쟁점부동산이 ‘주택’에 해당하는지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2018.1.31. OOO 소재 토지 OOO㎡ 및 지상 건물 OOO㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다.)를 OOO원에 양도하고 2018.3.31. 쟁점부동산을 1세대1주택(고가주택)에 해당하는 것으로 하여 양도소득세 OOO원을 예정신고 ․ 납부하였다.
• 나. 처분청은 2018.9.9.부터 2018.9.28.까지 양도소득세 실지조사를 실시하여 쟁점부동산이 양도일 현재 주택이 아닌 영업용 숙박시설로 사용된 사실을 확인하고 1세대1주택 비과세 대상에 해당하지 아니한 것으로 보아 2018.10.8. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정 ․ 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.1.3. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 외국인관광 도시민박업의 용도로 임대하였는바, 외국인관광 도시민박업의 경우 자신이 거주하는 주택을 활용하여 외국인에게 국내 가정문화를 체험할 수 있도록 하는 것으로 숙박업과 상이한 점, 쟁점부동산의 임차인(방OOO)은 동 부동산 1층 7호에 거주(지하층의 일부와 옥탑 부분은 창고 및 외국인 스태프들의 숙소 등으로 사용)하면서 2층을 외국인 도시민박업으로 신고하였는데 설령 2층 부분을 영업용 부동산으로 인정하더라도 나머지 부분은 외국인 도시민박업과 무관한 점, 쟁점부동산은 공부상 ․ 구조상 주택의 형태를 유지하고 있는 점, 청구인은 쟁점부동산에 대하여 주택임대업으로 사업자등록을 한 사실이 있는 점 등을 볼 때 쟁점부동산을 주택에 해당하지 아니한 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 임대차계약 당시 임차인(방OOO)이 게스트하우스로 쟁점부동산을 사용할 것을 인지하고 있었던 점, 임차인 등은 쟁점부동산을 내부 변경한 사실이 없고 동 부동산은 총 21개의 객실 중 19개가 가동 중이었고 호실별 우편물함 등이 없어 독립된 세대가 개인우편 등을 받을 수 없는 점, 임차인이 쟁점부동산을 숙박시설로 보아 2014년부터 2017년까지 과세대상 신고수입금액 OOO원을 신고한 점 등에 비추어 쟁점부동산에 대하여 주택이 아닌 영업용 시설로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산이 ‘주택’에 해당하는지 여부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제89조 (비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 (2) 관광진흥법 시행령 제2조 (관광사업의 종류) ①관광진흥법(이하 "법"이라 한다) 제3조 제2항에 따라 관광사업의 종류를 다음과 같이 세분한다.

• 바. 외국인관광 도시민박업: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 제1호 에 따른 도시지역(농어촌정비법에 따른 농어촌지역 및 준농어촌지역은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)의 주민이 자신이 거주하고 있는 다음의 어느 하나에 해당하는 주택을 이용하여 외국인 관광객에게 한국의 가정문화를 체험할 수 있도록 적합한 시설을 갖추고 숙식 등을 제공(도시지역에서 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법 제2조 제6호 에 따른 도시재생활성화계획에 따라 같은 조 제9호에 따른 마을기업이 외국인 관광객에게 우선하여 숙식 등을 제공하면서, 외국인 관광객의 이용에 지장을 주지 아니하는 범위에서 해당 지역을 방문하는 내국인 관광객에게 그 지역의 특성화된 문화를 체험할 수 있도록 숙식 등을 제공하는 것을 포함한다)하는 업 1) 건축법 시행령 별표 1 제1호 가목 또는 다목에 따른 단독주택 또는 다가구주택 2) 건축법 시행령 별표 1 제2호 가목, 나목 또는 다목에 따른 아파트, 연립주택 또는 다세대주택
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2002.10.7. 쟁점부동산을 취득하였는바, 일반건축물대장상 등재내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 일반건축물대장 등재내역 층별 용 도 면 적

(2) 청구인은 2013.7.19. 방OOO에게 쟁점부동산을 임대하였고, 2 014.4.8. 신규로 주택임대사업자로 사업자등록을 하였는데, 임대차계약서에 의하면 “쟁점부동산 2층 전체”가 임대 부분으로, 특약사항으로 “본 계약은 게스트 하우스로 사업자등록시 부가세 별도 발생함”이라고 각 기재되어 있다. (3) OOO의 관광편의시설 지정증(2014.3.11.)에 의하면 쟁점부동산의 2층 부분이 외국인관광 도시민박업으로 지정되었고, 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 방OOO는 2014.3.25. 쟁점부동산의 2층을 사업장으로 하여 외국인관광 도시민박업(상호명: OOO)으로 사업자등록을 하고 4년간 운영하다가 쟁점부동산 양도일(2018.1.31.) 이후인 2018.4.23. 폐업하였으며, 청구인으로부터 쟁점부동산을 양수한 우OOO 외 1명은 면세사업자로 등록하였다가 과세사업자로 정정등록하였고 쟁점부동산은 현재 숙박업(상호명: OOO)으로 운영되고 있는 것으로 나타나고 있다.

(4) 방OOO의 진술서에 의하면 쟁점부동산의 이용현황 및 주요 진술내용은 아래와 같다. <표2> 쟁점부동산 이용현황 층별 객실수 객실번호 객실 타입 <임차인(방OOO)의 진술서(2018.9.28.)> OOO

(5) 처분청은 2018.9.18. 쟁점부동산의 용도와 구조를 확인하기 위하여 현지확인 등을 실시하였는바, 주요 조사내용은 아래와 같다. (가) 쟁점부동산의 객실 구조는 영업용 숙박업소와 유사한 형태인 화장실과 침대 1∼3대가 비치되어 있고, 숙박시설을 광고하기 위하여 온라인에 “OOO(후 소유자 등록)” 상호로 등록된 객실 내부사진을 출장시 징취한 현장사진과 대사한바 동일한 것으로 확인되었다. (나) 쟁점부동산 관할 지방자치단체장(OOO)에게 문의한바, 해당 부동산은 2010년 1월부터 2018년 1월까지 증 ․ 개축 등 허가를 득하거나 신고 이력이 없다는 회신을 받았다. (다) 임차인 방OOO는 쟁점부동산을 숙박시설로 보아 2014∼2017년 귀속 과세대상 신고수입 금액으로 OOO원을 신고하였다.

(6) 한편, 청구인이 제출한 방OOO의 확인서(2018.9.11.)에 의하면 방OOO는 2013년 12월부터 2018년 4월까지 쟁점부동산을 임차하여 2층 부분을 2014년 3월경 외국인관광 도시민박업으로 신고하고 사업자등록을 하여 게스트하우스를 운영하였는바, 지하층은 사무실과 국내에 체류하는 외국인을 대상으로 월세로 임대하였고 1층 7호는 방OOO가 게스트하우스를 운영하는 동안 거주하였으며, 1층 나머지 부분은 외국인을 대상으로 월세를 주기도 하였으나 공실률이 높아 비어 있는 때가 더 많았고 옥탑은 장 ․ 단기로 근무하는 외국인 직원의 숙소와 창고형태로 사용되었는데 관광객 대상 게스트하우스는 2층에 한하여 운영하였다는 내용이 기재되어 있다.

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 1세대1주택 비과세 등이 적용되는 ‘주택’에 해당하는지 여부는 공부상의 용도구분에 관계 없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 것인지에 의하여 판단하여야 하고 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용하고 있다 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 경우에는 주택으로 보아야 할 것인바, 심리자료에 의하면 쟁점부동산의 경우 양도일 현재까지 영업용 숙박시설로 사용되었고 객실 구조 또한 영업용 숙박업소와 유사한 형태인 것으로 나타나고 있는 점, 쟁점부동산의 임차인이 숙박시설로 운영한 것으로 하여 과세대상 신고수입 금액을 신고한 점 등에 비추어 처분청에서 1세대1주택 비과세 대상에 해당하지 아니한 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.