쟁점주택을 휴양피서 등의 용도로 사용하고 있음을 구체적인 증빙에 의해 입증하지 못하고 있는 점 등에 비추어 쟁점주택은 사실상 별장에 해당하므로 청구인들의 보유주택에서 제외하여야 한다는 청구주장 역시 받아들이기 어려움
쟁점주택을 휴양피서 등의 용도로 사용하고 있음을 구체적인 증빙에 의해 입증하지 못하고 있는 점 등에 비추어 쟁점주택은 사실상 별장에 해당하므로 청구인들의 보유주택에서 제외하여야 한다는 청구주장 역시 받아들이기 어려움
심판청구를 기각한다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 주위적 청구 관련 (가) 청구인들은 거주주택의 양도 당시(2017.10.31.) 쟁점주택을 OOO 에게 임대하고 있었는바 쟁점주택은 1세대 1주택 과세특례 적용시 보유주택에서 제외되는 주택이다.
1. 청구인들은 2017.8.2. OOO(청구인 OOO의 언니)에게 쟁점주택을 임대하고 보증금 OOO원을 OOO의 아들인 OOO으로부터 지급받았고, OOO은 OOO의 확인을 거쳐 쟁점주택의 임대차계약에 대한 확정일자를 발급받았다.
2. OOO은 10여년 전에 배우자의 주식투자 실패 등으로 인하여 발생한 보증채무를 떠맡게 되어 파산신청을 하고, 배우자와 이혼 후 OOO 등에서 거주하고 있는 자녀(4명)들을 위해 손자를 돌보면서 살다가 당시 신세를 지고 있던 남동생의 집에서 독립하고, 한적한 곳에서 심신을 달래고자 쟁점주택을 임차하였다.
3. OOO은 쟁점주택에서 거주하다가 바로 옆집이 주택신축공사를 하여 공사인부들이 들락날락거리는 등 주거환경이 불안정해지자 쟁점주택 인근에 있는 자녀들의 집과 쟁점주택을 왕래하면서 생활을 하였다. (나) 청구인들은 쟁점주택을 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 관할 구청에 임대주택으로 등록하고 면세사업자로 사업자등록을 하였으며, 쟁점주택은 임대주택 등록일 현재 기준시가가 OOO원 이하에 해당하는 등 장기임대주택으로서의 법적요건을 갖추고 있다. (다) 청구인들은 법적요건을 갖춘 장기임대주택을 OOO에게 임대하였는바 처분청의 의견처럼 임차인이 개인적 사정으로 쟁점주택에 상주하지 아니하였다고 하여 해당 주택이 임대주택에 해당하지 않는다고 볼 수 없다.
(2) 예비적 청구 관련 처분청의 의견처럼 쟁점주택을 임대주택 용도로 사용하지 아니한 것으로 본다면 쟁점주택을 별장으로 보아 1세대 1주택 과세특례 적용 여부를 판단하여야 한다. (가) 소득세법제104조의3에서 주거용 건축물로서 상시주거용으로 사용하지 아니하고 휴양, 피서, 위락 등의 용도로 사용하는 건축물을 별장으로 규정하고 있고, 국세청 예규(부동산거래관리-1335, 2010.11.9. 외 다수)는 상시 주거용으로 사용하지 않는 별장은 주택에 포함하지 않는다고 하고 있다. (나) 쟁점주택은 1945년에 신축되었지만 내부수리를 하여 실내에 화장실이 있고, 냉장고, 에어컨 등이 설치되어 있어 잠시 기거하기에는 불편함이 없으나 TV가 설치되어 있지 아니하며, 겨울에는 단열기능이 떨어져 장기간 거주하기에는 다소 부적합한 상황이다. 그러나, 쟁점주택은 예봉산 중턱마을 제일 위쪽에 위치하여 별장용도로 활용하기에 적합하고, 청구인들은 주말에 쟁점주택을 찾아 수목을 가꾸었으며, OOO 역시 주택신축공사 등의 외부여건으로 인해 쟁점주택에서 상주하기가 어려워지자 피폐해진 심신을 달래고자 가끔 기거하였다. 따라서 처분청의 의견처럼 쟁점주택을 임대주택으로 볼 수 없다면, 청구인들 및 임차인이 별장 용도로 사용한 것으로 보아 쟁점주택을 주택에서 제외하여 청구인의 거주주택 양도에 따른 1세대 1주택 비과세 적용여부를 판단해야 한다.
(1) 주위적 청구 관련 (가) 청구인들은 쟁점주택에 대하여 임대사업자등록을 한 이후 타인에게 사실상 임대하지 아니하였는바 소득세법 시행령제155조 제20항에 따라 보유주택에서 제외되는 장기임대주택에 해당하지 아니한다.
1. 쟁점주택은 노후화된 주택으로 OOO 끝자락에 위치하고 있어 임대가 용이한 곳이 아니고, 청구인들은 쟁점주택을 관할 구청에 임대사업자로 등록(2012.9.27.)한 이후 현재까지 특수관계자(청구인 OOO의 부친․언니) 외에 제3자에게 쟁점주택을 임대한 사실이 없다.
2. 청구인들이 주장하는 쟁점주택에 대한 OOO, OOO에 대한 임대차내역을 토대로 공실기간과 임차인 거주기간의 전력 사용량을 비교한바 상호 간에 별 차이가 없고, 쟁점주택은 1945년에 사용 승인 되어 노후화된 단독주택으로 단열 기능이 떨어져 동절기 난방을 위한 전력 사용량이 증가하여야 함에도 오히려 여름철보다 전력 사용량이 더 적게 나타나는 등 쟁점주택에 임차인이 실제 거주하였다고 보기 어렵다.
3. 청구인들은 거주주택에 대한 매매계약을 체결한 날부터 약 한달 후에 OOO과 쟁점주택에 대한 임대차계약을 체결하고 임차인이 청구인들에게 임대보증금을 지급한 것처럼 위장하기 위하여 OOO(임차인 OOO의 아들)이 2017.8.2. 청구인 OOO의 은행계좌로 OOO원을 송금하고, OOO이 동일자에 OOO(OOO의 딸)의 은행계좌로 OOO원을 송금한 사실이 나타난다.
4. OOO은 청구인 소유의 OOO 소재의 OOO에서 2017년부터 2018년까지 일용근로자로 근무한 사실이 확인되는바, OOO이 쟁점주택에 거주하면서 상기 사업장까지 왕복하는 것은 현실적으로 불가능하다고 보인다.
(2) 예비적 청구 관련 쟁점주택은 구조․시설 등이 주거용으로 사용이 적합하고, 청구인들 역시 임대주택으로 관할 구청에 등록한 사실이 있는바 쟁점주택을 별장으로 보아야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다.
① (주위적 청구) 청구인들이 거주주택의 양도일 현재 쟁점주택을 실제 임대하고 있는지 여부
② (예비적 청구) 쟁점주택을 실제 임대하지 않은 것으로 본다면 별장에 해당한다는 청구주장의 당부
(1) 청구인들은 2014.12.4. OOO원에 취득하여 거주하던 거주주택을 2017.10.31.에 OOO 외 1인에게 OOO원에 양도하고, 고가주택에 대한 1세대 1주택 양도소득세 과세특례를 적용하여 양도소득세 합계 OOO원을 신고․납부하였다. <표1> 청구인들의 거주주택 양도내역
(2) 청구인들은 거주주택의 양도일(2017.10.31.) 현재 아래 <표2>와 같이 거주주택 외에 국내에 다른 주택을 소유하고 있었고, 처분청은 이 중 쟁점주택을 뺀 나머지 주택은 소득세법 시행령제155조에 따라 일시적 2주택 또는 장기임대주택에 해당하여 1세대 1주택 해당여부 판정시 보유주택에서 제외하는 것이 타당하다고 보았다. <표2> 청구인들의 주택보유 현황
(3) 쟁점주택은 건축면적 65.3㎡, 지상 1층의 목조구조 단독주택으로 청구인 OOO이 2002.8.26. 매매를 원인으로 취득하여 2012.2.28. 청구인 OOO에게 증여하였으며, 이 건 심판청구일 현재까지 OOO이 소유하고 있다.
(4) 처분청은 2018.9.17.～2018.10.6. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하였고, 조사내용은 다음과 같다. (가) 청구인이 제출한 쟁점주택의 임대차내역은 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁점주택의 임대현황 (나) 쟁점주택에 대한 처분청의 현지확인 결과, 쟁점주택은 예봉산 자락 마을 제일 안쪽에 위치하여 개인 차량 없이 진입이 불가능하고, 거실 겸 주방과 방 2개 구조의 목조 슬래이트 지붕의 단독주택이다. 임대주택 인근 거주자에게 탐문한바 어떤 여성이 가끔 다녀간다고 답변 하였을 뿐 OOO인지 여부는 확인해주지 아니하였고, OOO 이장 OOO, 같은 면에 거주하는 OOO는 청구인 OOO이 쟁점주택을 2002년 8월에 매입한 이후 봄부터 가을까지 주말농장으로 사용하고 있으며 주말에만 방문하고 있다는 내용의 확인서를 제출하였다. (다) 처분청의 OOO에 대한 문답시 OOO은 경제적으로 어려운 상황인데, 동생 부부의 호의로 쟁점주택에 거주하게 되었고, 인근(서울특별시 강동구)에 자녀들의 집이 있어 손자들을 돌보거나 미혼인 자녀를 챙겨주기 위해 아들(OOO) 소유의 차량을 이용하여 자녀들의 집에 방문할 때가 많으며, 쟁점주택 인근에 본인 소유의 토지는 없다고 답변하였다. (라) 청구인들이 제출한 전력사용량(아래 표4 참고)을 비교하면 임대기간(2017.8.7.～2018.6.30.)의 전력사용량이 공실기간(2016.1.1～2017.6.30.)보다 더 적고, 한달 사용량이 40kwh 미만(냉장고 사용량)으로 미비하여 임차인의 실제 거주여부 불분명하다. <표4> 쟁점주택의 공실기간 및 임대기간 전력사용량 비교 (마) 국세통합정보시스템의 조회내용에 따르면 임차인 OOO은 2017년 228일, 2018년 171일 동안 OOO(사업자 청구인들)에서 일용근로자로 근무하며 총 OOO원의 급여를 받은 것으로 나타난다. (바) 청구인 OOO은 2017.8.1. 임대보증금 OOO원(월세 없음)에 임대계약일부터 1년간 쟁점주택을 OOO(자매)에게 임대하기로 계약을 체결하고, 2017.8.2. 임대보증금 명목으로 OOO(임차인)의 자녀로부터 OOO원을 송금받았으나 이를 다시 OOO의 다른 자녀에게 반환한 사실이 청구인 OOO의 OOO 계좌(043-05-**-*)에 나타난다. <표5> 2017.8.2. OOO 계좌 입출금내역
(5) 청구인들은 이 건 심판청구시 다음과 같은 증빙을 제출하였다. (가) 청구인 OOO은 2003.12.30.을 개업일자로 하여 주택임대업을 영위하는 면세사업자로 사업자등록을 하였고, OOO이 2014.7.4. 발급한 임대사업자 등록증에 따르면 OOO은 쟁점주택에 대하여2012.9.27.부터 임대사업을 시작하는 것으로 등록하였다. (나) 청구인들이 제출한 OOO과 OOO(OOO의 부친) 사이의 쟁점주택에 대한 임대차계약서를 보면 OOO은 임대보증금 OOO원을 받고(월세 없음) 2012년 10월 30일부터 2년간 OOO에게 임대하기로 하였으며, 임대보증금의 입금증빙으로 2014.8.21. OOO가 OOO에게 송금한 내역을 제출하였다. (다) 청구인들이 제출한 OOO과 OOO(자매) 사이의 쟁점주택에 대한 임대차계약서를 보면 OOO은 임대보증금 OOO원을 받고(월세 없음) 2017년 8월 2일부터 1년간 OOO에게 임대하기로 하였고, 임대보증금의 입금증빙으로 제출한 OOO의 OOO 계좌의 거래내역을 보면 2017.8.2. OOO(OOO의 자녀)으로부터 OOO원을 이체받은 사실이 나타난다. (라) 청구인들은 OOO의 확인서(2018.12.14. 작성)를 제출하였는데, “쟁점주택의 집과 경작지 주변에서 2017년 하반기와 올해 목격한 여자분은 OOO으로 판단됨을 확인합니다”라는 내 용이 기재되어 있고, 확인자들의 주소지는 OOO이다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 소득세법 시행령제155조 제20항은 양도일 현재 같은 법 시행령 제167조의3 제1항 제2호에 따른 장기임대주택 요건을 갖춘 주택을 임대하고 있는 거주자가 2년 이상 보유 및 거주한 주택을 양도하는 경우 장기임대주택을 주택으로 보지 아니하고 거주주택을 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세한다는 규정으로 같은 항 제2호에서 여기에 해당하는 장기임대주택은 양도일 현재 사업자등록 뿐만 아니라 임대 주택법 제168조 에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것을 요건으로 규정하고 있다. 이 건의 경우 청구인들은 쟁점주택은 법 소정의 요건을 갖춘 장기임대주택으로서 1세대 1주택 비과세 적용시 보유주택에서 제외되어야 한다고 주장하나, 청구인 OOO은 쟁점주택에 대하여 2012.9.27.을 임대개시일로 하여 임대사업자 등록을 한 이후 쟁점주택을 특수관계자 외에 제3자에게 임대한 내역이 없는 점, 청구인들은 난방이 취약하여 겨울철에 거주가 어려운 쟁점주택을 내부수리한 흔적이 없고, 쟁점주택을 타인에게 임대하기 위해 노력한 사실을 입증할 수 있는 자료를 제출하지 못한바 쟁점주택을 형식상의 임대주택으로 등록한 것으로 보이는 점, 청구인 OOO은 친언니에게 쟁점주택을 보증금 OOO원에 임대하기로 2017.8.1. 임대차계약을 체결하고, 2017.8.2. 임대보증금 명목으로 OOO원을 OOO(OOO의 자)으로부터 받았으나, 동일자에 해당 금액을 OOO(OOO의 자)에게 다시 송금하였는바 청구인들은 쟁점주택을 임대하고 사실상 대가를 받지 아니한 것으로 보이는 점 등에 비추어 거주주택의 양도일 현재 쟁점주택을 OOO에게 임대하였다는 청구주장을 받아들이기 어렵다 할 것이다. 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인들은 쟁점주택을 임대하지 않은 것으로 본다면 별장으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용시 보유주택에서 제외해야 한다고 주장하나, 건물이 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용이고 주거용에 적합한 상태에 있으며 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것이고(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결, 같은 뜻임), 주택법제2조 제1호에서도 주택을 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지로 규정하고 있는바, 쟁점주택은 당초부터 거주목적으로 설계된 구조이고 언제든지 주거에 공할 수 있는 상태이므로 쟁점주택은 소득세법상 주택에 해당하는 점, 청구인들은 쟁점주택을 관할 구청에 임대주택으로 등록하였고, 휴양․피서 등의 용도로 사용하고 있음을 구체적인 증거자료를 통하여 명확하게 입증하지 못한바 쟁점주택을 휴양․피서 등의 용도로 사용하였다는 청구인들의 주장만으로는 쟁점주택이 주택에 해당하지 않는다고 볼 수 없는 점 등에 비추어 쟁점주택은 사실상 별장에 해당하므로 청구인들의 보유주택에서 제외하여야 한다는 청구주장 역시 받아들이기 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청이 1세대 1주택 과세특례의 적용을 배제하여 청구인들에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등 (1) 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6. “1세대”란 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
6. 주거용 건축물로서 상시주거용으로 사용하지 아니하고 휴양, 피서, 위락 등의 용도로 사용하는 건축물(이하 이 호에서 "별장"이라 한다)과 그 부속토지. 다만, 지방자치법 제3조 제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 소재하고 대통령령으로 정하는 범위와 기준에 해당하는 농어촌주택과 그 부속토지는 제외하며, 별장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니한 경우에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 부속토지로 본다. (2) 소득세법 시행령 제155조(1세대 1주택의 특례) ⑳ 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 “직전거주주택”이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 “직전거주주택보유주택”이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.
1. 거주주택: 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록 및 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자의 등록을 한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건(이하 이 조에서 “임대기간요건”이라 한다)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 제20항을 적용한다. 1세대가 제21항을 적용받은 후에 임대기간요건을 충족하지 못하게 된(장기임대주택의 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6개월을 지난 경우를 포함한다) 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 제1호의 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고ㆍ납부하여야 한다. 이 경우 제2호의 임대기간요건 산정특례에 해당하는 경우에는 해당 규정에 따른다.
1. 납부할 양도소득세 계산식 거주주택 양도 당시 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보지 아니할 경우에 납부하였을 세액 - 거주주택 양도 당시 제20항을 적용받아 납부한 세액 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) ① 법 제104조 제4항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.
2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록등”이라 한다)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.
1. 별장: 주거용 건축물로서 늘 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양·피서·놀이 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지(지방자치법제3조 제3항 및 제4항에 따른 읍·면에 있는 대통령령으로 정하는 범위와 기준에 해당하는 농어촌주택과 그 부속토지는 제외한다). 이 경우 별장의 범위와 적용기준은 대통령령으로 정한다. (4) 지방세법 시행령 제28조(별장 등의 범위와 적용기준) ③ 법 제13조 제5항 제1호 후단에 따른 별장 중 개인이 소유하는 별장은 본인 또는 그 가족 등이 사용하는 것으로 하고, 법인 또는 단체가 소유하는 별장은 그 임직원 등이 사용하는 것으로 하며, 주거와 주거 외의 용도로 겸용할 수 있도록 건축된 오피스텔 또는 이와 유사한 건축물로서 사업장으로 사용하고 있음이 사업자등록증 등으로 확인되지 아니하는 것은 별장으로 본다. (5) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다. (6) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다. 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장·군수·구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
심판청구를 기각한다.