쟁점부동산 201호 및 202호에 양도시점 전후부터 현재까지 임차인과 그의 가족이 계속하여 거주한 것으로 확인되는 점, 쟁점부동산 2층을 근린생활시설로 사용하였다고 볼 만한 사정이 나타나지 아니하는 점 등에 비추어 처분청의 양도소득세 부과처분은 달리 잘못이 없다.
쟁점부동산 201호 및 202호에 양도시점 전후부터 현재까지 임차인과 그의 가족이 계속하여 거주한 것으로 확인되는 점, 쟁점부동산 2층을 근린생활시설로 사용하였다고 볼 만한 사정이 나타나지 아니하는 점 등에 비추어 처분청의 양도소득세 부과처분은 달리 잘못이 없다.
심판청구를 기각한다.
(1) 주택이란 건축물대장 등 공부상의 용도구분이나 건축 또는 용도변경에 대한 관할관청의 허가 유무 및 등기 유무와 관계없이 상시 주거목적을 위하여 사용되는 건축물을 말하는 것이므로, 양도 당시 거주한다는 객관적 사실이나 사용한다는 실질적 행위가 있어야 함을 요건으로 하지 아니하고 주택이라는 개념의 기본목적이나 용도에 적합하고 언제라도 주택으로 이용 가능한 상태이면 주택에 해당한다 할 것이다(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결 참조).
(2) 주택 여부를 판단하는 기준에 관하여소득세법상 명문으로 규정되어 있지 않으나 지금까지의 유권해석․판례 등을 살펴보면, ① 건물의 시설 상태, ② 사실상 용도, ③ 사용주기 및 기간 등 세 가지 요소를 중요한 판단의 기준으로 삼고 있다.
(3) 따라서, 주택으로 판정하기 위해서는 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거 생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물로서 주택이라는 개념의 기본 목적이나 용도에 적합하고 언제라도 주택으로 이용 가능한 시설을 갖추어야 하고, 세대의 세대원이 독립된 주거생활을 영위하여야 하며, 주거용으로 상시 장기간 사용하는 경우를 의미하므로 비상시 사용하거나 일시적으로 사용하는 것은 사실상 주거용으로 사용한 경우라고 하더라도 주택에 해당하지 않는다.
(4) 쟁점부동산은 2010.8.6. 사용승인 당시 쟁점부동산 2층 제2종근린생활시설(사무소) 121.5㎡이 주택(2가구)으로 무단용도변경한 사실이 밝혀져 2011.5.31. 무단용도변경분 121.5㎡중 60.75㎡가 근린생활시설로 원상복귀 되었고 2011.9.29. 쟁점부동산 2층의 나머지 무단용도변경분에 대해서도 근린생활시설로 원상복귀되어 과태료를 납부하였으며 최종적으로 2013.1.30. OOO으로부터 위반건축물 해제 처분을 받았다.
(5) 쟁점부동산 2층은 제2종근린생활시설에서 주택으로 무단 용도변경한 것을 다시 제2종근린생활시설로 원상복귀하였고 주택이라는 개념의 기본 목적이나 용도에 적합한 건축물에 해당하지 않는다. 주택과 비주택의 구분은 건축물의 실제 용도에 따르고 실제 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는바, 쟁점부동산 2층은 건축물관리대장상 그 용도가 근린생활시설로 구분되어 있고, 2층 각 호에는 주방 및 욕실이 없어 취사를 할 수 없어 사무용으로만 사용이 가능하며, 각 호에는 주거에 필요한 일체의 설비가 설치되어 있지 않아 구조․기능․시설 등이 주거용에 적합한 상태가 아니어서 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 보기 어려운 점 등으로 볼 때, 쟁점부동산 2층은 사실상 주택에 해당한다고 볼 수 없다.
(6) 건축물의 용도변경과 관련하여 적법이나 불법 여부에 불구하고 사실상 주거에 공하는 공간으로 구조 변경된 경우에는 주택으로 보되(대법원 1998.5.15. 선고 98두3891 판결 참조), 당초부터 주거 용도로 지어진 건축물이 아닌 건축물을 주거용으로 용도변경하였다는 의미는 실제 주거에 공할 수 있는 상시 주거용으로 사용하여야 하는 것으로 해석하고 있는 점(국심 2002중2513, 2002.11.1. 참조)에 비추어 보면 청구인이 쟁점부동산 2층을 주택으로 무단 용도변경한 것에 대하여 다시 근린생활시설로 원상복귀하였다는 의미는 상시 업무용으로 사용한 것으로 보아야 한다.
(7) 실질적으로 쟁점부동산 2층은 주택이라는 개념의 기본목적에 맞지 않고 쟁점부동산 101호는 청구인의 창고로 사용되었고, 쟁점부동산 201호에는 청구인의 장남 OOO가 세대분리 목적으로 전입신고를 한 사실이 있으나 거주는 쟁점부동산 4층에서 청구인과 함께 하였으며, 쟁점부동산의 202호는 근린생활시설로 임대하여 임차인이 인형 수가공업을 하면서 업무용으로 사용한 것이 명백하므로 쟁점부동산을 주택에 해당한다고 볼 수 없다.
(8) 쟁점부동산 양수인 OOO의 거래사실 확인서는 OOO이 양도당시 현황이 아니라 OOO이 쟁점부동산을 취득한 이후 자신이 2층을 주택으로 임대하고 있다는 사실을 확인한 것이라고 청구인에게 진술한 점으로 볼 때 신뢰성 있는 증거로 보기 힘들다.
(1) 쟁점부동산 2층(201호, 202호)의 주민등록현황은 다음<표1>과 같다. <표1> 쟁점부동산 2층의 주민등록등록현황
(2) OOO지방국세청장의 기획감사 진행 당시 청구인의 후소유자 OOO은 쟁점부동산 2층에 2가구의 주택이 전세로 거주하였음을 확인하는 거래사실확인서를 제출하였고 처분청이 2018.3.21. 현장확인할 당시 쟁점부동산 2층 주택에 2가구가 거주하고 있음을 확인하였다.
(3) 청구일 양도 직후 201호에서 청구인의 자녀 OOO가 주민등록상 전출하였고 그 직후인 2017.3.3. OOO일가(배우자 및 자녀 2명)가 전입신고한 사실이 확인된다.
(4) 202호의 경우에도 청구인의 양도일 전후로 임차한 OOO(배우자 OOO및 자녀 2명)의 주민등록상 거주기간이 2012.2.14.～2018.2.25.로 6년 상당인 사실이 확인되는 등 상당기간 동안 주거용으로 사용한 사실을 확인할 수 있고 OOO일가의 전출 직후 OOO(동거인 제 OOO)이 주민등록상 전입한 것으로 확인되는 등 청구일 전후 모두 주거용으로 사용된 사실이 확인된다.
(1) 소득세법 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. 제155조(1세대1주택의 특례) ⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.
(3) 건축법 제2조(정의) ② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.
3. 제1종 근린생활시설
4. 제2종 근린생활시설 (4) 건축법 시행령 제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. [별표1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
1. 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것
2. 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)
3. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
(1) 청구인은 쟁점부동산 전체를 2017.2.28. OOO에게 OOO백만원에 양도하였다.
(2) 청구인은 당초 쟁점부동산 전체를 주택으로 보아 1세대1주택 비과세를 적용한 양도소득세 신고를 하였으나, 처분청은 주택면적이 가장 큰 401호(54㎡)만을 1개의 주택으로 보아 다음 <표2>과 같이 쟁점부동산의 양도소득세를 경정․고지하였다. <표2> 처분청의 경정․고지 내역
(3) 쟁점부동산에 대한 건축물대장을 통하여 다음 사실이 확인되다. (가) 쟁점부동산의 건축물 현황은 다음<표3>과 같다. <표3> 쟁점부동산의 건축물 현황 (나) 쟁점부동산 2층의 용도변경 관련 내용은 다음 <표4>와 같다. <표4> 쟁점부동산 2층의 용도변경 관련 내용
(4) 청구인은 쟁점부동산 2층을 무단용도변경 하였으나, 이를 원상복구하였다고 주장하며 다음의 자료를 제시하고 있다. (가) 2011년도에 쟁점부동산 2층을 원상복구하였고 당시 공사현장의 철거공사 전후의 사진을 제시하고 있다. (나) OOO은 2010년 12월 청구인에게 지상2층 근린생활시설(사무소) 121.5㎡를 주택(2가구)으로 사용한 것에 대하여 건축법제80조 따라 이행강제금 OOO을 부과하였고, 청구인은 이를 2012.12.15. 납부하였음을 영수증을 통하여 제시하고 있다.
(5) 처분청은 쟁점부동산 2층이 주택으로 사용된 근거로 다음의 자료를 제시하고 있다. (가) 2018년 3월 처분청 담당자가 쟁점부동산을 현장확인하여 작성한 보고서에서는 쟁점부동산 2층은 주택 2가구가 있고, 201호에는 OOO202호는 OOO이 거주하고 있어 쟁점부동산 2층이 공부상 근린생활시설로 되어 있으나 실제로는 주택으로 임대하고 있었으며 현장확인일까지 계속 주택으로 임대하여 사용하고 있는 것으로 되어 있다. (나) 처분청은 청구인으로부터 쟁점부동산을 취득한 OOO이 2017년 취득시 당시 쟁점부동산 현황으로 2층은 주택으로 2가구에게 전세로 임대하고 있었음을 2018.3.13.자로 확인한 서류를 제시하고 있다. (다) 국세청 전산자료로 확인되는 쟁점부동산 201호 및 202호의 임차인 주소이력은 위 <표1>과 같다. (라) 쟁점부동산 202호에 2018.2.20. 전입한 것으로 나타나는 OOO이 쟁점부동산 양수인 OOO과 체결한 다가구주택 전세 계약서는 다음 <표5>와 같고, 그 외에 처분청에서 쟁점부동산 임차인(301호, 302호, 303호, 304호, 501호)이 청구인과 체결한 부동산 임대차 계약서 및 다가구 전세계약서를 제시하고 있다. <표5> 쟁점부동산 202호 다가구주택 전세 계약서
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 쟁점부동산 2층을 주택으로 무단 용도변경하였다가 다시 근린생활시설로 원상복귀시켰고 실질적으로 양도당시 쟁점부동산 2층을 주택으로 사용하고 있지 아니하였으므로 쟁점부동산을 다가구주택으로 보아야 한다고 주장한다. 그러나, 주민등록상 쟁점부동산 201호 및 202호에 양도시점 전후부터 현재까지 임차인과 그의 가족이 계속하여 거주한 것으로 확인되는 점, 쟁점부동산 2층에 사업자의 간판 등 쟁점부동산 2층을 근린생활시설로 사용하였다고 볼 만한 사정이 나타나지 아니하는 점 등으로 비추어 볼 때, 처분청에서 쟁점부동산이 다가구주택에 해당하지 않는 것으로 보아 청구인에게 쟁점부동산 전체에 대한 1세대1주택 비과세 적용을 배제하고 주택면적이 가장 큰 401호(54㎡)에 대해서만 1세대1주택 비과세를 적용하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조, 제65조 제1항 제2호에 따라 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.