사실관계를 종합적으로 고려할 때 처분청은 쟁점평가액이 증여당시 쟁점토지의 가치를 제대로 반영하고 있는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당함
사실관계를 종합적으로 고려할 때 처분청은 쟁점평가액이 증여당시 쟁점토지의 가치를 제대로 반영하고 있는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당함
심판청구를 인용(재조사)한다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) ｢상증법 시행령｣ 제49조 제1항(이하 “쟁점규정”이라 한다)에 따르면, 시가로 인정되는 감정가액은 평가기준일 전․후 3개월 내 평가되어야 하고, 3개월이 넘은 감정가액은 엄격한 요건(①가격변동의 특별한 사정이 없을 것 ②증여세 납부목적에 적합할 것, ③재산의 원형 그대로 감정할 것)을 모두 충족하여야만 시가로 인정될 수 있는데, 쟁점평가액은 요건 불충으로 증여당시(2012.5.2.) 시가가 될 수 없다. (가) 쟁점토지 인근 토지 매매사례를 보면, 2010년에 거래건수․면적․가액 등이 정점(최고치)이었고 이후 하락하였는데, 쟁점평가액은 2010년 일시적 가격폭등시점(4대강사업의 영향)에 평가되었음은 물론, 평가기준일(2012.5.2.)과 쟁점평가일(2010.6.10.) 간에 가격이 변동할만한 특별한 사정(4대강사업)이 존재한다. 처분청은 쟁점토지의 기준시가가 지속적으로 상승해 왔다는 점을 제시하나, 기준시가는 정책적으로 조정되는 것이어서, 시가평가는 기준시가에 앞서 실지거래가액을 우선적으로 적용함이 타당하다. (나) 쟁점평가액 은 OOO가 OOO에서 발생하는 준설토를 적치할 부지로 쟁점토지OOO를 임차ㆍ사용하기 위해 임료산정(임대기간: 2010.1.1.〜12.31) 목적으로 평가한 것으로, 증여세의 납부목적에 적합하게 평가된 것도 아니다. (다) 쟁점평가액은 당시(2010.6.10.) 쟁점토지를 순수한 농경지(답)로 평가한 것이나, 평가기준일(2012.5.2.)에는 답이 아니라 적치장(OOO에서 준설한 모래ㆍ자갈의 적치부지)의 모습이었기에, 쟁점감정일과 평가기준일 간 토지의 원형ㆍ형상 또한 현저히 달라, 쟁점평가액은 평가기준일 당시의 원형 그대로 감정된 가액이 아니다.
(2) 또한, 쟁점평가액은 쟁점토지와 용도․지목 등이 유사한 농림지역(답)의 보상평가선례와 거래사례가액을 비교가액으로 사용하였어야 하나, 농림지역 보다 통상적으로 가격이 높은 관리지역의 밭을 채택하여 높게 평가될 수밖에 없는바, 설령 가격폭등사유, 토지의 원형 등의 사유를 고려하지 않더라도 비교대상 토지의 선정 자체가 잘못된 이상, 쟁점토지의 시가로 인정될 수 없다. (3) 설령 쟁점평가액을 시가로 보더라도, 청구인들이 스스로 쟁점평가액을 시가로 인식하여 납세의무를 이행할 것을 기대하기 어려운바, 납부불성실가산세는 취소되어야 한다. (가) 증여재산은 ①실 거래가액, ②감정가액, ③유사매매사례가액, ④보충적평가액 순으로 평가하는데, 이 경우 감정가액은 납세자가 그 존재를 인지하여 확보한 경우에 적용하라는 것이지, 납세자가 반드시 감정가액을 알아내 신고하라는 것은 아니다. (나) 쟁점평가액은 당시 OOO이 쟁점토지를 적정임료(적치장으로 임대)를 산정할 목적으로 감정평가법인에 의뢰하여 평가한 것으로, 청구인들은 적정임대료를 받기만 하면 되므로, 쟁점평가액 자체에 관심이 없었고 감정평가보고서의 존재사실 또한 몰랐다. (다) 설령 청구인들이 감정평가보고서의 존재를 알았다 하더라도, 임대료에 만족하면 굳이 알아 볼 이유는 없고, OOO도 직접 의뢰하여 얻은 자료를 청구인들에게 공개할 법적의무는 없기에 청구인들로서는 쟁점평가액을 시가로 하여 증여세를 신고할 수 없었다. (라) 또한 OOO이 청구인들에게 쟁점토지의 감정평가보고서를 공개하였다 하더라도, 증여일로부터 2년 전에 작성된 임료산정목적의 감정평가보고서상의 기초가액을 청구인들이 증여당시 시가로 인식하여 신고할 것이라고 기대하는 것은 무리였다고 봄이 상식적이다.
(1) 쟁점평가액은 증여당시(2012.5.2.) 쟁점토지의 시가에 해당한다. (가) 쟁점평가액은 공신력 있는 감정기관 2곳이 쟁점토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정한 인근 토지(비교표준지)를 선정하여 평가한 감정가액의 평균액으로, 평가기준일(2012.5.2.)부터 감정평가서작성일(2010.6.10.) 사이 2년 내에 가격변동의 특별사정이 없다고 인정되어 재산평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 판정한 가액이다. (나) 또한 토지형태의 변경(분할ㆍ합병ㆍ지목변경 등)이 없었고, 농림지역(계획관리지역)이란 용도의 동질성도 유지된 점, 개별공시지가도 지속적으로 상승하였기에 쟁점평가액이 증여당시 시가에 비해 높다고 볼 수도 없는 점 등에 비추어, 쟁점평가액은 쟁점토지의 시가로 인정될 수 있다.
(2) 시가가 엄연히 존재함에도 보충적평가액으로 증여세를 과소 신고한 경우에는 가산세 감면대상에서 제외되는바, 청구인들은 현재까지도 OOO로부터 매년 임대료를 수령하고 있음에도 쟁점평가액의 존재를 알 수 없었다는 주장은 납득할 수 없어, 청구인들이 납세의무를 이행하지 못한 데 정당한 사유가 있다고 보기 어렵다.
① 쟁점평가액은 증여당시 쟁점토지의 시가가 될 수 없다는 청구주장의 당부
② 납부불성실가산세 면제의 정당사유가 있다는 청구주장의 당부
(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 제76조(결정·경정) ③ 세무서장등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간(이하 “법정결정기한”이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 상속재산 또는 증여재산의 조사, 가액의 평가 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유가 있어 그 기간 이내에 결정할 수 없는 경우에는 그 사유를 상속인·수유자 또는 수증자에게 알려야 한다.
④ 세무서장등은 제1항이나 제2항에 따라 과세표준과 세액을 결정할 수 없거나 결정 후 그 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 경우에는 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정하거나 경정(更正)한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ 감정 ㆍ수용ㆍ경매(｢민사집행법｣에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날 제78조(결정·경정) ①법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각 호의 1에 의한다.
1. 상속세: 법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 6월
2. 증여세: 법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 3월
(3) 국세기본법(2011.12.31. 법률 제11124호로 개정된 것) 제47조의3(과소신고·초과환급신고가산세) ④ 제1항 또는 제2항을 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 이와 관련하여 과소신고하거나 초과신고한 부분에 대해서는 제1항 또는 제2항의 가산세를 적용하지 아니한다.
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 상속세ㆍ증여세 과세표준을 과소신고한 경우
1. 감면을 받으려는 가산세와 관계되는 국세의 세목 및 부과연도와 가산세의 종류 및 금액
2. 해당 의무를 이행할 수 없었던 사유(법 제48조제1항의 경우만 해당한다)
② 제1항의 경우에 같은 항 제2호의 사유를 증명할 수 있는 서류가 있을 때에는 이를 첨부하여야 한다.
③ 관할 세무서장은 제1항에 따른 신청서를 제출받은 경우에는 그 승인여부를 통지하여야 한다.
(1) 처분청이 제출한 자료는 다음과 같다. (가) 쟁점토지는 OOO로 2010∼2012년 중 용도변경은 없었고, 청구인들이 신고한 증여당시 기준시가(보충적평가액)와 쟁점평가액은 다음 <표>와 같다. <표> 쟁점토지 평가액 비교 (나) 쟁점평가액을 평가한 감정평가법인들의 의견은 다음과 같다.
1. ㈜OOO평가법인
2. ㈜OOO평가법인 (다) 쟁점토지의 비교표준지OOO의 실제용도도 쟁점토지와 동일하게 준설토 적치장이었다면서 관련 신문기사를 제시하였다. (라) 쟁점토지에 대한 개별공시지가 변화OOO <표> 쟁점토지 1㎡당 기준시가 변동내역 (마) 쟁점평가액에 대한 OOO 자문을 의뢰하면서 처분청 조사자가 제출한 검토의견의 주요내용은 다음과 같다. ㅇ2건의 감정평가서는 OOO의 준설토적치장 부지의 적정임료 산정을 위해 쟁점토지를 적산법에 의한 적산임료로 평가한 것일 뿐, ‘토지의 임료에 대한 감정서’가 아니다. -또한, 증여세 납부목적에 적합하지 않은 감정가액이 아니며, 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 않은 감정가액도 아니다. ㅇ쟁점토지는 쟁점평가일에 이미 준설토 적치장으로 사용될 것이 확정된 상태였고, 증여당시도 준설토 적치장으로 사용 중이었다. -또한, 쟁점토지의 임차인의 이용현황에 불과한 준설토적치장 사용을 쟁점토지의 가치에 크게 영향을 주는 요인으로 보기 어렵다. -쟁점평가일과 증여당시 지목은 ‘답’으로 동일하여 감정가액 배제요건에 해당한다고 볼 수도 없다.
(2) 청구측에서 제출한 자료는 다음과 같다. (가) 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인되는 쟁점토지 인근OOO 논의 실거래사례 (나) 감정평가법인의 쟁점평가액(기초가액) 산정내역 (다) 감정평가법인들이 쟁점토지의 비교대상으로 선정한 토지에는 농사 외에는 이용할 수 없는 농림지역(답) 보다는 일반적으로 가격이 높고 개발도 가능한 관리지역(전) 내 토지가 상당수 포함되어 있다며, 다음의 <표>를 제시하였다. ▪(주)OOO평가법인의 비교대상 토지 목록 ▪(주)OOO평가법인의 비교대상 토지 목록 ※ 관리지역(출처: Daum 포탈사이트) ㅇ기존의 준농림지역과 준도시지역을 하나로 묶은 지역 ㅇ관리지역은 시장․군수가 토지적성과 이용실태, 인구규모 등을 감안해 다음 3개 지역으로 세분하여 지정 -보전관리지역: 자연환경보호와 수질 오염방지, 녹지공간 확보 등을 위해 관리가 필요한 지역 -생산관리지역: 주로 농업적 생산을 위해 관리가 필요한 지역 -계획관리지역: 자연환경을 고려하면서 계획적인 토지이용이 필요한 지역[아파트를 지을 수 있는 곳은 준농림지 수준(용적률 80%, 건폐율 40%)으로 개발밀도가 제한]
(3) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여, (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 처분청은 쟁점평가액이 평가기간(평가기준일 전․후 3개월)을 벗어나 평가되었다 하더라도, OOO의 자문을 거쳤기에 시가로 인정될 수 있다는 의견이나, 쟁점규정은 평가기간 내 평가된 감정평가액만을 시가로 인정하되, 평가기간을 벗어난 감정평가액은 단서에서 예외적으로 엄격한 요건을 거쳐 인정하고 있어, OOO의 자문을 거쳤다는 사실만으로 쟁점평가액을 시가로 단정할 수 없다 할 것이고, 쟁점규정 문언에서도 OOO의 자문을 받기 위한 전제로서 감정평가일과 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없어야 함을 규정하고 있는데, 처분청은 쟁점평가액에 대하여 평가당시 적정하게 평가된 것임을 강조할 뿐, 쟁점평가일(2010.6.10.)과 평가기준일(2012.5.2.) 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점은 기준시가 변동추이 외에는 별도로 조사하거나 제시한 사항이 없는 점, 청구인들이 제시한 매매사례는 (비록 해당물건을 특정하지 않아 직접비교대상으로 보기는 어려우나) 그간 가격변동의 사정이 있었을 것이라는 합리적 의심을 가지기에 충분해 보이고, 쟁점토지는 농지임에도 장기간 적치용으로 사용OOO된 사정을 고려하면, 실질용도변경에 따른 가치변화의 가능성도 감안되어야 할 것이어서, 과거에 평가된 쟁점평가액이 증여당시 쟁점토지의 상황을 그대로 반영하고 있다고 단정하기 어려운 점 등에 비추어, 쟁점평가액이 증여당시 시가라는 처분청의 의견은 근거가 다소 부족하여 그대로 받아들이기에는 무리가 있다고 판단된다. 반면, 청구인들은 쟁점평가액에 대하여 쟁점토지의 가격이 가장 높았던 시점에 평가된 것이어서, 이후 시세가 하락한 증여당시 기준에서는 쟁점토지의 가치를 제대로 반영하지 못한다고 주장하나, 토지 등 부동산은 주식 등 유가증권과 달리 시간경과에 따라 가치의 상승이 동반됨이 일반적임을 고려하면, 반대로 시세가 하락한 경우는 이례적이라 할 것인데, 쟁점토지의 기준시가는 같은 기간 점진적으로 상승했었던 점을 감안하면 쟁점토지의 시세가 급락하였다는 청구주장도 그대로 받아들이기 어렵다 할 것이고, 청구인들이 제시한 매매사례도 해당 물건이 특정되지 않아, 쟁점토지와 직접 비교할 만한 대상이라고 인정하기 곤란한 점, 쟁점평가액(㎡당 OOO원대)은 청구측이 제시한 2010년 당시 매매사례(㎡당 OOO원대)과 비교할 때 보수적으로 평가된 것으로 보이고, 2011～2012년 매매사례(㎡당 약 OOO원)와도 큰 차이가 있었다고 보기 어려워, 쟁점평가액을 2012년의 진정한 시가에 비해 무리하게 과대평가된 금액이라고 단정할 수도 없는 점, 그 밖에 쟁점평가액은 비록 증여세과세가 아니라 임료산정목적으로 평가된 것이기는 하나, 적정한 임료를 산정하기 위해서는 쟁점토지의 시가평가는 필요하기에 납부목적에 적합하지 않은 것이라고 보기 어려운 점, 쟁점토지는 비록 농지가 아니라 적치장으로 사용되었지만, 적치장으로 사용되었다 하여 토지의 원형 자체가 변경된 것은 아닌 점 등에 비추어, 쟁점평가액을 증여당시(2012.5.2.) 시가로 볼 수 없다는 청구주장 또한 그대로 받아들이기 어렵다. 그렇다면, 처분청은 쟁점평가액이 증여당시 쟁점토지의 가치를 제대로반영하고 있는지 여부를 재조사(청구인들이 제시한 매매사례검증, 다른 유사매매사례조사, 감정평가법인 등에 대한 의견조회 등)하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다 하겠다. (나) 다음으로 쟁점②는 쟁점①이 기각되어야 심리의 실익이 있는데 쟁점①이 재조사로 결정된 이상, 심리를 생략한다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 ｢국세기본법｣ 제81조, 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
“결정내용은 붙임과 같습니다.”