비교아파트의 거래가액을 쟁점아파트 증여일 현재 시가(매매사례가액)로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2018.2.1. 부(父) 윤OOO으로부터 OOO(전용면적이 54.03㎡로, 이하 “쟁점아파트”라 한다) 지분 10분의 9를 부담부로 증여받고, 쟁점아파트의 사업시행 인가일인 2017.10.17. 기준으로 주식회사 OOO 및 주식회사 OOO이 감정평가한 가액의 평균액인 OOO원(이하 “종전자산 감정가액”이라 한다)의 90%인 OOO원을 시가로 보아 그 평가액에서 부담부채무 OOO원을 공제한 금액인 OOO원을 증여재산가액으로 하여 2018.2.1. 증여분 증여세 OOO원을 2018.5.31. 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 증여세 신고에 대하여 조사한 결과, 쟁점아파트의 증여일과 가장 가까운 날인 2018.1.26. 매매계약이 체결된 같은 아파트 319동 803호(전용면적이 54.11㎡로, 이하 “비교아파트”라 한다)의 거래가액 OOO원(OOO원의 90%)을 쟁점아파트의 시가로 보아 2018.9.14. 청구인에게 2018.2.1. 증여분 증여세 OOO원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2018.12.11. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점아파트의 수증에 대하여 쟁점부동산의 증여일 현재의 시가를 종전자산 감정가액으로 하여 적법하게 증여세를 신고․납부하였음에도 불구하고, 처분청은 사실관계 및 제반사항에 대하여 조사도 하지 않은 채, 단순히 국토교통부가 제공하는 공동주택 실거래가 공개시스템상 단 1건의 거래가액만을 가지고 이를 시가로 보아 과세를 한 것은 부당하다. 처분청이 쟁점아파트의 시가로 본 비교아파트의 거래가액 OOO원을 통상적인 거래가액으로 보기 어렵다. 쟁점아파트와 같이 재개발이 진행 중인 아파트의 경우, 도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항 제1호 에서 “세대원의 근무상 또는 생업상 사정이나 질병치료, 취학, 결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도 또는 군으로 이전하는 경우와 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우” 이외에는 당해 아파트를 매매할 수 없는 바, 쟁점아파트와 같은 면적의 2017년 7월 거래가액은 OOO원이고, 같은 해 10월의 거래가액은 OOO원이며, 그 이후 계속 거래가 없다가 2018년 1월 단 1건의 거래(OOO원)가 있었는데, 여기에는 통상적인 거래가액 외에 입주권에 대한 프리미엄이 포함되었다고 보아야 할 것이다. 그런데, 이 건의 경우 아래 <표>에서 보는 바와 같이 쟁점아파트와 비교아파트는 같은 남향이기는 하나, 비교아파트는 8층으로 조망권이 쟁점아파트에 비하여 월등히 좋고, 근린공원에 연접해 있어서 공기도 맑으며, 또한 고속도로와도 멀리 떨어져 있어 주거환경이 아주 쾌적한 편이며, 더욱이 전용면적도 차이가 나고 기준시가 및 감정가액도 모두 높게 책정되어 있는 점 등으로 미루어 볼 때 쟁점아파트와 유사한 경우에 해당한다고 볼 수 없다. 또한, 2017.8.2. 부동산 정책에 의한 투기과열지구에 속한 지역의 재건축 조합원의 지위 양도는 조합 설립 이후에는 원칙적으로 거래가 금지되었으므로 처분청이 시가로 본 비교대상아파트의 거래가액은 불특정 다수인 사이에 자유롭게 이루어지는 거래로 볼 수 없다. 기획재정부의 2010.8.24.자 유사매매사례가액 제도개선 내용을 보면, 유사매매사례가액은 해당 자산의 시가가 없을 때만 적용하도록 되어 있고, 시가의 1순위에서 “매매, 감정, 수용, 경매, 공매”가액이 있는 경우에는 유사매매사례가액을 적용하지 아니하는 것으로 되어 있는 점 등으로 미루어 볼 때 이 건 증여세 부과처분은 명백히 잘못이 있다 하겠다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트는 주택재건축 정비사업 중에 있는 아파트로, 관리처분 계획수립을 위한 종전자산의 평가가 사업시행 인가일인 2017.10.17.을 기준시점으로 이루어졌으나, 증여일 전후 3개월 이내 쟁점아파트와 유사한 아파트의 거래가액이 있으므로 이를 쟁점아파트의 증여일 현재 시가로 보아야 한다. 처분청은 청구인의 이 건 증여세 신고에 대하여 “증여세 신고당시 제출한 증여재산 평가액은 재건축이 진행 중인 종전자산 감정가액으로서 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 제2호 에 따른 상속세 및 증여세의 납부목적의 감정가액이 아니라고 판단하였다. 쟁점아파트와 비교아파트의 내역은 아래 <표>와 같으며, 두 아파트의 전용면적 및 공동주택 가격 차이는 각 5% 이내로 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항 의 요건을 모두 충족한다. 청구인이 주장하는 종전자산 감정가액은 “주택재건축 정비사업 관리처분 계획수립을 위한 종전자산 아파트 등 감정평가”로서, 상속․증여재산 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액으로, 이를 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 볼 수 없으며, 가격산정 기준일과 감정평가서의 작성일 모두가 전후 3개월 이내이어야 하는 요건도 충족하지 않는다. 따라서, 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항 에 의한 비교아파트의 거래가액은 쟁점아파트의 시가를 가장 잘 반영한 증여재산가액이므로 처분청이 동 거래가액을 쟁점아파트의 시가(매매사례가액)로 보아 증여세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 비교아파트의 2018.1.26.자 거래가액을 쟁점아파트 증여일 현재(2018.2.1.) 시가(매매사례가액)로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 상속세 및 증여세법(2018.12.31. 법률 제16102호로 개정되기 전의 것) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령(2018.2.13. 대통령령 제28638호로 개정되기 전의 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2018.3.19. 기획재정부령 658호로 개정되기 전의 것) 제15조(평가의 원칙등) ① 영 제49조 제1항 제2호 각 목외의 부분 본문에서 "기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관"이란 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가업자를 말한다.

③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

(4) 도시 및 주거환경정비법 제39조(조합원의 자격 등) ② 주택법 제63조 제1항 에 따른 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.

1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(의료법 제3조 에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인의 부(父) 윤OOO은 쟁점아파트를 청구인에게 증여하기로 하되, 중소기업은행으로부터 차용한 일반자금대출 OOO원도 함께 증여하기로 하는 내용의 증여계약서를 2018.1.30. 작성하였다. (나) 쟁점아파트가 위치하고 있는 OOO 소재 OOO 주택재건축정비사업 시행에 따른 관리처분 계획수립 관련 종전자산(아파트 및 관련 토지 공유지분)의 가격을 산정하기 위한 감정평가서(주식회사 OOO 및 주식회사 제OOO)에는 기준시점이 2017.10.17.로, 실지조사 실시기간이 2017.10.23.～2017.11.22.로, 감정가액은 OOO원으로 각 기재되어 있다. (다) 쟁점아파트와 비교아파트의 공동주택 공시가격은 아래와 같다.

(2) 처분청의 담당공무원은 조세심판관회의(2019.3.28.)에 출석하여 비교아파트 외 같은 단지 내 아파트 319동 306호(전용면적 54.11㎡) 및 318동 307호(전용면적 53.88㎡)의 매매사례가액 관련 자료를 제출하였는데, 그 자료에 의하면 각 OOO원, OOO원으로 기재되어 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 국토교통부가 제공하는 공동주택 실거래가 공개시스템상 단 1건의 거래가액만을 가지고 이를 쟁점아파트의 시가로 보아 과세를 한 것은 부당하고, 청구인이 신고한 쟁점아파트의 종전자산 감정가액을 시가로 보아야 한다고 주장하나, 청구인이 신고한 쟁점아파트의 종전자산 감정가액은 평가기준일인 증여일(2018.2.11.)로부터 117일 이전에 평가한 금액인 바, 이는 상증법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에 의한 평가기준일 전후 3개월 이내의 감정가액 평균액이 아니고, 평가의 목적도 달라서 이를 증여일 현재의 시가로 보기 어려운 점, 재건축사업에 출자된 부동산의 시가는 주택재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 개발이익이 포함된 가격으로 평가하여야 하는데(대법원 2009.3.26. 선고 2008다21549 판결 참조), 청구인이 쟁점아파트의 시가로 주장하는 종전자산 감정가액은 재건축 사업이 본격적으로 시행되기 전의 개발이익만을 반영하여 평가가 이루어진 것으로 보이므로 종전자산 감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보기 어려운 점, 쟁점아파트와 비교아파트는 OOO의 같은 단지 내에 위치하고 있고, 전용면적, 공동주택가격 차이가 각 5% 이내로 상증법 시행규칙 제15조 제3항의 요건을 충족하고 있으며, 비교아파트가 쟁점아파트 증여일로부터 불과 7일 전에 거래가 이루어졌고, 이후 2018.3.23. 및 2018.4.18.에도 OOO원 및 OOO원으로 거래된 사례가 있는 것으로 보아 처분청이 제시한 비교아파트의 매매사례가액을 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액 즉, 쟁점아파트의 시가(매매사례가액)로 볼 수 있는 점 등에 비추어 처분청이 비교아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 평가기준일 현재의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.