쟁점평가액이 쟁점주택의 상속개시 당시 시가에 해당하지 아니한다고 보아 경정청구를 거부한 처분의 당부

[주 문] OO세무서장이 2019.3.21. 청구인에게 한 2017년 귀속 양도소득세 OOO백만원에 대한 경정청구 거부처분은 이를 취소한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2013.11.8. 부친 OOO(이하 “피상속인”이라 한다)로부터 OO시 OO구 OO동 OO-OO 토지 167.0㎡ 및 지상 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 상속받아 취득하였다가, 2014.6.5. 해당 토지 등에서 OOO구역 재개발사업이 진행됨에 따라 2018년 4월경 OO시 OO구 OO동 OOO OO아파트 OOO동 OOOO호, 같은 아파트 OOO동 OOOO호의 각 입주권(이하 “쟁점입주권”이라 한다)을 취득하였고, 2018.7.31. OOO 외 1인에게 쟁점입주권을 OOO백만원에 양도한 후, 2018.9.20. 양도소득세 신고를 하면서 취득가액을 기준시가(OOO백만원)로, 양도가액을 실거래가액(OOO백만원)으로 하여 2018년 귀속 양도소득세 OOO백만원을 신고·납부하였다.
• 나. 청구인은 이후 2019.1.26. 처분청에 쟁점주택의 취득가액을 감정가액(OOO백만원, 이하 “쟁점평가액”이라 한다)으로 재계산하여 기신고·납부한 양도소득세 중 OOO백만원을 환급하여 달라는 취지의 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 쟁점평가액이 상속개시일로부터 6개월이 경과된 후 평가된 금액이어서 취득가액으로 인정할 수 없다는 이유로 2019.3.21. 이를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.6.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점평가액은 평가기간(2013.5.8.~2014.5.8.)을 28일 경과한 2014.6.5.(이하 “쟁점평가기준일”이라 한다)을 기준으로 2개 감정평가 기관에서 평가한 감정평가액의 평균액으로, 쟁점주택은 평가기간부터 쟁점평가기준일까지 주택으로 이용되었고, 쟁점평가액의 평가기준일인 2014.6.5. 당시에는 부동산 거래가 침체된 상태여서 쟁점주택의 재산형태, 이용상황 등 주위환경의 동일성이 유지되고 있었는바, 쟁점평가액이 쟁점주택의 객관적이고 정상적인 교환가치를 반영하는 상속개시일 현재의 시가(취득가액)에 해당되므로 쟁점평가액은 쟁점주택의 양도차익 계산시 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당한다 할 것이다. ‘시가’라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만, 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격을 시가로 볼 수 있는 것으로서(대법원 2013.12.12. 선고 2013두13723 판결, 대법원 2008.2.1. 선고 2004두1834 판결, 대법원 2005.9.30. 선고 2004두2536 판결, 같은 뜻임), 쟁점평가액은 상속재산 평가기간을 28일 경과한 쟁점평가기준일을 기준으로 평가한 금액의 평균액이고, 쟁점주택은 상속개시일부터 쟁점평가기준일까지 주택으로 이용되고 있어 재산형태 및 이용상황 등의 동일성이 유지되고 있으며, 상속개시일 대비 쟁점평가기준일으리 기준시가 변동률은 0.7%에 불과(상속개시일 당시 기준시가: O백만원/㎡, 쟁점평가기준일 당시 기준시가:O백만원/㎡)하며, ‘KB주택 가격 동향 분석 결과’에 따르면 상속개시일부터 쟁점평가기준일까지 쟁점주택이 소재하고 있는 OO시 OO구 내 연립주택, 단독주택의 부동산 가격 변동률이 0%인 것으로 나타나는 점, 쟁점평가액은 OOO만원/㎡이고 평가기간 중 쟁점주택 소재지의 유사 부동산 매매가액은 OOO만원/㎡이므로, 쟁점평가액이 상속개시 당시 쟁점주택의 객관적 교환가치, 즉 시가를 반여하고 있는 것으로 나타나는 점, 청구인은 2018.9.27. 쟁점주택의 상속개시 당시 시가를 쟁점평가액으로 하여 상속세 수정신고를 하였고, OOO세무서장이 이를 신고시인한 점 등에 비추어 쟁점평가액을 쟁점주택의 취득가액으로 인정하여야 한다. <참고> 평가기준 중 유사부동산의 매매사례가액 (단위: ㎡, 원)
• 나. 처분청 의견 청구인이 OO 감정평가법인 및 OOO 감정평가법인에 의뢰하여 쟁점주택의 감정평가액을 산정한 후 그 평균액을 쟁점평가액으로 하였으나, 청구인이 쟁점주택을 감정평가한 기준시점은 2014.6.5.이고, 감정평가서 작성일은 2015.7.24.이어서 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 에서 규정한 평가기간(상속개시일로부터 6개월 이내) 내의 감정평가액에 해당하지 아니하는바, 상속재산의 취득가액을 소급감정평가액 평균액으로 인정하는 것은 법적 안정성을 해치고 조세행정 집행에 혼란을 초래한 우려가 있으며, 소급감적을 방지하기 위하여 감정가액의 경우 2014.2.21. 대통령령 제25195호 상속세 및 증여세법 시행령 이 개정되어 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 모두 평가기간 이내인 경우에 적용하도록 한 바 있으므로, 쟁점평가액을 쟁점주택의 취득가액으로 인정하기 어렵다.

(3) OOO현 대표이사 OOO제출한 고소장에도 OOO등은 해외에서 의류를 수입(중국: 원단, 베트남: 임가공)하고 이를 국내에서 무자료로 유통시켰으며 그 과정에서 청구법인들 명의를 사용한 것으로 확인된다. 청구법인들은 단순 도관업체에 불과하고 사실과 다르게 쟁점세금계산서를 수수하였다.

• 가. 쟁 점 쟁점평가액이 쟁점주택의 상속개시 당시 시가에 해당하지 아니하고 보아 경정청구를 거부한 처분의 당부
• 나. 관련 법률 <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분처잉 제출한 증빙자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2013.11.8. 피상속인으로부터 쟁점주택을 상속받아 취득한 후 2018.9.27. 쟁점주택의 상속재산가액을 쟁점평가액(OOO백만원)으로 하여 상속세를 수정신고 하였다. (나) 청구인은 2014.6.5.(사업시행인가일) 쟁점주택이 OO제O구역재개발정비사업 구역에 포함됨에 따라 2018년 4월경 OO제O구역주택재개발정비사업조합으로부터 쟁점입주권을 취득하였다. (다) 청구인은 2018.7.31. OOO 외 1인에게 쟁점입주권을 OOO백만원에 양도한 후, 2018.9.20. 양도소득세 신고를 하면서 취득가액을 기준시가(OOO백만원)로, 양도가액을 실거래가액(OOO백만원)으로 하여 2018년 귀속 양도소득세 OOO백만원을 신고·납부하였다. <표> 쟁점입주권 양도가액 및 쟁점주택 취득가액 등 (라) 청구인은 2019.1.26. 처분청에 다음 <표>와 같이 2014.6.5.을 평가기준으로 하여 평가된 감정평가평균액(쟁점평가액, 의뢰인:OO시 OO구청장, 감정평가목적:주택재개발 종전자산평가)으로 쟁점주택의 취득가액을 재계산하여 기신고·납부한 양도소득세 중 OOO백만원을 환급하여 달라는 취지의 경정청구를 제기하였다. <표> 쟁점평가액 산정내역 (단위: 원) (마) 청구인은 평가기준일과 쟁점평가액의 평가기준일 간 쟁점주택 인근 지역의 주택가격 상승률이 0.00%p라고 주장하며 OO시 OO구의 2013년 11월 대비 2014년 6월의 단독주택 가격 상승률이 0.00%p로 나타나는 ‘KB 주택가격 동향 분석 결과’를 제출하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점평가액이 쟁점주택의 상속개시 당시 해당하지 아니한다고 보았으나, 상속세 및 증여세법제60조 제1항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서규정에서 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 평가기간 내에 수용·공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있고, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 상속세 및 증여세 결정기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 자산의 형태, 이용상황, 주변의 환경변화가 없는 등 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에는 이를 시가로 인정한다고 규정하고 있는바, “시가”라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 공신력 있는 감정기간의 감정가격도 시가로 볼 수 있는 것이다. 쟁점평가액은 2개 감정평가기관이 OO시 OO구청장으로부터 의뢰를 받아 주택재개발 종전자산평가를 목적으로 상속재산 평가기간을 28일 경과한 쟁점평가기준일(2014.6.5.)을 기준으로 평가한 감정평가액의 평균액으로서 감정기관 및 감정에 이른 경위 등에 비추어 공신력이 있다고 보이는 점, ‘KB 주택가격 동향 분석’에 따르면 상속개시일부터 쟁점평가기준일까지 쟁점주택이 소재하고 있는 OO구 내의 연립주택, 단독주택의 부동산 가격 변동률이 0%으로 부동산 상황의 변화가 있었다고 볼만한 특별한 사정은 나타나지 아니하는 점, 평가기간 중 쟁점주택 소재니의 유사 부동산 매매가액(OOO만원/㎡)이 쟁점주택에 대한 쟁점평가액(OOO만원/㎡)과 유사하여 쟁점평가액이 상속개시 당시 쟁점주택의 객관적 교환가치, 즉 시가를 반영하고 있는 것으로 볼 수 있는 점, 청구인이 쟁점평가액을 쟁점주택의 상속개시일 현재 시가로 하여 상속세를 신고(수정)하였고, 이를 부인하지 않는 상황에서 이 건 양도소득세와 관련하여서는 해당 가액을 쟁점주택의 상속개시일 현재 시가에 해당하지 않는다고 부인하는 것은 상호 모순되는 점 등에 비추어, 처분청에서 쟁점평가액이 쟁점주택 취득 당시 시가에 해당하지 아니한다고 보아 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.