청구인은 쟁점토지를 취득한 다음 쟁점건물을 신축하여 20여년간 임대사업에 사용하다 양도일 전에 청구인의 책임 하에 쟁점건물을 철거하여 쟁점토지만을 매매대상으로 하여 양도한 점 등에 비추어 처분청이 철거한 쟁점건물의 취득가액이나 그 철거비용을 필요경비로 인정하지 아니하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨.
청구인은 쟁점토지를 취득한 다음 쟁점건물을 신축하여 20여년간 임대사업에 사용하다 양도일 전에 청구인의 책임 하에 쟁점건물을 철거하여 쟁점토지만을 매매대상으로 하여 양도한 점 등에 비추어 처분청이 철거한 쟁점건물의 취득가액이나 그 철거비용을 필요경비로 인정하지 아니하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨.
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인과 OOO의 매매계약시 쟁점건물에는 OOO 등 5개 업체가 임차중이었는바, 기존 임차인의 퇴거 및 권리금 문제, 이와 관련된 쟁송문제 등이 발생할 경우 매수인 입장에서는 건물신축이 지연되므로 매도인인 청구인이 이를 해결하고 중도금 없이 단시일 내에 건물을 멸실하여 나대지 상태로 잔금을 지급하는 조건으로 매매계약을 체결하였다.
(2) 매매계약상 잔금지급일에 나대지 상태로 인계하는 조건으로 되어 있고, 2017.1.20. 쟁점건물 멸실등기가 이루어졌으나, 잔금지급일(2017.2.2.)에도 옹벽에 해당하는 구축물이 완전히 철거되지 아니한 채 2017.3.16.까지 철거공사가 진행중이었던 사실이 철거업체와의 거래내역에서 확인되므로 청구인이 쟁점토지만을 양도하였다고 보는 것은 타당하지 아니하다.
(3) 조세심판원 결정례(국심 2003광2313, 2013.11.5.)에서 “양도당시 주택이 멸실되어 나대지 상태로 양도하였으나, 양도일 현재 주택이 현존하는 경우에는 해당 계약일을 기준으로 비과세 규정을 적용”한다고 판단한 점을 고려하면, 부동산매매계약일에 쟁점건물이 존재하였고, 잔금일 이후에도 옹벽에 해당하는 구축물이 잔존해 있었으므로 쟁점토지와 쟁점건물을 함께 양도한 것으로 보아야 한다.
(4) 설령, 토지만을 양도한 것으로 볼지라도 부동산매매계약상 인도의무를 이행하기 위하여 소요된 쟁점건물의 철거비용 OOO원(이하 “쟁점철거비용”이라 한다)은 양도자산의 필요경비로 인정하여야 한다. (가) 쟁점건물의 철거비용은 부동산매매계약상 나대지 상태로 인계하기 위하여 필수불가결하게 소요된 비용으로, 당초 청구인은 동 비용에 대하여 부가가치세 확정신고시 매입세액공제를 신청하였으나, 처분청은 부가가치세법 시행령제80조에 따라 토지의 자본적 지출액에 해당하여 매입세액 불공제해야 한다고 권고하였고, 청구인은 이에 따라 관련 매입세액을 불공제하여 수정신고․납부하였다. (나) 처분청은 서울고등법원 판례(2012누1756, 2012.11.30.) 등을 인용하며 철거된 건물의 취득가액과 철거비용을 양도자산인 토지의 취득가액에 포함할 수 없다고 판단하였으나, 동 판례는 철거비용을 양수인이 부담하는 등 이 건과 사실관계가 달라 원용하는 것은 타당하지 아니하고, 쟁점철거비용은 인도의무를 이행하기 위해 소요된 비용이므로 소득세법제97조 제1항, 같은 법 시행령 제163조 제3항 및 같은 법 시행규칙 제79조 제1항 제2호의 자본적지출액에 해당한다.
(1) 양도소득세의 필요경비를 계산함에 있어 양도가액에 직접 대응하는 비용만을 한정해 공제하여야 하는바, 이 건 양도대상은 쟁점 토지이므로 쟁점건물의 취득가액과 철거비용을 쟁점토지 양도와 관련된 필요경비로 인정하기 어렵다. 즉, 잔금청산일에 건물의 존재여부가 건물의 취득가액을 필요경비로 인정할 수 있는지의 판단기준이 아니다.
(2) 청구인과 OOO 간의 부동산매매계약서를 보면, 제2조에 목적물은 ‘토지’로 되어있고, 제3조에 ‘매매계약 체결일로부터 2개월 이내에 완전한 나대지 상태의 토지로 명도하여야 한다’고 명시되어 있으며, 청구인은 이에 따라 2017.1.20. 건축물을 철거한 후 나대지 상태로 2017.2.2. 양도하였는바, 동 계약상 청구인과 OOO의 매매대상은 쟁점토지이고, 매매대금도 토지가액이므로 쟁점건물의 취득가액을 쟁점토지 양도에 따른 필요경비로 인정하기 어렵다.
(3) 토지와 그 지상건물을 함께 취득하였다가 토지만을 이용하기 위하여 또는 토지의 이용편의를 위하여 건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만을 양도하는 경우, 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 취득가액에 포함되는 양도자산의 필요경비로 산입하기 위해서는 취득 후 단시일 내에 건물의 철거에 착수하는 등 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이 있었음이 명백한 것으로 인정될 때 한하는 것이다(대법원 1992.9.8. 선고 92누7399 판결 등 참조).
(4) 그러나 청구인은 쟁점토지를 취득하여 쟁점건물을 신축하였 고, 단시일이 아닌 20여년간 부동산임대업에 사용하다가 쟁점토지만을 양도하였으므로 당초 토지만을 이용하려는 명백한 목적이 있었다고 보기 어려우므로 쟁점건물의 취득가액과 철거비용을 쟁점토지 양도가액에 대응하는 필요경비로 인정해 달라는 주장은 타당하지 아니하다.
(1) 소득세법(2016.12.20. 법률 제14389호로 개정된 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다. (2) 소득세법 시행령(2016.2.17. 대통령령 제26982호로 개정된 것) 제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조 제6항 에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관한 경우를 말한다.
3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것 (3) 소득세법 시행규칙(2016.3.16. 기획재정부령 제556호로 개정된 것) 제79조(양도자산의 필요경비 계산등) ① 영 제163조 제3항 제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.
1. 하천법·댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용
2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액
6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용
(1) 처분청의 과세자료에 의하면, 청구인은 1994.6.14. 쟁점토지를 취득하고 그 지상에 1995.12.22. 쟁점건물을 신축하여 임대사업을 영위하다가 2016.12.1. 쟁점건물을 멸실한 후 쟁점토지만 양도하는 조건으로 OOO와 매매계약을 체결하고 2017.1.20. 쟁점건물을 멸실등기한 후 2017.2.2. 쟁점토지를 양도하고 2017.4.30. 양도자산을 쟁점토지로 하여 양도소득세를 신고하였고, OOO국세청장은 2018.3.30.부터 2018.5.1.까지 청구인에 대한 양도소득세를 조사한 결과, 청구인이 양도 전에 쟁점건물을 철거하여 나대지 상태로 쟁점토지를 양도하였으므로 멸실된 건물의 취득가액이나 철거비용은 쟁점토지 양도와 관련된 필요경비로 인정하기 어렵다고 보아 이를 부인하여 양도소득세를 과세하도록 통보하였으며, 처분청은 이에 따라 2018.6.25. 청구인에게 이 건 처분을 하였다.
(2) 청구인이 2016.12.1. OOO와 체결한 매매계약서는 아래 <표2>와 같다.
(3) 건축물철거․멸실신고서에 의하면, 청구인은 2016년 12월 2016.12.12.부터 2016.12.30.까지 쟁점건물을 철거OOO한다고 신고하였다.
(4) 쟁점건물의 건축물대장 및 등기부등본에 의하면, 쟁점건물은 1995.12.22. 신축(건축주: 청구인)되었고, OOO에 의거 철거에 따라 멸실등기된 것으로 나타난다.
(5) 청구인이 제출한 지방세 과세증명서, 건물감가상각비 명세서 등에 의하면, 쟁점건물 및 구축물 잔존가액은 OOO, 철거비용은 OOO원(세금계산서: 2016.12.12.～2017.3.16. 작성)인 것으로 나타난다.
(6) 청구인이 제출한 2016년 제2기～2017년 제1기 부가가치세 수정신고서에 의하면, 쟁점철거비용 관련 부가가치세에 대하여 ‘토지의 자본적 지출과 관련된 비용’에 해당하여 매입세액 불공제하는 것으로 수정신고한 것으로 나타난다.
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물의 취득가액이나 철거비용을 쟁점토지의 양도소득을 계산할 때 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 소득세법제97조 제1항에서 토지의 양도가액에서 공제할 필요경비는 그에 대응하는 ‘해당토지와 관련된 취득가액, 자본적지출액, 양도비 등’을 규정하고 있어서 토지와 별개의 자산인 건물의 취득가액은 원칙적으로 토지의 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 아니하고, 예외적으로 토지와 그 지상건물을 함께 취득하였다가 토지만을 이용하기 위하여 건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만을 양도하는 경우, 취득 후 단시일 내에 건물의 철거에 착수하는 등 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때에는 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 취득가액에 포함되는 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있는바(대법원 1992.9.8. 선고 92누7399 판결, 같은 뜻임), 이 건 매매계약서에 의하면, 매매목적물인 부동산의 표시내용에 쟁점토지만 기재되어 있고, 그 매매대금은 토지와 건물의 가액을 합한 총액이 아니라 쟁점토지만의 가액으로 표시되어 있으며, 청구인은 쟁점토지를 취득한 다음 쟁점건물을 신축하여 20여년간 임대사업에 사용하다 양도일(잔금청산일) 전에 청구인의 책임 하에 쟁점건물을 철거하여 2017.1.20. 멸실 등기한 후 쟁점토지만을 매매대상으로 하여 양도한 점 등에 비추어 처분청이 철거한 쟁점건물의 취득가액이나 그 철거비용을 쟁점토지 양도가액에서 공제할 필요경비로 인정하지 아니하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.