청구인이 쟁점지분을 양수하기로 하는 제3차 계약서에 따라 계약금 등이 지급된 사실이 나타나며, 쟁점지분에 대하여 양도소득세를 신고한 점, 청구인이 쟁점부동산 전체 지분을 종중에게 양도하기로 하는 제4차 계약서에 따라 양도대금이 지급된 점 등에 비추어 미등기 전매한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없음
청구인이 쟁점지분을 양수하기로 하는 제3차 계약서에 따라 계약금 등이 지급된 사실이 나타나며, 쟁점지분에 대하여 양도소득세를 신고한 점, 청구인이 쟁점부동산 전체 지분을 종중에게 양도하기로 하는 제4차 계약서에 따라 양도대금이 지급된 점 등에 비추어 미등기 전매한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 5차례에 걸친 쟁점부동산 매매계약서 작성 경위는 아래와 같다. (가) 제1차 계약서 작성(20XX.XX.XX.) OOO주식회사의 OOO에 대한 채권OOO으로 인하여 OOO지원이 20XX.XX.XX. 쟁점지분에 대하여 강제경매개시결정OOO이 있었고, 이를 수습하는 과정에서 OOO가 차용한 OOO원에 대한 대출이자(X%) 등이 기하급수적으로 늘어나자, OOO는 청구인에게 쟁점지분을 인수하여 줄 것을 요청하였다. 이에 따라 20XX.XX.XX. 쟁점지분의 양수인을 청구인으로, 양도인을 OOO로 하는 매매계약서(이하 “제1차 계약서”라 한다)를 작성한 사실은 있으나, 특약사항에 명시한 OOO 시행사업 추진이 어렵게 됨에 따라 제1차 계약서는 그 계약내용대로 실현되지 아니하였다. (나) 제2차 계약서 작성(20XX.XX.XX.) 제1차 계약서를 작성한지 약 1년이 경과된 후인 20XX년 XX월 중순경, OOO가 다시 쟁점지분을 인수하여 달라고 요청하여, 양도소득세, 임대보증금 등을 합한 OOO원을 양도가액으로 하여 계약서(이하 “제2차 계약서”라 한다)를 작성하였으나, OOO가 여러 가지 이유를 들어 계약서에 서명날인을 거부하여 동 계약도 성립되지 아니하였다. (다) 제3차 계약서 작성(20XX.XX.XX.) 이로부터 1년 후인 20XX.XX.XX. OOO의 오빠 OOO의 아들 결혼식장에서 청구인의 대리인 OOO을 통하여 제2차 계약서를 제시하자, OOO가 잔금란의 이자부분과 특약사항 제4조의 이의를 제기하면서 이 부분에 삭제하는 횡선을 그은 다음 OOO가 서명날인한 정정계약서(이하 “제3차 계약서”라 한다)를 전달받았으며, 청구인이 이를 거부하자 OOO가 특약사항 제4조의 가등기권설정을 수용할테니 우선 OOO원을 보내라고 하여 20XX.XX.XX. OOO에게 계좌이체 하였고, 중도금 지급일자인 20XX.XX.XX. 추가로 OOO원을 계좌이체하였으며, 20XX.XX.XX. 가등기에 필요한 서류와 자필서명을 받은 후 OOO원을 지급하였고, 다음 날 OOO원을 계좌이체하여 중도금 OOO원을 완불하였으며, 이에 따라 20XX.XX.XX. OOO 지분에 대한 이전청구권(매매예약) 가등기를 종료하게 되었고, 그 후에도 OOO는 수차에 걸쳐 OOO원의 추가지급을 요청하여 와서, 청구인은 이를 거절하는 등 이러한 과정에서 제3차 계약서도 계약이 성립되지 아니하였다. (라) 제4차 계약서 작성(20XX.XX.XX.) 청구인은 2017년 6월경 OOO 소재 부동산중개소에서 쟁점부동산의 매수자가 있다는 연락을 받고 공유자인 OOO에게 알려 양도대금을 OOO원으로 하는 계약서(이하 “제4차 계약서”라 한다)를 작성하는 등 계약체결이 거의 확정단계에 이른 상태에서, OOO가 제3차 계약서의 내용을 무시하고 자기지분을 요구하며, 자신의 입회하에 매매계약서를 작성하자는 내용으로 문자를 보내왔다. (마) 제5차 계약서 작성(계약체결일은 20XX.XX.XX.이나 계약서상 계약일은 20XX.XX.XX.로 기재) 20XX.XX.XX. 오후 2시경 쟁점부동산의 매도자 측인 청구인, 청구인의 아버지 OOO, OOO, OOO의 배우자 OOO 등과 매수자 측인 OOO 총무이사 OOO, OOO 소재 OOO 법무사사무소 직원 등이 참석한 자리에서 최종 매매조건 및 양도가액 등을 협의한 후, 계약서(이하 “제5차 계약서”라 한다)를 작성하였으며, 계약서의 내용을 상호 확인하고 서명날인한 후, 계약 내용에 따라 OOO에게 OOO원을 지급하고, 자필로 영수증을 발부하는 등 양도관련 서류를 법무사 사무소 직원에게 인계하였으며, 잔금지급 후 양도절차가 최종 마무리 되었다.
(2) 처분청은 OOO의 주장만을 근거로 최종 계약서(제5차 계약서)의 효력을 부인하였으나, 계약서는 처분문서로서 당사자 사이에 여러 개의 계약서가 존재할 경우, 마지막에 작성된 최종 계약서를 진정한 계약이라 할 것이고, 최종 계약서의 작성에 따라 종전의 계약들은 모두 합의해제되거나 합의하에 파기되어진 것이라 할 것이다. 제5차 계약서는 OOO와 OOO의 배우자인 OOO까지 참석하여 당사자의 의사에 따라 유효하게 체결되어진 것이고, 청구인이 OOO에게 지급한 잔대금 OOO원은 제3차 계약서에 따른 금액이 아니라, 최종계약에 따라 정산되어진 금액인 사실로 보아, 마지막 제5차 계약서는 유효하게 체결되었고, 이로 인해 종전의 계약들은 모두 합의해제 또는 파기된 것이 명백하다 할 것이다. 예컨대, OOO의 주장대로 청구인이 쟁점지분을 미등기 전매한 것이라면, 최종계약서를 작성할 당시 OOO 측에게 발생한 세금 등에 관하여 청구인이 모두 부담하여야 한다는 이면계약 즉, 특약사항 등을 명시하는 별도의 문건이 존재했어야 할 것이나, 이렇게 중요한 사항에 관한 근거가 없다는 사실은 OOO의 주장이 사실이 아니고 아울러 세금을 면탈하고자 하는 일방적인 주장에 불과한 것을 알 수 있다. 종전 계약의 체결 경위 및 그동안의 상황을 보면, 청구인과 OOO 사이에 신뢰관계가 돈독하지 않았음을 쉽게 알 수 있으며, 이러한 상황에서 OOO가 청구인을 믿고 근거문서(문자, 녹취 등 자료 포함)도 남겨 놓지 않은 채, 계약체결 장소에 배우자까지 동행하고 최종계약서에 직접 서명, 날인을 하였다는 것은 법을 떠나 상식적으로 믿기 어려운 주장이라고 할 것이고, 설령 OOO의 주장대로라면 OOO와 그 배우자가 최종 계약체결 당시 직접 참여할 이유가 전혀 없었던 것을 보면, OOO의 주장이 사실이 아님을 쉽게 알 수 있다. 처분청은 OOO의 일방적인 주장에 따라 청구인과 OOO 사이에 이자율의 약정 또는 합의가 없었다는 점 등을 이유로 최종 계약의 효력을 부인하였으나, 이러한 사정은 처분문서의 효력을 부인할 사정에 해당하지 아니하고, 미등기 전매의 근거도 될 수 없다고 할 것이다. OOO의 정산에 관한 주장은 사실여부를 떠나 청구인과 OOO 사이에 발생한 내부 정산문제 해당하고, 따라서 위와 같은 사정은 당사자 간에 매매대금 정산금 소송 등에서 별도로 판단되어져야 할 사안에 해당할 뿐, 미등기 전매의 근거가 될 수 없다. OOO는 양도 당시 청구인과의 약속을 어기고 미등기 전매 사실을 밝힌 이유에 대하여, 청구인의 행위가 괘씸하여 그렇게 하였다고 하나, 청구인은 OOO와 미등기 전매에 관하여 약속을 한 사실이 없다는 사실에서 OOO는 매매대금을 받은 후 정산에 불만을 품고 양도소득세를 납부하지 않기 위해 허위 주장을 하는 것이라고 추측할 수 있다고 할 것이다. 따라서, 청구인이 쟁점지분을 미등기 전매한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
(1) 소득세법 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. 제104조(양도소득세의 세율) ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.
양도소득 과세표준의 100분의 70
③ 제1항 제10호에서 "미등기양도자산"이란 제94조 제1항 제1호 및 제2호에서 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다.(단서 생략)
(1) 청구인의 어머니 OOO과 청구인의 고모 OOO는 2001.6.22. 쟁점부동산 소재 토지를 각 2분의1 지분으로 취득한 후, 20XX.XX.XX. 위 토지 지상에 6층 규모의 제1종 근린생활시설을 신축하였으며, 이후 20XX.XX.XX. 청구인의 어머니 OOO이 사망하자, 청구인이 OOO의 지분을 상속받았고, 20XX.XX.XX. 쟁점부동산 전체가 OOO에게 소유권이전되었으며, 쟁점부동산의 등기사항전부증명서의 주요 기재내용은 아래와 같다.
(2) 쟁점부동산 각 지분의 양도에 대하여 청구인 및 OOO는 아래와 같이 양도소득세를 신고․납부하였으며, 이때 OOO는 자신의 지분 양수인을 청구인으로 하여 신고하였다.
(3) 쟁점부동산이 OOO에 양도되는 과정에서 작성된 부동산 매매계약서는 아래와 같다.
(4) 처분청은 제3차 및 제4차 계약서에 의해 청구인이 OOO의 소유 지분을 아래 <표1>와 같이 OOO에 취득한 후, 아래 <표2>와 같이 쟁점부동산 전체 지분을 OOO에게 양도하면서, OOO의 지분을 OOO에게 미등기 전매한 것으로 보았다.
(5) 청구인은 20XX.XX.XX. 항변자료를 제출하였으며, 추가 주장 내용은 아래와 같다. (가) OOO는 제3차 계약서가 정당하며, 이에 따라 청구인이 쟁점지분을 미등기 전매하였다고 주장하나, 미등기 전매로 이 건 양도소득세 부과처분을 받은 청구인에게는 최근까지도 20XX.XX.XX. 작성된 제5차 계약서에 따라 쟁점지분의 매매대금 OOO원을 자신에게 정산하여 달라는 주장을 OOO 등을 통하여 계속하고 있다. 즉, OOO는 처분청의 조사시에는 양도소득세를 면탈하기 위하여 제3차 계약서의 정당성을 주장하여 청구인을 미등기 전매자로 만들어 놓고, 그 이후에는 계속하여 제5차 계약서대로 자신에 차액을 정산하여 달라고 요구하고 있는 상황이다. (나) 이와 관련하여 OOO가 20XX.XX.XX. 등 3회에 걸쳐 청구인의 아버지 OOO에게 보낸 OOO 캡쳐화면은 아래와 같다. “거두절미하고, 세금압류 체납건과 OOO빌딩(쟁점부동산) 매각전까지의 결산, 이 두 건만 해결하면, 더 이상 당신이란 사람을 영원히 내 뇌리에서 지워줄테니, 이번 달 안에 더 이상 지루하게 쪽 팔리게 굴지 말고 깨끗이 청산하고 마음편한 생을 마감하시길 마지막으로 바람! 만약 또 다시 시간끌고 사람 개무시하는 처사 더는 안 참을 것을 다시 한번 강조함...! OOO(청구인) 신상에 법적으로 가는 것 진정 원하는지도 분명히 밝혀주길 바람!.... OOO 보냄”
(6) 처분청은 청구인의 위 항변에 대하여 20XX.XX.XX. 아래와 같은 내용의 추가 답변자료를 제출하였다. OOO 측이 청구인 등에게 OOO으로 요구하는 내용은 제5차 계약서에 따른 정산을 요구하는 것이 아니고, 청구인과 OOO가 쟁점부동산 공유시 임대소득과 당시 발생한 세금에 대한 정산을 요구하는 것이며, 청구인이 추가제출한 중개사무소의 준비서면과 문자내용으로는 청구주장을 받아들이기 어렵다.
(7) 청구인은 위 처분청의 추가답변에 대하여 20XX.XX.XX. 제2차 항변서를 제출하였으며, 그 주요내용은 아래와 같다. 제3차 계약서의 특약사항 1에서 “계약일을 전후하여 재산권을 포기하고 포괄하여 매수인에게 양도하며 재산관리에 관여하지 않는다.”고 규정하고 있으므로 OOO의 어떤 요구도 불가한 것이며, OOO는 제5차 계약서 작성 전날인 20XX.XX.XX. 잔금 OOO원을 요구하는 SNS 문자 메시지를 청구인의 아버지 OOO에게 보내 왔으며, 제5차 계약서 작성 당일 OOO, OOO의 배우자 OOO, OOO 총무이사 OOO, OOO법무사사무소 직원, 청구인, 청구인의 아버지 OOO 등 6명이 참석한 자리에서 전날 요청한 잔금 OOO원에 대하여 OOO원으로 합의․지급하고 남은 채권․채무관계(부동산의 임대료 미수금 관련 보증금의 정산 등으로 현재 OOO과 민사소송중임)는 추후 정산하기로 한 후 본 계약서에 각 서명․날인하여 법무사사무소 직원에게 인계함으로써 계약관계가 최종적으로 성립된 것임에도 불구하고 이를 부인하는 것은 받아들일 수 없다.
(8) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 제5차 계약서에 따라 청구인과 OOO가 쟁점부동산의 지분을 각 2분의 1씩 OOO에게 양도한 것이므로 청구인이 쟁점지분을 미등기 전매한 것으로 보아 과세한 처분은 부당하다고 주장하나, 청구인이 쟁점지분을 OOO로부터 양수하기로 하는 내용의 제3차 계약서에 따라 계약금, 중도금 및 잔금이 지급된 사실이 금융거래자료 등에서 나타나며, OOO는 쟁점지분에 대하여 양도가액을 OOO원으로, 양수인을 청구인으로 하여 양도소득세를 신고한 점, 청구인이 쟁점부동산 전체 지분을 OOO에게 양도하기로 하는 제4차 계약서가 존재하고, 동 계약에 따라 잔금을 포함한 양도대금이 청구인에게 지급된 점, 만약 청구주장과 같이 OOO가 쟁점지분을 OOO에게 직접 양도하였다면, 쟁점지분의 매매대금을 OOO가 수령하였어야 함에도 OOO가 아닌 청구인이 직접 수령한 것으로 나타나는 점, 청구인이 진정한 계약서라고 주장하는 제5차 계약서에서 중도금 OOO원은 OOO가 청구인으로부터 차용한 금액을 공제하는 것으로 되어 있고, 동 금액이 얼마인지에 대하여 심리일 현재에도 청구인과 OOO 간에 다툼이 있는 것으로 보아 동 계약서를 확정적인 것으로 보기 어려운 점 등에 비추어 청구인이 OOO로부터 쟁점지분을 취득하여 미등기 전매한 것으로 보아 그 양도차익에 대하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.