처분청이 쟁점고가주택을 1세대가 보유한 1주택에 해당하지 않는다고 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
처분청이 쟁점고가주택을 1세대가 보유한 1주택에 해당하지 않는다고 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용되었는지에 대한 입증책임은 과세관청에 있다. (가) 처분청이 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용하였다는 객관적이고 명백한 증빙(근거)을 제시하지 아니하고 과세처분을 하는 것은국세기본법상의 근거과세 원칙(제16조), 엄격ㆍ문리해석의 원칙(제18조), 세무공무원의 재량권의 한계(제19조), 납세자의 성실성 추정의 원칙(제18조의3)에 반하는 행정처분이다. (나) 또한소득세법제88조 제7호를 살펴보면 “주택”이란 허가 여부나 공부상의 용도 구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하고, 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따르도록 되어 있는바, 처분청이 쟁점오피스텔을 거주용 주택으로 사용하였음을 명백히 입증할 수 있는 증빙(근거)을 제시하지 못하는 한 공부상 용도에 따라 비거주용으로 보아야 한다. 또한 청구인은 양도일 현재 세입자가 쟁점오피스텔을 회사의 업무용 공간으로 사용하였다는 증거를 제시한 바 있다.
(2) 이 건 양도소득세 과세처분은 신의성실의 원칙 및 소급과세의 원칙에 위배된다. (가) 청구인은 사업자등록 초기에는 세법에서 정한 기한 내에 정상적으로 부가가치세를 신고하였으나, 이후 임대보증금만 받고 임대하다보니 납부할 세액이 없어 드문드문 신고를 하다가 미신고분에 대해서는 과세관청의 전화통보에 따라 기한후 신고하기를 반복하였다. (나) 청구인이 신고기한 내에 신고한 내용에 대해서는국세기본법제22조 제1항에 따라 신고와 동시에 납세의무가 확정되지만 같은 법 제45조의3 제1항에 따라 ‘기한후 신고’한 내용에 대해서는 과세관청이 같은 조항 제3항에 따라 기한후 신고일부터 3개월 이내에 청구인의 신고내용을부가가치세법제57조에 의거 장부 또는 그 밖의 증명 자료(임대차계약서 및 사업실적증명서, 과세관청이 보유하고 있는 과세정보) 등을 근거로 하여 부가가치세 과세표준과 세액을 조사하여 결정하여야 한다. (다) 과세관청은 쟁점오피스텔과 관련하여 수차례 반복된 청구인의 부가가치세 기한후 신고내용(업무용 임대, 사업실적확인서 제출)에 대하여 비거주용이 아닌 거주용 주택으로 사용되었다는 주장을 한 번도 한 적 없고, 계속 일관하여 비거주용 임대로 결정해 주다 보니 청구인은 지금까지 아무런 의심 없이, 과세관청이 비거주용으로 보고 있다고 믿고 업무용 임대에 따른 부가가치세 과세용 부가가치세 신고를 계속한 것이다. 따라서 이러한 계속‧반복된 결정을 무시하고 과세예고통지 및 납세고지 처분을 하는 것은국세기본법의 신의ㆍ성실의 원칙(제15조)과 소급과세금지의 원칙(제18조 제3항)에 위배된다.
(3) 쟁점오피스텔의 용도 구분과 관련하여 처분청은 명백한 증거를 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라, 처분청 내부에서도 이견이 있으므로 그 용도가 불분명한 경우에 해당한다. (가) 처분청 내에서도 이 건 양도소득세를 과세한 재산세과에서는 쟁점오피스텔이 실질적으로 거주용 주택으로 사용되었다고 추정(객관적 근거의 제시 없음)하고 있는 반면, 부가가치세를 담당하는 세원관리과에서는 쟁점오피스텔을 비거주용으로 사용하고 있다는 반복된 결정을 하고 있어 서로 이견을 보이고 있는 상태이다. (나) 쟁점오피스텔을 실질적으로 임차하여 사용한 OOO은 임차 이후 본인이 직접 사업자등록을 하지는 않았지만 청구인이 쟁점고가주택을 양도한 2016.6.7. 당시 OOO의 온오프라인 프로그램 개발업무를 수행하는 사무실로 쟁점오피스텔을 사용하였고, 이러한 사실을 자신의 취업용 이력서에 첨부하고자 OOO으로부터 2016.6.6.자 경력증명서를 발급받았는바, 이를 증빙으로 제출하였다. (다) 위와 같이 처분청의 세원관리과와 실질 임차인 OOO은 쟁점오피스텔의 용도가 비거주용이라고 확인하고 있는바, 그 용도가 거주용이라는 처분청 재산세과의 의견은 추정에 불과할 뿐 명백한 증거를 제시하지 못하고 있다. 따라서소득세법제88조 제7호에 따라 그 용도가 불분명한 경우에 해당하므로 공부상 용도(비거주용)에 따르는 것이 타당하다. (라) 처분청은 쟁점오피스텔의 실질 사용내역에 대한 현지 확인과 임차인에 대한 사실 확인을 거쳐 과세하여야 함에도 이에 대한 최소한의 절차이행과 확인도 없이 다분히 행정편의적인 과세처분을 하였으므로 청구인은 쟁점오피스텔을 업무용으로 실질 사용한 현장사진과 임차인의 확인서를 제출하였다. (마) 요약하면, 청구인은 임차인에게 쟁점오피스텔를 업무용으로 사용하는 조건으로 임대하였는데, 이에 대한 이행 여부는 현행법상 법적으로 임차인을 강제할 수 없는 사항으로 임차인이 전입신고를 하여도 어쩔 수 없지만 임차인도 업무용으로 사용하기 때문에 주민등록을 전입하였다가 다시 실거주지로 이전한 것이며, 임차인도 업무용으로 사용하였다고 주장하는 것이다. 또한 처분청은 임차인이 사업자등록을 한 사실이 없었다는 의견이나, 2016.6.7. 쟁점고가주택 양도당시 임차인 OOO은 OOO을 공동사업자 OOO과 함께 창업하여 2015.9.7.∼2016.7.20. 기간 동안 근무하였으며, 쟁점오피스텔을 온오프라인 유저 유치활동/서비스 기획업무장소로 사용하였다고 하는 사실을 “경력증명서”와 “확인서”로 입증해 주고 있다.
(1) 쟁점오피스텔이 주택에 해당하는지 여부는 공부상의 용도구분에 관계없이 실질에 의하여 판단하여야 한다. (가) 청구인이 사업자등록 및 부가가치세를 신고하였다고 하여 쟁점오피스텔을 주택으로 보지 않는 것은 아니며,소득세법제89조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제1항에 의한 주택에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실질에 따라 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사실상 사용되고 있다고 하더라도 그 구조, 기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있 고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다. (나) 인터넷(부동산 매물사이트 등)에서 쟁점오피스텔이 소재한 OOO의 동일 면적(전용 60.37㎡)의 오피스텔의 내부구조를 보면 침실 2개, 욕실 1개, 주방이 별도로 구분되어 있는 등 주거용으로 적합한 구조를 가지고 있음을 알 수 있다. 또한 임차인 OOO이 2012년 6월 임대 당시부터 현재까지 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하고 있다는 주장을 뒷받침하기 위하여 제출한 사진 3장에는 일반 가정에서 볼 수 있는 책상과 컴퓨터만 있는데, 약 18평에 해당하는 오피스텔 실내 중 극히 일부만을 보여주고 있어 위 사진들은 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용하지 않았다는 증거가 될 수 없다.
(2) 청구인이 임차인들의 사업자등록 여부 등을 확인하지 않고 임대를 하였다는 것은 비주거용으로 임대하려는 인식이 전혀 없었다는 것을 방증하는 것이다. (가) 청구인은 2007.2.20.부터 4명의 임차인에게 쟁점오피스텔을 월세 없이 임대보증금만을 받고 임대하였는데, 임대차계약서 내용을 보면 모든 임차인들에 대해 전입신고를 안하고 전세권설정을 해주는 조건으로 계약을 체결하였는바, 등기부등본상 임차인이 변경될 때마다 전세권이 설정된 것을 확인할 수 있다. (나) 청구인이 쟁점오피스텔을 업무용으로 임대한다면, 임차인의 사업자등록 여부, 사업자 지위 등을 확인하고 계약을 체결하면 되는 것이지 굳이 특약사항을 넣을 필요가 없는 것이다. 이는 임대인들이 오피스텔을 주거용으로 임대할 때 주로 사용하는 계약 방법으로 임차인들의 사업자등록여부 등을 확인하지 않고 임대하였다는 것은 청구인이 주거용으로 임대한다는 것을 알고 있었고, 비주거용으로 임대한다는 인식이 없었다는 것을 방증하는 것이다. (다) 또한 쟁점고가주택을 양도할 때까지의 쟁점오피스텔과 관련된 사업자등록 내역을 보면, 국세통합전산망에는 청구인의 부동산임대업만 사업자등록이 되어 있고, 임차인들이 사업자등록을 한 내역이 없는 것으로 확인되는데, 이는 2007.2.20.부터 현재까지 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용한 임차인은 아무도 없었다는 것이며 양도 당시 거주하던 OOO의 경우를 달리 해석할 이유가 없다. (라) 확인서를 제출한 OOO의 경우 2012년 6월부터 2019년 3월까지 임차한 것으로 확인되고, 이 중 2012.6.28.∼2012.7.3. 기간 동안 쟁점 오피스텔에 전입신고한 이력이 있으며, 이후 2012.7.3.∼2013.8.26. 기간 동안 OOO에 전입한 것으로 되어 있는데 이는 임차인 OOO도 쟁점오피스텔을 주거용으로 임차한 것으로 인식하고 있었다고 봄이 타당하며, 임대차 기간 중 전입신고를 하지 않는 조건이 있어 어쩔 수 없이 OOO 친부의 주소 지로 전입신고한 것이다. 이후 OOO에 전입신고 하였으나, 청구인이 쟁점오피스텔을 매매한 이후 2019년 3월 OOO으로 전입신고를 하였다. 이는 임차인 OOO이 실제 쟁점오피스텔에 거주하다 매매시점에 새로운 주거지로 이사하며 전입신고한 것으로 볼 수 있으므로 확인서를 제출한 OOO도 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 것으로 보아야 한다. OOO이 숙부집으로 주민등록을 한 이유는 임대차계약서상 “임차인은 전입신고를 하지 않는 조건의 계약임”이라고 명시되어 있기에 전입 불가한 것으로 볼 수 있고, 20대 청년이 OOO의 고액의 보증금을 내고 방2개와 욕실 1개의 구조로 되어있는 18평 오피스텔을 두고 숙부집에서 6년 넘게 거주했다는 것은 믿기 어렵다. (마) 청구인은 양도당시의 임차인 OOO이 2015.9.7.∼2016.7.20. 기간 동안 OOO이라는 인터넷 정보매개 서비스업체에서 근무하면서 쟁점오피스텔을 사무실로 사용한 것이라고 주장하나, OOO의 법인설립등기일은 2016.3.29.이며 2016.4.15. 개업하여 3개월 후인 2016.7.22. 폐업하는 등 근무기간이 일치하지 않으며, 국세통합전산망에는 OOO이 OOO에서 지급받은 근로소득지급명세 내역이 존재하지 않는다. 설령, 임차인 OOO의 주장대로 지인과 함께 사업을 구상하다가 수익성이 없어 폐업하였다 하더라도 법인등기부등본과 국세통합전산망의 사업자 기본사항에서 OOO을 OOO의 공동사업자로 볼 수 있는 객관적인 증빙자료는 나타나지 않는다. (바) 아울러 사장이 아닌 직원(계약당시 24세)이 창업을 위해 개인적으로 고액인 보증금 OOO을 들여 쟁점오피스텔을 임차하여 사용했다는 것은 불가능해 보이며, 법인설립등기 후 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하였다고 하더라도, 자본금 OOO의 법인이 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하도록 지원한 사실이 확인되지 않으며, 이러한 내용을 증명할 만한 사정이 전혀 없다. (사) 또한 임차인 OOO은 위 법인이 폐업한 후 2017.4.26.∼2017.11.30. OOO에서, 2018.8.1.∼2018.12.31. OOO에서 각 근로소득이 발생하였는바, 쟁점오피스텔을 업무용이 아닌 주거용으로 임차하고 있었다고 봄이 타당하다.
(3) 처분청이 부가가치세를 환급한 것이 쟁점오피스텔을 비주거용이라고 인정한 것은 아니다. 청구인이 쟁점오피스텔을 취득한 시점에 부가가치세를 환급하는 것은 사업자가 비주거용으로 임대한다는 주장을 인정하여 환급하여 준 것일 뿐, 이를 계속적으로 비주거용으로 사용하고 있다는 것을 인정한 것이 아니며, 이후 주거용으로 사용이 변경되었다면 환급된 부가가치세를 추징하면 되는 것이다. 이는 취득시점을 기준으로 판단한 것이며, 이후 사용시점 및 다른 건물의 양도시점까지 비주거용으로 인정하는 것이 아니다. 또한 전세금을 받고 있는 것을 확인하였음에도 부가가치세를 고지하지 않은 것은 이를 주거용으로 사용하고 있었으므로 간주임대료에 대한 부가가치세를 추징하지 않은 것이다.
(4) 쟁점오피스텔이 공동주택가격 열람이나 국토부 실거래가 공시시스템에서 계속적으로 오피스텔로 등록되는 것은 공부상 내용에 따라 등록한 것이고, 실제 주택으로 사용하였다고 하여 이를 공동주택가격으로 공시할 수 없는 것이다.부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택이란주택법제2조 제3호에 따른 공동주택을 말하는 것으로 건축법 시행령에 따른 아파트, 연립주택, 다세대주택이 이에 해당하므로 준주택으로 분류된 오피스텔은 이에 해당하지 않는다.
(5) 따라서 쟁점오피스텔을 임차했던 4명의 임차인이 모두 전세로 계약했다는 점, 쟁점오피스텔을 사업장으로 하여 사업자등록을 한 임차인이 없었다는 점, 인터넷 상으로 확인되는 오피스텔의 실내 구조가 주거용으로 적합하다는 점, 임대차계약서 상 전입 불가하다는 조건을 명시한 점 등을 종합적으로 판단하여 쟁점오피스텔을 사실상 주거용으로 사용한 것으로 보아 고가주택에 대한 양도차익 등의 계산방법을 배제하고 양도소득세를 고지한 처분은 정당하다.
(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 제15조(신의ㆍ성실) 납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 한다. 세무공무원이 직무를 수행할 때에도 또한 같다. 제16조(근거과세) ① 납세의무자가 세법에 따라 장부를 갖추어 기록하고 있는 경우에는 해당 국세 과세표준의 조사와 결정은 그 장부와 이에 관계되는 증거자료에 의하여야 한다.
② 제1항에 따라 국세를 조사·결정할 때 장부의 기록 내용이 사실과 다르거나 장부의 기록에 누락된 것이 있을 때에는 그 부분에 대해서만 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다. 제45조의3(기한후 신고) ① 법정신고기한까지 과세표준신고서를 제출하지 아니한 자는 관할 세무서장이 세법에 따라 해당 국세의 과세표준과 세액을 결정하여 통지하기 전까지 기한후 과세표준신고서를 제출할 수 있다.
③ 제1항에 따라 기한후과세표준신고서를 제출한 경우 관할 세무서장은 세법에 따라 신고일부터 3개월 이내에 해당 국세의 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 제81조의3(납세자의 성실성 추정) 세무공무원은 납세자가 제81조의6제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 납세자가 성실하며 납세자가 제출한 신고서 등이 진실한 것으로 추정하여야 한다.
(2) 부가가치세법 제26조(재화 또는 용역의 공급에 대한 면세) ① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.
12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것
(3) 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. "주택"이란 허가 여부나 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 법 제95조 제1항에 따른 양도차익 × (양도가액-9억원)/양도가액
2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 법 제95조 제1항에 따른 장기보유특별공제액 × (양도가액-9억원)/양도가액
(1) 처분청이 제출한 심리자료 및 청구인이 제출한 자료 등에 의하면 아래 사실이 나타난다. (가) 청구인은 고가주택을 2006.4.6. 취득하여 2016.6.7. 양도하면서 고가주택에 대한 양도차익 등의 계산방법에 따라 양도소득세 신고를 하였다. (나) 청구인은 2003.12.29. 쟁점오피스텔 구매계약과 동시에 부동산 임대업으로 사업자등록OOO을 한 후 오피스텔이 준공되기까지 분양대금을 납부하면서 건물분에 대한 매입세금계산서를 수취한 후 부가가치세 매입세액을 환급받았다. (다) 쟁점오피스텔(OOO)은 2006.10.27. OOO으로부터 사용승인된 주상복합건물로 지하 5층, 지상 19층 규모의 빌딩으로 지하 3∼5층은 주차장, 지하 1∼2층은 근린생활시설과 기타 판매시설, 지상 1층은 휴게음식점과 기타판매시설, 지상 2층 기타 판매시설, 지상 3층은 주민운동시설, 오피스텔, 지상 4층∼6층은 오피스텔, 지상 7층∼19층은 아파트(주택)로 승인ㆍ등록된 건물이다. (라) 건물등기부 등본과 건축물대장을 살펴보면 쟁점오피스텔은 오피스텔(업무용)로 등록된 사실이 확인된다. (마) 쟁점고가주택 양도일(2016.6.7.)이 포함된 2016년 제1기 부가가치세 과세기간에 대한 부가가치세 확정신고는 업무용시설의 임대로 기한후 신고한 것으로 나타난다. (바) 국세통합전산망에는 임차인 OOO이 2015.9.7.∼2016.7.20. 기간 동안 근무하였다는 OOO이 2016.4.15. 개업하여 2016.7.22. 폐업한 것으로 나타난다. (사) 청구인은 사업자등록증명원, 부가가치세과세표준증명원(과세표준 “0”), 사업실적확인서, 임대차계약서(2007년 이후 4매), 중개대상물 확인설명서(비거주용 건축물), 쟁점오피스텔의 건축물대장 및 등기부등본, 쟁점오피스텔의 실거래가 조회결과[4∼6층의 거래내용은 오피스텔가격으로 조회(고시)되고, 7∼19층의 거래내용은 공동주택가격으로 조회(고시)됨], 임차인 OOO이 쟁점오피스텔을 사무실로 사용하였다는 사실을 입증하기 위하여 제출한 증빙(확인서, 경력증명서, OOO의 법인등기부등본, 주민등록초본, 재직증명서, 신분증, 실내 사진 등 쟁점오피스텔 사용내역) 등을 제출하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점오피스텔 취득 이후 임대사업자등록을 하고 부가가치세 신고를 하였으며 임차인 OOO도 쟁점오피스텔에 전입하지 않고 사무실로 사용하였는바, 처분청이 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용하고 있다는 객관적이고 명백한 증빙을 제시하지 아니하고 고가주택에 대한 양도차익 계산방법을 부인하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장한다. 그러나 쟁점오피스텔 과 소재지 및 면적이 동일한 다른 오피스텔의 인터넷 부동산 매물광고를 보면 침실, 욕실 및 주방 등의 구조 및 기능 등이 주거용에 적합한 상태에 있어 언제든지 주택으로 사용이 가능한 것으로 보이고 임차인이 사업자등록이 된 사실이 없는 것으로 나타나는 점, 임차인 OOO이 OOO에서 근무하면서 쟁점오피스텔을 사무실로 사용하였다고 주장하나, OOO이 OOO에서 지급받은 근로소득지급명세 내역이 존재하지 않는 것으로 조사되는 등 OOO이 쟁점오피스텔을 사무실로 사용하였다는 증빙이 충분히 제시되지 않은 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점고가주택을 1세대가 보유한 1주택에 해당하지 않는다고 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.