개발부담금은소득세법 시행령 제163조 제3항 제3호의2에 따른 필요경비인 점을 고려할 때 청구인이 주장하는 필요경비 중 개발부담금은 필요경비로 인정하는 것이 타당하다고 판단되므로 처분청이 조합원 분양가액 xx백만원을 취득가액으로 보아 쟁점아파트의 양도차익을 산정하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단됨
개발부담금은소득세법 시행령 제163조 제3항 제3호의2에 따른 필요경비인 점을 고려할 때 청구인이 주장하는 필요경비 중 개발부담금은 필요경비로 인정하는 것이 타당하다고 판단되므로 처분청이 조합원 분양가액 xx백만원을 취득가액으로 보아 쟁점아파트의 양도차익을 산정하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단됨
[주 문] 000장이 2019.1.2. 청구인에게 한 2012년 귀속 양도소득세 000원의 부과처분은 취득가액을 000원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다 [이 유]
(1) 청구인은 쟁점조합에서 제명되어 쟁점금액을 정산 환급금으로 수령한 점, 쟁점아파트는 청구인이 조합원자격을 상실한 상태에서 준공된 쟁점조합의 아파트이므로 청구인은 쟁점아파트를 취득한 사실이 없는 점을 고려할 때 쟁점금액은 쟁점아파트의 양도 대가가 아닌 쟁점아파트 입주권(이하 “쟁점입주권”이라 한다)의 양도 대가로 보아야 한다. (가) 청구외 OOO은 2003.9.26. 조합설립추진위원회에 가입하여 조합설립추진위원회의 조합원 지위를 취득하였고, 2005.12.8. 청구인은 OOO에게 OOO원을 지급 후 조합설립추진위원회의 조합원 지위를 승계취득(이하 “쟁점거래”라 한다)하여 2005.12.12. 조합설립추진위원회에 가입하였다. 이후 조합설립추진위원회는 해산되어 쟁점조합으로 통합된 후 2007.2.22. 주택법에 따라 설립인가 되었고, OOO 주택건설사업계획이 승인됨에 따라 청구인은 쟁점입주권을 취득하였다. (나) 이후 쟁점조합은 청구인에게 추가부담금 납부를 요구하였고, 청구인은 채무부존재 확인 소송을 제기하여 소송결과OOO 청구인의 추가부담금 납부 의무가 없음을 확인받았다. 하지만 쟁점조합은 소송 결과와 달리 청구인에게 추가부담금 납부를 요구하였고, 청구인이 소송결과에 따라 이를 납부하지 아니하자 청구인의 쟁점조합 조합원 자격을 제명처리하는 사전절차를 진행하였으며, 이후 청구인은 2012.9.28. 쟁점조합으로부터 제명처리되어 조합원 지위 청산에 대한 대가로서 쟁점금액을 수령하였다. (다) 국세청 예규OOO는 ‘지역주택조합의 조합원 자격으로 취득하는 조합아파트의 취득시기는 사용검사필증교부일’로 보았고, 청구인의 경우 쟁점조합에서 제명되어 쟁점조합의 조합원 자격이 없었는 상태에서 쟁점아파트에 대한 사용검사가 완료되었으므로 청구인은 쟁점아파트의 사용검사일이 도과이후 쟁점금액을 수령하였음에도 쟁점아파트를 취득한 사실이 없는 것으로 보아야 한다. (라) 또한 청구인은 쟁점입주권을 쟁점조합에 양도하여 청산금으로서 쟁점금액을 수령한 것으로 볼 수 있고, 쟁점아파트 등기부등본상 청구인의 명의로 보존등기되는 등 쟁점아파트를 취득한 사실이 없었는바, 청구인이 쟁점조합에 양도한 물건은 쟁점입주권이며, 쟁점아파트가 아니다.
(2) 청구인이 지출하였다고 주장하는 취득가액 OOO원과 필요경비 OOO원을 합한 OOO원(이하 “쟁점취득가액”이라 한다)은 실제 지출한 사실을 확인할 수 있으므로 이를 필요경비로 인정받아야 한다. (가) 청구인은 2005.12.8. OOO에게 OOO원을 지급하여 조합설립추진위원회의 조합원 지위를 승계취득하였다.
1. 청구인은 OOO에게 조합원 지위를 매수한 것일뿐, 처분청 주장과 달리 쟁점조합의 주택건설사업부지 내 부동산 등을 점유한 사실이 없으므로 쟁점조합에 점유권을 현물출자한 것으로 볼 수는 없다.
2. 청구인은 OOO의 공인중개사 OOO의 중개를 통해 OOO으로부터 조합설립추진위원회의 조합원 지위를 승계취득하였고, OOO에게 2005.11.23.부터 2005.12.8.까지 매매대금 계약금 OOO원 및 중도금 OOO원을 수표로 지급하였으며, 잔금 OOO원을 OOO의 계좌로 이체하여 지급하였는바, 이는 당연히 쟁점입주권의 취득가액으로 인정받아야 한다.
3. 쟁점거래 당시 OOO은 조합설립추진위원회의 조합원 가입계약서에 따라 이주비대출금 OOO원을 대출받았으나, 쟁점거래 당시 대출금 잔액은 OOO원이었고, 청구인은 해당 대출건을 승계하여 이후 2012.9.18. 쟁점아파트 시공사에 이주비정산납부액으로 대출금 OOO원을 상환하였으므로 이를 쟁점입주권의 취득가액으로 보아 공제하여야 한다. (나) 또한 청구인은 쟁점거래 당시 OOO에게 중개수수료로 OOO원을 지급하였고, 2005.12.2. 조합설립추진위원회의 업무대행사에 조합사업비로 OOO원을 지급하였으며, 이후 2017.8.16. OOO장이 부과한 개발부담금 OOO원을 납부하였으므로 동 금액을 필요경비로 하여 차감하여야 한다.
(1) 청구인은 쟁점아파트의 사용검사일(2012.9.25.) 이후 2012.9.28. 쟁점조합으로부터 쟁점금액을 수령하였으므로, 2012.9.25. 쟁점아파트를 취득하고 2012.9.28. 쟁점조합에 쟁점아파트를 양도하여 양도대가로 쟁점금액을 수령한 것으로 보아야 한다. (가) 청구인은 쟁점금액을 청산금으로 수령하였다고 주장하나, 2012년 귀속 종합소득세 신고시 쟁점조합의 사업소득으로 손실 금액OOO을 신고한 것을 고려할 때 쟁점조합은 이 건 주택건설사업을 통해 얻은 이익이 없다고 할 수 있으므로 쟁점금액을 청산금의 성격으로 보기는 어렵다. (나) 청구인이 쟁점금액을 청산금으로 수령하였다는 주장을 인정하더라도 쟁점아파트의 사용검사일인 2012.9.25. 이후 청구인은 2012.9.28. 쟁점조합에서 탈퇴하여 쟁점금액을 수령하였으므로 청구인은 쟁점아파트를 취득한 후 쟁점조합에 양도한 것으로 보아야 한다. (다) 또한 청구인은 2012.11.12. 청구인 명의로 쟁점아파트에 대한 취득세 및 등록세를 납부하였고, 이후 2017.8.16. OOO장으로부터 쟁점아파트에 대한 개발부담금 OOO원을 부과받아 이를 납부하였으므로 청구인이 스스로 쟁점아파트를 취득한 사실을 인정하였다고 볼 수가 있다. (라) 청구인의 주장대로 쟁점조합에서 제명되었다면 청구인이 조합원 탈퇴 합의서를 작성할 이유가 없는 점, 청구인의 귀책사유로 쟁점조합에서 제명되었다면 당초 쟁점조합에 출자한 금액인 OOO원만 돌려받아야 하나 그보다 많은 금액인 쟁점금액을 쟁점조합으로부터 수령한 점을 고려할 때 청구인은 2012.9.28. 조합원 탈퇴 합의서를 작성하기 전까지는 쟁점조합의 조합원 지위를 유지하였다고 볼 수 있고, 청구인은 2012.9.25. 쟁점아파트를 취득 후 2012.9.28. 쟁점조합에 쟁점아파트를 양도하여 쟁점금액을 수령한 것이라고 볼 수 있다.
(2) 청구인이 쟁점아파트를 쟁점조합에 양도할 때 적용되어야 할 취득가액은 청구인이 쟁점조합에 현물출자한 점유권의 평가금액인 OOO원이다. (가) 청구인은 OOO으로부터 2005.12.8. 점유부동산 및 권리를 매수한 뒤 2005.12.12. 매수한 점유부동산 및 권리를 조합설립추진위원회에 현물출자하여 조합원 지위를 취득하였다고 보아야 하고, 청구인이 제출한 소송판결문OOO에 해당 점유권을 OOO원으로 평가받았음이 확인되므로 현물출자한 점유권의 평가액 OOO원을 쟁점아파트의 취득가액으로 보아야 한다. (나) 또한 청구인은 청구인이 주장하는 매매대금 OOO원과 관련된 명확한 증빙자료를 제출하지 아니하였고, OOO과 거래시 매매계약서를 작성하지 아니하여 실제 취득가액을 확인할 수 없으며, 청구인이 OOO의 대출금을 승계하였다고 주장하는 대출금 OOO원도 청구인이 쟁점조합에 가입한 이후 개인자격으로 대출받은 것으로서 OOO의 대출을 승계한 사실이 확인되지 아니하므로 청구인이 주장하는 쟁점취득가액을 인정하기 어렵다.
① 양도물건을 쟁점아파트가 아닌 쟁점입주권으로 보아 양도세를 과세하여야 한다는 청구주장의 당부
② 청구인이 주장하는 취득가액을 인정할 수 있는지 여부
(1) 이 건 심리자료에 의하면, 청구인은 쟁점조합 주택건설사업이 시행되자 쟁점조합 조합원으로 쟁점입주권을 분양받았다가 쟁점조합을 탈퇴하면서 청산금을 수령하였으나 양도소득세를 무신고하였고, 이에 처분청은 쟁점아파트의 양도가액을 청산금OOO으로, 취득가액을 조합원 분양가액OOO으로 보아 청구인에게 양도소득세를 결정‧고지한 사실이 확인된다.
(2) 이 건 부과처분과 관련된 사실관계는 다음 표와 같다. <표1> 사실관계 개요
(3) 청구인이 주장하는 취득가액과 관련된 자료는 다음과 같다. (가) 청구인이 주장하는 취득가액 중 매매대금 OOO원을 지급하였다는 주장과 관련된 내용은 다음과 같다.
1. 청구인은 2005.12.8. OOO에게 매매대금 OOO원을 지급하고, OOO의 대출금 OOO원을 승계하는 것을 조건으로 조합설립추진위원회원 자격을 승계취득하였다고 주장하며 OOO이 작성한 영수증(OOO 서명 및 인감도장 날인) 및 금융거래내역을 제출하였으나, 이와 관련된 매매계약서를 제시하지 못하였다.
2. 청구인이 제출한 쟁점조합 조합원 분양계약서에 따르면 ‘조합원의 기존 부담금 OOO원, 기납부금액 OOO원, 미납금액 OOO원’으로 기재되어 있고, 이후 청구인은 미납금액 OOO원을 실제 지출하였다고 주장하며 대출상환영수증 및 쟁점아파트 시공사의 중도금 납부 내역을 제출하였으며, 2012.9.18. OOO에 대출원리금OOO 등을 상환한 사실이 확인된다. (나) 청구인이 주장하는 필요경비 OOO원과 관련된 사실관계는 다음과 같다.
1. 청구인은 쟁점거래를 중개한 공인중개사 OOO에게 중개수수료로 OOO원을 지급하였다고 주장하며 청구인의 계좌이체내역을 제출하였으나, 쟁점거래와 관련된 매매계약서는 제출하지 아니하였고, OOO의 공인중개사 자격증 소지 여부는 확인되지 아니한다.
2. 청구인은 2015.12.2. 조합사업비로 조합설립추진위원회 업무대행사 주식회사 OOO에 OOO원을 지급하였다고 주장하며 청구인의 계좌이체내역을 제출하였다.
3. 청구인은 개발부담금으로 OOO원을 납부하였다고 주장하며 OOO장이 2017.8.16. 청구인에게 통지한 처분사전통지서를 제출하였고, OOO에 확인한 결과 2018.1.5. 개발부담금 OOO원을 납부한 사실이 확인된다.
(4) OOO이 조합설립추진위원회와 체결한 조합 가입계약서와 청구인이 OOO에게 조합원 지위를 승계취득 후 조합설립추진위원회와 작성한 조합 가입인증서의 주요 내용은 다음과 같다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 주택법제2조 제11호에 따른 지역주택조합의 조합원 자격으로 취득하는 조합아파트의 취득시기는 소득세법 시행령제162조 제1항 제4호에 따라 사용검사필증교부일(2012.9.25.)로 보아야 할 것이고, 소득세법제98조에 따라 청구인이 쟁점금액을 수령한 날(2012.9.28.)을 양도시기로 보아야 할 것이다. 따라서 청구인은 입주권이 아니라 쟁점아파트를 2012.9.25. 취득하여 2012.9.28. 쟁점조합에게 양도하였으므로, 처분청이 소득세법제104조 제1항 제3호의 세율을 적용하여 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 도시 및 주거환경정비법상 주택재건축‧재개발사업과 달리주택법상 지역주택조합 주택건설사업으로 인하여 취득한 지역조합아파트의 양도차익을 계산하는 방법은 법령에 구체적으로 규정되어 있지 아니하는바, 이 건과 같이 쟁점조합의 조합원인 청구인이 당해 조합 사업계획에 따라 취득한 쟁점아파트를 양도하는 경우 그 실지거래가액에 의한 양도차익은소득세법제100조 제1항, 제97조 제1항 제1호에 따라 양도가액에서 취득에 소요된 실지거래가액을 취득가액으로 공제하는 방법으로 산정함이 타당하다 할 것이다OOO. 처분청은 쟁점아파트의 취득가액을 조합원 분양가액 OOO원으로 보았으나, 청구인이 주장하는 취득가액 중 청구인이 대출금으로 상환한 OOO원은 대출금 상환 내역, 쟁점아파트 시공사의 중도금 납부내역 등에 의하여 실제로 확인되는 가액인 점 등에 비추어 실지취득가액으로 인정하는 것이 타당하다고 보이고, 청구인이 2018.1.5. OOO장이 청구인에게 부과한 개발부담금 OOO원을 납부한 사실이 확인되는 점, 개발부담금은 소득세법 시행령 제163조 제3항 제3호 의2에 따른 필요경비인 점을 고려할 때 청구인이 주장하는 필요경비 중 개발부담금 OOO원은 필요경비로 인정하는 것이 타당하다고 판단된다. 따라서 처분청이 위 금액의 합계인 OOO원이 아니라 조합원 분양가액인 OOO원만을 취득가액으로 보아 쟁점아파트의 양도차익을 산정하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.