쟁점건물의 1층과 2층을 용도변경하여 실제 주택으로 사용하였고, 관할 지방자치단체장에게 확인한 결과 2개 층(3ㆍ4층)을 복층으로 사용하였다 하여 이를 1개 층으로 볼 만한 법적 근거가 없다는 것으로 확인된 점 등에 비추어 청구인이 거주한 3ㆍ4층만을 1세대 1주택 비과세로 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
쟁점건물의 1층과 2층을 용도변경하여 실제 주택으로 사용하였고, 관할 지방자치단체장에게 확인한 결과 2개 층(3ㆍ4층)을 복층으로 사용하였다 하여 이를 1개 층으로 볼 만한 법적 근거가 없다는 것으로 확인된 점 등에 비추어 청구인이 거주한 3ㆍ4층만을 1세대 1주택 비과세로 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
심판청구를 기각한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. 제155조(1세대 1주택의 특례) ⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 건축법 시행령별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. 제156조(고가주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다. (3) 건축법 시행령 별표1(용도별 건축물의 종류)
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
(1) 청구인은 2016.4.22. 쟁점건물을 일괄양도한 후, 양도소득세 예정신고를 하면서 1세대 1고가주택 특례적용을 하여 9억원 초과분에 대한 양도소득세 OOO을 신고․납부하였고, 처분청은 쟁점건물의 주택 부분이 4개 층 이상으로 단독주택인 다가구주택에 해당하지 아니한 것으로 보아 소득세법 시행령제154조 등에 따라 청구인이 거주한 쟁점건물 내 3․4층만을 1세대 1주택 비과세로 적용하고, 나머지 부분에 대하여 양도소득세과세표준 및 세액을 계산하여 2018. 10.12. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다(아래 <표1> 참조). <표1> 청구인의 양도소득세 신고 및 경정내역
(2) 쟁점건물의 일반건축물대장 및 처분청의 비과세 적정여부 검토서에 따르면, 층별 공부상 및 실제 용도 등은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점건물의 층별 현황
(3) 처분청의 비과세 적정여부 검토서, 임대차계약서, 전입세대열람내역 및 거래사실 확인서 등을 보면, 쟁점건물 내 1․2층은 공부상 용도와 달리 실제 주택으로 사용되었음이 확인되고, 이에 대한 청구인의 이견이나 반증할 만한 증빙 등은 제시되지 아니하였다. 한편, 청구인은 3층과 4층을 각 분리하여 주택으로 볼 경우 주차대수를 2대에서 3대로 늘려야 할 뿐더러 주무관청으로부터 건축허가를 받을 수 없다는 취지의 OOO 대표자 OOO의 확인서를 제시하면서 3․4층을 하나의 주택으로 보아 쟁점건물은건축법상 단독주택인 다가구주택의 요건을 충족한다고 주장하였다.
(4) 처분청은 이 건 과세처분에 앞서 쟁점건물의 관할 지방자치단체장인 성북구청장(건축과)에게 2개 층(3․4층)을 복층 구조의 1주택으로 하여건축법상 다가구주택(3개 층: 1층․2층 및 복층인 3․4층)으로 건축허가 및 신축을 할 수 없다는 취지의 내용을 확인하였는바, 쟁점건물은 단독주택인 다가구주택 요건을 충족하지 아니하였다는 의견을 제시하였다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물이 사실상 단독주택인 다가구주택의 요건을 충족하므로 1세대 1고가주택 특례를 적용하여야 한다고 주장하나, 주택법 시행령제2조 제3호에서 단독주택에 해당하는 다가구주택은 건축법 시행령별표1에 따른다고 규정하고 있고 건축법 시행령별표1 제1호 다목은 다가구주택이라 함은 ① 주택으로 쓰이는 층수가 3개 층 이하일 것, ② 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하일 것, ③ 19세대 이하가 거주할 수 있을 것 등의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것으로 규정하고 있는 점, 소득세법 시행령제155조 제15항은 건축법 시행령별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도하는 경우에 이를 단독주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용하도록 규정하고 있는 점, 쟁점건물의 1층과 2층을 용도변경하여 실제 주택으로 사용하였고, 관할 지방자치단체장에게 확인한 결과 2개 층(3․4층)을 복층으로 사용하였다 하여 이를 1개 층으로 볼 만한 법적 근거가 없다는 것으로 확인된 점, 양도소득세의 비과세 요건을 충족하는지에 관하여 그 건물의 주택 여부는 공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도에 의하여 판단하여야 하는 것으로, 비과세 특례는 특별한 사정이 없는 한 납세의무자에게 이를 입증할 책임이 있음에도 청구인은 이를 입증하는 자료를 제시하지 못하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점건물을 단독주택으로 보는 다가구주택에 해당하지 아니한 것으로 보아 청구인이 거주한 3․4층만을 1세대 1주택 비과세로 적용하고 나머지 층은 이를 배제하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.