쟁점부동산 취득가액이 ooo이라는 점에 대한 입증이 불분명한 것으로 판단되므로 쟁점부동산 취득가액과 관련하여 실지거래가액이 확인되지 아니한 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분에 달리 잘못이 없음
쟁점부동산 취득가액이 ooo이라는 점에 대한 입증이 불분명한 것으로 판단되므로 쟁점부동산 취득가액과 관련하여 실지거래가액이 확인되지 아니한 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분에 달리 잘못이 없음
[이 유]
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다. 제114조[양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지] ⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사 하여 결정 또는 경정할 수 있다.
(1) 청구인들의 쟁점부동산 취득과 관련하여 매매대금이 OOO원으로 기재된 계약서(이하 “쟁점 제1계약서”라 한다), 매매대금이 OOO원으로 기재된 계약서(이하 “쟁점 제2계약서”라 한다) 및 매매대금이 OOO원으로 기재된 검인계약서를 각 작성한 것으로 확인된다. 쟁점 제1계약서에 의하면 쟁점부동산의 매매대금은 총 OOO원으로, OOO원을 각 지급하는 것으로 기재되어 있고, OOO에 의해 중개된 것으로 확인된다. 쟁점 제2계약서상 기재사항은 쟁점부동산 매매대금이 OOO원인 점 및 계약체결일이 2001.6.15.인 점을 제외하고, 중도금 지급일, 잔금지급일, 전세보증금을 인수하기로 하는 특약사항 및 중개인 등이 모두 동일한 것으로 확인된다.
(2) 청구인들은 다음 <표1> 기재와 같이 쟁점부동산에 대한 매매대금을 지급하였다고 소명하였다. 청구인 OOO의 OOO은행 계좌거래내역에 의하면, 청구인 OOO은 본인 명의 OOO은행 계좌에서 OOO원을 출금한 사실이 확인되고, 해당 금액이 OOO 명의 계좌로 입금된 사실은 확인되지 않는다. 그 외에 청구인들이 쟁점부동산에 관하여 설정된 OOO원을 승계하기로 한 사실 및 2001.8.18. 쟁점부동산 취․등록세로 OOO원을 납부한 사실이 확인된다. 처분청은 이의신청 심리과정에서 청구인들의 사위 OOO에게 2001.8.18. OOO 계좌에서 출금된 OOO원이 쟁점부동산 취득자금으로 사용되었는지 여부를 소명할 것을 요청하였으나, OOO는 이에 대한 소명을 하지 아니하였고, 이후 청구인들이 OOO에게 해당 금액을 상환하였다는 점도 입증되지 않는 것으로 나타난다.
(3) 청구인들은 쟁점부동산 취득자금의 출처에 대하여 OOO 소재 토지 및 건물을 양도하고 지급받은 OOO과 OOO 소재 토지 및 그 지상건물을 양도하고 지급받은 OOO원으로 소명하였다.
(4) OOO세무서장은 2006년 10월경 쟁점부동산 전소유자 OOO의 2001년 귀속 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원으로 보아 양도소득세를 과세한 사실이 확인되나, 조사서류는 보전기한 경과로 확인되지 않는다. 쟁점부동산 전 소유자 OOO은 쟁점토지의 경우, 1년 이상 보유로 기준시가 신고 대상으로 기준시가로 계산한 금액OOO과 동일하고, 신고서 제출 당시 필요경비OOO를 필요경비개산공제에 의해 계산한 금액OOO과 일치하게 계산하여 신고한 것으로 보인다. 한편, 쟁점건물은 2001.1.4. 사용승인 받아 신축취득 후 2001.8.18. 양도하여 1년 미만 보유자산에 해당하므로 실거래가 신고대상에 해당하여 실제거래가액으로 양도가액을 OOO원을 신고하였으나, 과세관청은 조사에 의하여 OOO원으로 경정하였다. OOO세무서장은 전소유자 OOO에 대한 세무조사시 위 OOO원은 적격증빙인 세금계산서를 수취한 것이므로 OOO에 대한 취득금액으로 계산하는 한편, 단기양도에 해당하므로 동일한 금액인 OOO원을 실지거래 양도가액으로 결정한 것으로 추정된다.
(5) 국세청 전산자료상 확인되는 쟁점부동산 취득당시 주변 부동산 매매사례가액은 대로변에 위치하여 쟁점부동산보다 접근성이 좋은 부동산들도 기준시가의 1.3배 또는 기준시가 보다 낮은 금액으로 거래되고 있는 것으로 확인되는데, 쟁점부동산 매매가액을 OOO원으로 인정할 경우 이는 기준시가보다 2배 이상의 금액에 해당하여 주변 부동산 매매사례가액과 차이가 있는 것으로 확인된다.
(6) 청구인들은 2001.8.20. 쟁점부동산을 취득하고 비거주용 부동산임대로 사업자등록OOO 후 양도일인 2015.8.3.까지 종합소득세를 신고․납부하였는바, 2001년 귀속 종합소득세 신고서에 첨부된 표준대차대조표에 기재된 건물가액 OOO원은 쟁점 제2계약서상 매매대금 OOO원에 취․등록세 OOO원을 가산하고, 당해연도 감가상각비 OOO원을 차감한 금액으로 확인된다.
(7) 청구인들이 2001년부터 2015년 사이에 종합소득세 신고시 제출한 표준대차대조표(표준재무상태표) 및 표준손익계산서에 의하여 확인되는 쟁점부동산 관련 신고가액은 다음과 같다. 2001년 귀속 표준대차대조표상 쟁점부동산 가액은 토지 OOO원, 건물 OOO원으로 확인되나, 이는 쟁점부동산 가액을 토지와 건물로 구분하지 않고 전체가액으로 신고함에 따라 전체가액이 건물가액으로 입력된 것으로 보인다. 2003년부터 쟁점토지와 쟁점건물을 구분하여 신고하였는데, 쟁점토지 가액은 2015년 이를 양도할 때까지 계속하여 OOO원으로 신고한 것으로 확인되는바, 이는 쟁점 제2계약서상 쟁점부동산 매매가액 OOO원+취․등록세 OOO원-건물가액 OOO원이다. 청구인들은 쟁점건물 가액을 2001년 당시 OOO원으로 신고하였다가, 2002년 이후 쟁점건물 본인이 거주하는 5층 주택부분 건물가액에 해당하는 OOO을 차감한 OOO원으로 계상한 것으로 확인된다.
(8) 기타 쟁점부동산 취득가액과 관련하여 청구인들 및 처분청이 제출한 자료는 다음과 같다. (가) 이의신청 심리과정에서 처분청이 쟁점 제1매매계약서 및 쟁점 제2매매계약서상 중개인으로 기재된 OOO에게 쟁점부동산 중개에 관하여 문의하였는데, 이에 대하여 OOO은 중개를 했었는지 기억나지 않는다고 진술한 것으로 확인된다. (나) 청구인들은 쟁점부동산을 실제로 중개한 사람은 OOO이라고 소명하였고, 위 OOO은 다음과 같은 내용의 확인서를 작성하여 제출하였다. (다) 이의신청 과정에서 쟁점부동산 전 소유자 OOO에게 쟁점부동산 매매가액 등을 문의하였는바, 이에 대하여 OOO은 2018.8.9. ‘2000년에 단독주택을 구입한 후 바로 철거하고 쟁점부동산을 취득하였으나, 비가 오면 물이 새고 엘리베이터가 자주 고장나는 등 말썽이 많아 양도하게 되었으며, 오래전 일이라 계약서 등 관련서류를 보관하고 있지 않고 기억나는 사항도 별로 없어 협조할 사항이 없다’는 취지로 회신한 것으로 확인된다. (라) 청구인들은 쟁점부동산 매매대금을 지급하고 지급받은 영수증 3매를 제출하였는바, 이는 쟁점부동산 전 소유자 OOO이 청구인 OOO에게 발행한 영수증으로 OOO원의 총 3매로 확인된다.
(9) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인들은 쟁점부동산의 실제 취득가액이 OOO원이므로, 실지거래가액이 확인되지 아니한 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장한다. 양도소득세의 과세표준은 양도가액으로부터 취득가액 등 필요경비를 공제한 것이므로 양도가액 및 취득가액 등 필요경비의 입증책임은 과세관청에 있다 할 것이나, 취득가액 등 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것이고 그 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 그가 입증하는 것이 손쉽다는 점을 감안해 보면, 납세의무자가 입증활동을 하지 않고 있는 취득가액 등 필요경비에 대해서는 부존재의 추정을 용인하여 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에도 부합되는 것(대법원 2004.9.23. 선고 2002두1588 판결 등 참조)인 바, 금융증빙 등에 의하여 쟁점부동산 취득대금으로 지급한 것으로 확인되는 금액은 OOO원으로 청구인들이 주장하는 쟁점부동산 취득대금 OOO원과 차이가 있는 점, 국세청 전산자료상 확인되는 쟁점부동산 취득당시 주변 부동산 매매사례가액은 대로변에 위치하여 쟁점부동산보다 접근성이 좋은 부동산들도 기준시가의 1.3배 또는 기준시가 보다 낮은 금액으로 거래되고 있는 것으로 확인되는데, 쟁점부동산 매매가액을 OOO원으로 인정할 경우 이는 기준시가보다 2배 이상의 금액에 해당하여 주변 부동산 매매사례가액과 차이가 있는 것으로 확인되는 점, 청구인들은 2001.8.20. 쟁점부동산을 취득하고 비거주용 부동산임대로 사업자등록OOO 후 양도일인 2015.8.3.까지 종합소득세를 신고․납부하였는바, 2001년 귀속 종합소득세 신고서에 첨부된 표준대차대조표에 기재된 건물가액 OOO원은 쟁점 제2계약서상 매매대금 OOO원에 취․등록세 OOO원을 가산하고, 당해연도 감가상각비 OOO원을 차감한 금액으로 확인되는 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점부동산 취득가액이 OOO원이라는 점에 대한 입증이 불분명한 것으로 판단된다. 따라서 쟁점부동산 취득가액과 관련하여 실지거래가액이 확인되지 아니한 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분에 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
심판청구를 기각한다.