쟁점공사비를 실제 지출하였으므로 필요경비로 공제하여야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 1995.10.17. 부동산 임의경매를 통하여 취득한 OOO(이하 “쟁점①부동산”이라 한다)를 2014.12.23. 양도하고 OOO원을 신고․납부하였다. 또한, 청구인은 1997.7.21. 취득한 OOO부동산(배우자 OOO과 각각 2분의 1 지분 소유, 이하 “쟁점②부동산”이라 하고, 쟁점①부동산과 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 2018.1.2. 양도하고 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대하여 양도소득세 조사를 실시한 후, 쟁점공사비를 가공경비로 보아 이를 필요경비에서 제외하여 2018.11.6. 및 2018.11.9. 청구인에게 2014․2018년 귀속 양도소득세 합계 OOO을 각 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.2.1. 이의신청을 거쳐, 2019.4.29. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 일반적으로 과세요건사실에 관한 입증책임은 과세관청에 있는바(대법원 2007.11.15. 선고 2005두5604 판결 참조), 처분청은 청구인이 쟁점공사비에 대한 지급증빙을 제시하지 못하고, 이 건 공사를 실제로 실시하였는지 및 자본적 지출에 해당하는 여부에 대한 증빙자료가 없다 하여 쟁점공사비를 가공경비로 보았으나, 청구인은 쟁점부동산을 취득한 이후 동 부동산의 노후화 및 취득목적에 맞게 사용할 목적으로 기존 건물 대부분에 대한 리모델링공사(대수선공사)를 실시하였고 이러한 사실은 도급계약서, 확인서, 공사일지 및 금융증빙 등에 의하여 명확하게 입증된다. 또한, 처분청은 쟁점공사비에 대한 필요경비를 부인한 근거로 시공업체의 매출신고 내역이 없는 것과 쟁점부동산에 대한 신축공사가 허가되었다가 착공신고를 하지 않아 동 허가가 취소된 사실을 제시하고 있으나, 시공업체는 실제로 공사용역을 제공하였고 동 업체의 매출신고 여부는 청구인과 무관한 사항임에도 처분청이 이를 근거로 이 건 공사가 실시되었는지 여부를 판단하는 것은 이치에 맞지 아니하며, 청구인은 건축업에 종사한 사실이 없는 자로서 건축허가에 대하여 잘 알지 못한 상태에서 신축공사에 대한 허가를 받았다가 이 건 공사와 같이 내부 대수선의 경우 착공신고를 하지 않아도 된다는 구청담당자의 안내에 따라 착공신고를 하지 않은 것이므로 이는 청구인이 이 건 공사를 실시하지 않았음을 입증할 수 있는 근거가 될 수 없다. 한편, 처분청은 청구인이 OOO 재건축조합을 상대로 제기한 민사소송의 판결문을 근거로, 청구인이 쟁점공사비를 지출한 금액을 OOO㈜에게 대여한 OOO원으로 추정하고 있는바, 동 판결문에 의하면 청구인의 대여금으로 OOO원이 OOO원으로 각각 지급된 것으로 되어 있는데, 처분청은 위 금액이 공사비가 아닌 대여금에 해당한다고 보면서도 청구인이 2015.7.20. OOO㈜에게 지급한 OOO원에 대하여는 어떠한 설명도 못한 채 쟁점공사비를 필요경비에서 제외하였다. 처분청 의견과 같이 OOO㈜와 OOO가 건설용역을 제공한 사실이 없는 자료상 업체라면 적어도 청구인이 쟁점공사비를 반환받은 사실이 있음을 입증하여야 함에도 처분청은 청구인과 감정이 좋지 않은 세입자 중 1명의 확인서와 인터넷 로드뷰 등만을 근거로 쟁점공사비를 부인하였다. 따라서 처분청은 청구인이 선량한 납세의무자로서 쟁점공사비가 쟁점부동산에 대한 내부 대공사비로 지급되었음을 입증하기 위하여 제시한 확인서, 도급계약서 및 금융증빙 등을 근거로 이 건 처분을 취소함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견

(1) 쟁점①공사비가 자본적 지출에 해당하는지 여부 및 그 가액이 실제 지급되었는지 여부에 대한 입증책임이 있는 청구인이 당해 공사대금의 지급사실을 구체적으로 제시하지 못하고 있고, 청구인이 공사업자라 주장하는 OOO도 쟁점①부동산에 대한 공사내역을 매출로 신고한 사실이 없으며, 이에 대한 공사계약서, 세부시공내역 등의 객관적인 증빙이 확인되지 않는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점①공사비를 부인한 이 건 처분은 정당하다.

(2) 청구인은 쟁점②공사비에 대한 증빙으로 2013.4.7. 및 2015.7.15. OOO㈜와 체결한 건축공사표준계약서 및 대수선공사계약서와 공사내역서, 작업일지를 제시하고 있고, 공사비 OOO원에 대한 ‘계좌이체 확인증 10매’를 제시하였으며, 나머지 공사비 OOO원은 대물변제하였다고 주장하나, 청구인과 OOO 재건축조합의 시공자였던 OOO㈜의 연대보증인인 OOO 재건축조합간의 대여금 관련 소송의 판결문에 의하면, 청구인이 OOO㈜의 사업 시행에 필요한 금전을 대부 목적으로 송금한 사실이 확인된다. 청구인은 2013년 4월 주택 증개축을 목적으로 건축·전기·설비공사를 하고 불과 2년 만에 대수선공사(리모델링)를 위해 동일한 공사를 하였다고 주장하나, 쟁점②부동산의 건축물대장상 멸실·증축·개축 등의 변동사항이 없다. 또한 양도소득세 조사당시에는 쟁점②부동산이 멸실되어 있어서 공사 여부를 확인할 수 없었지만 OOO 등 인터넷포털사이트가 제공하는 공사일 전후 로드뷰 화면을 확인한 바, 공사계약서상 공사기간인 2013년부터 2018년 5월 멸실(후매수인 2018년 6월부터 2019년 3월까지 신축공사) 이전까지 쟁점②부동산의 외관상 변화가 없어 보인다. 청구인은 쟁점②부동산에 대하여 201x.x.xx. 건축허가(2015-건축과 신축허가-4, 5)를 받았으나 허가일로부터 3년 이내 착공신고를 하지 않아 자동취소된 것으로 확인되고, 쟁점부동산의 후매수인의 협조를 얻어 확보한 멸실 직전 현장사진에 의해서도 쟁점②부동산에 쟁점②공사비를 들여 공사를 실시한 사실이 없는 것으로 확인될 뿐 아니라, 쟁점②부동산의 임차인에게 확인한 결과 거주기간동안에는 공사사실이 없었다고 진술하였다. 위와 같이 쟁점②공사비의 실질이 대여금으로 확인되는 점, 청구인이 OOO㈜와 작성한 건축공사계약서 및 대수선공사계약서는 제출하였으나 OOO(주)에서 세금계산서를 발행한 이력이 없는 점[OOO㈜ 및 OOO은 고액체납자로서 2016.12.31. 직권폐업된 자이다] 등에 비추어 쟁점②공사비는 자본적 지출에 해당하지 않으므로, 처분청이 쟁점②공사비를 부인한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점공사비를 실제 지출하였으므로 필요경비로 공제하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제97조 [양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제67조 [즉시상각의의제]

① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상각자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.

② 제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 제89조[자산의 취득가액 등] ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액 제163조[양도자산의 필요경비] ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 2의2. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의

2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금 상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금 상당액을 말한다)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인의 사업이력은 아래 <표1>과 같다. (나) 청구인의 양도소득세 신고내역은 아래 <표2>와 같다. (다) 청구인은 쟁점①공사비의 증빙으로 영수증 및 세금계산서 각 2매, OOO가 작성한 확인서, 공사계약서를 제 출하였는바, 이 중 세금계산서는 작성일이 1995.11.27. 및 1995.12.22., 공급가액이 OOO원으로 각 기재되어 있고, ‘공급받는자’란은 공란이며, 세금계산서 하단에는 ‘96.2.27. 개정’이라는 문구가 기재되어 있다. (라) 청구인이 쟁점②공사비의 증빙으로 제출한 건축공사표준계약서, 대수선공사계약서, 계좌이체확인증, 공사내역서 및 작업일지의 주요내용은 아래 <표3>․<표4>․<표5>․<표6>과 같다. <표3> 건축공사표준계약서(2013.4.7.) <표4> 대수선공사계약서(2015.7.15.) <표5> 계좌이체확인증 내역 <표6> 공사내역서(공사원가내역) 요약 (마) OOO㈜의 대표이사인 OOO이 쟁점②공사비와 관련하여 2019.2.13. 작성한 확인서의 주요내용은 다음과 같다. (바) 국세청 국세통합전산망에 의하면, 쟁점①·②부동산의 공사시행사인 OOO 및 OOO㈜는 쟁점공사비와 관련하여 매출 및 세금계산서 발행내역을 신고하지 않은 것으로 나타난다. (사) 청구인은 쟁점②부동산에 대해 201x.x.xx. 건축허가를 받았으나 허가일로부터 3년 이내 착공신고를 하지 아니하여 동 건축허가가 취소되었다. (아) 인터넷 포털사이트 다음이 제공한 2013년부터 2018년까지의 쟁점②부동산 주변의 로드뷰는 다음과 같다. (자) 20xx.x.xx.부터 20x.x.xx.까지 쟁점②부동산에 주민등록을 하였던 OOO은 처분청의 사실확인 요청에 ‘20xx.x.xx.부터 20xx.x.xx.까지 거주하였고, 거주한 기간동안에 공사가 없었다’는 내용으로 회신하였다. (차) 청구인이 OOO(주)에 대물변제한 부동산의 매매계약서의 주요내용은 다음과 같다. (카) 청구인이 OOO 재건축조합을 상대로 제기한 대여금소송의 판결문OOO의 주요내용은 다음과 같다. (타) 청구인은 2019.7.1. 준비서면을 제출하면서 쟁점공사비에 대한 추가 증빙으로 OOO(주)의 대표이사인 OOO의 사실진술서, OOO와 체결한 ‘민간 리모델링 공사 계약서’를 제출하였고, 쟁점공사비 외에 쟁점②부동산과 관련하여 추가로 지출한 공사비의 증빙으로 OOO법원 조정조서OOO, 대금지급 영수증, 무통장입금증 등을 제출하였으며, 추가 공사비의 내역은 아래 <표7>과 같다. <표7> 추가 공사비 내역

(2) 이상의 사실관계 및 법령 등을 종합하여 살피건대, 소득세법 제97조 및 같은 법 시행령 제163조 제3항에서 양도가액에서 공제되는 필요경비 중 자본적 지출액은 양도자산의 용도변경, 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 그 지출에 관한 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되어야 할 것인바, 쟁점①부동산과 관련한 쟁점①공사비의 경우 공사시행사인 OOO에서 쟁점①공사비에 대해 매출신고를 하지 않은 것으로 보이는 점, 청구인이 공사시행사로부터 발급받았다고 주장하며 제출한 세금계산서에 필수적 기재사항인 공급받는자란이 공란으로 되어 있고, 세금계산서도 거래일 이후에 변경된 서식으로 소급하여 작성된 것으로 보이는 점, 그 밖에 청구인이 쟁점①공사비를 실제로 지급한 사실을 확인할 수 있는 금융증빙을 제출하지 못하고 있는 점 등에 비추어, 청구인이 쟁점①공사비를 실제로 지출하였는지 확인되지 아니하므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. 또한 쟁점②부동산과 관련한 쟁점②공사비의 경우도 공사시행사인 OOO(주)에서 201x년 및 201x년 x회에 걸쳐 공급가액 합계 OOO원에 달하는 고액의 공사를 실시하였음에도 세금계산서를 발행하거나 매출신고를 하지 않은 것으로 보이는 점, 쟁점②부동산의 2차 공사기간(201x.x.xx.～201x.x.xx.) 중인 201x년 x월에 촬영된 인터넷 OOO의 로드뷰 사진에는 쟁점②부동산의 외관에 변화가 없어 보이는 점, 쟁점②부동산에 20xx.x.xx.부터 20xx.x.xx.까지 거주하였던 임차인이 거주기간에 공사한 사실이 없었다고 처분청에 회신한 점, 청구인이 쟁점②공사비로 지출하였다고 주장하는 금액 OOO원OOO 중 쟁점②부동산의 1차 공사기간(20xx.x.xx.～x.xx.)에 지출된 금액은 전혀 없고, 청구인이 OOO(주)에 OOO원을 대여한 날인 201x.x.xx.에 지출된 OOO원은 쟁점공사비로 지출된 금액인지가 불분명하며, 대물변제하였다는 부동산의 매매계약서상 대물변제를 이유로 소유권을 이전한다는 내용이 기재되어 있지 않은 점 등에 비추어 청구인이 쟁점②공사비를 실제로 지출하였는지 확인되지 아니하여 이 부분 청구주장도 받아들이기 어렵다고 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점공사비를 필요경비 부인하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.