쟁점부동산의 실제 취득가액을 확인할 수 없으므로 환산가액으로 결정하여야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2017.7.6. OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 OOO 외 1인에게 양도하고 양도가액은 실지거래가액 OOO원으로, 취득가액은 환산가액 OOO원으로 하여 양도차익을 산정하여 계산한 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. OOO국세청장(감사관, 이하 “감사청”이라 한다)은 처분청에 대한 종합감사를 실시한 결과, 청구인은 쟁점아파트를 2002.5.2. 시공사 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)로부터 분양․취득하여 등기하였는데 감사청이 확인한 OOO 공급계약서에 따르면 쟁점아파트 분양가액은 OOO원인 점 등을 확인하고, 쟁점아파트 취득가액을 실지거래가액인 분양가액 OOO원으로 적용하고 필요경비는 취득세 등 OOO원으로 하여 양도소득세를 부과할 것을 처분청에게 요구하는 시정지시를 하였다.
• 다. 처분청은 이에 따라 2019.5.9. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였으나, 2019.10.21. 청구인이 지급한 분양권 프리미엄 OOO원을 취득가액에 반영하여 <표1> 감액경정란 기재와 같이 감액경정하였다.
• 라. 청구인은 당초 경정결정에 불복하여 2019.7.1. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 OOO로부터 쟁점아파트를 직접 분양받은 것이 아니고 최초분양자 OOO으로부터 전매취득 한 것으로 과세전적부심사 청구 시에는 전매자로부터 취득하였다는 증거를 제시하지 못하였다. 그 후 양수인OOO이 보유한 등기권리증에 첨부된 분양계약서를 찾았는바, 해당 계약서에 의하면 청구인이 최초분양자(전매자) OOO으로부터 쟁점아파트에 대한 분양권을 전매․취득한 사실이 확인된다. 청구인이 쟁점아파트를 OOO으로부터 전매 취득한 사실은 확인되나 분양권 전매계약서를 분실하여 분양권 전매가액을 확인할 수 없으므로 환산취득가액으로 신고한 당초 신고는 정당하다. 처분청이 청구인이 신고한 환산가액을 부인하고 실지거래가액으로 양도소득세를 결정하기 위해서는 전매계약서를 입증․제시해야 할 것이다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 본 건 심판청구를 신청하면서 분양계약서를 제출하였고 분양계약서에 의하여 전 소유자 OOO으로부터 전매․취득한 사실이 확인되었고, 청구인에게 분양권을 양도한 OOO은 구 ｢소득세법｣ 제96조 의 규정에 따라 양도가액을 실지거래가액으로 신고하였으며, OOO이 1999.11.23. 청구인에게 양도한 실지거래 양도가액은 OOO원으로 확인된다OOO. 청구인에게 쟁점부동산의 분양권을 양도한 OOO은 분양권 프리미엄 가액을 OOO원으로 신고하였는바, OOO이 신고한 분양권 프리미엄 가액이 다른 매매사례가액과 비교하여 과다하거나 과소한 것으로 판단되지 않으므로, 당초 결정내용(분양가액 + 취득세, 등록세)과 달리 분양취득에 따른 분양권 프리미엄 OOO원을 취득가액에 가산하여 청구인에 대한 양도소득세를 감액경정하였다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 실제 취득가액을 확인할 수 없으므로 환산가액으로 결정하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법 개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

• 가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액
• 나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

⑦ 제1항 제1호 가목 본문을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 제114조[양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지] ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조[양도자산의 필요경비] ⑥ 법 제97조 제2항 제2호 각 목 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 다음 각 호의 금액을 말한다.

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

• 가. 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 취득당시의 법 제99조제1항 제1호 다목 또는 라목의 가액×3／100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2 [추계결정 및 경정] ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제2조 제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 × 취득당시의 기준시가 매매사례가액 또는 동 항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가 계산한 가액

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산과 관련하여 청구인 및 처분청이 제시한 자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점부동산은 OOO이 일반분양으로 시행한 주택이고, 1999년에 지하 2층, 지상 17층으로 73평형 2세대, 74평형 30세대, 77평형 32세대 등 총 64세대(1동)로 분양완료 되었다. (나) 쟁점부동산의 건물등기부등본 소유권 변동내역은 아래 <표2> 기재와 같다. (다) 감사청이 제시한 청구 외 OOO의 OOO 공급계약서를 보면, 아래 <표3> 기재와 같이 청구인 소유였던 쟁점아파트(502호)의 최초 총 공급금액은 OOO원으로 표시되어 있다.

(2) 국세청 전산자료에 의하여 확인되는 쟁점부동산이 속한 아파트 단지의 OOO로부터 소유권 이전받아 최초 등기한 납세자들의 양도소득세 신고서 및 전매계약 내용은 아래 <표4>과 같다.

(3) 청구인이 제출한 분양계약서에 의해 최초 분양자가 OOO이고, 청구인은 OOO으로부터 1999.11.23. 쟁점아파트에 대한 분양권을 전매․취득한 사실이 나타난다. OOO은 청구인에게 쟁점아파트의 분양권을 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세 예정신고를 하였는바, 국세청 전산자료에서 OOO이 신고한 양도차익OOO은 OOO원으로 나타난다.

(4) 처분청은 청구인과 같이 OOO를 분양권 상태에서 아래 <표5>의 전매․취득한 3인의 양도소득세 신고내용을 조회한바 이들 3인이 분양권 취득시 지급한 분양권 프리미엄 가액은 OOO원으로 확인된다. (5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 쟁점아파트를 OOO으로부터 전매 취득한 사실은 확인되나 분양권 전매계약서를 분실하여 분양권 전매가액을 확인할 수 없으므로 환산취득가액으로 신고한 당초 신고가 정당하다고 주장한다. 그러나 일반적으로 세금부과처분 취소소송에서 과세요건사실에 관한 증명책임은 과세권자에게 있지만, 구체적인 소송과정에서 경험칙에 비추어 과세요건사실이 추정되는 사실이 밝혀진 경우 납세의무자가 문제로 된 해당 사실이 경험칙을 적용하기에 적절하지 아니하다거나 해당 사건에서 그와 같은 경험칙의 적용을 배제하여야 할 만한 특별한 사정이 있다는 점 등을 증명하지 못하는 한, 해당 과세처분이 과세요건을 충족시키지 못한 위법한 처분이라고 단정할 수 없는바(대법원 2006.9.22. 선고 2006두6383 판결 등 참조), 쟁점아파트의 전 소유자 OOO은 청구인에게 쟁점아파트의 분양권을 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세 예정신고를 하였는바, 국세청 전산자료에서 OOO이 신고한 양도차익OOO이 OOO원으로 나타나고, 청구인과 같이 OOO를 분양권 상태에서 전매․취득한 3인의 양도소득세 신고내용을 조회한바 이들 3인이 분양권 취득시 지급한 분양권 프리미엄 가액은 OOO원으로 확인되어, OOO이 신고한 분양권 프리미엄 가액이 다른 매매사례가액과 비교하여 과다하거나 과소한 것으로 보이지 않으므로, 당초 과세처분(분양가액 + 필요경비: 취득세+등록세)에 분양권 프리미엄 OOO원을 취득가액에 가산하여 청구인에 대한 양도소득세를 감액경정한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.