쟁점건물은 위와 같이 주택으로 쓰는 층수가 2층부터 5층까지 4개 층으로 3개 층 이하가 아니므로 건축법 시행령별표 1 제1호 다목이 정한 다가구주택에 해당하지 아니하여 소득세법 시행령 제155조 제15항의 적용대상에 포함되지 않는다고 보이는 점 등에 비추어 처분청이 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
쟁점건물은 위와 같이 주택으로 쓰는 층수가 2층부터 5층까지 4개 층으로 3개 층 이하가 아니므로 건축법 시행령별표 1 제1호 다목이 정한 다가구주택에 해당하지 아니하여 소득세법 시행령 제155조 제15항의 적용대상에 포함되지 않는다고 보이는 점 등에 비추어 처분청이 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점건물의 2층은 근린생활시설로 1993년 건축되어 그 목적대로 사용되어 오다가, 2010년경 일시적으로 주거 용도로 임의 개조되어 2015년 1월경까지 사용되었다. 쟁점건물의 2층은 2014.6.5. 재개발사업승인으로 임차인들이 전부 퇴거하여 2015년 1월경부터 완전한 공실 상태가 되었고, 청구인의 쟁점건물 양도일 현재(2016.6.24.) 전기ㆍ수도ㆍ가스시설 등 주거기능이 완전히 해체된 상태로 철거를 위한 폐기 상태에 있었다. (2)주택법제2조 주택의 정의에서 “주택이란 세대 구성원이 장기간 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물”이라고 규정하고 있는바, 당초 근린생활시설이 일시 주거용으로 사용되다가 다시 공실이 된 상황에서 그 용도가 주택이라고 단정하려면, 최소한 다시 주거용으로 사용될 것이라는 가능성이 존재하여야 한다.
(3) 청구인이 만약 쟁점건물을 재개발조합에 현물출자하고 조합원 지위를 얻어 분양처분을 받았더라면, 쟁점건물의 2층은 신축건축물의 근린생활시설로 환지될 것임이 명확하다.
(4) 따라서 쟁점건물의 2층은 청구인의 쟁점건물 양도일 현재 공실 상태로 그 용도가 불분명한 경우에 해당하므로, 공부상 용도인 근린생활시설로 보아야 한다.
(5) 쟁점건물은 하나의 건물이 주택 부분과 주택외의 부분으로 결합된 복합건물로, 건축법 시행령별표 1 제1호 단독주택 중 가목의 일반적 단독주택에 해당한다.
(6) 일반적 단독주택은 건축물의 층수·면적·세대수에 대한 제한규정이 없고, 1세대 1주택의 판단도 전체 건물 연면적 중 주택 부분의 면적이 크면 1주택으로 인정된다.
(7) 처분청은 아무런 세법상 규정도 없이 단독주택 중 건축법 시행령별표 1 제1호 다목의 다가구주택 기준을 대입하여, 쟁점건물이 그 기준에 해당되지 않는다며 1세대 1주택 적용을 배제하고 이 건 부과 처분을 하였는바, 이는 유추·확장해석에 의한 것으로 위법·부당하다.
(1) 청구인은 쟁점건물 양도에 대한 2016년 귀속 양도소득세 예정신고시 쟁점건물의 2층이 주택에 해당한다고 하였다.
(2) OOO 재결서상 보상금 내역서에 쟁점건물 2층의 용도가 주택이라고 명시되어 있다.
(3) 청구인이 쟁점건물 양도에 대한 양도소득세 예정신고시 제출한 평면도 및 사진자료 등에 의하면, 쟁점건물의 2층에는 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 4개의 주택이 있었던 것으로 확인된다.
(4) 청구인과 같이 불법 용도변경으로 건축법 시행령별표 1 제1호 다목에 따른 다가구주택의 요건을 충족하지 못하는 경우 그 전체를 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에도 그 전체를 하나의 주택으로 볼 수 없다.
(1) 소득세법 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. 제155조(1세대 1주택의 특례) ⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 건축법 시행령별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. 제160조(고가주택에 대한 양도차익등의 계산) ① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.
1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 법 제95조 제1항에 따른 양도차익 × 양도가액 - 9억원 양도가액 (3) 건축법 시행령 제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. [별표 1] 용도별 건축물의 종류 (제3조의5 관련)
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것.(단서 생략)
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대 이하가 거주할 수 있을 것
2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 주택법 시행령제3조 제1항에 따른 원룸형 주택을 포함한다].(단서 생략)
(4) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
(1) 청구인은 OOO에서 ‘OOO’라는 상호로 부동산중개업을 영위하는 사람이다.
(2) 청구인은 2016.6.24. OOO에게 쟁점건물을 수용을 원인으로 OOO에 양도하였다.
(3) 청구인은 2016.8.31. 쟁점건물이 다가구(단독)주택으로 쟁점건물의 양도가 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 고가주택의 양도에 해당한다고 보아, 소득세법 시행령제160조 제1항 제1호의 산식으로 계산한 양도차익에 대하여 2016년 귀속 양도소득세 및 농어촌특별세를 예정신고ㆍ납부하였다.
(4) 처분청은 쟁점건물이 주택으로 쓰는 층수가 2층부터 5층까지 4개 층이므로 건축법 시행령별표 1 제1호 다목이 정한 다가구주택에 해당하지 아니한다고 보아, 쟁점건물 중 4층에 대하여만 1세대 1주택 비과세를 적용하여, 2018.9.11. 청구인에게 이 건 양도소득세 및 농어촌특별세를 부과하였다.
(5) 쟁점건물 중 1층부터 5층까지의 공부상 용도, 그 실제 용도와 관련 청구인 양도소득세 신고내용, 청구인 심판청구 시 주장, 처분청 의견 등의 내역은 아래 <표>와 같다. <표> 공부상 용도 및 실제 용도 관련 내역
(6) 쟁점건물 중 3층부터 5층까지의 3개 층이 주거용으로 사용하는 건물 즉 주택에 해당한다는 사실에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다.
(7) 청구인이 2016.8.31. 쟁점건물 양도에 대한 2016년 귀속 양도소득세 예정신고 시 쟁점건물 중 2층과 3층의 실제 사용용도가 주택에 해당한다고 하면서 제출한 증빙서류는 다음과 같다.
(8) OOO 재결서상 보상금 내역서에는 쟁점건물의 2층이 아래와 같이 주택에 해당하는 것으로 나타난다.
(9) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, '주택'에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 하는바(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결 등 참조), OOO 재결서상 보상금 내역서에 쟁점건물의 2층이 주택으로 나타나는 점, 청구인도 2016년 귀속 양도소득세 예정신고시 쟁점건물 2층의 실제 사용용도가 주택에 해당한다고 한 점, 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 엄격하게 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는바(대법원 2001.3.15. 선고 2000두7131 전원합의체 판결 등 참조), 쟁점건물은 위와 같이 주택으로 쓰는 층수가 2층부터 5층까지 4개 층으로 3개 층 이하가 아니므로 건축법 시행령별표 1 제1호 다목이 정한 다가구주택에 해당하지 아니하여 소득세법 시행령제155조 제15항의 적용대상에 포함되지 않는다고 보이는 점, 대지 및 건물의 벽, 복도, 계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택으로서 사회관념상 독립한 거래의 객체가 될 정도가 되어 그 실질에 있어 공동주택에 해당한다면, 그것이 비록 단독주택으로 건축허가를 받아 건축물관리대장상 단독주택으로 등재되었다거나 건축주 한사람 앞으로 소유권보존등기가 경료되었다 하더라도 공동주택으로 봄이 상당한 점(대법원 1993.8.24. 선고 92누15994 전원합의체 판결 참조) 등에 비추어 처분청이 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.