상가부분과 주택부분 양도가액의 구분이 합리적인 것으로 볼 수 없으므로 처분청이 쟁점부동산 주택부분과 상가부분의 가액 구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 양도가액을 안분한 후 상가양도분에 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
상가부분과 주택부분 양도가액의 구분이 합리적인 것으로 볼 수 없으므로 처분청이 쟁점부동산 주택부분과 상가부분의 가액 구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 양도가액을 안분한 후 상가양도분에 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점부동산의 매매계약서에는 상가부분과 주택부분의 양도가액이 구분하여 기재되어 있고 그 내용대로 거래되어 부동산거래사실이 신고되었음에도 처분청은 아무런 입증없이 상가부분과 주택부분 양도가액 구분이 불분명한 것으로 보아 과세하였으므로 이 사건 과세처분은 위법하다. (가) 피상속인과 쟁점부동산 매수자는 민법상 계약자유의 원칙에 따라 양자 간 합의 하에 쟁점부동산의 총 양도가액과 주택부분의 양도가액을 정하였고 이를 매매계약서에 명시하였으며 그 외 다른 계약서는 존재하지 않는다. (나) 또한 서울특별시 성동구청에 쟁점부동산 거래사실을 신고할 당시 부동산거래계약신고서에 주택부분의 양도가액을 OOO, 상가부분의 양도가액을 OOO으로 구분하여 기재하였고, 같은 내용으로 검인을 받아 쟁점부동산의 소유권이전등기를 경료하는 등 쟁점부동산의 매매계약서는 사적자치에 의해 계약되고 관할관청에 신고하여 검인받은 정당한 것이다. (다) 이러한 법률관계의 형성은 법의 제한에 저촉되지 않는 한 완전히 각자의 자유에 맡겨지며 법도 그러한 자유의 결과를 받아들이는 등 사적자치가 존중되어야 할 것인바, 쟁점부동산의 매매계약서 외 다른 계약서가 존재하여 상가부분과 주택부분의 양도가액을 구분하여 기재한 계약사항이 진정성이 없다고 인정되거나 그 가액의 구분이 불합리하고 조세회피목적이 있다는 처분청의 입증없이 단순히 쟁점부동산 주택부분 양도가액을 기준시가에 따라 안분한 금액이 실제 주택부분의 양도가액 OOO보다 낮다는 이유만으로 사적자치에 의해 계약된 내용을 무시하고 과세할 수 없는 것이다.
(2) 쟁점부동산의 양도가격은 인근 주택의 시세와 쟁점부동산의 특성을 모두 고려하여 합리적으로 결정된 것이다. (가) 쟁점부동산에는 공부상 표시되지 않는 주택이 있고, 3층에 주택 2가구, 4층에 주택 2가구가 다가구 형태로 있어 인근 빌라 및 주택의 시세를 바탕으로 쟁점부동산 중 주택부분의 양도가액을 아래 <표1>과 같이 책정하고 그 외 나머지 양도가액을 상가부분의 양도가액으로 정하였다. OOO (나) 주택부분의 양도가액을 시세대로 책정하였을 경우 상가부분의 양도가액을 실제 신고한 내용보다 더 줄일 수 있었으나 쟁점부동산은 상가주택복합건물인 점과 신축년도 및 공부와 실제 주택의 차이 등을 감안하여 시세의 80∼90% 내에서 협의하였다.
(3) 쟁점부동산 인근 주택 및 연립주택들의 전세가액, 실제매매사례가액과 감정가액을 보아도 주택부분 양도가액 OOO이 결코 높은 금액이 아님을 알 수 있다. (가) 쟁점부동산이 소재한 OOO 일대의 아파트는 33평형대가 평균 OOO을 초과하여 거래되고 있고 2015년 5월∼6월 거래된 연립주택 및 단독주택들도 약 84㎡의 경우 OOO, 48㎡의 경우OOO에 거래되고 있다. (나) 또한 주택부분 4개호의 보증금은 OOO이나 301호의 경우 피상속인이 매도한 후 청구인이 임차하여 시세보다 현저히 낮은 가격으로 계약했고, 다른 호도 쟁점부동산의 과도한 근저당 설정으로 시세보다 현저히 낮은 가격으로 계약한바, 정확한 시세를 고려하면 주택부분의 보증금은 OOO이고 당시 인근의 전세가율이 70∼80%임을 고려하면 주택부분 양도가액 OOO이 결코 높은 금액이 아니다. (다) 추후 쟁점부동산을 2015년 기준으로 감정평가한 결과 주택부분 OOO, 전체 OOO으로 기준시가와는 크게 다른 반면 쟁점부동산의 양도가액과 크게 다르지 않은 것을 알 수 있고, 특히 쟁점부동산에는 건축물대장에 표시되지 않은 주택면적이 존재하나 해당 감정평가에는 이 부분이 감안되지 않았으며 실제 거래에서는 건축물대장에 반영되지 않은 주택부분을 고려하여 계약한 것이다.
(3) 2015.12.15. 신설된 소득세법제100조 제3항에 따르면 정당하게 구분기재된 양도가액이 있더라도 그 가액이 기준시가에 따라 안분한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우 가액의 구분이 불분명한 때로 보아 기준시가에 따라 안분하는 것으로 규정이 변경되었으나 쟁점부동산의 양도일은 소득세법이 개정되기 전인 2015.7.15.이므로 해당 규정의 적용을 받지 않는다.
(1) 쟁점부동산의 경우 매매계약서 외에는 주택부분과 상가부분의 양도가액을 합당한 것으로 볼만한 어떠한 구체적인 근거도 제시되지 아니하였으므로 쟁점부동산의 양도가액은 주택부분과 상가부분의 가액 구별이 불분명한 것으로 보아 기준시가를 기준으로 안분계산하여야 한다. (가) 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때라 함은 토지와 건물 등을 가액 구분없이 양도한 경우만을 의미하는 것이 아니라 계약서 상 토지의 가액과 건물 등의 가액이 명확하게 구분되어 있다고 하더라도 그것이 당사자 사이의 진정한 합의에 의한 것이 아니라거나 통상의 거래관행을 현저히 벗어나 조세회피를 의도하는 것 이외에는 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없는 경우도 포함하는 것이다(서울행정법원 2013.5.8. 선고 2012구단22617 판결 참조). (나) 피상속인은 쟁점부동산 양도에 관한 양도소득세를 신고하면서 주택부분과 상가부분의 양도가액을 구분하여 기재하였으나 매매계약서 외에는 양도가액을 주택부분과 상가부분으로 구분할 수 있는 어떠한 구체적인 근거도 제시하지 아니하였다. (다) 양도당시 기준시가로 쟁점부동산의 주택부분과 상가부분을 안분계산하면 주택부분은 OOO, 상가부분은 OOO으로 피상속인이 신고한 주택부분 양도가액 OOO과 현저한 차이를 보임에도 피상속인은 어떠한 합리적이고 객관적 근거도 없이 쟁점부동산 주택부분의 양도가액을 1세대 1주택 비과세 한도인 OOO
(2) 청구인이 제출한 쟁점부동산의 매매계약서 및 잔금영수증에 의하면, 피상속인은 쟁점부동산을 2015.6.9. OOO에 양도하기로 매매계약을 체결하였고, 특약사항에 양도가액을 상가부분은 OOO, 주택부분은 OOO으로 구분된다고 정하였으며, 피상속인은 2015.7.15. 쟁점부동산 양도가액 OOO을 전액 영수하였다는 취지로 잔금영수증을 작성한 사실이 확인된다.
(3) 청구인이 제출한 부동산거래계약신고필증에 의하면, 청구인은 2015.7.17. 쟁점부동산 거래사실을 OOO구청장에게 신고하였고, 계약의 조건 및 참고사항에 쟁점부동산의 양도가액OOO은 상가부분 OOO, 주택부분 OOO으로 구분된다고 기재된 사실이 확인된다.
(4) 2015.4.30. 공시된 쟁점부동산의 개별주택가격확인서에 의하면, 2015.4.30. 공시된 2015.1.1. 기준 쟁점부동산 소재 연면적 267.4㎡ 주택의 개별주택가격은 OOO이고, 피상속인의 2015.9.30.자 양도소득세 신고서에 의하면, 피상속인은 상가부분의 기준시가를 아래 <표3>과 같이 계산한 사실이 확인된다. OOO
(5) 처분청이 제출한 양도소득세 결의서에 의하면, 처분청은 쟁점부동산의 경우 상가부분과 주택부분의 양도가액 구분이 불분명한 것으로 보아 아래 <표4>와 같이 쟁점부동산 양도가액 OOO을 기준시가에 따라 안분계산하여 상가부분 양도가액을 계산한 후 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 확인된다. OOO
(6) 청구인이 제출한 OOO에 소재한 쟁점부동산 인근 주택의 실거래가 및 전세가액 자료는 아래 <표5>와 같다. OOO
(7) 청구인이 제출한 쟁점부동산에 대한 감정평가서에 의하면, 감정평가법인 공감은 2018.12.31. 쟁점부동산을 2015.7.15. 기준으로 아래 <표6>, <표7>과 같이 감정평가한 사실이 확인된다. OOO
(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 주변 주택시세를 고려하여 쟁점부동산의 양도가액을 결정한 후 매매계약서에 상가부분과 주택부분의 양도가액을 구분기재하였으므로 양도가액의 구분이 불분명한 것으로 볼 수 없다고 주장하나, 피상속인이 주택부분의 양도가액으로 신고한 OOO은 1세대 1주택 비과세의 한도금액으로서 기준시가 OOO의 약 2배에 달하는 점, 청구인이 제출한 인근 주택의 매매가액은 연립주택의 매매가액으로서 상가주택 겸용건물인 쟁점부동산에 이를 적용하기 어려운 점, 청구인이 제출한 감정평가가액은 쟁점부동산 양도일로부터 3년 5개월이 도과한 후 양도당시로 소급하여 평가한 것으로서 소득세법제100조 및 부가가치세법 시행령제64조 제1호 단서에 따라 이를 적용하기 어려운 점을 종합하면 상가부분과 주택부분 양도가액의 구분이 합리적인 것으로 볼 수 없으므로 처분청이 쟁점부동산 주택부분과 상가부분의 가액 구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 양도가액을 안분한 후 상가양도분에 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.