현실적으로 건물 전체가 임대되지 않는 경우가 일반적인 점을 감안하면 건물 중 임대차계약이 체결된 부분에 대하여만 비교가액을 적용하였다 하여 잘못된 재산평가라 보기 어렵고, 또한 기준시가 공시에 있어서도 하나의 건물에 대하여 상가부분과 주택부분을 각각 별도로 공시하고 있는 점 등에 비추어 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단됨
현실적으로 건물 전체가 임대되지 않는 경우가 일반적인 점을 감안하면 건물 중 임대차계약이 체결된 부분에 대하여만 비교가액을 적용하였다 하여 잘못된 재산평가라 보기 어렵고, 또한 기준시가 공시에 있어서도 하나의 건물에 대하여 상가부분과 주택부분을 각각 별도로 공시하고 있는 점 등에 비추어 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단됨
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점평가액은 임대료 시세가 높은 1층만 임대료 기준으로 환산하여 평가하고, 지하층(공실)과 2층(자가 사용)은 기준시가로 평가하여 일관성과 형평성은 물론, 시가 원칙에도 부합하지 않은 비합리적인 방법으로 평가된 것이므로, 마땅히 시정되어야 한다.
(2) 쟁점부동산 전체가 임대차계약이 체결되었다고 가정하여, 전체를 임대료기준으로 환산하여 평가하면, 그 가액이 오히려 쟁점평가액보다 낮다는 점에서 쟁점평가액이 잘못된 평가임은 확인된다.
(2) 청구인은 쟁점부동산 전체를 임대료 기준으로 평가하면, 쟁점평가액보다 오히려 낮게 평가된다고 주장하나, 청구인이 지하층과 지상2층의 임대료를 낮게 책정한 결과에 불과하며, 실제 임대된 1층의 경우 기준시가보다 임대료 환산가액이 높은 점에 비추어, 기준시가 보다 낮은 임대료를 가정한 청구인의 주장은 현실성이 없다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
｢부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시한 가액
｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제50조(부동산의 평가) ⑦ 법 제61조 제5항에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액”이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 “임대료 등의 환산가액”이라 한다)을 말한다. (1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금
(1) 쟁점부동산은 지하층과 지상 2층으로 구성된 겸용주택이며, 1층은 상가(임대)이고, 2층은 피상속인이 거주하던 주택이며, 지하층은 공실 상태인데, 세부적인 현황은 다음 <표>와 같다. <표> 쟁점부동산의 현황
(2) 쟁점평가액은 임대차계약이 체결된 1층은 비교가액으로 평가하되, 나머지는 기준시가로 평가하였는바, 그 현황은 다음과 같다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 일부(1층)만을 비교가액으로 평가하고, 나머지(지하층 및 2층)는 기준시가로 평가함에 따라 재산평가의 일관성, 형평성, 시가원칙 등을 위배하였는바, 쟁점부동산 전체를 기준시가로 평가하여야 한다고 주장하나, 쟁점규정에 따르면, 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 평가한 가액과 세법상 보충적 평가액 중 큰 금액(비교가액)을 그 재산의 평가액으로 하는바, 임대차계약이 체결된 지상1층은 비교가액으로 평가하고, 임대차계약이 체결되지 않은 지하층과 지상2층은 비교가액이 적용될 수 없어, 기준시가로 평가하여야 하는 점, 쟁점부동산 전체에 대해 반드시 하나의 평가방법만을 사용하여야 한다는 규정이 없고, 현실적으로 건물 전체가 임대되지 않는 경우가 일반적인 점(일부는 공실 상태이거나 자가 목적으로 사용하는 경우 등)을 감안하면, 건물 중 임대차계약이 체결된 부분에 대하여만 비교가액을 적용하였다 하여 잘못된 재산평가라 보기 어렵고, 또한 기준시가 공시에 있어서도 하나의 건물에 대하여 상가부분과 주택부분을 각각 별도로 공시하고 있는 점, 쟁점부동산의 지하층과 지상2층의 임대를 가정하여 임대료기준으로 평가한 가액이 기준시가보다 낮다는 청구인의 주장은 주관적 가정이나 추정에 기초(저가임대 등)한 것으로 객관적으로 입증된 사항은 아니어서 신뢰하기 어려울 뿐만 아니라, 설령 그 주장이 타당하다 하더라도 그것은 기준시가의 책정 문제(기준시가와 시가의 괴리)일 뿐, 비교가액으로 평가하라는 재산평가 방법상의 문제로 보기 어렵고, 또한 재산평가방법의 정당성에 대하여는 세법의 집행이나 해석의 영역이 아닌 조세정책(입법)상의 문제인 점 등에 비추어, 쟁점평가액이 잘못 평가되었으니 쟁점부동산 전체를 기준시가로 평가하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.