법인세법 시행령 제92조의2 제4항 제4호에서 주택을 신축하여 판매하는 법인이 동 규정에서 정하는 주택 및 주택 부수토지를 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여 토지등 양도소득에 대한 과세특례를 적용하지 아니한다고 규정하고 있는바 이는 법인이 해당주택을 신축한 경우에만 적용된다고 해석하는 것이 타당함
법인세법 시행령 제92조의2 제4항 제4호에서 주택을 신축하여 판매하는 법인이 동 규정에서 정하는 주택 및 주택 부수토지를 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여 토지등 양도소득에 대한 과세특례를 적용하지 아니한다고 규정하고 있는바 이는 법인이 해당주택을 신축한 경우에만 적용된다고 해석하는 것이 타당함
심판청구를 기각합니다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인은 전 임대사업자로부터 쟁점주택을 취득하면서 전 임대사업자의 권리∙의무를 포괄적으로 승계하였다.임대주택법제16조 제2항은 임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 분명하게 밝혀야 한다고 규정하고 있다. 임대주택법제16조 제2항의 취지는 임대주택 매매계약서에 임대주택의 매입자가 임대사업의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하도록 함으로써 법률관계를 명확히 하여 임대사업자의 부도 등으로 인한 임차인의 재산상 피해를 방지하고자 하는 데 있다(지방세심사 2006-77, 2006. 3.27.). 임대사업을 영위하던 전 임대사업자로부터 임대주택을 취득하게 되는 경우와 관련한 질의에서, 국토교통부는 임대주택법제16조에 따라 임대주택을 인수하는 임대사업자가 임대주택을 종전 임대사업자로부터 매입하면서 매매계약서에 종전 임대사업자의 지위를 승계한다는 내용을 명시하게 되면, 종전 임대사업자의 권리·의무를 포괄적으로 승계하는 것인바, 공공건설임대주택을 인수하는 임대사업자는 공공건설임대주택으로서 법령상 제반의무를 지게 되며(건설교통부 공주58070-1809, 2003.11.18), 공공건설임대주택은 인수하는 임대사업자는 당초의 공공건설임대주택으로서 관리하여야 하고 임대주택의 우선 분양전환, 임대조건 신고, 분양전환 시 분양전환 가격산정 기준 등에 대하여는 임대주택법령에서 정한 규정에 따라야 한다(건설교통부 공공주택과-534, 2004.2.24.)고 회신하여, 임대주택을 인수하는 자는 전 임대사업자의 지위를 포괄적으로 승계하게 되는 것이라고 유권해석하였다. 청구법인이 2015.6.30. 전 임대사업자와 쟁점주택에 관한 매매계약을 체결하면서 작성한 매매계약서상에는 특약사항으로, “(구) 임대 주택법 제16조 제2항 에 의하여 ‘매수인은 매도인의 임대사업자로서의 지위를 그대로 승계한다’”라는 내용이 명시적으로 규정되어 있고, 또한 청구법인이 2015.12.14. 쟁점주택의 임차인대표회의와 체결한 업무협약서의 특별협약 제1항에는, “OOO당초 소유자 OOO승계된 소유권자 OOO(청구법인)로 승계된 것에 대하여 인정하고 임대사업자로 일체의 지위, 권리 및 임대 주택법 제21조 (건설임대주택의 우선분양)등 대하여 진행되도록 임차인(임차인대표회의)은 협조한다”라는 내용이 포함되어 있었는바, 청구법인은 전 임대사업자의 지위를 포괄적으로 승계하여 쟁점주택을 당초의 건설임대주택으로서 관리하면서 임대주택의 우선 분양전환, 임대조건 신고, 분양전환시 분양전환 가격산정 기준 등에 대하여 구 임대주택법상 규정에 따라야 할 의무를 지게 되는 것과 동시에 전 임대사업자의 권리를 그대로 보유하게 된다고 보아야 한다.
(2) 청구법인은 건설임대주택을 임대주택법에 따라 분양하였는바, 법인세법 시행령제92조의2 제4항 제4호가 적용되므로 이 건 처분은 위법하다. (건설임대주택의 분양에 따른 특례규정 적용 배제 규정의 취지) 법인세법제55조의2 제4항, 같은 법 시행령 제92조의2 제4항 제4호, 임대주택법제21조에 의하면, 내국법인이 건설임대주택을 임대주택법에 따라 분양하는 경우, 해당 법인이 투기나 재산증식 등의 목적을 위해 임의적으로 분양시기 또는 분양가격을 결정할 여지가 없으며, 임차인의 의사에 따라 분양이 결정되므로 부동산투기의 가능성도 없는 사정을 고려하여, 임대주택법에 따른 건설임대주택을 분양하는 경우 토지등 양도소득에 대한 과세특례가 적용되지 않도록 하고 있는 것이다. 임대주택법에 의하면 건설임대주택은 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택을 말하며, 매입임대주택은 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택과 오피스텔을 의미한다. 청구법인은 전 임대사업자의 지위를 포괄적으로 승계하여 건설임대주택의 우선 분양전환, 임대조건 신고, 분양전환시 분양전환 가격산정 기준 등에 대하여 임대주택법상 규정에 따라야 할 의무를 지며 동시에 전 임대사업자의 권리를 그대로 보유하고 있다. 청구법인은 쟁점주택을 취득하여 임대주택법에 따른 건설임대주택 보유에 따른 온갖 의무를 부담하고 있음에도 불구하고 권리적인 측면에서 건설임대주택을 보유하지 않는다고 하는 것은 그 자체로 모순이다. 즉, 청구법인이 취득한 쟁점주택이 매입임대주택이라고 한다면, 건설임대주택을 보유함으로써 발생하는 의무를 준수하지 않도록 하는 것이 타당하므로, 청구법인이 취득한 쟁점주택은 건설임대주택에 해당한다. 청구법인은 건설임대주택을 임대주택법에 따른 임차인의 분양전환신청에 의하여 분양하였다. 쟁점주택의 분양은 2017.1.6. 쟁점주택의 임차인 대표회가 임대주택법제21조 및 같은 법 시행규칙 제13조의 규정에 따라 함안군을 상대로 분양전환승인 신청을 하여 적합통보를 받았으며, 이에 다시 청구법인을 상대로 분양 이행 요청을 함에 따라 후속 절차로서 진행된 것으로서, 관련 절차는 모두 임대주택법상 건설임대주택의 분양전환에 관한 규정에 따라 이루어졌다. 청구법인은 쟁점주택을 건설임대주택으로서 임대주택법상 건설임대주택의 분양전환 절차에 따라 임차인에게 분양하였던 것이며, 청구법인이 그 과정에서 분양가격을 정하거나 분양시기를 결정하는 등 청구법인의 의사가 개입될 여지는 없었다. 쟁점주택의 분양가격은 청구법인이 임의로 정하는 것이 아니라 감정평가법인의 평가를 통하여 함안군에서 정하는 것이므로, 청구법인이 쟁점주택을 투기목적으로 취득한 것이라 할 수도 없다.
(3) 청구법인은 5년 이상 임대에 사용된 쟁점주택을 분양하였으므로, 청구법인에게는 토지등 양도소득에 대한 과세특례가 적용되어 쟁점주택의 분양에 대한 법인세를 부과할 수 없다. 청구법인의 쟁점주택에 대한 임대기간은 전 임대사업자가 쟁점주택을 임대하기 시작한 2003.11.4.부터 기산하여 산정하여야 하고, 역수상 임대기간이 5년을 초과하였음은 명백하며, 청구법인은 전 임대사업자의 지위를 포괄적으로 승계하였는바, 쟁점주택의 임대기간은 전 임대사업자의 임대기간과 합산되어야 한다.
(1) 청구법인은 전 임대사업자로부터 쟁점주택을 매입하였고 전 임대사업자의 권리·의무를 포괄적으로 승계하였으므로 청구법인이 매입한 쟁점주택을 건설임대주택으로 보아야 하고, 청구법인의 임대기간을 계산할 때 전 임대사업자의 임대기간을 합산하여야 하므로 쟁점주택의 양도는 법인세법 시행령제92조의2 제2항 제1호의2 및 제4항 제4호의 규정에 해당하여 법인세 부과처분이 부당하다고 주장한다. (2) 법인세법 시행령제92조의2 제4항 제4호 규정은 주택을 신축하여 판매하거나 건설임대주택을 신축하여 매각(분양)하는 경우와 관련된 것으로 청구법인이 전 임대사업자로부터 매입하여 분양 전환한 쟁점주택에 동 규정을 적용하기 어려운 점 등을 고려하면 쟁점주택의 양도에 대하여 법인세법 시행령제92조의2에 규정하는 토지 등 양도소득에 대한 과세특례를 적용하여 달라는 청구주장은 받아들이기 어렵다.
① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하며, 이하 이 조 및 제95조의2에서 "토지 등"이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지 등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산을 2012년 12월 31일까지 양도한 경우에는 그 양도소득에 100분의 10을 곱하여 산출한 세액 가.소득세법제104조의2 제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산으로서 제2호에 따른 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 나.소득세법제104조의2 제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산으로서 제3호에 따른 비사업용 토지
2. 대통령령으로 정하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다) 및 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양ㆍ피서ㆍ위락 등의 용도로 사용하는 건축물(이하 이 조에서 "별장"이라 한다)을 양도한 경우에는 토지 등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액. 다만,지방자치법제3조 제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 있으면서 대통령령으로 정하는 범위 및 기준에 해당하는 농어촌주택(그 부속토지를 포함한다)은 제외한다.
3. 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지 등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지 등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액
③ 제1항 제3호를 적용할 때 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지되거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.
④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지 등 양도소득에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. 다만, 미등기 토지 등에 대한 토지 등 양도소득에 대하여는 그러하지 아니하다.
1. 파산선고에 의한 토지 등의 처분으로 인하여 발생하는 소득
2. 법인이 직접 경작하던 농지로서 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분할ㆍ통합으로 인하여 발생하는 소득 3.도시 및 주거환경정비법이나 그 밖의 법률에 따른 환지(換地) 처분 등 대통령령으로 정하는 사유로 발생하는 소득 (2) 법인세법 시행령 제92조의2 (토지 등 양도소득에 대한 과세특례)
② 법 제55조의2 제1항 제2호 본문에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 국내에 소재하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.
1. 해당 법인이 임대하는민간임대주택에 관한 특별법제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택 또는공공주택 특별법제2조 제1호의3에 따른 공공매입임대주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만,민간임대주택에 관한 특별법제2조 제7호에 따른 임대사업자의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 법 제111조에 따른 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록 등"이라 한다)을 한 주택으로 한정한다.
④ 법 제55조의2 제4항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 사유로 발생하는 소득"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득을 말한다.
4. 주택을 신축하여 판매(민간임대주택에 관한 특별법제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택 또는공공주택 특별법제2조 제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 동법에 따라 분양하거나 다른 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 법인이 그 주택 및 주택에 부수되는 토지로서 그 면적이 다음 각 목의 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 양도함으로써 발생하는 소득
(3) 임대주택법(2015.8.28. 법률 제13499호로민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. “건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 임대주택을 말한다.
3. "매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택 [ 주택법 제2조 제1호 의2에 따른 준주택 중 대통령령으로 정하는 오피스텔(이하 "오피스텔"이라 한다)을 포함한다]을 말한다. 제16조(임대주택의 매각 제한 등)
① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.
1. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 주택도시기금의 자금을 지원받아 영구적인 임대를 목적으로 건설한 임대주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 50년
2. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정과 주택도시기금의 자금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일부터 30년 2의2. 장기전세주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 20년
3. 제1호와 제2호 외의 건설임대주택 중 제26조에 따라 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 10년
4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령으로 정하는 기간
② 임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 분명하게 밝혀야 한다.
(4) 임대 주택법 시행령 제2조 (건설임대주택의 종류)임대주택법제2조에 제2호에 따른 건설임대주택의 종류는 다음 각 호와 같다.
1. 공공건설임대주택: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택
2. 민간건설임대주택: 제1호 외의 건설임대주택
(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면, 청구법인이 부동산개발업 및 주택임대업을 영위하고 있는 법인인 사실, 전 임대사업자가 국민주택기금을 지원받아 2003.11.14. 신축하여 약 14년간 임대하여 온 쟁점주택을 2015.6.30.에 취득하였다가 OOO으로부터 임대주택 분양전환가격 승인을 얻어 2017년에 분양을 완료한 사실, 청구법인이 쟁점주택의 양도에 대하여 법인세법제55조의2(토지 등 양도소득에 대한 과세특례)에 따른 법인세를 신고ㆍ납부하지 않았고, 처분청이 세무조사를 통하여 이 건 경정고지한 사실이 나타나고, 이에 대하여는 다툼이 없다.
(2) 청구법인이 동일쟁점으로 제기한 조심 2018부746, 2018.5.3. 결정내용은 다음과 같다.
(3) 청구법인은 청구주장과 관련하여 부동산매매계약서, 특별협약, 임대주택 분양전환승인통보 내용 등을 제기하였고, 부동산 매매계약서(2015.6.30.) 중 특별협약의 주요내용은 다음과 같다.
(4) 청구법인은 보충서면에서 특별부가세 과세대상을 정한 구 법인세법령의 문언을 살펴보더라도 임대주택법에 따른 건설임대주택을 동법에 따라 분양하는 경우에는 해당 주택을 직접 신축하여 분양하지 않더라도 법인세법 시행령제92조의2 제4항 제4호의 요건을 충족한 것으로 보는 것이 타당하다는 취지로 주장하고 있다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 조세법률주의의 원칙에서 파생되는 엄격해석의 원칙은 과세요건에 해당하는 경우에는 물론이고 비과세 및 조세감면요건에 해당하는 경우에도 적용되는 것으로서, 납세자에게 유리하다고 하여 비과세요건이나 조세감면요건을 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 조세법의 기본이념인 조세공평주의에 반하는 결과를 초래하게 되므로 허용되어서는 아니 된다 할 것이다(대법원 2006.5.25. 선고 2005다19163 판결 등 참조). 청구법인은 청구법인이 양도한 쟁점주택(전임대사업자로부터 매입)이 임대주택법에 따른 건설임대주택을 분양한 것이어서 법인세법 시행령제92조의2 제4항 제4호의 법인세 비과세 대상에 해당한다고 주장하나, 법인세법 시행령제92조의2 제4항 제4호에서 주택을 신축하여 판매(공공건설임대주택 등을 동법에 따라 분양하거나 다른 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 법인이 동 규정에서 정하는 주택 및 주택부수토지를 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여 토지등 양도소득에 대한 과세특례를 적용하지 아니한다고 규정되어 있는바, 이는 법인이 해당주택을 신축한 경우에만 적용된다고 해석하는 것이 타당하여 쟁점주택을 신축하지 아니한 청구법인의 위와 같은 주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.