청구법인이 주택건설사업자로 등록하고 쟁점부동산을 취득한 이유는 위탁자인 oooo가 자금을 차입하기 위하여 담보목적으로 나타나는 점 등에 비추어 청구법인이 담보신탁목적 외에 실제 주택을 건설하기 위한 목적으로 보기 어려우므로 처분청의 이 건 처분은 잘못이 없음
청구법인이 주택건설사업자로 등록하고 쟁점부동산을 취득한 이유는 위탁자인 oooo가 자금을 차입하기 위하여 담보목적으로 나타나는 점 등에 비추어 청구법인이 담보신탁목적 외에 실제 주택을 건설하기 위한 목적으로 보기 어려우므로 처분청의 이 건 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 조세특례제한법제104조의19의 취지는 다음과 같다. (가) 조세특례제한법(이하 “조특법”이라 한다) 제104조의19는 주택법에 따라 등록한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일로부터 5년 이내에 사업계획승인을 받을 토지를 소유하는 경우에는 해당 토지를 종합합산과세대상에 포함하지 않는 것으로 보아 종합부동산세를 감면받을 수 있다고 규정하고 있다. (나) 조특법 제104조의19의 취지는 주택건설사업의 특성상 대규모 주택건설용 토지를 사전에 확보하여야 하는 점과 주택건설사업의 계획승인 기간이 길게는 5년 정도까지 소요되는 점을 고려할 때, 이와 같은 주택건설사업 준비기간 동안 발생하는 종합부동산세를 모두 주택사업자에게 부과시키는 경우 그 비용이 모두 주택가격에 전가되어 분양가 상승요인으로 작용하는 문제를 해소하기 위한 것이다. (다) 조세심판원도 조특법 제104조의19의 취지를 분양가 상승요인을 차단하기 위한 것으로 보아 주택사업자의 토지 취득부터 사업계획승인 전까지 종합부동산세 부담을 완화하기 위한 제도라고 설명하고 있다[조심 2011구685(2012.3.16.) 참조].
(2) 쟁점부동산은 조특법 제104조의19에 따라 종합부동산세 과세대상에서 제외되어야 하므로, 이 건 처분은 부당하다. (가) 조특법 제104조의19가 적용되기 위해서는 ① 주택건설사업자일 것 ② 취득일로부터 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획승인을 받을 토지일 것 ③ 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 토지의 보유현황을 신고할 것이라는 요건을 구비하여야 한다. (나) 위 요건①과 관련하여, 청구법인은 1997.2.13. 주택건설사업자로 등록하였으므로, 2018년 종합부동산세 과세기준일(2018.6.1.) 현재 주택건설사업자에 해당한다. (다) 위 요건②와 관련하여, 청구법인은 2015.10.8. 쟁점부동산을 취득하였고, 현재 쟁점부동산을 관할하는 OOO는 쟁점부동산을 공동주택용지로 변경한 도시관리계획을 고시하였다. 이에 청구법인은 부동산 취득일로부터 5년 이내에 사업계획승인을 받을 것으로 예상된다. 참고로 5년 내에 사업계획승인을 받지 못할 경우 사후관리규정에 따라 종합부동산세액과 이자상당액을 추징당하게 된다(조특법 제104조의19 제3항). (라) 위 요건③과 관련하여, 청구법인은 2019.2.11. 관할세무서장에게 주택신축용토지 합산배제신고서를 제출하였다. 비록 법령에서 정하고 있는 신고기간 이후에 사후 신고한 것이나, 본 신고는 국세기본법상 과세표준을 확정하는 세법상 신고가 아니라, 과세관청에 대한 협력의무의 일환으로 진행되는 것이므로 신고기간 이후에 신고하였다고 하더라도 과세처분에 반영되어야 한다. 참고로 종합소득세 집행기준에서는 합산배제신고에 관하여 사후에 신고하더라도 조세특례를 적용하여야 한다고 규정하고 있다(종합부동산세법집행기준 8-3-13, 같은 뜻임). (마) 결국 청구법인은 주택건설사업자이고, 쟁점부동산은 취득한지 5년 내에 사업계획승인을 받을 예정이며, 청구법인이 관할세무서장에게 종합부동산세 합산배제신고를 하였다. 따라서, 청구법인이 조특법 제104조의19의 조세감면요건을 모두 구비하였음에도 불구하고, 처분청이 청구법인에게 과세한 이 건 처분은 부당하다.
(1) 쟁점부동산의 당초 소유자(위탁자)인 OOO는 2015.10.8. 청구법인에게 신탁을 원인으로 하여 소유권을 이전하였고, 수탁자인 청구법인은 1997.2.13. 주택건설사업자로 등록하였다. 그러나, 위탁자인 OOO는 주택건설사업자로 등록한 사실이 없어, 조특법 제104조의19를 적용받을 수 없다.
(2) 따라서, 위탁자가 조특법 제104조의19를 적용받을 수 없는 경우 수탁자도 같은 법 제104조의19를 적용받을 수 없는바[법령해석과-3569(2016.11.7.), 같은 뜻임], 이 건 처분은 정당하다.
1. 주택법에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자
③ 주택건설사업자가 제1항에 따라 취득한 날부터 5년 이내에 주택법에 따른 주택건설을 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받지 못한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 종합부동산세액과 이자상당가산액을 추징한다. (2) 종합부동산세법 제3조 [과세기준일] 종합부동산세의 과세기준일은 지방세법제114조에 따른 재산세의 과세기준일로 한다. 제11조[과세방법] 토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여 지방세법 제106조 제1항 제1호 에 따른 종합합산과세대상(이하 "종합합산과세대상"이라 한다)과 같은 법 제106조 제1항 제2호에 따른 별도합산과세대상(이하 "별도합산과세대상"이라 한다)으로 구분하여 과세한다. 제12조[납세의무자] ① 과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 해당 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
1. 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자
2. 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과하는 자 제13조[과세표준] ① 종합합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다.
② 별도합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 80억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다.
③ 제1항 또는 제2항의 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. (3) 지방세법 제106조 [과세대상의 구분 등] ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지 (단서 및 각 호 생략)
2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지 (단서 및 각 호 생략)
3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지 (각 호 생략) 제107조[납세의무자] ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다. 3.신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산의 경우: 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자. 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다.
(2) 청구법인(수탁자)과 OOO(위탁자) 사이의 부동산담보신탁계약서(2015.10.7.)에 의하면, OOO는 청구법인에게 쟁점부동산을 담보목적으로 신탁하여 주식회사 OOO, OOO 등 우선수익자(채권자)로부터 OOO원을 차입한 것으로 나타나고, 부동산담보신탁계약서에 첨부된 확약서 견본을 보면, 분양계약자는 청구법인이 OOO와 담보신탁계약을 체결한 수탁자임을 인지하고 분양계약에 따른 목적물(주택)을 이전받음에 있어 하자담보책임이나 매도인으로서의 일체 책임을 묻지 않을 것을 확약한다는 내용이 기재되어 있다.
(3) 접수증(2019.2.11.)을 보면, 청구법인은 2019.2.11. 처분청에 쟁점부동산과 관련하여 종합부동산세 합산배제신고서를 제출한 것으로 나타난다.
(4) 청구법인이 청구주장에 대한 증빙으로, OOO장이 청구법인에게 발급한 주택건설사업자등록증(2016.11.1.)을 제출하였는바, 청구법인은 1997.2.13. 주택법에 따른 주택건설대지조성사업자로 등록한 사실이 확인된다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 부동산 신탁에 있어 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되어 위탁자와의 내부관계에서 소유권이 위탁자에게 유보되는 것이 아니므로(대법원 2011.2.10. 선고 2010다84246 판결, 같은 뜻임), 위탁자인 OOO로부터 수탁자인 청구법인에게 쟁점부동산의 소유권이 이전된 이상 수탁자인 청구법인은 대내외적으로 쟁점부동산의 소유자라 할 것이다. (나) 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합한다고 할 것(대법원 1998.3.27. 선고 97누20090 판결, 같은 뜻임)인바, 조특법 제104조의19 제1항이 주택법에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일로부터 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는 종합부동산세법제13조 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 토지의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다고 규정하고 있으므로, 조특법 제104조의19 제1항의 요건을 충족하였는지 여부는 토지를 취득(소유)한 자를 기준으로 판단하여야 한다. (다) 청구법인은 주택건설사업자인 청구법인이 조특법 제104조의19의 요건을 충족하지 아니하였다고 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다고 주장하나, 조특법 제104조의19 제1항에 따라 어떤 토지가 종합부동산세법제13조 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 토지의 범위에서 제외되기 위해서는 ① 종합부동산세 납세의무자인 토지의 소유자가 주택법상 주택건설사업자로 등록한 자일 것, ② 토지의 소유자가 주택을 건설하기 위하여 당해 토지를 취득하였을 것, ③ 토지의 소유자가 당해 토지 취득일로부터 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획승인을 받을 토지일 것, ④ 토지의 소유자가 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 토지의 보유현황을 신고할 것이라는 요건을 모두 구비하여야 한다. (라) 이 건의 경우 청구법인이 주택법에 따라 주택건설사업자로 등록한 자에 해당하기는 하나, 청구법인(수탁자)과 OOO(위탁자) 사이의 부동산담보신탁계약서(2015.10.7.)에 의하면 청구법인이 쟁점부동산을 취득한 이유는 위탁자인 OOO가 주식회사 OOO 등 채권자들로부터 자금OOO을 차입하기 위하여 담보목적으로 청구법인 명의로 신탁등기(소유권이전등기)를 경료한 것으로 나타나는 점, 부동산담보신탁계약서에 첨부된 확약서 견본을 보면 쟁점부동산에 건설된 주택을 분양받은 계약자는 청구법인이 OOO와 담보신탁계약을 체결한 수탁자임을 인지하고 분양계약에 따른 목적물(주택)을 이전받음에 있어 하자담보책임이나 매도인으로서의 일체 책임을 묻지 않을 것을 확약한다는 내용이 기재되어 있는 점 등에 비추어, 청구법인이 담보신탁목적 외에 실제 주택을 건설하기 위한 목적으로 쟁점부동산을 취득한 주택법상 주택건설사업자에 해당한다고 보기 어렵다 하겠다. 따라서, 청구법인이 조특법 제104조의19 제1항의 조세감면요건을 충족하지 아니하였다고 보아 과세한 처분청의 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.