청구인은 쟁점주택 양도일 현재 임차인이 주거용으로 사용한 쟁점오피스텔을 포함하여 1세대3주택을 보유한 상태였으며, 부득이한 사유로 예기치 못하게 1세대 3주택에 해당하게 되는 등의 사정도 없는 것으로 판단된다.
청구인은 쟁점주택 양도일 현재 임차인이 주거용으로 사용한 쟁점오피스텔을 포함하여 1세대3주택을 보유한 상태였으며, 부득이한 사유로 예기치 못하게 1세대 3주택에 해당하게 되는 등의 사정도 없는 것으로 판단된다.
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 쟁점오피스텔을 주거목적으로 취득한 것이 아니라 배우자의 화실로 사용할 목적으로 취득하였다. 쟁점오피스텔은 구조적으로 업무용 시설이며 OOO재산세내역에도 주택이 아닌 일반 건축물로 과세되고 있으며, 취득당시 임차인의 계약기간이 남아 있어 임대차 계약을 그대로 인수한 것이므로 청구인이 임차인을 선택할 수도 없었고 임차인이 어떤 용도로 사용하는지도 알 수 없으므로 공부상 용도인 업무시설로 봄이 타당하다.
(2) 설령, 쟁점오피스텔을 주거용으로 본다고 하더라도 대법원 판례(대법원 2009.12.24. 선고 2009두13788 판결)와 같이 부득이한 경우이므로 일반세율에 10%를 더한 중과세율을 적용함은 부당하다. (가) 쟁점오피스텔은 임차인과의 임대차계약이 종료되면 배우자의 화실로 사용할 목적으로 취득하였고, 현재는 화실로 사용하고 있으며, 그 오피스텔의 임대에 따른 별도의 월세 수입도 없었고, 취득시점과 현재의 시세가 큰 변동이 없으므로 투기 목적도 없다. (나) 암사동주택 최초 계약시 잔금지급일이 201710.20.이었으나, 암사동주택에 거주하던 세입자가 이사를 가기 위해 급전을 요청함에 따라 선의로 잔금을 2017.10.13.로 당겨 지급하였는바, 부득이하게 양도일 현재 3주택을 보유하게 된 경우이므로 3주택 중과세율의 적용은 부당하다. (다) 청구인의 투기 목적 유무를 판단함에 있어서 쟁점주택 양도일을 기준으로 판단하여야 한다. 청구인과 배우자가 쟁점주택 양도일 이후에 취득한 부동산들은 청구인이 은퇴한 이후 무직인 상태로서 청구인과 배우자가 생계를 유지하고 노후를 대비하기 위한 것이므로 투기 목적을 판단함에 있어서 제외하여야 한다.
(1) 쟁점오피스텔은 쟁점주택 양도일 현재 주거용으로 사용되었다. 따라서, 청구인은 양도일 현재 3주택을 보유하고 있었으므로 일시적 1세대 2주택 비과세 특례 규정의 적용을 배제하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다. (가) 청구인은 쟁점오피스텔의 건축물대장상 용도가 오피스텔로 나타나고, 부동산 등기부에도 업무시설로 기재되어 있어 본래 용도가 업무시설이고, 재산세 과세시 주택이 아닌 건축물로 과세되었으므로 업무시설이라고 주장하나, 소득세법제88조 제7호에서 ‘주택이란 허가 여부나 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다’고 규정하고 있으므로 그 사실상 사용 용도를 살펴보면, 2017.1.3. 청구인이 쟁점오피스텔 취득시 작성한 매매계약서 특약사항 제4호에는 현 세입자 전세금 OOO인수하는 조건으로 매입한 사실이 확인되고, 당시 임차인은 2016.10.14.부터 전입하여 쟁점주택 양도일 현재까지 거주하였던 사실이 주민등록등본으로 확인되며, 임차인이 2016.10.14.∼2018.10.14.까지의 계약기간 및 전세보증금 OOO대하여 2016.10.14. 확정일자를 받은 사실이 OOO공문(공덕동-0000, 2018.3.26.)으로 확인된다. 따라서, 쟁점주택 양도일 현재 쟁점오피스텔에 대하여주택임대차보호법제3조의6에 근거하여 확정일자를 받은 사실로도 그 실제 용도가 주거용이었음이 입증된다. (나) 청구인은 쟁점오피스텔이 어떤 용도로 사용되고 있는지 알 수 없었으므로 공부 등을 근거로 사업용 오피스텔인 것으로 합리적으로 판단하였다고 주장하나, 쟁점오피스텔의 전 소유자인 OOO은 동 오피스텔과 관련하여 2012.10.18. 부동산임대업 일반과세자로 사업자등록을 하고 부가가치세 매입세액 OOO원을 환급받았으나, 2016.6.30. 폐업신고 후 폐업시 잔존재화에 대한 부가가치세를 2016.7.11. 확정신고․납부하였다. 따라서, 쟁점오피스텔은 청구인이 취득하기 전에 이미 전 소유자도 업무시설이 아닌 주택으로 사용(임대)하고 있었다는 것이 입증된다. (다) 청구인은 쟁점주택 양도 당시 겸용주택인 쟁점주택의 지하 1층과 지상 1층을 임대해오던 부동산임대업 사업자로서 1988.7.4.부터 부가가치세를 신고․납부해 왔으므로 만약 쟁점오피스텔이 업무시설이었다면 신규 사업자등록을 하여 취득시 청구인이 부담한 건물분 부가가치세를 환급받았을 것이나 이러한 사실은 확인되지 않는다. 또한, 청구인이 이의신청시 제출한 쟁점오피스텔 구매 경위서에 ‘그 당시 기존주택을 팔 경우 다주택 문제 등을 OOO중개사사무소에서 소개한 세무사․법무사에게 문의하였으나, 3년 이내 기존주택을 매매할 경우는 아무런 문제가 없다는 확답을 받고’라는 진술내용이 있는 점으로 보아 청구인은 쟁점오피스텔이 주택에 해당되어 이를 취득한 후 3년 이내에 쟁점주택을 팔아야 비과세된다는 것을 인지하고 있었음을 알 수 있다. (2)소득세법제104조 제4항은 부동산 가격이 급등하는 지역에 소재하는 부동산의 경우 기본세율에 100분의 10을 더한 세율로 과세하도록 하여 투기지역 내에서의 가격상승 이득에 대하여 적절히 과세함으로써 투기억제에 효과적으로 대처하도록 하기 위하여 2009.5.21. 법률 제9672호로 개정된 것으로, 그 내용은 부동산 가격상승률이 전국 소비자 물가상승률보다 높은 지역으로서 전국 부동산 가격상승률 등을 감안하여 부동산 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 기획재정부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 1세대 3주택에 관하여 적용하는 것이므로 1세대 3주택을 보유한 청구인이 지정지역 내 쟁점주택을 양도한 경우 기본세율에 10%를 가산한 세율을 적용하여 과세한 당초 처분은 정당하다. (가) 청구인은 쟁점오피스텔을 기존 임대계약 종료 후 배우자의 화실로 사용하기 위하여 취득하였다고 주장하며 전세보증금 외 별도의 월세 수입이 없고, 취득시점과 비교하여 시세 변동도 없으며, 투기 목적이 없으므로 추가 10% 세율 적용은 부당하다고 주장하나, 청구인과 배우자는 쟁점주택 양도일 이후에도 아래 <표1>과 같이 주택 및 상가를 계속적으로 취득한 것으로 확인되어 투기 목적이 있는 것으로 판단된다. 또한, 투기 목적 유무는 쟁점주택 양도 당시는 물론이고 양도 전․후 사정을 살펴서 가리는 것이 타당하며, 청구인은 공무원연금 소득자인바, ‘다른 소득이 없어 생계를 위하여 부동산임대업을 영위하기 위하여 양도일 이후에도 부동산들을 취득한 것이며 투기 목적은 아니다’라는 주장은 신빙성이 없다. <표1> 양도일 이후 청구인과 배우자의 부동산 보유 내역 (나) 청구인은 암사동주택의 잔금청산일은 2017.10.20.이었으나 세입자가 이사를 위해 급전을 요청함에 따라 선의로 잔금을 2017.10.13.에 미리 지급하였다면서 세입자인 OOO인우보증서를 제출하고, 부득이하게 양도일 현재 3주택을 보유하게 된 것이므로 대법원 판례(대법원 2009.12.24. 선고 2009두13788 판결)를 들어 중과세율 적용을 배제하여야 한다고 주장하나, 암사동주택 매매계약서에 잔금지급일이 당초 2017.10.20.로 기재되었다가 수기로 2017.10.13.로 정정된 바 있지만 세입자의 요청대로 잔금지급일을 변경하지 않고 당초 잔금지급일(2017.10.20.)에 암사동주택을 취득하였더라도 청구인은 쟁점주택 양도일(2017.10.31.) 현재 1세대 3주택자에 해당한다. 따라서 청구인이 제시한 위 대법원 판례는 적용할 수 없다.
① 쟁점주택 양도일 현재 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용되고 있었는지 여부
② 청구인을 지정지역 내 1세대 3주택 보유자로 보아 쟁점주택 양도에 대하여 중과세율을 적용한 것이 부당한지 여부
(1) 소득세법 제88조【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다.)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
1. 제104조의2 제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 제104조의2【지정지역의 운영】① 기획재정부장관은 해당 지역의 부동산 가격 상승률이 전국 소비자물가 상승률보다 높은 지역으로서 전국 부동산 가격 상승률 등을 고려할 때 그 지역의 부동산 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 기준 및 방법에 따라 그 지역을 지정지역으로 지정할 수 있다.
② 제104조 제4항 제1호부터 제3호까지의 규정에서 "지정지역에 있는 부동산"이란 제1항에 따른 지정지역에 있는 부동산 중 대통령령으로 정하는 부동산을 말한다. (2) 소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년)이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 제155조【1세대 1주택의 특례】① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.
⑧ 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유(이하 이 항에서 "부득이한 사유"라 한다)로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 제159조의3【장기보유특별공제】법 제95조 제2항 표 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우의 그 주택(제155조ㆍ제155조의2ㆍ제156조의2 및 그 밖의 규정에 의하여 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 말한다. 제167조의3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】① 법 제104조 제4항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. 1.수도권정비계획법제2조 제1호의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 제168조의3【지정지역 지정의 기준 등】① 법 제104조의2 제1항에서 "지정지역"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역 중 국토교통부장관이 전국의 부동산가격동향 및 당해 지역특성 등을 감안하여 해당지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정요청(관계중앙행정기관의 장이 국토교통부장관을 경유하여 요청하는 경우를 포함한다)하는 경우로서 기획재정부장관이 제168조의4의 규정에 따른 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말한다.
(3) 주택임대차보호법 제1조【목적】이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다. 제3조의2【보증금의 회수】② 제3조 제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은민사집행법에 따른 경매 또는국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 제3조의6【확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등】① 제3조의2 제2항의 확정일자는 주택 소재지의 읍ㆍ면사무소, 동 주민센터 또는 시ㆍ군ㆍ구의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는공증인법에 따른 공증인이 부여한다.
(1) 청구인은 1984.5.14. 쟁점주택이 소재한 토지 176.5㎡를 매매로 취득하여 1988.10.10. 쟁점주택(3층, 주택 173.7㎡, 상가 161.4㎡)을 신축하였다.
(2) 쟁점주택 양도일 현재 청구인이 보유하고 있는 주택과 오피스텔은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점주택 양도일 현재 청구인 보유 주택 등
(3) 쟁점오피스텔 전 소유자 OOO부동산 임대업으로 일반과세자로 사업자등록하였다가 2016.6.30. 폐업하고 폐업시 잔존재화로 부가가치세를 신고하였다. (가) 쟁점오피스텔 임차인은 2016.10.14. 주민등록을 전입신고하고, 전세보증금 OOO계약기간 2016.10.14.～2018.10.14.로 하여주택임대차보호법에 의한 확정일자를 신청하였는바, 임차인은 근로소득자이며 쟁점오피스텔에 사업자등록을 한 사실은 없다. (나) 이의신청시 심리담당자가 확인한 바에 의하면, 쟁점오피스텔에 대하여 OOO원룸에 화장실 1개와 싱크대가 있었다고 답변하였고, 동 오피스텔 관리소장은 건물의 수도는 영업용, 전기는 주택용으로 공급되고 있다고 답변하였다.
(4) 암사동주택 매매계약서상 잔금지급일은 2017.10.20.로 작성되었으나 2017.10.13.로 수기정정되었다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점오피스텔은 주거 목적이 아니라 화실로 사용할 목적으로 취득하였고, 거주하던 쟁점주택을 양도하고 이사하기 위하여 암사동주택을 취득하는 과정에서 투기 목적 없이 일시적으로 부득이하게 다주택을 보유하게 되었으므로 중과세율 적용은 부당하다고 주장하나, 쟁점오피스텔에 임차인이 주민등록을 전입하여주택임대차보호법에 따른 확정일자를 받은 후 주거용으로 사용하고 있었으므로 쟁점주택 양도일 현재 청구인은 쟁점`오피스텔을 포함하여 1세대 3주택을 보유한 상태였던 점,소득세법제104조 제4항 제1호에 따르면 1세대 3주택 이상 주택 소유자에 대하여는 기본세율에 100분의 10을 더한 세율을 적용하도록 규정되어 있고 취득당시 투기 목적이 없었다거나 일시적으로 3주택에 해당한다고 하여 위 규정의 적용을 배제하라는 명문규정이 없는 점, 청구인이 쟁점주택 양도에 대한 매매계약서․암사동주택 취득에 대한 매매계약서를 각 작성한 후 부득이한 사정으로 각 계약의 잔금일을 변경하게 되어 예기치 못하게 1세대 3주택에 해당하게 되는 등의 사정도 없는 점 등을 종합하면 처분청이 쟁점주택 양도에 대하여 지정지역 내 1세대 3주택 보유자로 보아 중과세율을 적용하여 이 사건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.