당해 토지의 매매가액을 시가로 볼 것인지, 아니면 개별공시지가로 평가한 가액을 시가로 볼 것인지 여부

OOO세무서장이 2018.11.10. 청구인에게 한 2014.4.13. 상속분 상속세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인 외 5인(이하 “공동상속인들”이라 한다)은 2014.4.13.(이하 “평가기준일” 이라 한다) 청구인의 부(父) OOO(이하 “피상속인”이라 한다)이 사망함에 따라, OOO 토지 2,069㎡(이하 “이 건 토지”라 한다) 및 지하1층～지상2층 건물 연면적 1,726.39㎡(이 건 토지와 합하여 이하 “OOO”라 한다) 중 이 건 토지 2,069분의 1,986.4 지분(이하 “쟁점토지”라 한다)을 상속받은 후, 2014.10.15. 주식회사 OOO(OOO 매수자로, 이하 “OOO”라 한다)와 쟁점토지를 OOO원에 양도하기로 하는 계약을 체결하고, 2014.10.31. 쟁점토지의 상속재산가액을 OOO원으로 하여 상속세 OOO원을 신고하였다.
• 나. 이후 OOO국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2016.8.26.～2016.9.12. 처분청에 대한 종합감사를 실시하여, 공동상속인들이 신고한 쟁점토지의 상속재산가액이 평가기간(상속개시일 후 6개월 전후)을 2일 경과한 매매가액이라는 등의 사유로 이를 부인하고, 상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 제60조 제3항 및 제61조에 의하여 개별공시지가로 평가한 OOO을 상속재산가액으로 하도록 처분청에 통보하였으며, 이에 따라 처분청은 2018.11.10. 청구인에게 2014.4.13. 상속분 상속세 OOO을 결정․고지하였다.

• 가. 청구인 주장 상증법 시행령 제49조 제1항 단서 규정을 둔 취지는 시가의 본래 의미에 충실하기 위하여 평가기준일 전후기간에 관계없이 평가기준일 현재의 상황을 가장 정확하게 나타내 줄 수 있는 가액을 시가로 인정하는 것에 있다할 것임에도, 청구인이 쟁점토지의 상속재산가액으로 신고한 OOO원(당해 토지의 매매가액)에 대하여 처분청이 평가기간이 2일 경과한 매매가액이라 하여 이를 부인한 것은 부당하다. 청구인이 쟁점토지의 시가로 신고한 OOO원은 상증법 제60조 제2항에서 규정하고 있는 “불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액”에 해당한다. OOO가 소재한 토지의 형태가 도끼모양처럼 생긴데다 공유자 OOO가 이 건 토지 중 2,069분의 82.6 지분을 소유하고 있었으며, 출입구마다 타인 소유의 건물로 막혀 있어 재개발에 한계가 있었던 토지이었다. 한편, OOO 건너편에는 오래전부터 OOO가 영업을 하고 있었는데, 피상속인이 OOO보다 규모가 더 큰 OOO를 개업하여 청구인과 같이 사업을 영위하던 중 2014.4.13. 사망하였다. 공동상속인들은 2014.4.13. 쟁점토지를 상속받은 후, 상속세 납부를 위해 OOO를 매각하기로 결정하고, 2014년 6월 경 중개인에게 OOO원에 매각해 달라고 요청하였다. OOO는 오랫동안의 영업활동으로 인하여 내부시설이 노후(매수자인 OOO는 쓰레기 처리를 위해 2.5톤 트럭 173대가 소요되었고, 리모델링을 위해 OOO원의 비용이 소요되었다고 함)되어 재개발을 할 수밖에 없었는데 2014년 8월경 매수자가 나타났으나, 이 건 토지의 공유자(OOO)가 있는 점, 상인에 대한 이해관계가 복잡하여 보상의 문제가 있었던 점, OOO는 OOO 내에 있는 상가로 사방이 건물로 둘러쌓여 있어 재개발에 부적합한 점 등을 들어 매매가액을 OOO원이나 감액하여 달라고 하여 해당 계약은 무산되었다. 한편, OOO와 경쟁관계에 있던 OOO는 공동상속인들이 운영하는 OOO만 없다면 그 주변 상권을 모두 가져갈 수 있는 상황이었다. OOO는 계약이 무산되었다는 소식을 듣고 쟁점토지를 OOO원에 인수하겠다고 제안하여 공동상속인들은 이에 응하였고, OOO가 매수자금을 마련하기 위해 OOO에 문의한 결과, 공유자 OOO 지분 토지까지 인수하여야 대출을 해줄 수 있다고 하여 OOO는 OOO의 지분 토지까지 인수하게 된 것이며, 이때 OOO 지분 토지의 매매가가 쟁점토지보다 더 높았던 이유는 OOO 지분 토지가 일명 “알박기 형태”가 되어 더 높은 가격에 매수할 수밖에 없던 상황이었기 때문이다. 공동상속인들은 쟁점토지를 종전 계약예정자보다 OOO원이나 높게 매수하겠다고 한데다가, 상속세 납부시기가 도래하는 상황에서 가격조정의 주도권을 잃어 OOO원에 계약을 체결하게 된 것이다. 위와 같은 사유로 인해 쟁점토지의 매매가액은 OOO에서 제시한 OOO원으로 2014년 9월 중에 결정되었으나, OOO의 은행 대출문제 때문에 OOO의 지분 토지까지 취득하는데 시일이 걸려 실제 계약서는 2014.10.15. 작성되었다. 즉, 쟁점토지의 계약시점은 공동상속인들과 OOO의 구두계약 후 OOO가 대출에 대하여 상담하러 은행에 간 시점에 결정된 것으로 볼 수 있다. 또한, 구두계약을 인정하지 않는다 하더라도 OOO원이라는 부동산 평가액은 당해 토지의 매매가액으로, 평가기간 종료일로부터 2일 만에 부동산에 대한 가격변동의 특별한 사정 등이 없는 것이므로 기준시가로 평가하여 상속세를 과세하는 것은 과세 형평성에 저해될 뿐만 아니라, 실제 받은 재산보다 더 큰 금액을 상속가액으로 과세하는 불합리한 처분이다. 만일, 쟁점토지의 평가액이 OOO원이었다면, 토지 등 인수대금과 취득세, 인테리어 비용 등 총 OOO원 이상의 지출이 예상되는 상황에서 OOO는 더 큰 금액을 대출하는 것이 합리적일 것이나, 대출액은 OOO원에 불과하다. 더구나, 이런 상황에서 실지 매매금액이 OOO원이라면 추가로 OOO원 상당의 현금을 마련하여 청구인 등에게 전달해야 하는데 중소 규모의 마트가 이 정도의 현금을 마련하는 것은 쉽지 않을 것이다. 또한, 상속세 신고가액 때문에 쟁점토지 가액을 조정하기 위한 계약이었다면, 계약서 작성일자를 상속개시일로부터 6개월 이내로 조정하였을 것이나, 그렇게 하지 않은 것으로 보아 이 건 매매계약은 실제로 맺어진 계약이 틀림없다. 한편, 처분청은 공동상속인들의 상속세 신고에 대하여 신고시인하였으므로 굳이 평가심의위원회에 회부할 이유가 없었으며, 정상적으로 조사종결통지서를 받았기 때문에 추가 과세될 것이라는 생각을 전혀 할 수 없는 상황인 상태에서 2018년 10월 과세예고통지를 받게 되었다. 조사사무처리규정에 따르면 감사종결 뒤 2월 이내로 과세예고가 되거나, 진행상황을 청구인에 문서로 안내하여야 하나, 아무런 서면통지 없이 신고시인 후 3년이나 경과된 시점에 공동상속인들은 납부불성실 가산세 OOO원까지 부담하게 되었다. 따라서, 이는 절차를 무시하여 청구인의 예측가능성을 침해한 부당한 처분이다.
• 나. 처분청 의견 공동상속인들이 신고한 쟁점토지의 상속재산가액 OOO원은 2014.10.15.자 매매계약을 근거로 한 것으로, 이는 상증법 시행령 제49조에서 규정하고 있는 평가기간(평가기준일 전후 6개월)을 벗어나 상증법 제60조 제2항에서 규정하고 있는 시가에 포함되지 않는다. 또한, 공동상속인들과 OOO 간의 2014.10.15.자 매매계약서상의 매매금액 OOO원은 ① 개별공시지가인 OOO원보다 25.8%나 낮은 점, ② OOO은행이 OOO에 대한 대출가능 여부를 심사하기 위해 작성한 OOO에 대한 2014.11.28.자 감정평가금액이 OOO원으로 나타나는데, OOO는 공동상속인들로부터 OOO원, OOO주식회사(이하 “OOO”이라 한다)로부터 OOO원, OOO로부터 OOO원 등 합계 OOO원 등 감정평가금액보다 적은 금액으로 OOO를 취득한 점, ③ 공동상속인들과 OOO는 이 건 토지를 OOO에 동일하게 매매하였음에도 공동상속인들은 1㎡당 OOO원에, OOO는 1㎡당 OOO원(건물가액은 없는 것으로 가정)에 이전하여 공동상속인들이 OOO에 비해 1㎡당 약 2.3배를 덜 받은 점, ④ 조사청에서 감사하는 기간 중, OOO에게 상속재산 취득 잔금일인 2015.1.2. 대출받은 OOO원의 사용처를 소명요구하였으나, 공동상속인들에게 지급한 계약서상의 잔금 OOO원에 대하여만 소명할 뿐, 약 OOO에 대하여 소명하지 않은 점으로 미루어 약 OOO원이 공동상속인들에게 지급된 개연성도 있을 수 있는 점으로 보아 실제거래금액(시가)로 보기에는 무리가 있다. 따라서, 청구인이 쟁점토지의 시가로 본 OOO원은 상속개시일 후 6개월을 경과한 매매가액이므로 상증법 시행령 제49조에 의한 시가의 범위에 해당하지 아니하여 개별공시지가로 평가한 OOO원을 시가로 보아 상속세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 상속재산가액을 평가함에 있어, 평가기간이 2일 경과한 당해 토지의 매매가액을 시가로 볼 것인지, 아니면 개별공시지가로 평가한 가액을 시가로 볼 것인지
• 나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법(2015.12.15. 법률 제13557호로 개정되기 전의 것) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법으로 평가한 가액으로 한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령(2015.2.3. 대통령령 제26069호로 개정되기 전의 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 제12조의2 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 상속개시일 현재 상속재산인 이 건 토지 2,069㎡ 중 2,069분의 1,986.4는 피상속인이, 나머지 2,069분의 82.6은 피상속인과 특수관계가 없는 OOO가 공유하고 있었고, 이 건 토지 지상의 OOO 건물 현황 및 그 소유자는 아래 <표>와 같다. (나) 쟁점토지는 2014.4.13. 아래<표>와 같이 공동상속인들에게 상속되었다. (다) 공동상속인들은 2014.10.15. OOO에 쟁점토지를 OOO원에 매매하기로 하는 계약을 체결한 후, 같은 날 계약금 OOO원, 2014.10.29. 중도금 OOO원, 2015.1.2. 잔금 OOO원을 지급받고 소유권 이전등기를 경료하였으며, 이 건 토지 등기사항전부증명서상 쟁점토지의 거래가액은 OOO원으로 기재되어 있다. (라) OOO은 2014.10.15. 쟁점토지 지상의 건물1호를 OOO에 5억원에 양도하기로 하는 매매계약을 체결한 후, 2015.1.2. 소유권을 이전하였고, OOO는 2014.10.15. 이 건 토지 중 자신의 지분에 대하여 OOO원에 OOO에 양도하기로 하는 매매계약을 체결한 후 2015.10.2. 소유권을 이전하였다. (마) OOO이 담보목적을 위해 주식회사 OOO에 의뢰하여 2014.11.28. 기준으로 평가한 OOO(쟁점토지 포함)의 감정가액은 OOO원으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점토지의 시가로 신고한 OOO원은 상속개시일 후 6개월을 경과한 매매가액으로, 상증법 시행령 제49조에 의한 시가의 범위에 해당하지 아니하므로 개별공시지가로 평가한 OOO원을 시가로 보아 상속세를 과세한 처분은 정당하다는 의견이나, 시가라 함은 특단의 사정이 없는 한 통상의 거래에 의하여 정상적으로 형성되는 자산의 가액을 의미하고, 그 거래가액을 알 수 없는 경우에만 공신력 있는 감정기관의 감정가격이나 정부의 기준시가 등을 기준으로 삼아야 할 것이며, 상증법 시행령 제49조 제1항 단서에서 평가기간 밖의 매매사례가액에 대하여 시간의 경과 및 주변 환경의 변화 등을 감안하여 가격변동에 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 하고 있는 이유는 시가로 볼 수 있는 매매사례가액의 범위를 확대함으로써 과세의 형평성을 제고하는 한편, 납세자의 권리를 보다 적극적으로 보호하고자 하는 취지로 보이는 바,

① 이 건의 경우, 비록 공동상속인들이 쟁점토지의 시가로 신고한 OOO원이 평가기간(평가기준일 전후 6개월 이내)을 벗어난 매매가액이기는 하나, 평가기간을 단 2일 경과한 당해 토지의 매매가액으로서, 평가기준일(2014.4.13.)로부터 매매계약일(2014.10.15.)까지 약 6개월의 기간 중에 개별공시지가가 변동되는 등 가격변동 요인이나 부동산 상황의 변화가 있었다고 볼 만한 특별한 사정이 있었다고 보기 어려운 점,

② OOO가 쟁점토지를 인수하여 마트로 활용하기 위해서는 토지공유자인 OOO 지분의 토지도 취득할 필요가 있었던 것으로 보이고, 쟁점토지의 면적(1,986.4㎡)과 OOO 소유 토지 면적(82.6㎡)으로 보아 OOO 소유 토지는 이른바 알박기로 보이며, 이에 따라 OOO는 OOO 소유 토지를 쟁점토지보다 높은 가격에 매수할 수밖에 없었던 것으로 보이는 점,

③ 조사청은 OOO에 대하여 상속재산 취득 잔금일인 2015.1.2. 대출받은 OOO원의 사용처에 대하 소명을 요구하였으나, 공동상속인들에게 지급한 계약서상의 잔금 OOO원에 대하여만 소명할 뿐, 약 OOO에 대하여 소명하지 않는 사실로 미루어 볼 때 약 OOO원이 공동상속인들에게 지급된 개연성도 있다는 의견이나, 피상속인이 경영하던 OOO와 사업상 경쟁관계에 있던 OOO가 특별한 사정이 없이 취득가액을 낮출 이유가 부족해 보이고, 실제 이 건 토지의 등기사항전부증명서에서도 쟁점토지의 매매가액이 공동상속인들이 신고한 OOO원으로 기재되어 있는 점,

④ 청구인을 포함한 공동상속인들은 쟁점토지에 대한 매매계약 체결당시 상속세 납부시기가 도래함에 따라 약 OOO원에 달하는 상속세를 부담하여야 하는 상황에 놓여 있었고, 2014년 8월 경 쟁점토지 매수 의향자가 OOO원에 쟁점토지를 매각하기를 요구하는 등 초기 매매협상이 실패한 것으로 보아, 쟁점토지의 매매가액이 개별공시지가로 평가한 금액보다 낮을 수밖에 없는 사정이 있었던 것으로 보이는 점 등 에 비추어 쟁점토 지의 시가는 보충적 평가방법(개별공시지가)에 의한 가액보다 매매가액을 적용하는 것이 합리적인 것으로 보인다. 따라서, 처분청이 쟁점토지의 시가를 개별공시지가로 평가하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.