쟁점부동산 현장사진에 4층에 건축물이 있고 이 중 패널부분의 구조물에 대해 위반건축물로 시정명령을 받은 점, 쟁점부동산을 개조하여 4층에 거주하였다고 주장하며 호실별 사진 및 전기ㆍ가스 공급내역을 제출한 점 등에 비추어 주택으로 사용된 층수가 4개 층에 해당하여 1세대 1주택 비과세 대상인 다가구주택의 요건을 충족하지 못함
쟁점부동산 현장사진에 4층에 건축물이 있고 이 중 패널부분의 구조물에 대해 위반건축물로 시정명령을 받은 점, 쟁점부동산을 개조하여 4층에 거주하였다고 주장하며 호실별 사진 및 전기ㆍ가스 공급내역을 제출한 점 등에 비추어 주택으로 사용된 층수가 4개 층에 해당하여 1세대 1주택 비과세 대상인 다가구주택의 요건을 충족하지 못함
심판청구를 기각한다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(2) 쟁점부동산에 대한 OOO의 위반건축물에 대한 시정명령 공문OOO에 의하면, 무허가 위반건축물의 면적은 6㎡, 용도는 창고인 것으로 나타나는바, 쟁점부동산 4층 옥상면적은 쟁점부동산 건축면적(106.2㎡)의 8분의 1(13.2㎡) 이하이므로 건축법 시행령상 층수 산정에서 제외되어야 하고, 공부상으로도 쟁점부동산은 3층 건물(단, 숙박시설)로 등재되어 있다. 대부분 3층 정도의 다가구주택에는 옥상에 건축면적 1/8 이하의 소규모 옥탑이 설치되어 있는바, 쟁점부동산을 근거 없이 4층 이상의 공동주택으로 보는 것은 근거과세원칙, 조세법률주의, 비과세 관행의 원칙에 위배된다.
(3) 쟁점부동산은 신축시 숙박시설(여관업) 특성상 중앙집중식 난방과 온수공급을 위하여 물탱크 겸용의 물품보관창고가 옥상에 있었고, 청구인은 동 창고를 내부만 개조하여 원룸임대업에 필요한 공용세탁기(용량이 큰 이불빨래 등) 및 청소용품 보관, 공용휴게장소(흡연, 휴식, 간단한 취사), 임대차계약서를 작성하는 등의 용도로 사용하였는바, 양도소득세 신고시 제출한 공사내역서를 보면, 바닥미장공사, 전기공사, 도시가스공사 등만 있고 증축 및 개축 공사내역은 없으며, 옥탑창고에도 수도가 동파될 수 있어 바닥난방을 위하여 도시가스를 공급하고, 전기시설을 하였을 뿐, 가스와 전기요금이 부과되었다는 사실만으로 주거용으로 사용하였다고 보기 어렵다.
(4) 처분청은 청구인이 양도소득세 신고시 소명서에 “청구인이 4층에 거주하였다”고 기재하였으므로 4층을 청구인이 주거용으로 사용하였다는 의견이나, 이는 원거리OOO에 거주하고 있는 청구인의 처남에게 소명자료를 우편으로 보내고 양도소득세 신고에 대하여 도움을 받는 과정에서 1층으로 기재하여야 할 것을 착오로 4층으로 기재한 것으로, 청구인이 당시 함께 제출한 입증자료(주민등록초본, 전입세대 열람내역)를 보면, 청구인 세대는 4층이 아니라 105호에 거주한 것으로 확인된다. 또한, 청구인이 쟁점부동산에서 임대업을 영위한 약 4년(2013년 3월～2017년 2월)간 105호로 표기된 임대료가 1회OOO만 입금되었는데, 이는 105호에 거주한 임차인의 임대료가 아니라, 다른 호실에 거주한 임차인이 퇴거하면서 미납된 월세와 관리비를 청구인에게 입금한 것이다.
(5) 청구인이 양도소득세 신고시 제출하였던 사진들을 보면, 대부분 육안으로 실제 용도를 확인하기가 어렵고, 302호와 203호의 실내사진에 각 304호와 204호로 표시하여 제출하는 등 신뢰도가 낮으며, 외관사진을 보더라도 탁자가 놓인 공용공간만 확인될 뿐 주거공간은 확인되지 아니하는바, 쟁점부동산은 건축법상 단독주택인 다가구주택의 요건(3개층 이하)을 충족하므로 1세대 1주택 특례를 적용하여야 한다.
(1) 공부상 쟁점부동산은 여관으로 등재되어 있으나, 양도소득세 신고시 청구인은 2012년 11월～2013년 3월 쟁점부동산을 원룸으로 구조변경하여 주택으로 사용하였다고 주장하며 소명자료를 제출하였는바, 이에 따르면, “2013년 3월 주택으로 구조변경공사 완료 후 4층에서 청구인이 거주하였다”고 기재되어 있고, 쟁점부동산 취득계약서 특약사항 제6호에도 “당초부터 미등기된 4층이 존재한다”고 기재되어 있다.
(2) OOO에서 발행한 도시가스 공급확인서를 보면, 쟁점부동산의 1층(101호～105호), 2층(201호～205호), 3층(301호～305호), 4층(401호)에 도시가스가 공급된 것으로 나타나고, 401호에 가스요금이 월 OOO원 정도 꾸준히 부과되고 있으며, OOO지사의 고객종합정보내역에도 ‘5—1’(4층 표기를 건너뛰고 5층 1호로 표기된 것으로 추정)로 전기요금이 청구된 것으로 나타난다.
(3) 청구인은 쟁점부동산 105호에 거주하였다고 주장하나, 청구인 배우자의 금융거래내역에 의하면, 105호의 임대료가 입금된 것으로 확인되고, 청구인이 제출한 401호 내․외부 사진에도 출입문, 거실, 서재 등이 있는 것으로 확인된다.
(4) 청구인은 멸실이 예정된 쟁점부동산을 양도하며 공부상 등재된 숙박시설(여관)이 아닌 주택으로 사용하였음을 주장하기 위하여 1～4층까지 주거용으로 사용한 입증자료를 양도소득세 신고시 스스로 제출하였다가 이 건 감사시 다가구주택의 법적 요건을 충족하지 못하였다는 사실이 지적되자 4층 부분은 창고용도로 사용되고, 그 면적이 건축면적의 8분의 1에 미달한다고 주장하고 있는바, 이는 당초 주장을 객관적인 증빙 없이 번복하는 것이므로 쟁점부동산을 주택부분이 4개층 이상으로 건축법 시행령별표1 제1호 다목의 하나의 주택으로 보는 다가구주택의 요건을 충족하지 아니한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.
(1) 소득세법(2016.12.20. 법률 제14389호로 개정된 것) 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
(3) 건축법(2016.2.3. 법률 제14016호로 개정된 것) 제2조(정의) ② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.
(4) 건축법 시행령(2017.2.3. 대통령령 제27832호로 개정된 것) 제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. [별표1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것 제119조(면적 등의 산정방법) ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적·높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.
2. 건축면적: 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 목에서 정하는 기준에 따라 산정한다.
9. 층수: 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(주택법 제15조 제1항 에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하고, 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 그 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정하며, 건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다.
(1) 청구인은 2012.10.16. 배우자 OOO과 공동으로 취득(각 지분 1/2)한 쟁점부동산을 2017.2.14. OOO에 OOO원에 일괄양도한 후, 2017.4.18. 쟁점부동산을 주택(원룸)으로 구조변경하여 사실상 주택으로 사용하였으므로 1세대 1주택(고가주택) 비과세를 적용하여 자신의 지분(1/2)에 해당하는 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였고, 처분청은 OOO국세청장의 교차감사 처분지시에 따라 쟁점부동산은 주택 부분이 4개층 이상이므로 단독주택인 다가구주택에 해당하지 아니하고 청구인이 4층에 거주한 것으로 보아 4층 부분만 1세대 1주택 비과세로 적용하고, 나머지 부분에 대하여 양도소득세 과세표준 및 세액을 계산하여 2019.9.20. 청구인에게 이 건 처분을 하였다.
(2) 쟁점부동산의 일반건축물대장 등에 의하면, 층별 공부상 및 실제 용도 등은 아래 <표2>와 같다.
(3) 처분청이 제시한 심리자료의 주요내용은 다음과 같다. (가) 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 소명자료의 주요내용은 아래 <표3>과 같다. (나) OOO의 쟁점부동산에 대한 위반건축물 관련 현장확인보고서(2015.4.20.)에 첨부된 현장사진, 인터넷사이트 OOO에 등재된 쟁점부동산 원룸 매물사진(2014.7.13.) 및 청구인이 위 (가)에서 소명자료 제출시 첨부한 현장사진(2017.2.25., 내․외부사진)을 보면, 쟁점부동산 4층에는 청구인이 주장하는 건축물 면적(6㎡)을 초과하는 건축물이 있는 것으로 보인다. (다) 청구인이 쟁점부동산 취득시 작성한 매매계약서(2012.8.23.)에 의하면, 쟁점부동산은 숙박시설로 표기되어 있으며, 특약사항 6항에 “4층 부분은 미등기임을 인지 후 계약함”이라고 기재되어 있다. (라) 청구인의 배우자 OOO과 OOO이 2012년 10월 체결한 공사계약서 등에 의하면, 청구인은 쟁점부동산의 원룸구조변경공사를 2012년 11월부터 2013년 3월까지 OOO에 의뢰한 것으로 나타난다. (마) 주식회사 OOO에서 2017.2.14. 발급한 도시가스 공급확인서, 401호 가스요금 청구 및 납부명세서의 주요내용은 아래 <표4>, <표5>와 같다. (바) OOO의 고객종합정보내역에 의하면, 쟁점부동산 5-1호에 2013년 3월부터 2017년 2월까지 아래 <표6>과 같이 전기요금이 부과된 것으로 나타난다. (사) 청구인의 배우자 OOO의 OOO은행 계좌OOO의 거래내역(2013.3.1.～2017.3.23.)에 의하면, 2015.8.23. 입금된 OOO원은 적요 란에 OOO로 기재되어 있다.
(4) 청구인의 세부주장 및 제시한 증빙서류의 주요내용은 다음과 같다. (가) 청구인은 쟁점부동산의 4층에 있는 건축물(용도: 창고)의 면적은 6㎡에 불과하여 쟁점부동산 건축면적(106.2㎡)의 1/8 이하이므로, 건축법 시행령제119조 제1항 제9호에 따라 층수 산정시 제외되어야 한다고 주장하며 OOO의 “위반건축물에 대한 시정명령 공문”을 아래 <표7>과 같이 제출하였다. (나) 청구인과 배우자의 주민등록초본, 전입세대열람내역에 의하면, 청구인 세대는 2013.5.24.부터 쟁점부동산 105호에 전입한 것으로 나타난다. (다) 청구인은 2017년 2월 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세 신고를 한 후, 2018년 11월 OOO국세청장의 OOO세무서 감사로 인하여 소명요구를 받았을 때는 이미 쟁점부동산이 멸실되고 청구인이 다른 곳으로 이주하여 입증자료 제출이 어려운 상태였음에도 객관적인 근거 없이 과세하는 것은 근거과세 원칙에 위반된다고 주장하고 있다. (라) 쟁점부동산의 취득계약서상 특약사항 제6호에 “4층 부분은 미등기임을 인지 후 계약함”이라고 되어 있으나, 면적이나 용도가 적시되어 있지 아니하고, 양도소득세 신고시 제출한 공사내역서를 보면, 바닥미장공사, 전기공사, 도시가스공사 등만 기재되어 있고, 증축 및 개축 내역이 없다고 주장하며 OOO의 “원룸 설비 구조변경 리모델링공사” 견적서OOO 및 관련 세금계산서를 제출하였다. (마) 쟁점부동산은 1989년 건축된 여관건물로, 청구인이 취득한 후 주택으로 구조변경하면서 4층 창고를 원룸임대업OOO을 위한 공용공간으로 개조하였는바, 상대적으로 작은 원룸은 약 5평 정도(화장실 포함)로 세탁기를 놓을 자리가 없었기에 4층 창고를 개조하여 공용세탁기를 비치하고 공용휴게장소 등으로 사용하였으며, 임차인들로부터 월세 및 호실별 전기, 가스요금 외에 공용관리비(수도․전기․가스․청소비 등)를 별도로 받았고, 청구인이 양도소득세 신고시 소명서에 기재한 “4층에서 거주하였다”는 내용은 단순착오이며, 신고 당시 청구인이 제출한 사진을 보면, 화질이 불량하여 실내 상황을 확인하기 어렵다고 주장하고 있다. (5) 소득세법 시행령제155조 제15항은 건축법 시행령별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용하도록 규정하고 있고, 건축법 시행령별표1 제1호 다목은 다가구주택이라 함은 ‘주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하일 것’, ‘바닥면적의 합계가 660㎡ 이하일 것’, ‘19세대 이하가 거주할 수 있을 것’의 3개 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것으로 규정하고 있다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 건축법 시행령제119조 제1항 제9호에서 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1 이하인 것 등은 건축물의 층수에 산입하지 아니하도록 규정하고 있는데, 쟁점부동산 4층 부분은 해당 건축물 건축면적의 8분의 1 이하에 해당하므로 층수 산정에서 제외되어야 하고, 주택용도로 사용되지도 아니하였다고 주장하나, 부산광역시 사상구청의 위반건축물 관련 현장확인보고서에 첨부된 쟁점부동산 현장사진을 보면, 쟁점부동산 4층에는 청구인이 주장하는 면적(6㎡)을 크게 초과하는 건축물이 있는 것으로 나타나고, 이 중 패널부분의 구조물에 대하여만 위반건축물로 시정명령을 한 것으로 보이는 점, 양도소득세 신고시 청구인 스스로 공부상 숙박시설인 쟁점부동산을 원룸으로 개조하여 4층에 거주하였다고 주장하며 401호가 포함된 호실별 사진 및 전기․가스 공급내역을 제출한 점, 쟁점부동산 401호에 2013년경부터 대부분 월 OOO원대 이상의 가정용 가스요금이 계속해서 부과된 것으로 가스요금 고지내역에서 확인되는 점 등에 비추어 쟁점부동산 4층은 ‘주택으로 사용되는 1개층’에 해당하는 것으로 보이는바, 쟁점부동산은 주택으로 사용된 층수가 4개 층(1층∼4층)에 해당하여 1세대 1주택 비과세 대상인 다가구주택의 요건을 충족하지 못한다 할 것이므로 처분청이 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제1호 및 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다