쟁점부동산 양도 당시 쟁점지층에 AA이라는 상호의 사업자등록은 되어 있는 반면, 주민등록 전입내역이 확인되지 아니하는 점, ooo이 쟁점지층을 주택으로 사용하였다는 객관적인 증빙자료(우편물 수령내역 등)가 부족한 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점지층을 주택으로 보아야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어려움
쟁점부동산 양도 당시 쟁점지층에 AA이라는 상호의 사업자등록은 되어 있는 반면, 주민등록 전입내역이 확인되지 아니하는 점, ooo이 쟁점지층을 주택으로 사용하였다는 객관적인 증빙자료(우편물 수령내역 등)가 부족한 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점지층을 주택으로 보아야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어려움
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 거래처(의류업) 대표인 OOO의 부탁으로 20XX.XX.XX. OOO의 아들인 OOO에게 쟁점지층을 임대하는 임대차계약을 체결하였는바, 보증금을 받지 않는 대신 주택으로 개조하는 공사비용OOO을 임차인이 부담하고(2년 안에 집이 매매되면 공사비용을 돌려주기로 함), 청구인이 OOO으로부터 공과금을 포함한 월 임대료로 OOO원 상당의 의류(현물)를 받아서 청구인이 이를 판매한 후 매월 말 정산하기로 하였다. 청구인은 대출과 보증문제로 어려움을 겼던 중 금융기관으로부터 “아들에게 쟁점부동산을 증여하면 대출이 OOO원까지 가능하고 다만, 지하에 방이 없어야 한다”는 말을 듣고 임차인에게 전입신고를 하지 않도록 부탁하여 전입신고가 되어 있지 아니하였으나(이후 아들이 거부하여 증여는 하지 않음), 쟁점지층이 사실상 주거용으로 사용된 사실은 인근주민들의 확인서 등에서 확인된다.
(2) 비록 쟁점지층에 20XX.XX.XX.부터 20XX.XX.XX.까지 청구인의 아들 OOO 명의로 사업자등록(상호: OOO, 도․소매/화장품, 잡화, 의료)이 되어 있으나, 청구인은 20XX년 식육 도매업(OOO)을 쟁점지층에서 하면서 OOO에서 사업자신용보증대출 OOO원을 받았고, ‘OOO’이라는 상호로 쟁점부동산 1, 2층에서 요식업을 영위하다 2010년 8월 폐업하면서 대출잔액OOO을 상환하지 못하자 OOO에서 사업자 등록이 된 자가 “회수보증”을 하면, 대출연장이 가능하다고 하여 부득이 아들 OOO 명의로 쟁점지층을 소재지로 하여 사업자등록을 한 것으로, 실제로는 청구인이 쟁점부동산 3층에 거주하며 도매상들(의료업을 하는 OOO 포함)로부터 화장품, 잡화, 의료 등을 구입하여 샘플을 보고 선 주문한 이들에게 판매하였다. 청구인의 아들 OOO(19XX년생)은 2009년 군대를 제대하고 공인회계사 공부를 하다가 20XX년부터 학원 등에서 영어강사로 활동하고 있으며, 현재는 연락이 잘 되지 않고 있다.
(3) 쟁점부동산의 감정평가표(기준시점: 20XX.XX.XX., 시가참고용)에 의하면, 쟁점지층은 “방, 창고, 주방 등”으로 사용된 것으로 되어 있고, 전기요금도 “주거용”으로 분류되어 부과되었으며, 쟁점지층에서 1층으로 올라가는 계단에 쟁점지층과 지상 1층이 공용으로 사용하는 화장실이 있기에 별도로 설치하지 않았으나, 쟁점지층 내에 간이로 사용하는 화장실이 있었던 사실이 ‘OOO’라는 상호의 공사업자 OOO의 사실확인서(공사내역에 샤워실을 개조한 세면기와 변기설치 포함)에서 확인된다.
(4) 처분청은 쟁점지층이 지상 1～2층에 소재한 음식점의 주방으로 사용되었다는 의견이나, 지상 1～2층을 임차하였던 OOO과의 임대차과정을 보면, OOO은 20XX.XX.XX. OOO 관광객을 상대로 ‘OOO’이라는 음식점을 하고자 청구인으로부터 쟁점지층～지상 2층을 2년간 OOO원에 임차하는 내용의 임대차계약을 하였고, 당시 구두상으로 음식점 간판을 가리는 버스정거장 부스를 철거OOO해주면 1년 후(20XX년 X월)부터 임차료를 월 OOO원 정도 인상하기로 하였는데, 20XX년 X월～X월경 사드 사건 등으로 영업이 어려워지고 청구인이 버스정거장 부스를 철거해준다는 약속을 지키지 못하게 되자 OOO도 2015년 8월경 OOO원 인상 약속을 지키지 못하고 쟁점지층만 청구인에게 반환하였으며, 결국 20XX.XX.XX. 퇴거하고 20XX.XX.XX. 폐업하였다. OOO은 당초 단체손님이 많을 것으로 보아 쟁점지층부터 1～2층과 연결되는 주방용 음식승강기(덤웨이터)를 설치하였으나, 앞서 설명한 바와 같이 영업을 제대로 하지 못하다 20XX년에 폐업하였고, 20XX.XX.XX. 지상 1층 주차장에 주방용도로 사용하기 위한 위반건축물이 적발되어 같은 해 철거한 사실도 있으므로 쟁점지층이 지상 1～2층 음식점의 주방으로 이용되었다고 보기 어렵다.
(1) 건축물대장상 쟁점지층은 근린생활시설로 등재되어 있고, 쟁점지층에는 20XX.XX.XX.부터 20XX.XX.XX.까지 청구인의 아들 OOO이 ‘OOO’이라는 상호로 사업자등록을 하였으며, 신용카드매출과 부가가치세를 납부한 내역이 확인된다.
(2) 청구인은 OOO이 쟁점지층의 세입자이고, OOO이 월임차료 OOO원을 현물로 청구인에게 지급하였다고 주장하나, OOO은 청구인의 동업자 또는 종업원으로 추정되는 OOO의 아들로, OOO소유의 임대주택OOO에 거주하는 어머니가 아들에게 월 OOO원의 임차료를 지원할 여력이 없고, 지급여부도 확인되지 아니한다.
(3) 쟁점지층의 구조를 보면, 사무실에 부속된 주방을 일반적인 주방으로 인정하기 어려울 뿐만 아니라 주택에 필요가 없고 안전을 위해 봉쇄하여야 할 주방용음식승강기 등이 그대로 남아 있어 언제든지 식당용 주방으로 전환이 가능한 상태이며, 지상 1층 음식점에 별도의 주방 공간이 없는 점 등을 고려할 때, 양도일 전․후 쟁점지층은 1층에 소재한 음식점의 주방용도로 사용되고 있었을 가능성이 크다.
(4) 쟁점지층에는 주택에 필수적으로 있어야 할 화장실이 없고, 청구인이 제출한 공사 관련 확인서를 보면, 지하를 주택구조로 변경하는 공사가 아닌, 쟁점부동산 3, 4층의 보수공사와 관련된 증빙으로 판단된다.
(1) 소득세법(2016.12.20. 법률 제14389호,로 개정된 것) 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. 제156조(고가주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.
③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다.
(3) 주택법(2016.12.2. 법률 제14344호로 개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
(1) 처분청의 과세자료에 의하면, 청구인은 20XX.XX.XX. 상속으로 취득한 쟁점부동산을 20XX.XX.XX. OOO원에 양도하고, 주택 외(상가) 면적이 주택 면적보다 크다고 보아 상가부분에 대하여 20XX.XX.XX. 20XX년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다가, 쟁점지층을 사실상 주택으로 사용하고 있어 쟁점부동산은 주택으로 사용하고 있는 면적이 주택 외로 사용하는 면적보다 크다는 이유로 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여 고가주택의 양도차익에 대하여 납부할 세액을 OOO원으로 재계산한 후 기 납부한 양도소득세 OOO원을 환급하여 달라는 취지의 경정청구를 아래 <표1>과 같이 하였으나, 처분청은 20XX.XX.XX. 이를 거부한 것으로 나타난다.
(2) 쟁점부동산의 일반건축물대장 주요내용은 아래 <표2>와 같은바, 쟁점지층～지상 2층은 근린생활시설(일반음식점), 지상 3층～4층은 주택인 것으로 나타난다.
(3) 처분청이 제시한 심리자료의 주요내용은 다음과 같다. (가) 쟁점부동산을 소재지로 한 사업자등록현황은 아래 <표3>과 같은바, 쟁점부동산 양도(20XX.XX.XX.) 전 쟁점지층에는 20XX.XX.XX.부터 20XX.XX.XX.까지 청구인 명의로 ‘OOO’, 20XX.XX.XX.부터 20XX.XX.XX.까지 청구인의 둘째아들 OOO 명의로 ‘OOO’(도․소매/의류), 20XX.XX.XX.부터 20XX.XX.XX.까지 청구인의 첫째아들 OOO 명의로 OOO이라는 상호로 사업자등록이 되어 있다. (나) 청구인과 아들 OOO의 사업자등록현황은 아래 <표4>와 같다. (다) 쟁점지층에서 ‘OOO’이라는 상호로 OOO이 화장품 도․소매업을 영위하면서 부가가치세를 아래 <표5>와 같이 신고한 것으로 나타난다 (라) 쟁점지층에서 20XX년 X월부터 거주하였다고 주장하는 OOO의 주민등록초본에 의하면, 쟁점지층에 전입한 이력이 없는 것으로 아래 <표6>과 같이 나타난다. (마) 처분청의 청구인에 대한 양도소득세 현장확인 종결보고서(20XX.XX.XX.)에 의하면, “현장확인시 매수자는 쟁점지층을 개조한 상태로, 양도 당시 주거용으로 사용하였는지 여부를 확인할 수 없고(매수자는 쟁점지층의 절반 이상을 식당의 주방으로 사용하고 있었고, 방 1개는 직원의 숙소로, 또 다른 방 1개는 창고로 사용하고 있음), 청구인은 쟁점지층을 주택으로 임대하였다고 주장하며 임대차계약서를 제시하였으나, 임차인의 어머니와 사업상 오래 전부터 알고 지낸 관계이고 쟁점지층에 주민등록이 되어 있지 아니하여 거주여부를 객관적으로 입증할 수 없다”고 기재되어 있다.
(4) 청구인이 제출한 증빙서류의 주요내용은 다음과 같다. (가) 청구인은 쟁점지층에 OOO이 20XX.XX.XX.부터 20XX.XX.XX.까지 임차하여 거주하였다고 주장하며, 아래 <표7>의 임대차계약서 및 아래 <표8>의 OOO의 확인서 등을 제출하였다. (나) 청구인이 제출한 감정평가서OOO에 의하면, 감정평가목적은 ‘시가참고’라고 되어 있고, 쟁점지층에 대하여 “일반건축물대장상 근린생활시설로 등재되어 있으나, 현황은 방, 창고, 주방 등으로 사용되고 있다”고 기재되어 있고, 내부구조와 현장사진이 첨부되어 있다. (다) 청구인은 위 (나)의 감정평가와 관련하여 쟁점지층의 용도에 따른 면적을 구분하여 줄 것을 OOO에 요청하였고, 이에 대하여 동 평가사무소에서는 현장조사당시 육안으로 관찰한 개략적인 면적을 표시하여 회신OOO하였다. (라) 청구인은 쟁점부동산 지상 1층～2층 음식점(임차인: OOO)의 주방은 쟁점지층이 아니라 지상 1층 주차장에 별도로 있다가 철거되었고, OOO은 20XX.XX.XX. 퇴거하고 20XX.XX.XX. 폐업하였다고 주장하며, OOO이 청구인에게 20XX.XX.XX. 발송한 임대차계약 해지 관련 내용증명(OOO은 청구인과 쟁점지층, 지상 1층～2층 전부에 대하여 20XX.XX.XX. OOO원으로 하는 2년간의 임대차계약을 체결하였고, 임대차기간의 만료일은 20XX.XX.XX.이며, 본인의 사정에 의하여 재계약을 할 수 없으므로 만료일에 보증금을 반환해 줄 것을 요청함), OOO이 20XX.XX.XX. 청구인에게 발송한 임대보증금 반환 관련 통고서(쟁점부동산 1, 2층에 대하여 체결한 임대차계약의 재계약을 할 수 없음을 통보하며 보증금반환을 구한바 있으나, 이에 응하지 않고 있어 20XX.XX.XX. 완전 명도하고자 하오니 보증금을 반환해 줄 것을 요청함), OOO의 “위반(무허가)건축물에 대한 시정명령” 공문OOO, OOO법원 조정조서OOO, OOO 확인서(20XX.XX.XX., OOO은 20XX.XX.XX. 임대차계약을 함에 있어 버스정거장 부스가 상가의 2/5를 막고 있어 20XX년 XX월까지 본인과 임대인이 동행하여 구청 교통행정과를 10여차례 방문했는데 공사담당회사가 파업중이라 해결되면 해주겠다고 했으나, 현재까지 안해주고, 건물 뒤편 주방설치 한 곳이 불법건물이라고 하여 건축강제이행금 OOO원, 취득세 OOO원이 부과됨) 등을 제출하였다. (마) 쟁점지층에서 사용한 전기요금 납부내역 자료에 의하면, 쟁점지층의 용도는 ‘주거용’으로 분류되어 20XX년 XX월부터 20XX년 XX월까지 OOO원의 전기요금이 납부된 것으로 나타난다. (바) 청구인은 쟁점지층에 아들 OOO 명의로 사업자등록이 되어 있으나, 실제로는 청구인이 쟁점부동산 3층에 거주하며 화장품, 악세사리, 건강식품, 의류 등의 샘플을 보여주며 선주문을 받아 후판매하는 형태로 사업을 영위하였고, OOO 명의로 사업자등록을 한 이유는 청구인이 음식점을 20XX년경 폐업하자 OOO은 대출금을 상환할 것을 요청하면서 사업자등록이 되어 있는 자가 회수보증을 하면 대출연장이 가능하다고 하였고, 이에 아들 OOO 명의로 쟁점지층에 사업자등록을 하였을 뿐 OOO이 쟁점지층에서 사업을 영위한 것은 아니라고 주장하며 영어학원 팜플렛(OOO이 20XX년 OOO 강사로 소개되어 있음), OOO 조회자료(청구인의 대출잔액 OOO원이 20XX.XX.XX. 대위변제 해지됨) 등을 제출하였다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점지층을 사실상 주거용도로 사용하였으므로 그 면적을 합하면 주택의 면적이 주택 외로 사용하는 면적보다 크므로 쟁점부동산의 양도가 1세대 1주택 비과세대상이라고 주장하나, 주택법제2조 제1호에서 “주택”이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말한다고 규정하고 있는바, 쟁점지층은 공부상 용도가 주택이 아닌 근린생활시설로 되어 있고, 그 공부상 용도에도 불구하고 주택으로 사용되었다는 사실은 이를 주장하는 자가 증명하여야 하는 점, 청구인은 20XX년 X월부터 OOO에게 쟁점지층을 주거용으로 임대하였다고 주장하나, 임대료를 현물로 받았다고 주장할 뿐 실제 수수하였는지 여부가 확인되지 아니하는 점, 쟁점부동산 양도 당시 쟁점지층에 ‘OOO’이라는 상호의 사업자등록은 되어 있는 반면, 주민등록 전입내역이 확인되지 아니하는 점, OOO이 쟁점지층을 주택으로 사용하였다는 객관적인 증빙자료(우편물 수령내역 등)가 부족한 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점지층을 주택으로 보아야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.