쟁점오피스텔은 그 내부구조(화장실 등)나 편의시설(세탁기 등) 등이 주거에 적합한 상태로 주거기능이 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 주택으로 사용할 수 있었던 것으로 보이는 점, (중략) 쟁점오피스텔은 사실상 주택으로 봄이 타당하므로 1세대 1주택 비과세의 적용을 배제하고 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
쟁점오피스텔은 그 내부구조(화장실 등)나 편의시설(세탁기 등) 등이 주거에 적합한 상태로 주거기능이 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 주택으로 사용할 수 있었던 것으로 보이는 점, (중략) 쟁점오피스텔은 사실상 주택으로 봄이 타당하므로 1세대 1주택 비과세의 적용을 배제하고 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
심판청구를 기각한다.
(1) 소득세법상 주택은 사실상 주거용으로 사용하는 건물인지 여부에 따라 판단하는 것이므로, 처분청과 같이 오피스텔의 소유자의 부동산(업무용)임대업 사업자등록 여부, 해당 오피스텔 임차인의 사업자등록 여부 및 임차인의 전세권 설정 여부 등을 기준으로 오피스텔이 업무용인지 아니면 주거용인지를 판단하는 것은 타당하지 않다.
(2) 쟁점오피스텔은 공부상 용도가 업무시설로 되어 있고, 업무시설로 재산세를 납부하여 왔으며, 임대차계약시 업무용으로 임대한다는 특약을 두어 임차인이 쟁점오피스텔에 주민등록 전입신고를 한 사실이 없으므로 이를 주거용으로 사용하는 건물로 볼 수 없다.
(3) 처분청이 원용한 대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결은 주거용으로 사용되는지 여부가 불분명한 건물의 경우, 그 기능과 시설 등이 주거에 적합한 상태인 경우 주택으로 보아야 한다고 판시한 것이나, 쟁점오피스텔의 경우 임차인인 OOO이 OOO에서 거주하면서 쟁점오피스텔은 장기간 작업실로 사용하였으므로 상기 판례를 원용하는 것은 타당하지 않다.
(4) 쟁점오피스텔의 경우, 청구인이 쟁점아파트를 양도할 당시(2016.8.9.) 쟁점오피스텔을 임차하고 있던 임차인인 OOO이 쟁점오피스텔을 3년 이상 그림을 그리는 작업실로 사용하였다고 진술하였고, OOO은 OOO에서 2014년 3월부터 2016년 10월까지 주소를 두고 거주한 사실이 확인되며, OOO 이 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하였다는 확인서도 제출하였다.
(5) 이에 불구하고 처분청이 쟁점오피스텔이 사실상 주택으로 사용된 것으로 보고 청구인을 2주택 소유자로 보아 쟁점아파트 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하고 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 위법․부당하다.
(1) 1세대 1주택 비과세 적용시 주택은 공부상 용도 구분에 관계 없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것인바, 쟁점오피스텔이 주택에 해당하는지 여부는 그 내부 구조, 형태 및 사실상 사용용도 등을 종합하여 판단할 사항이다.
(2) 처분청이 쟁점오피스텔이 위치한 건물에 쟁점오피스텔과 유사한 다른 호실들을 확인한바, 내부가 원룸 형식으로 되어 있고, 화장실이 있으며, 옷장․싱크대․세탁기․냉장고 등 주거에 필요한 시설이 갖추어져 있었다.
(3) 처분청은 쟁점오피스텔 인근 부동산중개사무소를 통하여 해당 오피스텔 건물의 모든 호수에 주거용 시설이 갖추어져 있고, 공부상으로는 업무용 오피스텔이지만 상당 부분 주거용으로 사용 중인 사실을 확인하였다.
(4) 쟁점오피스텔을 임차한 임차인 중 한 명인 OOO은 2017.9.6.∼2018.3.8. 기간 동안 쟁점오피스텔에 주민등록 전입신고를 하였다.
(5) 청구인이 쟁점아파트를 양도할 당시(2016.8.9.) 쟁점오피스텔을 임차하고 있던 임차인인 OOO은 2005년부터 현재까지 계속 근로소득자였고, 사업자등록을 한 이력이 없다. OOO은 확인서에 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하였다고 기재하였을 뿐 어떤 용도의 업무용으로 사용하였는지 기재하지 않아 동 확인서에 기재한 내용을 신뢰할 수 없다.
(6) 또한, OOO이 쟁점오피스텔을 임차하고 있던 당시 근무하고 있던 회사는 OOO 인근에 위치하고 있어 지하철 2호선 OOO 바로 앞에 위치한 쟁점오피스텔에서 지하철로 이동시 13분(5정거장)이 소요되는 반면, OOO이 주민등록상 주소를 둔 OOO에서는 지하철로 이동시 44분이 소요(18정거장, 환승 1회)되는바, 직장 근처에 위치한 쟁점오피스텔에 거주하지 않고 상대적으로 직장에서 3배 이상 멀리 떨어진 OOO 소재 오피스텔에 거주하였다는 주장은 설득력이 없다. 이는 쟁점오피스텔에 전입신고를 하지 않기로 한 임대차계약의 특약에 따라 OOO이 전입신고가 불가하여 다른 곳에 위장전입을 할 수밖에 없었기 때문으로 판단된다.
(7) 오피스텔이 주택에 해당하는지 여부는 그 사실상의 기능과 용도로 판정하여야 하는 것이지, 임대차계약서상 전입불가 조항을 두었다고 하여 실제 주거용으로 사용된 건물을 주택으로 보지 않을 수는 없다.
(8) 청구인은 쟁점오피스텔이 업무시설임을 주장하나, 이를 실제 업무용으로 임대하였다면 청구인이 하였어야 할 부가가치세법에 따른 부동산임대업의 사업자등록 및 부가가치세 신고·납부 의무도 이행한 사실이 없다.
(9) 쟁점오피스텔은 내부에 붙박이장․싱크대․화장실․냉장고 등의 편의시설이 기본사양으로 설치되어 언제든지 주거용으로 사용이 가능한 상태이었던 것으로 판단되고, 쟁점오피스텔의 임차인들 모두 사업이력이 없는 것으로 확인되는 점 등에 비추어 쟁점오피스텔은 사실상 그 용도를 주거용으로 봄이 타당하다.
(10) 따라서, 처분청이 청구인을 2주택자로 보아 쟁점아파트 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하고 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 적법하다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
(1) 청구인은 2001.11.13. 취득한 쟁점아파트를 2016.8.9. OOO원에 양도한 후, 양도소득세를 신고하지 않았고, 처분청은 청구인이 쟁점아파트 양도당시 소유하고 있던 쟁점오피스텔을 사실상 주택으로 보고 청구인을 2주택자로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 청구인에게 이 건 양도소득세 부과처분을 하였다.
(2) 청구인은 쟁점오피스텔을 2012.2.22. OOO원에 취득한 후, 2019.1.24. 청구인이 대표이사인 주식회사 OOO에 OOO원에 매도하였다.
(3) 쟁점오피스텔의 등기부등본에 의하면, OOO이 2010.5.4. 쟁점오피스텔에 전세권을 설정한 후 2013.4.29. 그 말소등기를 하였고, OOO이 2013.5.8. 쟁점오피스텔에 전세권을 설정한 후 2016.10.28. 그 말소등기를 한 것으로 나타난다.
(4) 청구인은 쟁점오피스텔의 임대와 관련하여 부가가치세법에 따른 사업자등록을 하거나 임대수입에 대하여 부가가치세 신고를 한 사실이 없다.
(5) 청구인의 쟁점오피스텔 취득당시(2012.2.22.) 매매계약서상 당시 임차인 OOO과 전소유자 간의 임대차계약(보증금 OOO원, 월세 OOO원, 만기일자: 2013.4.28.)을 매수인인 청구인이 승계하고, 중개대상물 확인·설명서상 OOO이 쟁점오피스텔에 OOO원의 전세권을 설정한 것으로 기재되어 있다.
(6) 청구인과 쟁점오피스텔을 임차한 OOO 간의 2013.4.23.자 임대차계약서를 보면, 쟁점오피스텔의 임대차기간은 2013.5.4.부터 2015.5.3.까지로 되어 있고, 특약사항에는 도배․장판 교체사항이 기재되어 있으며, 옵션으로 붙박이․인덕션․세탁기․냉장고를 포함하고, 업무시설로 전입신고는 불가하고 월세에 대한 소득공제가 안되며, 전세권 설정시 임대인은 협조한다는 등의 내용이 기재되어 있고, 쟁점오피스텔을 2016.1.29.부터 2018.10.28.까지 임차한 OOO과 청구인 간의 임대차계약서상 기재내용도 OOO과의 임대차계약서와 거의 유사하다.
(7) OOO이 처분청에 제출한 2018.10.26.자 사실확인서에 의하면, OOO은 2013년 5월부터 2015년 5월까지 쟁점오피스텔에 대한 임대차계약을 체결한 후, 2016년 10월까지 별도로 임대차계약서를 작성하지 않고 기존 임대차계약을 연장하여 사용하였고, 위 계약기간 동안 본인은 OOO에 주소를 두었으며, 쟁점오피스텔을 업무시설로 사용하였음을 확인한다는 내용 등이 기재되어 있다.
(8) OOO의 주민등록상 주소지는 2014.3.31.부터 2016.10.24.까지 세대주가 장명*인 OOO로 되어 있다.
(9) 처분청은 OOO을 통하여 김과 김이 2017.9.6.부터 2018.3.9.까지의 기간 동안 쟁점오피스텔에 전입신고를 한 사실을 확인하였다.
(10) 국세청 전산자료에 의하면, 청구인이 쟁점오피스텔을 소유한 기간 동안 이를 임차한 임차인 OOO, OOO, OOO 등은 모두 사업자등록 이력이 없는 것으로 나타나고, OOO은 2013년부터 2016년까지 OOO 주식회사로부터 급여를 지급받은 사실이 확인된다.
(11) 처분청이 OOO 등을 통하여 확인한 결과, 2013.5.1.부터 2016.10.31.까지의 기간 동안 쟁점오피스텔이 위치한 건물 전체(건물명: OOO, 층수: 지하 1층～15층, 오피스텔: 총 218호실) 중 104개 호실에 주민등록 전입신고가 이루어진 것으로 회신되었고, 임차인의 사업자등록은 35건으로 확인되었다.
(12) 쟁점오피스텔의 내부 현황을 확인할 수 있는 사진은 제출되지 아니하였고, 처분청은 쟁점오피스텔이 위치한 건물에 쟁점오피스텔과 유사한 호실의 현황을 인터넷상으로 확인한 현장사진을 제출하였다.
(13) 쟁점오피스텔이 위치한 건물의 관리단으로부터 회신받은 쟁점오피스텔의 2016년 1월 ∼ 2016년 10월 및 임차인이 전입신고를 한 2017년 9월 ∼ 2018년 3월까지의 관리비 부과내역, 전기․수도․온수․난방 사용량 등은 다음과 같다. ◦ 2016년 1월∼2016년 10월 관리비 부과내역 등 ◦ 2017년 9월∼2018년 3월 관리비 부과내역 등
(14) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우 그 다른 건물이 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물 공부상의 용도 구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조․기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거 기능이 그대로 유지․관리되고 있어 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 하는 것이다(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960, 2003.12.26. 선고 2001두7176 판결 등 참조). 쟁점오피스텔은 그 내부구조(화장실, 샤워실 등 구비)나 편의시설(붙박이장, 인덕션, 세탁기, 냉장고 등 설치) 등이 주거에 적합한 상태에 있고, 주거 기능이 유지․관리되고 있어 언제든지 주택으로 사용할 수 있었던 것으로 보이는 점, 청구인으로부터 쟁점오피스텔을 임차한 기간동안 임차인들이 모두 사업이력이 없는 것으로 확인된 점, 청구인이 쟁점오피스텔의 임대차계약서상 임차인이 전입신고를 하지 못하도록 하는 대신 임차인의 전세권 설정에 동의하기로 하는 특약을 하였다고 하여 그 사실상의 용도를 업무시설로 인정하기는 어려운 점 등에 비추어 쟁점오피스텔은 사실상 주택으로 봄이 타당하므로 처분청이 청구인을 2주택자로 보아 쟁점아파트의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세의 적용을 배제하고 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.