기준시가 등이 우위에 있는 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하여 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2017.12.29.(이하“상속개시일”이라 한다) 사망한 배우자 OOO(이하 “피상속인”이라 한다)으로부터 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 상속받고, 그 상속재산가액을 2017년 8월에 계약된 같은 아파트 111동 104호(이하 “비교대상1층아파트”라 한다)의 매매가액인 OOO으로 평가하여 2018.6.25. 상속세를 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 2018.12.17.～2019.3.26. 기간 동안 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하여 쟁점아파트와 같은 동 1202호(이하 “비교대상12층아파트”라 한다)의 매매가액 OOO을 시가로 적용하여 2019.5.2. 청구인에게 2017.12.29. 상속분 상속세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.5.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 아파트의 경우 같은 단지ㆍ같은 동ㆍ같은 규모라도 층과 방향 그리고 한강 조망 등에 따라 가격이 다르게 형성되므로 평가대상 재산보다 기준시가가 높거나 또는 한강 조망권 등 입지여건이 평가대상 재산보다 우위에 있는 비교대상 아파트의 매매사례가액은 시가로 적용하기 어려운데 쟁점아파트 보다 기준시가가 OOO이나 높은 비교 대상12층아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하여 과세한 처분은 부당하다. 쟁점아파트는 5층인데 반해 비교대상12층아파트는 상대적으로 높은 층에 있어 위치․기준시가ㆍ일조권․한강조망권 등이 휠씬 유리하여 매도시 높은 가액에 거래될 수 밖에 없으므로 비교대상12층아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하여 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 2017.3.10.에 개정된상속세 및 증여세법 시행규칙(이하 “상증법 시행규칙”이라 한다) 제15조 제3항에서 “평가 대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우에는 ① 평가대상주택과 동일한 공동주택 단지내에 있을 것 ② 평가대상주택과 주거전용면적차이가 평가대상주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것 ③ 평가대상주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것으로 그 범위가 명확하게 규정된 바 있다. 아래 ＜표1＞과 같이 쟁점아파트(112동 502호)의 공동주택가격은 OOO이고 비교대상12층아파트(112동 1202호)의 공동주택가격은 OOO으로서 가격차이는 100분의 2.6인데 반하여, 비교대상1층아파트(111동 104호)는 공동주택가격이 OOO으로서 가격차이가 공동주택가격의 100분의 5를 벗어나(100분의 11.6) 이를 유사매매사례가액으로 적용할 수 없다. ＜표1＞ 쟁점아파트와 비교대상아파트 차이 비교내역

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 기준시가 등이 우위에 있는 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 등

(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2017.3.10. 기획재정부령 제605호로 개정된 것) 제15조【평가의 원칙 등】③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. ＜신설 2017.3.10.＞

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.＜2019.3.20. 단서 신설＞

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2017.12.29. 상속이 개시되자 비교대상1층아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 하여 상속재산가액을 산정하여 상속세를 신고․납부하였으나, 처분청은 비교대상12층아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 아래 ＜표2＞와 같이 이 건 상속세를 경정․고지하였다. ＜표2＞ 이건 상속세 경정․고지내역

(2) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점아파트와 청구인이 제시한 비교대상1층아파트와 처분청이 제시한 비교대상12층아파트를 비교하면 아래 ＜표3＞과 같이 청구인이 당초 매매사례가액으로 신고한 비교대상1층아파트는 쟁점아파트와 동일한 공동주택단지 내에 있으면서 주거전용면적에서 100분의 5 이내이나, 공동주택 가격의 차이가 100분의 5를 벗어나 있어 상증법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택에 해당하지 아니한 반면, 처분청이 쟁점아파트의 시가로 본 비교대상12층아파트는 쟁점아파트와 동일 단지․전용면적 100분의 5 이내․기준시가 100분의 5 이내의 요건을 모두 충족하는 것으로 나타난다. ＜표3＞ 쟁점아파트 및 비교대상아파트 비교 내역 (나) 2017.3.10.에 신설된 상증법 시행규칙 제15조 제3항에 의하면 상증법 시행령 제49조 제4항에서 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산으로 보는 재산은부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우 ① 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것, ② 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것, ③ 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것의 요건을 모두 충족하는 주택을 말한다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 처분청이 조사과정에서 시가로 적용한 비교대상12층아파트는 기준시가․위치․일조권․조망권 등이 쟁점아파트 보다 우위에 있어 그 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 적용한 것은 부당하다고 주장하나, 상증법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따른 재산평가시 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 범위를 구체화하여 인정기준을 마련하기 위하여 2017.3.10. 기획재정부령 제605호로 같은 법 시행규칙 제15조 제3항이 신설되어 2017.3.10. 이후 상속이 개시되거나 증여받은 분부터 적용하게 되었는바, 위 조항은 부동산가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택 가격이 있는 주택으로서, 평가대상 주택과 동일한 단지에 있으면서 평가대상 주택과 전용면적 및 기준시가의 차이가 각각 100분의 5 이내인 주택만을 동일하거나 유사한 재산으로 인정한다고 규정하고 있는데, 처분청이 제시한 비교대상12층아파트의 경우 위 요건을 모두 충족하지만 청구인이 제시한 비교대상1층아파트의 경우 기준시가 요건을 충족하지 못하는 점 등에 비추어 비교대상1층아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보기는 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 비교대상12층아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하여 청구인에게 상속세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.