[요지] 쟁점토지의 지분양도를 1개의 거래로 보고, 자경농지에 대한 양도소득세 감면한도 1억원을 적용하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
[요지] 쟁점토지의 지분양도를 1개의 거래로 보고, 자경농지에 대한 양도소득세 감면한도 1억원을 적용하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점토지의 1차 양도는 독립적 거래로 2차 양도와 무관하다. (가) 친분이 있던 매수인이 자신의 퇴직금 OOO억원으로 장차 사옥 신축용 토지로 쟁점토지 중 도로에 접한 약 300평 정도만 양도할 것을 청구인에게 요청하였으나, 청구인은 중개사무실의 다른 매수자들과 같은 조건이어서 거절하였다가 매수인이 2016년 10월 초순경 도로에 접한 전체 길이 34m 중 31m가 접하게 분할하고 나머지 3m를 나머지 토지의 진입로로 양도하지 아니하는 것으로 양도할 것을 제의하였고, 청구인과 매수인 간의 수차례 협상 끝에 잔여토지가 맹지가 되지 않도록 출입할 수 있도록 3m에서 4m로 변경하기로 합의하였으며, OOO대지분할면적도 작성을 의뢰하여 청구인이 이에 따라 쟁점토지 1/2를 매수인에게 양도한 것이다(청구인이 2016.7.4. OOO사무소에 쟁점토지 1/2를 도로부분 34m 중 17m만 접하는 조건으로 매각할 것을 의뢰한 사실이 토지매각의뢰 사실확인서에서 확인됨). (나) 청구인은 위와 같이 2016년 친분이 있던 매수인과 도로부분 31m중 4m만 잔여토지 진입로로 분할하는 조건으로 매매가격 OOO에 쟁점토지 1/2를 양도하기로 구두계약하고, 2016.10.21. OOO작성한 대지분할면적도의 표시내용과 같이 분할하기로 하여 2차 양도토지와는 관련없이 독립적으로 매매계약서를 작성한 것이며, 연접한 토지OOO청구인과 유사하게 분할되어 분필된 것 등을 보면 청구인이 정상적으로 독립적인 거래한 것을 알 수 있다.
(2) 2차 양도는 1차 양도와 연속된 하나의 거래가 아니다. (가) 청구인은 2016.10.21. 1차 잔금 수령후 우연히 점심식사를 하면서 비닐하우스 철거시기 및 비용문제, 진입로 조정문제 등을 매수자와 이야기 하던 중 나머지 토지에 대한 매매거래가 거론되었고, 농사마무리와 비닐하우스 시설을 철거하려면 약 3개월 정도 시간이 필요하여 2차 양도 잔금은 약 3개월 후 철거완료 시점으로 하고 매매가액은 1차 거래와 동일하게 OOO억원으로 제안하여 성사된 것이다. (나) 청구인은 쌍방 간의 믿음을 더하기 위하여 1차 양도 토지거래방식과는 달리 부동산매매계약서와 같이 매매예약을 하였고, 계약금으로 OOO억원을 청구인 통장에 입금하기로 함에 따라 매수자는 계약금을 당일 2016.10.21.에 청구인 계좌로 입금한 것으로 1차 양도와는 전혀 관련이 없다.
(1) 2016년 1차 양도는 지분 양도로 동쪽(도로에 접한 전체 길이 34㎡ 중 31㎡ 접한 부분)은 매수인에게 양도하고, 서쪽은 청구인이 가질 것으로 하여 분할예정이었다고 하나, 타인 소유(국가 소유)의 묘OOO있는 땅으로 청구인이 주장하는 행태로 면적을 1/2씩 분할하여 독립적으로 각각 OOO억원에 양도할 이유가 전혀 없다.
(2) 청구인이 주장하는 토지의 모양으로 면적을 분할하여 각각 독립적으로 양도하였다면, 2차 양도 부동산은 1차 양도 부동산보다 도로에 접한 면적이 적고, 타인 소유 묘지가 있는 점 등을 고려할 때, 2차 양도 부동산 양도대가는 1차 양도 부동산의 양도대가보다 상당한 가격차이가 날 수밖에 없음에도 동일가격으로 계약을 체결한 것은 누가 보더라도 정상적인 거래로 볼 수 없고 이와 같은 거래상황을 살펴볼 때, 지번이 같은 토지를 2번에 걸쳐 양도할 수밖에 없는 특별한 사정이 없으므로 두 번에 걸친 양도거래는 거래의 실질내용이 연속된 하나의 행위 또는 거래라고 판단할 수밖에 없다.
(3) 청구인의 다른 부동산의 경우 2005년에 취득하여 2015년 타인에게 양도할 때는 필지OOO를 분할(2015.4.15.)하여 양도(2015.4.22.)한 경우도 있다. 이 건에서의 1차 양도에서는 분할하지 않고 지분으로만 양도하였고, 청구인은 1차 양도 후에 점심식사를 하며 비닐하우스 시설물 철거시기 및 비용문제 등을 논의하던 중, 나머지 토지 매매거래가 추가로 거론되어 매매예약서를 작성하였다고 하나, 비닐하우스 시설물 철거 시기 및 비용문제 등은 이미 1차 양도 계약시점에서 사회통념상 충분히 고려될 만한 사항으로 2차 양도 매매예약서의 작성시기 및 진위여부를 신뢰할 수 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 조세특례제한법 제133조【양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도】① 개인이 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액 중에서 다음 각 호의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다. 이 경우 감면받는 양도소득세액의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 합산한다.
1. 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액
2. 5개 과세기간의 합계액으로 계산된 다음 각 목의 금액 중 큰 금액. 이 경우 5개 과세기간의 감면받을 양도소득세액의 합계액은 당해 과세기간에 감면받을 양도소득세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 양도소득세액을 합친 금액으로 계산한다.
(2) 국세기본법 제14조 【실질과세】③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.
(1) 청구인이 2015.5.12. 취득한 OOO소재 전 2120㎡(쟁점토지)의 2분의 1을 2016.10.26. 매수인에게 OOO억원에 양도(1차 양도)하고 2017.1.17. 양도가액을 OOO억원, 자경감면세액을 OOO억원으로 하여 2016년 귀속 양도소득세를 신고한 사실, 나머지 지분 2분의 1을 2017.1.10. 매수인에게 OOO억원에 양도(2차 양도)한 후 2017.3.31. 양도가액을 OOO억원, 자경감면세액을 OOO백만원으로 하여 2017년 귀속 양도소득세를 신고한 사실, 처분청이 쟁점토지의 양도가 2개의 거래가 아닌 1개의 거래로 보고, 자경농지에 대한 양도소득세 감면한도 OOO억원을 적용하여 2019.8.19. 청구인에게 2017년 양도소득세 OOO을 경정고지한 사실, 처분청이 2020.1.21. 부정과소신고가산세를 일반과소신고가산세를 적용하여 OOO만원을 감액한 사실 등이 심리자료에서 확인된다.
(2) 쟁점토지 양도대금 수수내역은 아래와 같다.
(3) 1차 양도에 관한 신고 당시의 부동산매매계약서에는 계약금액은 OOO억원, 부동산의 표시는 OOO전 2,120㎡ 청구인 지분 2분의1로만 표기되어 있고, 당초 양도지분에 대한 토지 경계표시 및 향후 분할계획과 같은 특약상황은 없는 것으로 나타나며, 2차 양도에 관한 양도소득세 신고 당시의 부동산매매계약서에는 계약금액은 OOO억원, 매매대상이 쟁점토지 1/2 지분으로 표기되어 있다.
(4) 청구인은 다음과 같은 증빙을 제시하였다. (가) 토지매각의뢰 사실확인서(2019.10.25. 작성) 사본에는 OOO의뢰인 청구인으로부터 쟁점토지 절반을 2016.7.4.(월)에 매도를 의뢰받았고, 그 면적은 쟁점토지중 1060㎡(320.65평), 가격은 평당 OOO백만원선(대로 방향으로 도로부분이 각각 1/2접하는 분할조건, 특이사항에는 가격이 좀 비싼 편이나 인근 우회도로 공사중임을 감안 내용)임을 확인하고 있다. (나) 건축주 청구인과 건축사 OOO사이에 2016.10.25. 작성된 (설계)용역계약서에는 설계용역건명에 쟁점토지 분할도 작성으로, 용역개요에는 분할필지수 2필지 분할, 분할도면(대지분할도 붙임), 용역금액 OOO만원으로 기재되어 있다. (다) 부동산매매예약서(2016.10.21.)에는 부동산의 표시는 쟁점토지의 1/2지분, 매매대금은 OOO억원, 계약 및 명도일자는 2017.1.7.에 대한 내용이 나타난다. (라) 청구인이 제시한 대지분할면적도는 다음과 같다.
(5) 청구인이 제시한 항변의 주요내용은 다음과 같다. (가) (묘지와 관련한 내용) 2차 양도 토지 내에 존재하는 OOO소재 묘지 89㎡는 청구인이 조상묘로 당초 묘지 일제신고시 착오로 미신고하여 국가소유로 등기되었으며, 2차 양도토지 매매예약서와 같이 일정대로 차질없이 매매예약사항이 이행되었다면 별도의 대금수수없이 이장절차를 밟아 평토해주기로 한 약속에 따라 이장하였다(이장 후 묘지주변 토지소유자가 원하면 아주 저렴한 가격으로 국가로부터 매수 가능하다고 하며, 묘지부분 이장 후 국가의 간섭없이 임의적으로 사용할 수 있는 등의 사유로 매수 필요성을 느끼지 못하고 있었음). 따라서 2차 양도토지는 1차 양도토지보다 사실상 89㎡가 더 넓고 1차 양도토지를 시세보다 저렴하게 매수하였으며 2차 양도토지를 1차 소유자가 매수할 경우 합칠 수 있는 등 시너지효가가 있어 양도가격 OOO억원이면 가격, 면적 등 여러 면에서 양수인에게 유리할 수밖에 없는 조건이었다. (나) 지분분할은 필수조건이 아닌 선택조건이었고, 2차 양도토지 매매예약서는 계약이행에 대한 담보성격으로 진실성에 대한 의심의 여지가 없다. 청구인이 1차 양도토지 소유권이전등기시 OOO의뢰하여 작성한 토지분할면적도와 같이 필지분할하지 않고 지분등기한 것은 청구인이 2016.10.21. 오전에 잔금을 수령함으로써 1차 양도거래가 끝나고 동일자 오후에 2차 양도에 대한 매매예약을 한 후 1차 양도토지에 대한 소유권이전등기를 2016.10.26. 행한 관계로 필지분할보다 간편한 지분등기 방법을 택한 때문이다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 국세기본법제14조 제2항은 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다고 규정하고 있는바, 거래의 실질내용은 형식상의 기록내용이나 거래명의에 불구하고 상거래 관례․구체적인 증빙․거래당시의 정황 및 사회통념 등을 고려하여 판단하여야 할 것이다. 청구인은 1차 및 2차 양도거래가 독립된 지분거래라고 주장하나, 본건의 경우 2개의 거래로 할 경우 자경농지에 대한 양도소득세 감면한도에 의한 감면세액에서 실익이 있는 것으로 나타나는 반면, 청구인이 위와 같이 토지매각의뢰사실확인서, 매매예약서, 대지분할면적도 등을 제시하고 있으나 동 증빙만으로는 2개로 분리하여 지분양도한 것에 대한 합리적인 이유가 인정된다고 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점토지의 지분양도를 1개의 거래로 보고, 자경농지에 대한 양도소득세 감면한도 OOO억원을 적용하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.