쟁점부동산의 토지ㆍ건물가액의 구분이 불분명한 경우에 해당하는 것으로 보이므로 쟁점부동산의 일괄양도가액을 토지ㆍ건물 기준시가에 따라 안분계산한 가액을 소득세법상 양도가액 및 부가가치세법상 공급가액으로 하여 청구인들에게 양도소득세 및 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단됨.
쟁점부동산의 토지ㆍ건물가액의 구분이 불분명한 경우에 해당하는 것으로 보이므로 쟁점부동산의 일괄양도가액을 토지ㆍ건물 기준시가에 따라 안분계산한 가액을 소득세법상 양도가액 및 부가가치세법상 공급가액으로 하여 청구인들에게 양도소득세 및 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단됨.
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인들은 전체부동산에 대한 매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다) 작성시 건물분 양도가액과 토지분 양도가액을 구분하여 기재하였는바 처분청의 의견처럼 쟁점부동산의 건물․토지 양도가액의 구분이 불분명하다고 보아 안분계산할 수 없다. (가) 청구인들과 매수인이 작성한 쟁점계약서에 건물분 매매금액이 OOO원, 전체부동산 토지분 매매금액(이사비용 등 포함)이 OOO원으로 구분기재되어 있다. (나) OOO 외 4인은 전체부동산의 매입을 위해 2016.10.14. 매매계약을 체결하였고, 2017년 4월에 전체부동산을 담보로 대출을 받기 위해 감정평가를 실시한 결과 쟁점부동산의 건물은 철거예정이므로 감정평가 대상에서 제외하고 전체부동산의 토지감정가액을 OOO원으로 산정하였는바, 쟁점계약서에 기재된 전체부동산의 토지 양도가액 OOO원은 합리적인 금액이다. (다) 만약 이 건 양도소득세 계산시에는 소득세법제100조 제3항에 따라 쟁점부동산의 토지․건물 양도가액 구분이 불분명한 것으로 본다고 하더라도, 부가가치세법은 소득세법제100조 제3항을 준용하고 있지 아니하여 구분기장한 금액과 법소정의 방법으로 안분계산한 금액이 OOO% 이상 차이가 난다고 하더라도 토지․건물의 양도가액이 불분명한 것으로 의제하고 있지 아니하므로 쟁점계약서에 구분기재된 쟁점부동산의 건물 양도가액이 부가가치세 과세표준이 된다.
(2) 매수인은 청구인들로부터 쟁점부동산을 매입한 즉시 건물을 철거하고 오피스텔을 신축할 예정이었는바 청구인들이 실질적으로 양도한 자산은 토지이므로 쟁점부동산의 양도가액을 건물에 배분할 이유가 없다. 다만, 청구인들은 쟁점부동산의 기존 건물철거시 발생하는 건물부속설비(OOO, 소방시설 등) 등의 처분가액을 감안하여 합의하에 건물매매가액을 OOO원으로 결정하였다. (가) 쟁점계약서의 특약사항을 보면 청구인들은 계약금을 지급받은 후에 매수인의 건축허가 및 심의에 필요한 서류를 제공하기로 하는 등 매매계약 체결 당시 쟁점부동산의 토지 위에 건물신축이 예정되어 있었다. (나) 청구인들은 매수인이 신속하게 오피스텔을 신축할 수 있도록 쟁점부동산에 대한 매매계약 체결(2016.10.14.) 이후 잔금청산일(2017.5.31.) 이전에 청구인들의 명의로 오피스텔 건축허가를 관할 구청에 신청하는 한편, 건물의 철거신고를 위해서는 정화조 청소가 필수적인바 2017.5.29. 쟁점부동산의 건물 정화조 청소를 완료하였다. (다) OOO의 심의결과 청구인들의 건축계획은 2017.3.23. 통과되었고, OOO은 2017.6.2. 오피스텔 신축을 허가하였으며, 양수인들은 심판청구일 현재 쟁점부동산의 건물에 대한 철거를 완료하고 오피스텔 신축공사를 진행하고 있다.
(1) 청구인들이 매매계약서상 토지와 건물의 가액을 구분기재하였다고 하더라도 해당 가액이 양도소득세 및 부가가치세를 회피하기 위해 임의적으로 조정한 가격이라면 토지와 건물의 구분 양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가를 기준으로 안분계산해야 한다. (가)소득세법제100조 제3항에서 “양도가액을 실지거래가액에 의해 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 구분기장한 가액이 법령에서 정하는 방법에 따라 안분계산한 금액과 OOO 이상 차이가 나는 경우 토지․건물 등의 가액구분이 불분명한 때로 보도록 규정”하고 있다. 이 건의 경우, 청구인들이 구분기장한 쟁점부동산의 토지․건물 양도가액과 법령에 따라 안분계산한 토지․건물의 양도가액이 OOO% 이상 차이가 나므로 쟁점부동산의 일괄양도가액 중 토지․건물의 가액구분이 불분명한 것으로 보아 법령에서 정하는 방법으로 토지․건물의 양도가액을 안분계산한 후, 청구인들이 부담해야 할 양도소득세를 산출해야 한다. (나) 청구인들이 양도한 쟁점부동산 중 건물은 부가가치세 과세대상이므로 건물 양도가액의 OOO%를 부가가치세로 납부하여야 하는데, 부가가치세법상 구분기장한 건물․토지 양도가액과 법소정의 방법으로 안분계산한 금액이 OOO% 이상 차이가 난다고 하여 토지․건물의 양도가액이 불분명한 것으로 의제하는 규정은 없으나, 부가가치세법 시행령 제64조 에서 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물의 가액구분이 불분명한 경우에는 기준시가에 따라 안분계산하도록 규정하고 있다. (다) 매매계약서상 토지의 가액과 건물 등의 가액이 명확하게 구분되어 있다고 하더라도 그것이 당사자 사이의 진정한 합의에 의한 것이 아니라거나 통상의 거래관행을 현저히 벗어나 조세회피를 의도하는 것 이외에는 합리적인 가액구분이라고 볼 수 없는 경우도 매매가액 구분이 불분명한 것으로 보는 것(서울행정법원 2013.5.8. 선고 2012구단22617 판결)으로서 청구인들이 구분기재한 토지․건물 매매가액은 아래와 같은 점에서 불합리하다.
1. 청구인들이 신고한 쟁점부동산 중 토지 매매가액은 OOO원․건물 매매가액은 OOO원이나, 양도일 현재 토지의 기준시가는 OOO원․건물의 기준시가는 OOO원으로 상호 간의 차이가 크다.
2. 청구인들은 쟁점부동산의 건물철거시 발생하는 폐자원 처분가격을 반영하여 건물의 양도가액을 OOO원으로 산정하였다고 주장하나, 해당 내용은 쟁점계약서 어디에도 나와있지 아니하다.
3. 쟁점부동산의 건물은 6층 상가로 임대보증금이 OOO원, 월임대료가 OOO원에 이르고, 청구인들의 장부에 기재된 건물 장부가액이 OOO원에 이르는 등 상당한 재산적 가치가 있는 물건이다.
4. 청구인들이 제시한 OOO은행의 전체부동산에 대한 토지 감정가액은 매수인이 담보제공목적으로 금융기관으로부터 감정평가를 받은 금액인바 시가로 인정할 수 없고(대법원 2010. 3.25. 선고 2009두22386 판결, 참조), 또한 쟁점부동산의 건물은 감정평가대상에서 제외되었다.
(2) 만일, 청구인들의 주장처럼 쟁점부동산의 건물이 철거예정이라 토지만을 양도한 것으로 본다면, 건물이 양도자산에 포함되지 아니하여 건물의 취득가액을 양도소득세 필요경비로 인정받지 못하게 되어 청구인들의 양도소득세 부담금액은 더욱 크게 증가하는바 결과적으로 청구인들에게 더욱 불리한 결과가 초래된다.
(1) 소득세법 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다. (2) 소득세법 시행령 제166조(양도차익의 산정 등) ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산 하며, 이를 적용함에 있어 상속세 및 증여세법 제62조 제1항 에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 부가가치세법 시행령 제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제62조 제1항 에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다.
(3) 부가가치세법 제29조(과세표준) ⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. (4) 부가가치세법 시행령 제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 건물가액 계산) 법 제29조 제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.
1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)에 대한 소득세법 제99조 에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제2조 제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.
2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액
(1) 청구인들은 전체부동산을 2017.5.31. 양도하고 쟁점계약서에 구분기재된 토지․건물의 매매가액을 부동산별 양도가액(쟁점부동산의 토지 OOO원, 쟁점부동산의 건물 OOO원, OOO 토지 OOO원)으로 기재하여 양도소득세 신고를 하였다.
(2) 처분청은 쟁점부동산의 매매가액 OOO원을 쟁점부동산의 건물․토지 기준시가를 기준으로 아래 <표2>와 같이 토지 양도가액, 건물 양도가액, 건물분 부가가치세액으로 안분 계산하였고, 해당 가액을 기준으로 아래 <표3>과 같이 청구인들의 쟁점부동산 양도소득금액을 경정하였다. <표2> 쟁점부동산의 매매가액OOO을 안분 계산한 내역 <표3> 처분청의 쟁점부동산에 대한 양도소득세 경정내역
(3) 처분청이 제시한 증빙자료는 다음과 같다. (가) 청구인들은 쟁점부동산의 건물(상가)을 임대하고 부동산임대사업자(OOO)를 등록하였고, 청구인들이 제출한 2017년 제1기 부가가치세 신고서상 청구인들은 2017.1.1.～2017.6.5. 기간 동안 쟁점부동산의 건물을 임대하고 총 OOO원을 월임대료로 수취하였으며, 임대보증금 잔액은 OOO원이다. (나) 전체부동산의 매수인은 쟁점부동산의 건물 양도가액 산정기준에 대한 처분청의 문의에 대하여 “쟁점부동산의 건물 매매가액을 OOO원으로 산정한 근거는 매도인의 요청에 의한 것이고 세금계산서 등을 수취하지 아니하였다”고 서면답변(2018.7.25.작성)하였고, 첨부한 매수인의 확인서에 “매수인은 쟁점부동산의 건물분 부가가치세 OOO원을 환급받은 경우 전액 매도인에게 반환하기로 하고 만일 그렇지 않은 경우 부가가치세에 대한 문제는 거론하지 않는다”라고 기재되어 있다.
(4) 청구인들이 이 건 심판청구시 제출한 증빙자료는 다음과 같다. (가) 청구인들은 OOO소재 토지 및 건물(쟁점부동산) 및 같은 동 59-48 토지에 대한 매매계약서(계약일자 2016.10.14.) 사본 각 1통을 제출하였고, 매매계약서의 주요내용은 다음과 같다. (나) 청구인들이 제출한 ㈜OOO의 감정평가표를 보면 OOO은행은 채무자 OOO(전체부동산의 매수인)의 대출담보 목적으로 전체부동산에 대한 감정평가를 ㈜OOO에 의뢰하였고, 건물을 제외한 전체부동산 토지의 감정가액은 2017.4.9. 기준 OOO원이고, 쟁점부동산의 건물은 멸실예정을 이유로 평가된 감정가액이 없다. (다) 청구인들이 제출한 OOO 건축위원회의 2017.3.23. 심의의결조서를 보면 청구인들 및 OOO가 심의요청한 “전체부동산 토지 위의 근린생활시설 신축계획안”이 조건부 의결되었고, OOO의 건축․대수선․용도변경 허가서를 보면 2017.6.2. 전체부동산의 토지위에 업무시설(근린생활시설) 건축을 허가받은 사실이 나타나고, 건축주는 청구인들 및 OOO이다. (라) 청구인들이 제출한 OOO㈜의 영수증상 청구인은 OOO㈜로부터 2017.5.29. 정화조청소용역을 공급받고 OOO원의 수수료를 지불하였다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 소득세법제100조 및 같은 법 시행령 제166조 제6항, 부가가치세법 시행령제64조 제1호에서 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가가 모두 있는 경우에는 계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하도록 하는 한편, 소득세법제100조 제3항에서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 위 규정에 따라 안분계산한 가액과 OOO 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 보는 것으로 규정하고 있다. 이 건의 경우 청구인들은 쟁점부동산의 건물철거시 발생하는 폐 자원 처분가격을 반영하여 건물의 양도가액을 OOO원으로 산정하였다고 주장하나, 해당 금액의 구체적인 산정근거와 계산내역을 제시하지 아니하였고, 쟁점부동산의 매수인은 “쟁점부동산의 건물 매매가액을 OOO원으로 산정한 근거는 매도인의 요청에 의한 것”이라고 답변한바 청구주장을 신뢰하기 어려운 점, 청구인들이 제출한 2017년 제1기 과세기간에 대한 부가가치세 신고서상 청구인들이 쟁점부동산의 건물을 임대하고 수취한 월임대료의 합계액이 OOO원, 임대보증금 수취액이 OOO원에 이르는 등 해당 건물은 상당한 재산적 가치가 있는 것으로 보이는바 양수인의 개별사정(건물멸실 후 오피스텔 신축)을 감안하여 기준시가 대비 OOO% 이상 낮게 책정한 건물 양도가액이 합리적인 기 준에 의하여 산정되었다고 보기 어려운 점 등을 고려하면 쟁점부동산의 토지․건물가액의 구분이 불분명한 경우에 해당하는 것으로 보이므로 쟁점부동산의 일괄양도가액을 토지․건물 기준시가에 따라 안분계산하여 청구인들에게 양도소득세 및 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.