건축물대장에 의하면, 2017.10.29. 옥탑이 15㎡로서 주거용으로 적법한 절차 없이 증축되었다고 기재되어 있고, 이는 쟁점부동산 건축면적 88.15㎡의 8분의 1인 11.02㎡를 초과하는 점 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점부동산의 공사계약서 등에 의하면, 옥탑이 주택용도로 신축된 것으로 보이는 점 등에 비추어 옥탑이 주택으로 사용된 것으로 보임
건축물대장에 의하면, 2017.10.29. 옥탑이 15㎡로서 주거용으로 적법한 절차 없이 증축되었다고 기재되어 있고, 이는 쟁점부동산 건축면적 88.15㎡의 8분의 1인 11.02㎡를 초과하는 점 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점부동산의 공사계약서 등에 의하면, 옥탑이 주택용도로 신축된 것으로 보이는 점 등에 비추어 옥탑이 주택으로 사용된 것으로 보임
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 쟁점부동산 옥탑(11㎡)에 옷가지 등을 보관하기 위한 보관창고로 사용하기 위하여 옆에 경량 판넬로 막아 4㎡를 추가하여 창고방을 만들었다. 처분청은 임차인 OOO가 옥탑에 주소를 이전하여 주거목적으로 사용한 것으로 보았으나, 위 창고방은 OOO가 근무하는 일식집에서 기거하면서 옷가지 등을 보관하는 창고로 활용하였을 뿐 주거목적으로 임차한 사실이 없고, 청구인도 주거목적으로 임대한 사실이 없다.
(2) 처분청은 청구인이 불법으로 증축한 옥탑이 1개의 층으로 구성된 주택이므로 공동주택에 해당하는 것으로 보았으나, 건축법 시행령별표2에서 공동주택 중 4개층 이하의 주택을 말하는 다세대주택에 해당된다고 할 것인바, 다세대주택이라 함은 각 세대가 구분 소유 등기가 가능한 주택을 말하고 있어 쟁점부동산 맨 위층에 설치된 옥탑은 구분 소유 등기가 불가능하여건축법상 공동주택에 해당하지 않는다.
(3) 설령 위와 같이건축법상 공동주택의 개념을 그대로 세법에 적용할 경우에도 건축법 시행령제119조 제1항 제5호 다목에서 옥탑은 건축 수평투영면적의 OOO 이하로 규정하고 있고, 쟁점부동산의 경우 옥탑 면적이 15㎡로 OOO을 초과하나, 이를 1개의 층으로 본다는건축법상 규정이 없으므로 이 건 과세처분은 근거가 없다.
(4) 또한, 건축법 시행령제119조 제1항 제5호 다목 단서에서 공동주택 중 세대별 면적이 85㎡이하인 경우에는 옥탑의 면적을 수평투영면적의 OOO 이하로 규정하고 있으므로 설령 처분청의 의견과 같이 쟁점부동산을 공동주택으로 볼 경우에도 쟁점부동산의 옥탑 면적이 15㎡로 수평투영면적 90.3㎡의 OOO인 15.05㎡에 미달하므로 위 옥탑은 층수에서 제외하여야 한다.
(5) 한편, 쟁점부동산의 옥탑은 사람이 거주할 수 있는 주방시설이나 화장실 및 욕실 등이 없어서 실제 방으로 사용하였다고 할지라도 이는 옥탑을 개조한 물건을 보관하는 1개의 창고방일 뿐, 그곳에서 일상 생활을 할 수 있는 주택에 해당하지 않는다.
(1) 청구인은 옥탑 임차인 OOO의 확인서를 첨부하여 OOO가 2014.11.15. 임대차계약을 하였으나 매각 당시 옥탑에 실제 거주하지 않았다고 주장하고 있으나, 국토교통부에서 고시한 개별주택가격, 건축물대장의 기재사항(2007.10.29. 15㎡ 주거용으로 적법한 절차 없이 증축 사용), 처분청 현장확인으로 확인된 내용(우편함, 전기계량기 설치) 등으로 옥탑 15㎡가 주거용으로 사용된 사실이 확인된다.
(2) 또한, ｢건축법 시행령｣ 제119조 에서 옥탑이 건축면적의 OOO 이하인 것은 층수에 산입하지 아니한다고 규정하고 있어 옥탑면적이 건축면적의 OOO을 초과하면 층수에 산입하여야 하는 규정이 명확하고, 이는 국토교통부의건축법관련 질의회신(건축정책과-2582, 2018.5.4.)에서도 확인되는바, 쟁점부동산은 건축법 시행령별표1에서 규정하는 1세대 1주택 비과세 대상인 다가구주택에 해당하지 않는다.
(1) 소득세법(2014.12.23. 법률 제12852호로 개정된 것) 제89조【비과세 양도소득】ⓛ 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 (2) 소득세법 시행령(2015.2.3. 대통령령 제26067호로 개정된 것) 제155조【1세대1주택의 특례】⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 ｢건축법 시행령｣ 별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. (3) 건축법 시행령 [별표1]【용도별 건축물의 종류】
1. 단독주택 [단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집･공동생활가정･지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
2. 공동주택 [공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터･노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 ｢주택법 시행령｣ 제3조 제1항 에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.
9. 층수: 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 OOO(｢주택법｣ 제15조 제1항 에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 OOO) 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하고, 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 그 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정하며, 건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다.
(1) 청구인 및 처분청에서 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실관계가 나타난다. (가) 쟁점부동산의 건물 등기부등본 및 건축물대장은 아래 <표2>, <표3>과 같다. <표2> 건물 등기부등본 <표3> 건축물대장 주요내용 (나) 처분청은 현지확인결과 옥탑이 주택으로 사용되었다는 증빙으로 청구인의 2015.9.30. 양도소득세 신고서에 첨부된 공사계약서, 공사대금 합의서, 임차인 OOO의 거주내역[옥탑(501호) 우편함, 전기계량기, 우편물 사진] 등을 제출하였다. <표4> 청구인의 신축공사 면적증가 및 공사대금 합의서 <표5> OOO의 주민등록초본 (다) 청구인은 쟁점부동산의 옥탑은건축법상 공동주택의 개념에 맞지 않고, 주택으로 보기 위해서는 거주할 수 있는 주방이나 세면장, 화장실 등이 있어야 하나, 단순히 옷만 보관하는 창고로 임대하여 주었기 때문에 쟁점부동산을 공동주택의 개념에 포함시킬 수 없다고 주장하며 그 증빙으로 임차인 OOO(임차기간: 2014.11.15.～2015.5.) 의 확인서 등을 제출하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점부동산의 건축물대장에 의하면, 2007.10.29. 옥탑이 15㎡로서 주거용으로 적법한 절차 없이 증축되었다고 기재되어 있고, 이는 쟁점부동산 건축면적 88.15㎡의 OOO인 11.02㎡를 초과하는 점, 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점부동산의 공사계약서 등에 의하면, 옥탑이 주택용도로 신축된 것으로 보이는 점, 쟁점부동산에 대한 처분청의 현장확인 결과 옥탑에 해당하는 501호에 대한 우편함과 전기계량기가 설치되어 있는 점, 쟁점부동산의 옥탑에 OOO가 2014.12.4.부터 2017.8.28.까지 주민등록을 하였고, OOO에게 우편물이 배달되어 쟁점부동산의 옥탑은 주택으로 사용된 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점부동산의 옥탑이 주택으로 사용된 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.