쟁점건물을 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받는 다가구주택이 아닌 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2015.11.24. OOO소재의 토지 250.9㎡ 및 지상 5층 건물 686.07㎡(공부상 용도: 1～2층 근린생활시설, 3～5층 다가구주택으로 이하 “쟁점건물”이라 한다)를 일괄 양도하고, 2015.11.30. 쟁점건물의 주택 면적(3～5층, 389.67㎡)이 주택 외의 면적(1～2층 296.4㎡)을 초과하므로 쟁점건물 전체를 주택에 해당하는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용하여 양도가액 OOO원 초과분에 대하여 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. OOO(이하 “조사청”이라 한다)은 1세대 1주택 비과세 신고자들에 대한 기획점검을 실시한 결과, 청구인이 쟁점건물 전체(5개 층)를 주택으로 사용한 사실을 확인하고, 쟁점건물이 소득세법 시행령 제155조 제1항 단서의 1세대 1주택 특례가 적용되는 다가구주택에 해당하지 아니하는 것으로 보아 관련 자료를 처분청에 통보하였으며, 처분청은 이에 따라 쟁점건물 중 5층의 주택 및 그 부수토지만 1세대 1주택으로 비과세를 적용하여 2018.10.11. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2018.11.28. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점건물의 1～2층은 근린생활시설이지만, 상가로는 임대가 잘 되지 아니하여 학생들에게 월세 OOO원을 받고 임대를 하였고, 청구인 혼자 생활하면서 건물 유지하기에 어려움이 많아 쟁점건물을 양도하였다. 청구인은 세법을 잘 알지 못하여 세무사 사무실을 찾아가 양도소득세에 대한 처리를 의뢰하였고, 주택으로 사용하던 면적이 근린생활시설로 사용하던 면적보다 크므로 쟁점건물 전체를 주택으로 보아야 한다는 세무사의 말을 듣고 세무사가 작성한 대로 양도소득세를 신고․납부하였다. 한편, 2016년 4월경 처분청이 양도소득세 신고가 잘못되었다(샤시 교체비용은 자본적지출에 해당하지 아니함)며 추가로 OOO원의 양도소득세를 부과하여 이를 납부하였는데, 3년이 지난 2018년 7월경 처분청이 세 번째 양도소득세를 납부하도록 고지하였다.

(2) 청구인의 무지함과 세무사의 서류작성의 과실, 처분청 직원의 서류 검토 잘못 등이 혼합하여 이 건 양도세의 과세처분이 발생된 것으로 사료되는바, 청구인의 잘못이 아닌 세무사의 잘못된 업무처리 등으로 인한 이 건 과세처분은 최대한 감면되어야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 쟁점건물은 주택으로 사용한 층수가 5개 층으로 건축법에 따른 다가구주택의 요건을 충족하지 못하였으므로 조세심판원의 심판결정례OOO와 처분청의 법령해석OOO에 따라 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 1호의 주택만 비과세대상으로 보아야 한다.

(2) 청구인은 무지와 세무대리인의 과실, 처분청 직원의 서류 검토의 잘못으로 양도소득세가 과다하게 과세되었다고 주장하나, 당초 쟁점건물에 대하여 1세대 1주택 비과세 신고를 잘못한 책임은 청구인에게 있는 것이므로 청구인이 주장하는 사유가 양도소득세를 감면할 수 있는 근거가 되지 아니한다.

• 가. 쟁점 쟁점건물을 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받는 다가구주택이 아닌 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점건물의 건축물대장에 의하면, 쟁점건물의 대지면적은 250.9㎡, 연면적 686.07㎡이고, 각 층별 용도 및 면적은 <표1>과 같이 나타난다. <표1> 쟁점건물의 층별 용도 및 면적

(2) 청구인의 양도소득세 신고서 및 처분청의 경정결의서에 의하면, 청구인은 2015.11.24. 쟁점건물을 OOO원에 일괄 양도한 후, 2015.11.30. 2015년 귀속 양도소득세를 신고하였고, 처분청은 2016.4.11. 자본적 지출액 OOO원을 부인하여 양도소득세를 경정․고지하였다가, 2018.10.11. 쟁점건물이 1세대 1주택 특례가 적용되는 다가구주택에 해당하지 아니하는 것으로 보아 5층 주택을 제외한 나머지 부분에 상당하는 비과세 양도차익을 배제하여 이 건 양도소득세를 재경정․고지한 것으로 나타난다. <표2> 청구인의 양도소득세 신고 내역 및 처분청의 경정내역

(3) 처분청은 쟁점건물 전체가 주택으로 사용되어 쟁점건물이 건축법 시행령 별표1에 따른 다가구주택에 해당하지 않는다며 다음의 자료를 제출하였다. (가) 쟁점건물의 양수인 OOO가 제출한 확인서(2018년 2월 작성)에는 쟁점건물의 1층～2층의 공부상 용도는 근린생활시설이나, 실제 용도가 주택(8가구)이라는 내역이 기재되어 있다. (나) 처분청은 청구인과 쟁점건물의 임차인간에 작성한 임대차계약서 13매를 제출하였는데, 그 중 1층～2층의 임대차계약서의 내역은 <표3>과 같고, 그 용도는 주거용, 주택(원룸) 등으로 기재되어 있으며, 별도의 취사시설이 구비되어 있었고 개별 도시가스와 전기를 사용하였던 것으로 기재되어 있다. <표3> 쟁점건물 1층～2층의 임대차계약 내역 (다) 청구인이 쟁점건물을 보유한 기간(2010.12.28.～2015.11.24.) 동안 쟁점건물 1층～2층 임차인이 전입신고한 내역은 <표4>와 같다. <표4> 쟁점건물 1층～2층의 전입신고내역 (라) 처분청은 그 외에도 OOO가 발급한 각 호별 전기사용내역, 쟁점건물이 외부사진 및 1층 출입문 안쪽에 위치한 각 호별 우편함 사진 등을 제출하였다. (마) 한편, 청구인은 쟁점건물을 사업장으로 하여 사업자등록을 한 이력은 없는 것으로 확인된다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 쟁점건물이 주택으로 사용한 면적이 근린생활시설로 사용한 면적보다 크므로 전체를 하나의 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용하여야 한다고 주장한다. 그러나, 소득세법 시행령 제155조 제15항 에 따르면 1세대 1주택을 적용할 때 건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보되, 다만 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다고 규정하고 있는바, 처분청이 제시한 자료에 의하면 쟁점건물의 1～2층은 공부상 근린생활이지만 실제 호실별로 독립하여 각 하나의 주택으로 사용하였던 것으로 보이는 점, 이 경우 쟁점건물은 주택으로 사용하는 층수가 5개라 건축법 시행령 별표1 제1호에서 규정한 다가구주택의 요건을 충족하지 못하므로 쟁점건물을 하나의 매매단위로 하여 양도하였다 하더라도 소득세법 시행령 제155조 제15항 단서에 따라 1세대 1주택의 특례를 적용할 수 없고, 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부를 판단함이 타당한 점 등에 비추어 쟁점건물 전체를 하나의 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택 (2) 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.(각 호 생략)

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. 제155조【1세대1주택의 특례】⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. (3) 건축법 제2조 【정의】② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.

3. 제1종 근린생활시설

4. 제2종 근린생활시설(이하 생략) (4) 건축법 시행령 제3조의5 【용도별 건축물의 종류】법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. [별표1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]

• 가. 단독주택
• 나. 다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.

1. 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것

2. 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)

3. 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하인 것

• 다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

3. 19세대 이하가 거주할 수 있을 것

• 라. 공관(公館)

2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 주택법 시행령 제3조제1항 에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.

• 가. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택
• 나. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택
• 다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)
• 라. 기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개 동의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50퍼센트 이상인 것(교육기본법 제27조 제2항 에 따른 학생복지주택을 포함한다)