쟁점부동산의 취득 당시 실지거래가액이 확인되지 아니하고, 매매사례가액이나 감정가액 역시 확인되지 아니하므로 처분청이 환산취득가액을 부인하고 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있음
쟁점부동산의 취득 당시 실지거래가액이 확인되지 아니하고, 매매사례가액이나 감정가액 역시 확인되지 아니하므로 처분청이 환산취득가액을 부인하고 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있음
OOO세무서장이 2018.12.5. 청구인들에게 한 2018년 귀속 양도소득세 합계 OOO의 부과처분은 이를 취소한다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 소득세법(2017.2.8. 법률 제14569호로 개정된 것) 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
⑦ 제1항 제1호 가목 본문을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 제100조[양도차익의 산정] ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. 제114조[양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지] ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령(2018.2.13. 대통령령 제28637호로 개정된 것) 제163조[양도자산의 필요경비] ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조 제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
⑪ 법 제97조 제7항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 방법"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.
부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항 에 따른 부동산의 실제거래가격(이하 이 호에서 "실제거래가격"이라 한다)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다.
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2[추계결정 및 경정] ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다. 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 × ――――――――――― 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가 (제164조 제8항의 규정에 해당 하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
(1) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인들은 2002.3.30. 쟁점부동산을 공동으로 취득(각 1/2)하고, 2018.4.6. OOO원에 양도한 것으로 나타난다.
(2) 국세청 전산자료에 의하면, 청구인들의 양도소득세 신고내용과 처분청의 경정내용은 아래 <표1>과 같다.
(3) 처분청의 조사종결복명서(2018년 10월)에 의하면, 청구인들은 쟁점부동산 취득시 실지계약서 등을 분실하였다는 이유로 환산가액인 OOO원을 취득가액으로, OOO원을 필요경비로 신고하였으나, 전소유자로부터 제출받은 쟁점계약서를 확인한 결과, 쟁점부동산의 취득가액은 쟁점계약서상 거래가액인 OOO원인 것으로 나타나고, 청구인들이 제출한 아래 <표2>의 증빙서류(취․등록세 납부영수증, 2002.4.12. 작성한 가스공급 관련 공사도급계약서 등)를 토대로 OOO원을 필요경비로 인정하여 이 건 처분을 한 것으로 나타난다.
(4) 이 건 과세전적부심사결정서에 의하면, 처분청은 전소유자에게 유선으로 연락하여 쟁점부동산의 실지거래가액의 확인을 요청하자 전소유자는 “본인은 모든 서류를 보관하는 습관이 있다고 하면서 당시 계약서를 찾아보면 집에 있을 것”이라고 하였고, 이후 쟁점계약서를 팩스로 전송하였다고 기재되어 있다.
(5) 처분청이 전소유자로부터 제출받은 쟁점계약서의 주요내용은 아래 <표3>과 같은바, 매매대금은 청구인들이 신고한 취득세 과세표준금액과 동일하고, 계약 당시 임대보증금을 승계한다는 내용은 기재되어 있으나, 실제 인수한 임차인 보증금이나 금융기관 대출액은 기재되어 있지 아니하며, 공인중개사의 날인이 없는 쌍방 계약서이다.
(6) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 쟁점부동산의 기준시가는 OOO원이고, 전소유자는 쟁점부동산 양도당시 양도가액을 OOO원(기준시가로 표기)으로 신고하였다.
(7) 청구인들이 2002년 종합소득세 신고시 첨부한 표준대차대조표에 의하면, 쟁점부동산의 장부가액은 OOO인 것으로 나타난다.
(8) 청구인들의 주장과 제출한 증빙서류의 주요내용은 다음과 같다. (가) 청구인들은 전소유자가 쟁점계약서의 거래가액을 부인하였다고 주장하며, 전소유자의 확인서(2018.10.25.)를 제출하였다. (나) 청구인들은 쟁점계약서에 기재된 OOO원은 실지거래가액이 아니라고 주장하며, 일부 증빙으로 확인되는 것만 고려해도 아래 <표4>와 같이 OOO원이라고 주장하고 있다.
1. 청구인들은 계약일인 2002.1.19.이 토요일이라 청구인과 금전소비대차관계가 있는 청구 외 OOO의 OOO로 가계약금 OOO원을 먼저 지급한 후 2002.1.21.에 인출한 OOO원으로 나머지 계약금 OOO원을 지급하였다고 주장하며, 청구인 OOO의 OOO 거래내역(2002.1.21. OOO원이 대체출금됨), 전소유자의 OOO 거래내역(2002.1.21. OOO원이 입금됨)을 제출하였다.
2. 청구인들은 중도금 명목으로 청구인 OOO이 OOO원을 지급하였다고 주장하며, 청구인 OOO의 OOO 거래내역(2002.2.28. OOO원이 대체출금됨)을 제출하였다. 3) 청구인들은 OOO로부터 OOO원을 받아 중도금을 지급하는데 사용하였다고 주장하며, OOO의 OOO은행 계좌OOO, OOO의 수첩(OOO은행에서 OOO원, OOO은행에서 OOO원을 찾아 OOO원을 주었다고 기재되어 있음)을 제출하였다.
4. 청구인들은 잔금 명목으로 청구인 OOO이 OOO원을 지급하였다고 주장하며, 청구인 OOO의 OOO은행 계좌OOO 거래내역(2002.3.30. OOO원이 대체출금됨)을 제출하였다.
5. 청구인들은 전소유자의 금융기관 대출액 OOO원을 잔금지급일인 2002.3.30. 인수하였다고 주장하며 등기사항전부증명서, 채무인수약정서, 여신거래내역(청구인들은 2002.3.30. 전소유자의 OOO은행 대출액 OOO원을 인수함)을 제출하였다.
6. 전소유자의 부동산임대공급가액명세서나 쟁점부동산의 임대차계약서는 확인되지 아니하나, 전소유자의 부가가치세 신고내용(월 임차료)을 토대로 당시 임차인 보증금을 역산하면, 약 OOO원 정도일 것으로 추정된다고 주장하며 청구인들의 임대차관리대장OOO을 제출하였다. (다) 청구인들은 자신들의 금융계좌에서 매매대금이 전소유자의 계좌로 이체되지 아니한 이유에 대하여 전소유자가 다른 부동산을 그 즈음에 바로 취득하는데 사용하였기 때문이라고 주장하며, 아래 <표4>와 전소유자가 취득한 부동산의 등기사항전부증명서, 매매계약서 등을 제출하였다. (라) 청구인들은 쟁점부동산 취득일로부터 약 1년 정도가 지난 2003.3.7. 쟁점부동산을 담보로 대출을 받았고, 이 과정에서 OOO은행이 OOO에 의뢰하여 받은 감정평가표(2003.3.8.)에 의하면, 쟁점부동산의 감정평가액은 OOO원인 것으로 나타난다.
(9) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 전소유자가 제출한 쟁점계약서상 거래가액OOO을 쟁점부동산의 실지취득가액으로 보아야 한다는 의견이나, 처분청이 과세근거로 제시한 쟁점계약서를 보면, OOO원을 수수하는 것으로 기재되어 있으나, 2002.1.19. 청구인 OOO의 OOO은행 계좌OOO에서 2002.1.21. OOO원이 출금되고, 전소유자의 OOO은행 계좌OOO에 2002.1.21. OOO원이 입금된 것으로 나타나므로 청구인과 전소유자는 계약금 명목으로 쟁점계약서상 계약금OOO을 상회하는 OOO원을 수수한 것으로 보이고, 쟁점부동산의 등기사항전부증명서, 청구인들의 채무인수약정서 및 여신거래내역에 의하면, 청구인들이 잔금지급일인 2002.3.30. 인계받은 전소유자의 대출금은 OOO원으로, 같은 날 별도로 승계받았을 것으로 추정되는 임차인 보증금을 감안하지 않더라도 쟁점계약서상 약정한 잔금 OOO을 상회한 대출금OOO을 승계한 것으로 나타나는 점, 쟁점계약서는 양도차익 계산시 기준시가 적용이 원칙이던 시기에 작성되었고, 쟁점계약서상 거래가액OOO은 취득 당시인 2002년 기준 기준시가OOO의 약 90% 정도 수준으로 통상 기준시가 보다 낮은 금액에 매매한다는 것은 특별한 사정이 있지 않는 한 사회통념상 부합하지 아니하는 점, 쟁점계약서는 공인중개사의 중개표시가 없는 쌍방계약으로 작성되어 있고, 근린생활시설인 쟁점부동산의 구체적인 건물내역이나 매수인에게 승계되는 임차인의 보증금, 금융기관 대출액 등 중요사항이 누락되어 있는 것으로 나타나는 점, 쟁점부동산의 취득 시점 으로부터 약 1년이 지난 2003년 3월 쟁점부동산에 근저당권을 설정하기 위하여 금융기관에서 의뢰하여 회신받은 감정평가표에 의하면, 쟁점부동산의 감정평가액은 쟁점계약서상 거래가액OOO의 2배 이상인 OOO원인 것으로 나타나는 점 등에 비추어 처분청이 제시한 쟁점계약서는 실지거래가액이 확인되는 매매계약서라고 보기 어렵다. 따라서, 쟁점부동산의 취득 당시 실지거래가액이 확인되지 아니하고, 매매사례가액이나 감정가액 역시 확인되지 아니하므로 처분청이 환산취득가액을 부인하고 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.