부동산매매업자인 청구인들이 토지판매원들에게 지급한 쟁점금액을 부동산 매매차익에 대한 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

OOO세무서장이 2019.4.00. 청구인들에게 한 2017년 귀속 종합소득세의 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인 OOO은 OOO에서 “OOO”이라는 상호로, 청구인 OOO는 같은 곳 1017호에서 “OOO”이라는 상호로, 2017.6.26.부터 각 부동산매매업을 영위하고 있는 개인사업자로, 2017년 과세기간 중 OOO 일대 토지를 판매하고 그 양도차익에 대하여 소득세법 제64조 에 따라 세액계산특례를 적용하여 종합소득세를 신고하였다.
• 나. 청구인들은 토지를 판매하기 위하여 고용한 토지판매원들(텔레마케터)에게 지급한 OOO원OOO을 부동산 매매차익의 필요경비에 해당한다고 보아 2018.12.28. 처분청에 2017년 귀속 종합소득세 OOO원OOO의 환급을 구하는 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 부동산매매업자가 토지판매원들에게 지급한 수수료가 부동산 매매차익의 필요경비에 해당되지 않는 것으로 보아 2019.4.15. 청구인들의 경정청구를 거부하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2019.6.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 부동산매매업자인 청구인들은 토지를 판매하기 위하여 토지판매원들의 고용이 필수적이고, 청구인들이 토지판매원들에게 지급한 인건비(판매수당)는 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 다목에서 필요경비로 규정한 소개비에 해당한다는 대법원 판결(대법원 2015.3.12. 선고 2014두14198 판결) 및 조세심판원 결정례(조심 2018중3314, 2018.12.7.) 등을 볼 때, 처분청이 쟁점금액을 부동산 매매차익의 필요경비에 해당하지 않는 것으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다. 한편, 처분청은 “사업소득 지급명세서”상 토지판매원들이 직접 토지를 매수한 부분에 대해서도 인건비로 계상되어 이를 인정하기 어렵다는 의견이나, 토지판매원들도 텔레마케터인 동시에 토지 매수자가 될 수 있으며, 자신들이 판단하여 입지 조건, 향후개발계획, 노후 준비 등을 위해 필요한 경우 토지를 매수하고 있고, 이에 대하여 청구인들은 이들에게 규정대로 인건비(판매수당)를 지급한 사실이 있으며, 그 지급내역이 계좌를 통해 확인된 이상, 다른 매수자와 특별히 다르게 취급할 이유가 없으며, 청구인들은 이 부분에 대해서도 적법하게 원천징수를 하고 신고기한내 관할세무서장에게 신고를 하였으므로 토지판매원들이 직접 토지를 매수한 부분에 대한 인건비도 부동산 매매차익의 필요경비로 인정하여야 할 것이다.
• 나. 처분청 의견 부동산매매업을 경영하는 거주자의 종합소득 산출세액 계산시 양도가액에서 공제할 필요경비는 자산양도를 위하여 지출한 비용이라 하여 모두 부동산 매매차익에 대한 필요경비로 인정받는 것은 아니고, 자산양도를 위하여 직접 지출한 비용이면서 동시에 소득세법 시행령 제163조 제5항 에서 열거한 범주의 비용(증권거래세, 계약서 작성 비용, 공증비용, 인지대, 소개비)에 해당하여야 하는 것으로 규정되어 있는바, 청구인들이 주장하는 토지판매원들 인건비는 여기에 열거된 비용으로 볼 수 없어 부동산 매매차익에 대한 필요경비로 공제될 수 없다(기획재정부 재산세과-464, 2017.7.24.). 또한, 청구인들의 “사업소득 지급명세서”상 일부 토지판매원들이 직접 토지를 매수한 부분도 인건비로 계상된 내역이 나타나고, 그 밖에 객관적인 증빙도 불충분하며, 부동산매매업자의 세액계산 특례규정, 일반 양도자와의 과세형평에도 부합하지 아니하므로 처분청이 청구인들의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 부동산매매업자인 청구인들이 토지판매원들에게 지급한 쟁점금액을 부동산 매매차익에 대한 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제64조(부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례) ① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 “부동산매매업”이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 “부동산매매업자”라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제4호ㆍ제8호ㆍ제10호 또는 같은 조 제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자산의 매매차익(이하 이 조에서 “주택등매매차익”이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.

2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액

• 가. 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액
• 나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액

② 부동산매매업자에 대한 주택등매매차익의 계산과 그 밖에 종합소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제122조(부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례) ② 법 제64조 제1항에 따른 주택등매매차익은 해당 주택 또는 토지의 매매가액에서 다음 각 호의 금액을 차감한 것으로 한다.

1. 제163조 제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비 제163조(양도자산의 필요경비) ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

• 다. 공증비용, 인지대 및 소개비
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) “사업소득 지급명세서(발행자 보고용)”에 의하면, 2017년 중 청구인 OOO은 “OOO”이라는 상호로 부동산매매업을 영위하면서 OOO에게 OOO원을 지급한 후, OOO원을 원천징수․납부하였으며, 청구인 OOO는 “OOO”이라는 상호로 부동산매매업을 영위하면서 OOO에게 OOO원을 지급한 후, OOO원을 원천징수․납부하였다. (나) 청구인들은 토지판매원들과 각 체결한 부동산 판매용역 계약서(일부), 토지판매원들의 인건비 지급 관련 OOO 거래내역을 제출하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 토지 등의 매매에 대하여 다른 양도자와 동일하게 취급하여 과세형평을 제고한다는 부동산매매업자의 세액계산특례의 입법취지 등을 감안할 때 부동산매매업자인 청구인들이 토지판매원들에게 지급한 쟁점금액을 양도가액에서 공제하는 필요경비로서 소득세법 시행령 제163조 제5항에 열거된 소개비 등으로 볼 수 없다는 의견이나, 부동산매매업자가 토지판매원들로 하여금 불특정 다수인을 상대로 토지의 입지조건, 개발가능성 및 매매조건 등을 설명하고 매수를 유도하는 등의 판매업무를 수행하게 한 다음 그 대가로서 직접 지급한 금액은 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 다목의 소개비에 해당한다 할 것인바(대법원 2015.3.12. 선고 2014두14198 판결, 같은 뜻), 쟁점금액은 청구인들이 OOO 일대 토지를 판매하기 위하여 고용한 토지판매원들에게 판매업무 수행에 따른 대가로 직접 지급한 금액인 점, 청구인들은 금융거래를 통하여 토지판매원들에게 쟁점금액을 지급하였고, 쟁점금액에 대한 소득세 등도 원천징수․납부된 것으로 보아 쟁점금액이 사실과 다르게 지급된 금원이라고 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점금액은 청구인들이 토지판매원들에게 토지중개의 대가로 매매실적에 따라 직접 지급된 것이므로 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 다목에 따른 소개비로서 이를 필요경비로 보는 것이 타당하다 하겠다. 한편, 처분청은 쟁점금액 중 토지판매원들이 직접 토지를 매수한 부분에 대한 판매수당을 인정하기 어렵다는 의견이나, 토지판매원들이 직접 매수한 토지에 대해서도 토지판매원들이 이를 매수하기 이전에 불특정 다수인을 상대로 판매업무를 수행하지 않았다고 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청 의견을 받아들이기 어려워 보인다. 따라서, 처분청이 청구인들의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.