청구인이 쟁점건물의 신축과 관련하여 유일하게 사용한 것으로 보이는 계좌의 출금내역으로 신축에 소요된 비용이 객관적으로 확인되는 점, 청구인이 쟁점부동산의 매매대금 중 97%에 상당하는 금액을 수령하였고, 동일자부터 그 양수인이 쟁점부동산을 사용수익한 사실도 확인되는 점 등 처분청이 1세대 1주택 비과세를 배제한 이 건 처분은 잘못이 없음
청구인이 쟁점건물의 신축과 관련하여 유일하게 사용한 것으로 보이는 계좌의 출금내역으로 신축에 소요된 비용이 객관적으로 확인되는 점, 청구인이 쟁점부동산의 매매대금 중 97%에 상당하는 금액을 수령하였고, 동일자부터 그 양수인이 쟁점부동산을 사용수익한 사실도 확인되는 점 등 처분청이 1세대 1주택 비과세를 배제한 이 건 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점건물의 취득가액을 환산가액으로 산정하여야 한다. (가) 처분청은 청구인의 쟁점건물 취득(신축)당시 실지거래가액을 확인할 수 있는 공사계약서, 영수증 등 아무런 증빙서류가 존재하지 않음에도 쟁점계좌만으로 그 실지취득가액을 추정하여 환산취득가액의 적용을 배제하였다. (나) 그러나, 청구인이 쟁점건물 신축을 위하여 쟁점계좌 외에 현금으로 지출한 인건비, 자재비 등이 있으나 이를 쟁점계좌로는 알 수 없다. (다) 따라서, 처분청이 확인한 쟁점계좌에서의 출금내역만으로는 처분청이 청구인의 쟁점건물 실지취득가액(신축비용)을 입증한 것으로 볼 수 없으므로 그 취득가액을 환산가액으로 산정하여야 한다.
(2) 청구인의 쟁점토지 양도시기는 그 잔금청산일인 2017.11.30.이다. (가) 처분청은 쟁점토지의 양도가 장기할부조건에 해당하지 않음에도 불구하고 그 양도시기를 소유권이전등기접수일․인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 판단하였다. (나) 처분청은 쟁점토지의 매매계약서상의 특약사항인 2017.9.29. 이후 각종 공과금은 매수자가 부담한다는 약정과 쟁점토지의 양수인이 2017.9.29. 이후 세입자로부터 월세를 수령한 점을 근거로 양수인의 쟁점토지 사용수익일인 2017.9.29.을 청구인의 쟁점토지 양도시기로 판단하였다. (다) 그러나, 소득세법 시행령제162조 제1항에서 양도시기를 소유권이전등기접수일․인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 보는 것은 장기할부조건으로 양도하는 경우에 한하고, 청구인의 쟁점토지 양도는 장기할부조건에 해당하지 않으므로 처분청이 양수인의 쟁점토지 사용수익일을 청구인의 그 양도시기로 본 것은 법리를 오해한 것이다.
(1) 청구인이 쟁점건물의 신축공사비 지출에 사용한 쟁점계좌에 의하여 청구인의 그 실지취득가액(신축비용)이 확인되므로 그 취득가액을 환산가액으로 산정하여야 한다는 청구주장을 받아들일 수 없다. (가) 청구인은 처분청의 세무조사과정에서 쟁점건물의 신축에 전용하여 사용한 쟁점계좌를 처분청에 제출하면서 쟁점건물의 신축비용으로 지출한 금액이 OOO원에 미달한다고 진술하였고, 쟁점건물의 시공은 주택신축판매업을 영위한 전력이 있는 청구인의 아버지인 OOO이 한 것으로 추정된다. (나) 쟁점계좌의 입출금내역을 확인한 바, 쟁점건물의 신축공사를 위하여 청구인이 OOO원, 청구인의 어머니 OOO이 OOO원을 마련하여 쟁점건물의 신축비용으로 OOO원을 지출한 사실이 확인된다. 그 지출내역은 자재비, 식대, 철물, 용역비 등이고, 이 밖에 별도로 지출한 비용은 없는 것으로 청구인도 진술하였고, 달리 억울한 점을 호소하지 않았다. (다) 쟁점건물은 건설업자에게 도급계약을 하여 시공한 것이 아니므로 공사계약서는 없는 것이고, 이를 시공하는 과정에서 지출한 비용은 쟁점계좌에 의하여 전부 확인되며, 그 외 달리 지출한 비용은 있다 하더라도 미미할 것이고, 만일 추가로 달리 지출한 비용이 있다면 쟁점건물을 신축하고 오랜 시일이 경과한 것도 아니므로 청구인이 그 내역을 제출하면 될 것이다.
(2) 청구인의 쟁점토지 양도시기는 실질적인 잔금청산 및 양수인의 사용수익이 개시된 시점인 2017.9.29.로 봄이 타당하므로 청구인의 보유기간이 2년 미만인 쟁점토지에 대하여는 1세대 1주택 비과세를 배제함이 타당하다. (가) 청구인은 쟁점부동산 매매계약서상 계약일자(2017.10.10) 보다 먼저 2017.8.4. 계약금 및 2017.9.29. 중도금을 수취하였고, 2017.9.29.까지 실질적으로 수수할 매매대금의 OOO를 지급받은 것으로 볼 때, 그 실제 계약일 은 2017.8.4.이고, 실질적인 잔금청산일은 2017.9.29.로 봄이 타당하다. (나) 청구인은 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위하여 2년 이상 보유한 것으로 외관을 갖추기 위해서 양수인과 쟁점부동산 매매계약서를 다시 작성하여 그 매매대금 일부인 OOO원을 2017.11.30.에 지연하여 수수한 것으로 보이고, 이와 같은 협조를 양수인에게 구한 까닭에 쟁점부동산의 소유권이전등기를 양수인에게 경료할 때까지의 대출금 이자를 양도자가 부담한 것으로 판단된다. (다) 쟁점부동산의 양수인이 2017.9.29. 이후 세입자로부터 월세를 수령하는 등 사용수익하면서 이를 관리한 사실이 확인되고, 2017.9.29. 사회통념상 매매대금이 대부분 지급되었다고 봄이 타당하므로 청구인의 쟁점토지 양도시기를 2017.9.29.로 봄이 타당하다.
① 청구인의 쟁점건물 취득가액을 환산가액으로 산정하여야 한다는 청구주장의 당부
② 처분청이 청구인의 쟁점토지 양도시기를 2017.9.29.로 보아 그 보유기간을 2년 미만으로 판단하여 쟁점토지에 대하여 1세대 1주택 비과세를 배제하고 양도소득세를 부과한 처분의 당부
(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 제176조의2【추계결정 및 경정】
① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다. (3) 소득세법 시행규칙 제78조【장기할부조건의 범위】③ 영 제162조 제1항 제3호에서 "기획재정부령이 정하는 장기할부 조건"이라 함은 법 제94조 제1항 각 호에 규정된 자산의 양도로 인하여 해당 자산의 대금을 월부·연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것중 다음 각 호의 요건을 갖춘 것을 말한다.
1. 계약금을 제외한 해당 자산의 양도대금을 2회이상으로 분할하여 수입할 것
2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것
(1) 청구인은 부모인 OOO․OOO이 소유하고 있던 쟁점토지에 2015.9.4. 쟁점건물을 신축하였고, 청구인의 부모로부터 쟁점토지를 2015.11.20. 유상(매매대금 OOO원)으로 취득하였다.
(2) 청구인은 청구인의 쟁점부동산의 양도대금 OOO원 중 2017.11.30. 잔금 OOO이 청산되었으므로 그 양도시기를 2017.11.30.로 보아야 한다고 주장하고 있다.
(3) 반면, 처분청은 청구인이 제출한 쟁점부동산 양도계약서상 계약일자(2017.10.10.) 보다 양수인(OOO, OOO)으로부터 실제 계약금(2017.8.4. OOO원) 및 중도금(2017.9.29. OOO원)을 지급받은 날짜가 더 빠른바, 동 계약서와 매매대금 지급이 불일치하고, 그 실질적인 잔금이 2017.9.29. 청산(승계하는 채무액을 제외하고 실질적으로 양수인으로부터 지급받을 쟁점부동산의 매매대금 OOO원 중 OOO에 상당하는 OOO원 수령)되어 양도시기가 도래하였음에도, 청구인이 쟁점토지에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용받고자 2년의 보유기간을 충족하는 외관을 갖출 목적으로 양수인과 쟁점부동산 매매계약서를 재작성하여 2017.11.30.에 잔금 OOO원을 지연하여 수수하기로 하고, 이에 협조한 대가로 2017.9.29.부터 양수인이 쟁점부동산을 사용수익(임대료 수령)하되 2017.11.30.까지의 대출금 이자를 양도자(청구인)이 부담한 것으로 판단된다는 의견이다.
(4) 청구인이 제출한 쟁점부동산 양도당시 매매계약서상 계약일자는 2017.10.10.이고, 동일자에 계약금 OOO원 및 중도금 OOO원을 수수하는 것으로 기재되어 있으나, 청구인이 실제 그 매매대금으로 2017.8.4. OOO원, 2017.9.29. OOO원을 수령하였다.
(5) 상기 매매계약서상 2017.9.29. 이후 각종 공과금은 매수자 부담으로 한다고 기재되어 있으며, 처분청의 답변서상 세무조사 당시 쟁점부동산의 매수자에게 유선으로 확인한 바, 매수자가 2017.9.29.부터 쟁점 부동산을 관리하면서 사용수익하였고, 매도자(청구인)의 통장으로 입금 된 그 이후 기간의 월세는 돌려받았다는 취지로 진술하였다는 내용이 기재되어 있다.
(6) 청구인은 2015.9.4. 신축한 쟁점건물의 취득가액을 확인할 수 있는 공사계약서, 영수증 등의 증빙서류가 없어 그 실지취득가액을 확인할 수 없다고 보아 그 취득가액을 환산가액으로 산정 OOO하여 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 청구인이 쟁점건물의 신축과 관련하여 사용한 쟁점계좌(거래내역 조회하여 제출함)의 출금내역에 의하여 쟁점건물의 신축에 소요된 비용이 OOO원임이 확인되므로, 청구인이 그 외에 현금으로 달리 지출한 비용이 있다고 주장한다는 이유로 쟁점건물의 양도차익 산정시 확인된 실지취득가액의 적용을 배제하고 환산가액을 적용할 수는 없다는 의견이다.
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인이 쟁점건물의 신축과 관련하여 유일하게 사용한 것으로 보이는 쟁점계좌의 출금내역에 의하여 쟁점건물의 신축에 소요된 비용이 OOO원임이 객관적으로 확인되는바, 청구인이 그 외에 현금으로 달리 지출한 비용이 있다고 주장한다는 이유만으로 청구인의 쟁점건물 실지취득가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 그 취득가액을 환산가액으로 산정하는 것은 타당하지 아니하다고 보이는 점 등에 비추어 청구인의 쟁점건물 양도차익 산정시 그 취득가액을 환산가액으로 산정하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 양도대금 잔금청산일이 2017.11.30.이므로 이 날을 양도시기로 보아야 한다고 주장하나, 청구인이 쟁점부동산 양도당시 매매계약서상 계약일자인 2017.10.10. 보다 앞서는 2017.8.4. 및 2017.9.29.에 그 양수인으로부터 OOO원을 쟁점부동산의 양도대금으로 수령한 점, 청구인이 2017.9.29. 현재 쟁점부동산의 양수인으로부터 실질적으로 지급받을 매매대금 OOO원 중 OOO에 상당하는 OOO원을 수령한 상태였고, 동일자부터 그 양수인이 쟁점부동산을 사용수익한 사실도 확인되는 점, 청구인이 2017.9.29. 쟁점부동산을 사실상 양도하고도 쟁점토지에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용받을 목적으로 양수인과 통정하여 청구인이 2015.11.20. 취득한 쟁점토지를 2년 이상 보유하다가 2017.11.30.에 양도한 것으로 형식적으로 외관을 갖춘 것으로 보이는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 청구인이 쟁점토지를 사실상 2017.9.29.에 양도한 것으로 봄이 타당하므로 처분청이 청구인의 쟁점토지 양도소득에 대하여 1세대 1주택 비과세를 배제하고 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.