쟁점아파트지분의 증여재산가액을 쟁점매매사례가액으로 평가하여 증여세를 부과한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2017.8.8. OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)의 지분 2분의 1(이하 “쟁점아파트지분”이라 한다)에 대하여 쟁점아파트의 전부 소유자인 청구인의 부(父) OOO으로부터의 증여를 원인으로 하는 소유권이전등기를 경료하였고, 청구인은 2017.11.21. 쟁점아파트에 대하여 2017.1.1.을 기준으로 하여 공시된 공동주택 공시가격 OOO중 쟁점아파트지분에 해당하는 OOO쟁점아파트지분에 대한 증여재산가액으로 하여 2017.8.8. 증여분 증여세 OOO신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트가 소재한 단지(이하 “쟁점아파트단지”라 한다) 내 1동 604호(이하 “쟁점비교대상아파트”라 한다)에 대하여 쟁점아파트지분의 증여일 전후 3개월 이내인 2017.11.2. OOO(이하 OOO라 한다) 간에 매매대금 OOO(이하 “쟁점유사매매가액”이라 한다)으로 매매계약이 체결되었으므로, 쟁점유사매매가액은 상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제4항에 따른 쟁점아파트의 시가에 해당한다고 판단하여 쟁점유사매매가액의 2분의 1인 OOO쟁점아파트지분의 증여재산가액으로 산정하여 2019.3.4. 청구인에게 2017.8.8. 증여분 증여세 OOO결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.4.17. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 상증법 제60조 제2항에서 규정하는 ‘시가’란 ‘불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액’으로 대법원은 그러한 시가에 대하여 ‘원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말하는 것으로 거래가액을 증여당시 시가로 할 수 있기 위해서는 객관적으로 보아 그 거래가객이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 하고 또한 증여 당시와 그 거래일 사이에 가격변동이 없어야 한다’고 판시하고 있으므로 이는 ‘완전 경쟁시장에서 형성되는 시장가격’을 뜻한다고 할 것이므로 독점 또는 과점에서 이루어지는 가격은 이에 해당하지 않는다고 할 것이다. 쟁점아파트단지는 2016년 이전까지 OOO억원 미만으로 거래되다가 2017.1.1.부터 쟁점아파트지분의 증여일인 2017.8.8.까지 그 거래가 전무하였다. 쟁점아파트 주민들과 갈등관계에 있던 OOO쟁점아파트단지 소유자들이 재건축조합 설립을 추진하자 쟁점아파트단지의 재건축조합설립을 저지할 수 있는 36세대를 확보하여야 할 절체절명의 과제를 가지게 되었다. 이에 OOO종전 소유한 17세대 이외에 추가로 19세대를 매수할 목적으로 각 층 등에 관계없이 일률적으로 ‘이례적인 거래가격’을 기획부동산업체에 제시하였고, 기획부동산업체가 적극적으로 매수에 임하였으나 2017년말까지 8세대만을 매수하는데 그쳐 실패로 끝난 것이고, 쟁점유사매매사례가액은 이러한 과정에서 OOO쟁점아파트단지를 취득한 가액이다. 이에 처분청은 OOO이외에도 2017.12.21.에 박과 예외 1인간의 거래가격OOO을 제시하고 있으나 이는 증여일 전후 3개월(2017.5.8.～11.7.)을 벗어난 것으로 관련법령상 유사매매사례가액에 해당하지 아니하는 것이다. 처분청은 상기의 이러한 실질내용을 간과한 채 쟁점유사매매가액을 ‘통상적인 거래가격’으로 보고 이에 근거하여 쟁점아파트지분의 증여재산가액을 산정한 이 건 처분은 국세기본법제14조의 실질과세원칙과 같은 법 제18조 세법해석의 기준을 위반한 것으로 위법․부당한 것이다.
• 나. 처분청 의견 상증법 제60조, 같은 법 시행령 제49조 제4항 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항에 따라 시가로 인정되는 유사매매사례가액은 평가기준일 전 3개월부터 평가기간 이내의 신고일까지의 가액으로서 동일한 공동주택단지, 주거전용면적 차이 100분의 5 이내, 공동주택가격 차이 100분의 5이내 등 법적요건을 갖춘 것으로 규정되어 있는데, 청구인은 2017.8.8. 증여받고 2017.11.21. 그에 대한 증여세를 신고한 쟁점아파트지분에 있어 쟁점유사매매사례가액은 그러한 요건을 모두 충족하고 있다. 이에 청구인은 쟁점유사매매가액과 관련하여 OOO쟁점아파트단지 주민들과의 문제 등으로 쟁점아파트단지 전부를 매수해야 하는 상황이라고 주장하나, 신문기사 등에 비추어 OOO이와 관련하여 다양한 해결방안을 모색한 점 등을 비추어 이는 해결방안의 하나일 뿐 반드시 쟁점아파트단지를 전부 매입해야 할 필요성은 없었던 것으로 보이고, 청구주장과 같이 2017년말까지 쟁점아파트 중 8세대만 매입하고 10세대는 매입하지 못하였다고 하나 각 거래사례인 OOO쟁점아파트단지 소유자의 매매계약은 그 매수자만 동일할 뿐 불특정 다수인 양도자의 자유로운 판단에 따라 호실별로 이루어진 것이며 각 양도자와 OOO간에는 특수관계가 존재하지 않는 이상 이를 ‘비정상적인 거래’로 볼 수 없으므로 이는 상증법 제60조 제2항에 따른 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 시가로 인정되는 것에 포함된다고 할 것이다. 또한, 청구인이 OOO매입한 거래가액이 일반적 교환가치를 반영하고 있지 않다고 주장하나, 2017.9.27.～2017.11.02. OOO계약을 체결한 8건의 매매사례 이외도 2017.12.21. 불특정 다수인 제3자 간에 OOO매매가액으로 하여 거래가 이루어진 사실에 비추어 OOO매입한 가액이 일반적 교환가치를 반영하고 있지 않다는 청구주장을 인정할 수 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트지분의 증여재산가액을 쟁점매매사례가액으로 평가하여 증여세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조 (부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). (이하 생략) (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 (평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 (평가의 원칙 등) ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것 (4) 국세기본법 제14조 (실질과세) ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. 제18조 (세법 해석의 기준 및 소급과세의 금지) ① 세법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평(衡平)과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인과 부(父) OOO청구인이 쟁점아파트지분을 증여받는 ‘증여계약서’를 작성하고 2017.8.8. 증여를 원인으로 하는 소유권이전등기를 경료하였다. 청구인은 쟁점아파트지분에 대한 증여세 신고시 쟁점아파트에 대하여 2017.1.1.을 기준으로 하여 공시된 공동주택 공시가격인 OOO중 쟁점아파트지분에 해당하는 OOO증여재산가액으로 하여 증여세를 신고․납부한바, 쟁점아파트에 대하여 2015.1.1.～2019.1.1.을 기준으로 공시된 공동주택 공시가격은 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점아파트의 공동주택 공시가격 (단위: 원)

(2) 처분청은 쟁점비교대상아파트와 쟁점아파트의 아래 <표2>와 같은 상황에 비추어 쟁점유사매매가액이 쟁점아파트지분의 시가에 해당한다는 의견이다. <표2> 처분청이 제시한 쟁점비교대상아파트와 쟁점아파트의 비교 (단위: 원)

(3) 처분청은 국세통합전산망에서 확인되는 쟁점아파트단지의 2017년 중 평가기간(2017.5.8.～11.7.) 내 매매사례를 아래 <표3>과 같이 제시하였고, 국세통합전산망에서 확인되는 쟁점아파트단지의 2017년 중 평가기간 외 매매사례를 아래 <표4>와 같이 제시하였다. <표3> 쟁점아파트단지의 2017년 중 평가기간내 매매사례 (단위: 천원) <표4> 쟁점아파트단지의 2017년 중 평가기간 외 매매사례 (단위: 천원) 청구인이 제시한 2016년 하반기 쟁점아파트단지의 매매사례는 아래 <표5>와 같다. <표5> 쟁점아파트단지의 2016년 하반기 매매사례 (단위: 천원)

(4) 청구인은 상기 <표3>과 같이 OOO쟁점아파트단지의 아파트를 취득한 사유를 아래와 같이 제시하면서, 쟁점유사매매사례가액은 당시 OOO사정에 따른 ‘이례적 매수가격’으로 통상적인 거래가격인 시가에 해당하지 않는다는 주장이다. (가) OOO쟁점아파트단지 인근에 1983년 개원한 OOO그 병원시설을 다른 곳으로 이전하지 않는 이상 현재시설로는 증가하는 환자수요를 충족시킬 수 없는 반면, 그러한 문제와 차량 진출입 등 기타 문제를 해결하기 위해서는 쟁점아파트단지를 매수하여야 하는 절대적이고 필연적인 환경이었다. (나) OOO예산상 문제로 쟁점아파트단지의 아파트를 적극적으로 매수하지 못하자, 쟁점아파트단지의 소유자들은 2012년경 안전진단통과를 근거로 2016년 11월경 서울특별시에 정비구역지정신청을 하였으나 OOO도시계획심의위원회를 방해하여 유보되었다가 쟁점아파트단지의 소유자들의 민원제기로 2017.7.20.서울특별시로부터 정비구역지정고시를 받았다. (다) 이에 따라 쟁점아파트단지의 소유자들은 도시 및 주거환경정비법(이하 “도정법”이라 한다)에 따라 2018.5.19. 창립총회를 열고 재건축정비사업조합을 설립키로 결의하였고, 2018.6.4. 서울특별시 강남구에 재건축정비사업조합 설립인가를 신청하여 2018.6.20. 이를 인가 받았다. (라) 상기의 과정에서 OOO정비구역지정고시와 재건축정비사업조합설립 등을 방해하거나 무산시키고자 하였으나 쟁점아파트단지의 소유자들의 민원제기로 저지되자, 도정법 상 재건축조합결성의 저지를 위한 필수적 조건인 쟁점아파트단지 총 144세대 중 25%인 36세대를 확보하는 것이 절체절명의 처지임을 인식하고, 2016년 12월 이전에 취득한 쟁점아파트단지 17세대 이외에 19세대를 매수하기 위하여 OOO위치한 OOO약정하였고, OOO19세대의 매수를 적극적으로 중개하여 2017.11.30.까지 8세대를 매수하였으나 나머지 11세대는 쟁점아파트단지의 소유자들이 단합하여 이에 응하지 않은 결과 OOO재건축조합설립인가신청을 무산시키는데 실패하였고, 2018.1.1. 이후부터 현재까지 쟁점아파트단지에서 1세대도 매수하지 못하였다.

(5) 처분청은 청구인이 제시한 상기의 사정에 대하여, 아래의 신문기사 등에 비추어 OOO쟁점아파트단지 전부를 매입하는 것은 OOO이 제시한 해결방안 중 하나로 OOO반드시 쟁점아파트단지를 모두 매입할 필요가 있었다는 주장은 사실과 다르고, 2017년말까지 OOO쟁점아파트단지 중 8세대만을 매입하고 이후 추가로 매입한 사실이 없다고 하나, 그러한 8세대의 매매계약은 매수자만 OOO동일할 뿐 OOO특수관계가 없는 불특정 다수인 각 소유자들의 판단에 따라 개별적인 것으로 이를 ‘비정상적인 거래’로 볼 수 없다는 의견이다. (가) OOO2017.2.22. “세대당 OOO억원? OOO재건축 기다리는 OOO아파트와 갈등”: 공간문제에 시달려온 OOO십여년전부터 쟁점아파트단지를 매입하는 대안을 추진해 왔으나 주민들과 타협점을 찾지 못하여, OOO으로부터 OOO중학교 부지를 매입하여 주차장․복합시설을 짓고자 하였으나 쟁점아파트 주민들이 반대하고 있다는 내용 (나) OOO2016.10.25. 2017.5.1. 및 2017.8.3. OOO아파트주민들 기나긴 악연” 등: OOO은 개원시부터 쟁점아파트 주민들과 여러 문제로 갈등이 있었고, 쟁점아파트단지의 재건축추진으로 인하여 OOO쟁점아파트 주민들과의 갈등이 더 심화될 것이라는 내용

(6) 쟁점아파트단지 내 동별 위치와 OOO위치 등은 아래 <표6>과 같다. <표6> 쟁점아파트단지 내 동별 위치 등 * □: 쟁점아파트 ○: 쟁점비교대상아파트

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 증여재산의 평가방법을 규정한 상증법 제60조 제1항에서의 증여일 현재의 ‘시가’라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말하는 것인바, 거래가액을 증여 당시의 시가라고 할 수 있기 위하여는 객관적으로 보아 그 거래가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 하고, 증여 당시와 위 거래일 사이에 가격의 변동이 없어야 할 것이다(대법원 2007.8.23. 선고 2005두5574 판결 등, 참조). 청구인은 처분청이 제시한 쟁점유사매매가액과 관련하여, 그러한 거래가 이루어질 당시 쟁점아파트단지 주민과 OOO간의 갈등에 따라 OOO쟁점아파트단지의 재건축조합설립을 저지할 목적에 따라 이루어진 것으로 이는 ‘이례적인 거래가격’으로 상증법에서 정한 ‘시가’의 정의에 부합하지 않는 것이라고 주장한다. 이에 2017.8.31.～2017.11.3. 8차례에 걸쳐 이루어진 쟁점아파트단지의 평가기간 내 거래는 청구주장과 같이 쟁점아파트단지 소유자들과 OOO간에 이루어진 것이기는 하나, 이는 각 다른 쟁점아파트단지의 호실을 거래대상으로 하여 다른 날짜에 각 쟁점아파트단지 소유자들의 자유로운 판단에 따라 이루어진 것으로 보이고, 그러한 거래가격 중 하나인 쟁점유사매매가액과 관련하여 그 매수자가 오로지 OOO1인이라거나 OOO쟁점비교대상아파트 등을 구매한 사유가 쟁점아파트단지의 재건축조합설립인가신청을 무산시키기 위한 것이라는 사정이 있다고 하더라도, 이를 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우라거나 객관적으로 보아 그 거래가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있지 아니한 경우에 해당한다고 보기는 어렵다고 보인다. 따라서, 쟁점유사매매가액은 청구인이 쟁점아파트지분을 증여받을 당시 쟁점아파트의 시가에 해당하는 유사매매가액이라고 보는 것이 타당하다고 보이므로 처분청에서 쟁점유사매매가액의 2분의 1인 OOO쟁점아파트지분의 증여재산가액으로 산정하여 청구인에게 증여세를 과세한 당초 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.