쟁점아파트 매매대금의 90% 상당액을 지급받은 20xx.x.xx.을 쟁점아파트 양도일로 보아 1세대 1주택 비과세 적용하여야 한다는 주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2000.12.28. OOO호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 매매를 원인으로 취득한 후 2017.10.31. OOO에게 양도하면서 양도소득세 예정신고‧납부를 하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점아파트 양도일(2017.10.31.) 현재 1세대 3주택자에 해당한다고 보아 2018.12.4. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정‧고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.1.21. 심판청구를 제기하였다

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산 양도경위는 다음과 같다. 청구인은 2017.7.6. 매수인 OOO에게 청구인 소유 쟁점아파트를 OOO원에 매도하기로 하고 계약금 OOO원은 계약 당일에, 중도금 OOO원은 2017.9.6.에, 잔금 OOO원은 임대차계약 체결 후 임대차 보증금 수령일(매매계약서상 잔금지급기일은 2017.10.31.이나 이에 대하여는 후술함)에 각 지급하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하였다. 그러나 매매계약 교섭 당시 매수자금이 부족했던 OOO는 쟁점부동산에 청구인 명의로 임대차계약을 체결하고 잔금 중 일부를 임대차보증금으로 갈음하고 나머지 잔금을 OOO가 지급하겠다는 의사를 밝혔고 이에 대하여 청구인은 전세계약체결 협조특약을 하고 이를 매매계약서에 기재하였다. 즉 쟁점부동산 매매계약서상의 잔금지급기일은 임차인을 구할 시간적 여유를 가지기 위해 2017.10.31.로 여유 있게 정하였지만, 실제 쟁점아파트의 잔금지급기일은 2017.10.31.이 아니라 쟁점부동산 임대차보증금을 임차인이 청구인에게 지급하는 날로 약정되었던 것이다. 이후 청구인은 2017.7.24. OOO에게 쟁점부동산을 전세 임대하고 보증금 OOO원, 계약금 OOO원은 계약 당일 지급하고 잔금 OOO원은 2017.9.15. 지급하기로 하는 임대차계약을 체결하였다. 임차인 OOO은 매수인 OOO의 자금사정으로 위와 같은 임대가 이루어지는 상황을 이해하고 쟁점아파트 매매절차가 끝나면 OOO가 임대인의 지위를 승계하는데 동의하였고, OOO이 보증금을 모두 지급하고 입주하는 2017.9.15.을 쟁점아파트 잔금일자로 하여 소유권 이전등기까지 완료하기로 하는 내용으로 청구인, OOO, OOO 3자간상호 합의를 하였다. 쟁점아파트 잔금지급기일이 보증금 수령일(2017.9.15.)로 확정됨에 따라 청구인은 2017.8.7. OOO 및 2017.8.10. OOO를 양수하는 매매계약을 체결하였다. 그런데 임차인 OOO이 2017.9.15. 쟁점아파트 보증금 잔액 OOO원을 청구인에게 지급하였음에도 매수인 OOO는 같은 날 지급하기로 한 OOO원을 마련하지 못하였고, 이에 따라 청구인은 쟁점아파트 잔금 중 일부OOO를 받지 못하였음에도 OOO의 독촉 및 매매대금의 90%OOO를 수령한 점에서 OOO에게 쟁점부동산을 인도하기로 하였다. 다만OOO원의 지금을 담보하기 위하여 청구인은 OOO가 쟁점아파트 매매계약서상 표시된 2017.10.31.까지 청구인에게 OOO원을 지급하면 소유권이전등기를 경료해 주는 것으로 OOO와 합의한 후 쟁점부동산을 OOO에게 인도하였고, 이후 OOO가 2017.10.31. 쟁점부동산 나머지 잔금 OOO원을 지급함에 따라 청구인은 OOO에게 쟁점부동산 소유권 이전등기를 경료하여 주었다.

(2) 쟁점아파트 잔금지급기일은 임대차 보증금 수령일로 합의되었고 이에 따라 매매대금 OOO원 중 OOO원을 2017.9.15. 지급받아 사회통념상 대가적 급부가 거의 이행되었다고 볼 수 있으며, 같은 날 매수인도 쟁점아파트를 실질적으로 사용수익하기 시작한 점에서 쟁점 아파트 잔금청산일은 2017.9.15.로 보아야 한다. 부동산의 양도 및 취득시기인 대금청산일은 원칙적으로 거래대금의 전부를 지급한 날을 의미하지만, 동 대금청산일은 그 전부를 이행하지 않았어도 사회통념상 거의 지급되었다고 볼 만한 정도의 대금지급이 이행된 날을 포함하고(대법원 2014.6.12. 선고 2013두2037 판결 참조), 대금청산일은 실제 지급된 날을 의미하므로 매매계약서상 잔금지급일과 반드시 일치하는 것은 아니다. 앞서 살펴 본 쟁점아파트 매매계약 내용과 전세계약 체결 경위 및 임차인 OOO의 사실확인서 내용을 종합해보면, 매수인의 요청에 따라 임차인을 구할 시간적 여유를 갖기 위해 잔금지급기일을 계약서상에 2017.10.31.로 표기하였으나 매매계약 당사자 사이에 실제로 확정된 잔금지급기일은 2017.9.15.이었다는 사실은 명확하다. 더욱이 매수인 OOO는 임대차 보증금 OOO원을 쟁점아파트 매매 잔금으로 충당하였으므로 동 금액에 대한 이자 상당의 이익을 향유하였다고 볼 수 있으므로 OOO가 쟁점아파트를 사용수익하기 시작한 날 역시 2017.9.15.로 보아야 한다. 또한 청구인은 2017.9.15.까지 쟁점아파트 매매대금 OOO원 중 OOO원을 수령하여 전체 대가의 90%에 해당하는 금액을 지급받은 점에서도 사회통념상 대가적 급부가 거의 이행된 2017.9.15.을 쟁점아파트 매매대금 청산일로 보는 것이 타당하다 할 것이다. 그렇다면 청구인은 2017.9.15. 쟁점아파트를 OOO에게 양도한 것이므로 청구인의 쟁점아파트 양도는소득세법제89조 제1항 제3호에 따라 비과세대상으로 보아야 한다.

(3) 청구인이 등기부상 형식적으로 3주택을 보유하게 된 기간은 단 46일에 불과한바, 우연한 사정에 의하여 양도소득세 과세 여부가 달라지는 것은 평등원칙 및 조세부담의 형평에도 현저히 반한다. 50대 후반의 독신 여성인 청구인은 생활고를 겪다 못해 쟁점아파트를 처분한 것으로 청구인에게 투기의 목적은 없었다는 점, 심리일 현재 특별한 재산이나 소득이 없는 점, 청구인의 세법지식 부족 및 채무자의 이행지체라는 우연한 사정에 의하여 유발된 점 등을 종합하면 이 건 부과처분은 청구인의 경제적 능력을 넘는 과도한 것으로서 청구인의 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 현저히 침해하고 조세부담의 형평이라는소득세법의 입법취지에도 반하는 위법‧부당한 처분이라 할 것이다.

• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점아파트를 2017.9.15.에 양도하였으므로 양도일 현재 1세대 1주택에 해당되므로 이 건 양도소득세 부과처분이 부당하다고 주장하나, 청구인과 매수인이 체결한 쟁점아파트 매매계약서상 매매잔금일은 2017.10.31로 나타나고 나머지 잔금 OOO원도 동 잔금일자에 맞춰 매수인으로부터 청구인이 수령하였음이 쟁점아파트 매매대금 정산내역에서 확인된다. 또한 쟁점아파트 등기사항전부증명서를 보면 등기접수일은 2017. 10.31.이고 등기원인일은 2017.7.6.으로 나타나는바, 이는 매매계약서상 잔금일자(2017.10.31.)와 매매계약일(2017.7.6.)에 맞춘 것으로 확인되고 이에 따라 매수인에게 소유권이전등기가 완료되었음을 알 수 있다. 만약 청구주장과 같이 매매대금의 90%에 해당하는 OOO원을 지급받은 2017.9.15.을 잔금일자라고 본다면, 청구인은 2017.9.15.에 매수인이 쟁점아파트 소유권이전등기를 마칠 수 있도록 필요한 서류를 넘겨주었을 것이나 잔금 일부인 OOO원이 남아 있었고 이를 매수인 으로부터 2017.10.31.에 수령한 후 위 등기사항전부증명서 기재대로 매수인이 쟁점아파트 소유권이전등기를 완료할 수 있도록 한 것은 쟁점아파트의 양도일이 2017.10.31.임을 청구인 스스로 방증하는 것으로 볼 수 있다. 소득세법 기본통칙98조의1【잔금청산일이 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일과 다른 경우 양도 또는 취득의 시기】제1항은 매매계약서등에 기재된 잔금지급약정일보다 앞당겨 잔금을 받거나 늦게 받는 경우에는 실지로 받은 날을 잔금청산일로 본다고 규정하면서 제2항에서 위 규정을 적용함에 있어서 잔금을 소비대차로 변경한 경우는 소비대차로의 변경일을 잔금청산일로 보고 있다. 이 건의 경우 쟁점아파트 매매대금 OOO원에서 OOO원이 금전소비대차로 변경되었다고 볼 수는 있으나, 여전히 OOO원의 잔금이 남아 있었고 동 잔금은 매매계약서상 잔금일인 2018.10.31.에 청구인이 매수인으로부터 수령한 점에서 여전히 2018.10.31.를 양도일로 보아야 한다. 소득세법제98조에서 규정하는 자산의 취득 및 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 잔금을 청산한 날이 되는 것이고 대금을 청산한 날이란 매매계약서에 기재된 잔금지급 약정일에 불구하고 실제로 대금을 주고받은 날을 말하는 것이며 ‘대금청산일’이라고 함은 원칙적으로 거래대금의 전부를 지급한 날을 의미하지만 그 전부를 이행하지 않았어도 사회통념상 거의 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행된 날을 포함하는 것인바, 이 때 ‘소액의 범위’에 관하여는 법에 명백한 규정을 두고 있지 않으나 총 매매대금 중 5%의 잔금이 청산되지 아니한 상태라면 잔금청산으로 볼 수 없다는 최근 판례OOO에 비추어 보면 비록 청구인이 2017.9.15.까지 수령한 매매대금 OOO원이 전체 매매대금의 90%에 상당하는 금액이라 하더라도 미지급된 일부 잔금 OOO원 역시 위 매매대금 중에서 미미한 액수라고 볼 수 없고 동 금액은 매매대금의 10%에 해당하는 금액인바, 이 건 매매대금이 사회통념상 거의 지급된 것으로 볼 수 없는 점에서 2017.9.15.을 쟁점아파트의 양도일로 볼 수 없다. 따라서 양도일 현재 1세대 1주택에 해당하므로 청구인에게 부과한 이 건 양도소득세가 부당하다는 청구주장은 이유 없다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트 매매대금의 90% 상당액을 지급받은 2017.9.15.을 쟁점아파트 양도일로 보아 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. (2) 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조 전단에서 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우 란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부‧등록부 또는 명부 등에 기재된 등기・등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부‧등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 심판청구서, 처분청 답변서 및 국세청 대내포털시스템 등 심리자료를 종합하면, 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인의 주택 보유현황은 아래 <표1>과 같다. <표1> 청구인의 주택 보유 현황 (나) 청구인과 매수인 OOO가 체결한 쟁점아파트 매매계약서의 주요내용은 다음과 같다. (다) 쟁점아파트 등기사항전부증명서상 관련 내용은 다음과 같다. (라) 청구인과 OOO이 체결한 쟁점아파트 전세계약서의 주요내용은 다음과 같다. (마) 쟁점아파트 매매대금의 정산 내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점아파트 매매대금 정산 내역 (바) 쟁점아파트 전세입자 OOO은 사실확인서를 제출하였는바, 주요내용은 다음과 같다.

(2) 청구인의 불복대리인은 2019.3.26. 조세심판관회의에 출석하여 쟁점아파트 매매대금 중 매수인이 이행지체한 일부 잔금 OOO원에 대하여 청구인과 매수인이 2017.9.15. 금전소비대차계약을 체결하였다는 취지의 진술을 하면서 당시 작성되었다고 주장하는 청구인 명의의 영수증 사본을 제출하였다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 2017.9.15. 쟁점아파트 매매대금의 90%에 상당하는 금액을 지급받았고 같은 날 나머지 금액에 대하여는 금전소비대차계약을 체결하였으므로 쟁점아파트의 양도일은 2017.9.15.로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점아파트 매매계약서상 잔금일 뿐만 아니라 쟁점아파트 등기사항전부증명서상 등기접수일도 2017.10.31로 확인되는 점, 같은 날 잔금 잔액 OOO원이 매수인으로부터 지급된 점, 비록 청구인이 2017.9.15.까지 수령한 대금이 쟁점아파트 전체 매매대금의 90%에 상당하는 금액이라 하더라도 미지급된 일부 잔금 OOO원 역시 위 매매대금 중에서 미미한 액수라고 볼 수 없어 매매대금이 사회통념상 거의 전부 지급된 상태였다고 보기는 어려운 점OOO, 청구인과 매수인이 2017.9.15. 매수인이 이행지체한 잔금 OOO원에 대하여 새로 금전소비대차계약을 체결하였음을 인정할만한 객관적인 증빙의 제시가 없는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점아파트 양도일을 매매계약서상의 대금청산일인 2017.10.31.로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.