[요지] 청구인은 전소유자와 매매계약시 특약사항으로 제3자에게 명의이전하기로 하였고, 그에 따라 ‘소유권이전에 관한 사실확인서’를 작성하여 공증받은 서류를 제시하였으며, 자금대여에 관한 증빙으로 제시한 차용증, 사실확인서, 내용증명우편물 등을 감안하면 청구인이 쟁점부동산을 취득한 것으로 단정하기 어려운 반면, 청구인은 본인을 주채무자로 하여 대출받은 금액을 본인계좌에서 관리하는 등 청구인이 쟁점부동산의 실제 취득자로서 권리를 행사한 것으로 보이는 측면도 있으므로 쟁점부동산 명의신탁 여부 등을 재조사하는 것이 타당하다고 판단됨
[주 문] OOO세무서장이 2019.7.8. 청구인에게 한 2017년 귀속 양도소득세 OOO의 부과처분은 OOO이 OOO대지 258㎡, 같은 리OOO 대지 424㎡ 및 그 대지들 위의 지상 3층 건물을 명의신탁받았는지 여부 등을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 처분청은 쟁점부동산의 등기부상 소유자가 OOO인데도 불구하고 청구인을 실제 소유자로 보았으나, 처분청의 의견은 아래와 같이 사실관계를 왜곡해서 해석한 결과이다. (가) 처분청은 청구인이 전소유자에게 쟁점부동산의 매매대금을 지급한 것으로 보았으나, 청구인은 OOO에게 쟁점부동산의 취득자금을 대여하여 주었을 뿐이다. 청구인은 OOO에서 공장을 설립하여 OOO 페인트를 제조하는 OOO과 2010.1.1. 동업계약서를 작성하여 OOO의 자금을 투자하였으나, 사업운영이 불투명하여 동업관계의 어려움을 겪다가 OOO이 쟁점부동산의 매매자금 OOO을 대여하여 주면 쟁점부동산에 청구인의 명의로 OOO의 근저당권을 설정해 주겠다고 하여, 현금 OOO을 대여하고 청구인이 OOO에서 임대하고 있는 프랜차이즈 음식점(이하 “OOO 점포”라 한다)의 사업권리 및 시설 일체(해당 권리를 OOO으로 평가)를 전소유자에게 이전하여 당초 동업 투자금 OOO과 함께 OOO에 대한 차용증을 받았다. (나) 청구인은 2012.6.2. 전소유자와 쟁점부동산에 대한 매매계약서를 작성한 사실이 있으나, 쟁점부동산의 매매대가에 OOO 점포의 운영권이 포함되어 있다 보니 이에 대한 원활한 양도와 OOO의 갑작스런 중국 출장 등으로 인해 청구인을 임시계약자로 하여 전소유자와 매매계약서를 작성하였다. 그에 따라 해당 계약서의 특약사항 제4조에 쟁점부동산의 명의를 이전하기 위해 “매도인(전소유자)은 매수인(청구인)이 지정하는 제3자에게 쟁점부동산을 이전하여 주기로 한다”는 조항을 넣어 향후에 매수인을 청구인에서 OOO으로 변경할 수 있도록 하였다. (다) 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 담보로 하여 2013.5.20. OOO, 2015.7.27. OOO 등 총 OOO을 대출받아 대출일 즈음에 전소유자 계좌로 이체된 것으로 확인된 OOO은 쟁점부동산 구입대금이나 나머지 금액은 사용처가 불분명하다고 보았다. 그러나 OOO이 신용불량 상태여서 대출을 받지 못하여 청구인이 OOO을 대신하여 쟁점부동산을 담보로 자금을 대출받았고, OOO이 해당 대출금을 전부 사용하였다.
1. 청구인이 OOO과 2018년 1월에 작성한 “최종 정산합의서”를 보면 2013.5.20. 대출받은 OOO 중 OOO은 청구인이 2013.12.10.에 쟁점부동산의 매매대금으로 대납한 금액을 변제받은 것이고, 나머지 금액은 전소유자에게 쟁점부동산의 매매대금(2013.5.23. OOO, 2013.6.28. OOO)으로 송금한 것임이 나타난다.
2. 청구인은 OOO 대신 대출받은 OOO의 대출금에 대한 이자를 납부하는 것이 부담되어 OOO에게 이자지급을 요구하자, OOO이 청구인에게 금융기관에서 추가 대출을 받아 주면 차입금 이자와 본인이 점유·사용하는 쟁점부동산의 건물 1층 음식점의 인테리어 비용으로 사용하겠다고 하여 청구인은 2015.7.27. OOO을 추가 대출받았고, OOO은 아래 ＜표1＞과 같이 OOO을 사용하였다. OOO
(2) 쟁점부동산에 대한 실질적인 소유권을 행사한 자는 OOO이다. (가) OOO은 2012.6.2. 청구인과 전소유자 사이에 작성된 쟁점부동산에 대한 임시매매계약서를 근거로 2012.6.25. OOO 소유의 OOO 소재 부동산과 쟁점부동산을 교환하는 계약을 체결하였다. 추후 해당 계약이 무효로 됨에 따라 OOO는 “청구인이 쟁점부동산의 실소유자이고, 계약당사자인 OOO는 명의수탁자에 불과하다”고 주장하며 청구인을 국세청에 고발하는 한편, 이 건 과세처분을 근거로 손해배상청구소송을 진행하였으나, OOO고등법원(OOO고등법원 2020.5.27. 선고 2019나57216 판결)은 청구인을 ‘OOO 사이의 부동산교환계약’의 당사자로 볼 수 없다고 판단하였다. (나) OOO은 2016.4.11. 전소유자와 쟁점부동산에 대한 매매계약서를 작성하면서 “2012.6.2. 청구인과 전소유자 간에 임시체결된 매매계약서를 무효로 한다”는 내용의 확인서를 작성하여 공증받았고, 쟁점부동산에 대한 소유권이전등기시에는 해당부동산의 취득자금 및 OOO 페인트 사업자금을 대여해 준 청구인에게 채권최고액 OOO의 근저당권을 설정해 주는 한편, 2016.4.30.까지 OOO 소유의 공장을 청구인에게 이전하지 못할 경우 쟁점부동산에 대한 임의경매를 해도 좋다는 공증서류를 작성하여 주었다. (다) OOO은 2015.12.22.부터 쟁점부동산 건물 1층에서OOO라는 상호로 음식점을 운영하는 등 쟁점부동산을 실제 점유하였다.
(3) 청구인이 쟁점부동산의 근저당권자로서 임의경매를 신청하여 경매가 이루어졌는바 청구인이 명의신탁한 본인 소유의 쟁점부동산에 대한 담보권을 실행했다고 보는 것은 터무니없는 의견이다. (가) 통상, 경매가 실행되면 최초 매입가격보다 더 낮은 가격으로 경락이 되므로 자신 소유의 부동산에 대해 경매를 신청할 이유가 없다. (나) 만일 청구인이 신용불량자인 OOO에게 쟁점부동산을 명의신탁하면 채권자들이 OOO 명의의 재산을 압류하게 될 터인데, 청구인이 OOO에게 쟁점부동산을 명의신탁할 이유가 없다.
(4) 청구인은 쟁점부동산에 대한 근저당권 OOO을 2017.6.22. OOO의 설립자인 OOO에게 OOO에 외상으로 매도하였는데, 이는 OOO가 투자 중인 OOO의 아파텔 사업의 인허가 이후 50일 내에 매매대금을 주겠다는 OOO의 꼬임에 빠진 것으로 청구인은 매매대금을 지불받지 못하였다. 이에 따라 청구인이 OOO를 사기혐의로 고소하자 OOO는 재판과정에서 본인이 사기가 아니었다는 사실을 입증하기 위해 OOO의 주식 전부(총 3천주, 액면가액 OOO)를 청구인에게 양도하였다.
(1) 청구인은 2012.6.2. 쟁점부동산을 취득하기 위해 전소유자와 매매계약서를 작성하였다. 청구인은 쟁점부동산의 실제 계약 당사자인 OOO이 OOO에 출장을 가서 불가피하게 본인이 전소유자와 임시계약서를 작성하였다고 주장하나, OOO은 2012.6.15. 국내에 입국한 것으로 확인되는바 13일을 기다리지 못하고 임시계약서를 작성할 이유가 없었고, OOO은 별다른 이유없이 임시계약서의 작성일로부터 4년이 경과한 2016.4.11.에서야 전소유자와 계약서를 작성하였다.
(2) 처분청의 세무조사 결과, 쟁점부동산의 매매대금은 OOO이 아닌 청구인의 계좌에서 전소유자의 계좌로 입금된 것으로 확인되었다. 쟁점부동산의 총 거래대금은 OOO으로 그 중 OOO은 청구인 명의의 계좌에서 전소유자의 계좌로 입금된 사실이 나타났고, 나머지 잔금 OOO 중 OOO은 청구인이 운영하던 OOO 점포의 사업권을 전소유자에게 넘겨주는 것으로 대체되었는바 청구인이 본인 소유의 OOO 점포를 전소유자에게 이전하면서까지 쟁점부동산의 취득자금을 OOO에게 대여해 줄 이유가 없었다. (3)청구인은 금융기관으로부터 쟁점부동산을 담보로 하여 2013.5.20. OOO, 2015.7.27. OOO을 대출받으면서 본인을 주채무로자로 하였고, 총 대출받은 OOO 중 OOO은 본인이 가져갔으며 OOO은 전소유자에게 송금하였는데, 나머지 OOO 중 일부 금액이 OOO의 장모 OOO에게 송금되었더라도 청구인도 OOO을 본인이 가져갔다는 사실을 인정한 이상 청구인의 계산하에 쟁점부동산에 대한 담보대출이 실행된 것으로 보아야 한다.
(4) 청구인은 쟁점부동산을 OOO의 명의로 등기하면서 설정한 OOO의 근저당권채권을 2017.6.22. OOO 등에게 OOO에 양도한 사실이 나타나는데, 근저당권채권매매를 통해서 쟁점부동산을 매도한 것과 비슷한 효과를 얻을 수 있었다.
3. 심리 및 판단
(1) 이 건 처분과 관련된 쟁점부동산의 등기부등본상 소유권 및 근저당권 변동내역은 아래 ＜표2＞와 같다. OOO
(2) 처분청이 제출한 과세처분에 대한 입증자료는 다음과 같다. (가) 처분청은 2019.3.11.～2019.3.29. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하였고, 조사종결 보고서의 주요 내용은 다음과 같다. OOO (나) 청구인이 2012.6.2. 전소유자와 작성한 쟁점부동산에 대한 매매계약서의 주요 내용은 다음과 같고, 전소유자는 매도인란에 성명, 주민등록번호, 주소, 전화번호 등을 기재한 후 날인을 하였으며, 청구인은 매수인란에 성명, 주소, 주민등록번호, 전화번호 등을 기재한 후 날인한 것으로 나타난다. OOO (다) 전소유자에게 지급된 쟁점부동산의 매매대금 지급내역은 아래 ＜표3＞과 같으며 해당 사실관계에 대해서는 양측 간에 이견없다. OOO (라) 청구인은 쟁점부동산을 공동담보로 제공하고, 본인을 주채무자로 하여 OOO로부터 2013.5.20. OOO, 2015.7.27. OOO 등 총 OOO을 대출받은 사실이 나타난다. (마) OOO의 출입국기록을 보면 OOO은 2012.5.19. OOO으로 출국하여 2012.6.15. 국내에 입국한 것으로 나타난다.
(3) 청구인이 제출한 심판청구에 대한 증빙자료는 다음과 같다. (가) 청구인은 동업관계인 OOO에게 쟁점부동산의 취득자금을 대여하였다고 주장하며 아래와 같이 2010.1.1.자, 2012.5.30.자 동업계약서 2부를 제출하였다. OOO (나) 청구인은 OOO에게 쟁점부동산의 취득자금을 대여하였다고 주장하며, “OOO이 2012.5.30. 작성한 차용증”, “OOO이 2012.12.31. 작성한 차용증” 2매를 증빙으로 제출하였고, OOO은 해당 차용증에 주민등록번호를 기재한 후 날인하였다. OOO (다) OOO은 2016.4.11. 전소유자와 아래와 같은 쟁점부동산에 대한 매매계약서를 작성하면서 청구인이 2012.6.2. 전소유자와 체결한 임시매매계약서를 무효화하였다고 주장하며 청구인(“갑”), 전소유자(“을”), OOO(“병”) 사이에 작성된 “소유권이전에 관한 사실확인서”(OOO 사무소 공증, 공증번호 2016년 제2591호)를 제출하였다. OOO (라) 청구인은 쟁점부동산의 소유권을 OOO에게 이전하는 대신 쟁점부동산에 근저당권을 설정하였다고 주장하며, OOO이 2016.4.16. 작성한 이행각서(법무법인 OOO 공증, 공증번호 2016년 제OOO)를 제시하였다. OOO (마) 청구인은 쟁점부동산의 취득자금을 OOO에게 대여하였다는 주장과 관련하여 “OOO이 작성한 2012.12.9.자 확인서”, “전소유자가 작성한 2019.3.22.자 확인서”, “쟁점부동산을 중개하였다고 주장하는 OOO의 2019.6.25.자 확인서”, “OOO의 장모인 OOO의 2019.10.3.자 확인서”를 제출하였다. (바) 청구인은 쟁점부동산에서 OOO이 거주하면서 1층에서 OOO라는 상호로 음식점을 운영하였다는 주장과 관련하여 “OOO의 2019.10.12.자 확인서”를 제출하였다. (사) 청구인은 “OOO이 쟁점부동산의 실제 소유자로서 2012.6.25. OOO와 쟁점부동산에 대한 교환계약을 체결하였다”는 주장과 관련하여 교환계약서(2012.6.25. 작성)와 해당 교환계약이 취소됨에 따라 OOO(“원고”)가 청구인(“피고”)을 상대로 제기한 손해배상청구소송에 대한 판결문(OOO고등법원 2020.5.27. 선고 2019나57216 판결)을 제시하였다. OOO (아) OOO는 청구인이 손해배상청구소송에 대한 재판과정에서 OOO에게 허위의 진술(“쟁점부동산은 OOO의 소유임”)을 부탁하였다고 주장하며 청구인을 “위증교사” 혐의로 고소하였고, 이에 대해 OOO지방검찰청은 “쟁점부동산의 소유주가 청구인(피의자)이라는 것은 고소인의 주장 외에 달리 입증할 증거가 없다”는 이유로 불기소(혐의없음)로 처분(OOO지방검찰청 동부지청 2019형제24426호)하여 2019.12.13. 통지하였다. (자) 청구인이 OOO에게 발송한 2016.8.31.자 내용증명우편물에 의하면 “2016.9.7.까지 청구인이 대여한 금전을 변제하거나 OOO 소유의 OOO 공장을 청구인에게 이전해 주지 않으면 쟁점부동산에 대하여 임의경매를 신청할 것”임을 OOO에게 통지한 사실이 나타난다.
(4) 청구인은 2017.1.13. 쟁점부동산에 근저당권을 설정한 채권자로서 임의경매를 신청하여 쟁점부동산은 OOO에 OOO에 낙찰되었고, 배당표상 경매대금의 배분내역은 아래 ＜표4＞와 같다. OOO
(5) 청구인은 OOO의 전 대표이사인 OOO으로부터 해당 법인의 주식 전부를 인도받아 2019.12.31. 기준 OOO의 지분 100%를 보유하고 있는 주주이며, 2018.7.10. 해당 법인의 대표이사로 취임하였다.
(6) 심판관회의 자료의 사전열람 이후 청구인이 추가 제출한 주장 은 다음과 같다. (가) 쟁점부동산이 청구인의 것이라면 아래의 OOO과 작성한 최종정산합의서에 나타나듯이 대출금에서 청구인이 대납한 OOO과 청구인이 대납한 대출이자를 다시 가져간 이유를 설명할 수 없고, 정산하고 남은 대출잔액을 OOO의 장모 계좌로 이체할 이유가 없으며, 무엇보다도 이런 내용을 OOO과 최종 합의할 이유도 없다. OOO (나) 또한, 쟁점부동산이 청구인의 것이라면 청구인이 OOO게 2016.8.31. 내용증명으로 보낸 각서 내용과 같이 “2016.9.7.까지 중국 공장의 명의이전, 쟁점부동산 취득시 대여한 금액을 갚지 않을 경우 쟁점부동산을 임의경매 신청하겠다”고 통지할 이유도 없다. (다) 쟁점부동산의 실소유자 OOO이 2012.6.2. 청구인과 전소유자와의 임시 매매계약 체결 이후 4년이 지나 쟁점부동산에 대한 매매계약서를 작성한 이유는 OOO은 2012.6.25. 쟁점부동산의 취득을 전제로 OOO를 내세워 현재 청구인과 소송 중에 있는 OOO와 OOO 부동산과 교환계약을 하였으나 제대로 진행이 되지 않아 OOO가 쟁점부동산을 무단점유하여 쟁점부동산의 전소유자는 2016.11.22. 부동산명도단행 가처분 신청재판, 2014.4.22. 부동산 명도소송 등 2번의 재판(전소유자 승소), 2015.6.23. 부동산이전에 대한 내용증명우편 송부 등 일련의 절차를 거친 이후에 비로소 OOO과 매매계약을 체결하고 소유권이전절차를 진행할 수 있었기 때문이다. (라) 청구인이 전소유자에게 보낸 내용증명서 제1항을 보면 “잔금 OOO(은행대출정산)에 대하여 매도인이 책임지겠다고 하면서(OOO과 매매계약서 작성 전) 계약했다가, 계약대리인(청구인)을 귀하 측에서 바꾸면서 대출은행을 서로 알아 보자고 하면서 2012.6.2. 재계약을 했고”라는 내용이 있는데, 이는 처분청이 “청구인이 쟁점부동산을 담보로 대출한 금액의 대부분을 청구인의 계산과 책임하에 사용한 것”으로 판단한 내용에 오류가 있음을 방증한다. (마) 처분청은 청구인이 임시 매매계약서상 매수자가 될 수 밖에 없는 사유, OOO과의 자금대여 관계, 그에 따른 최종 정산합의서의 기재내용 등을 검토하지 않고 단지 외관상 드러난 사실만을 확인하여 청구인을 쟁점부동산의 실질소유자라고 판단하였고, 또한, OOO을 쟁점부동산의 명의수탁자에 불과하다고 보면서도 OOO에 대하여 세무조사를 하지 아니하는 등 거래의 실질을 파악하지 않은 채 국세기본법상 실질과세를 적용하였다. (바) 신탁자가 본인 명의로 자산을 등기할 경우 발생하는 불리한 점을 회피하기 위해 자산의 은폐목적으로 명의신탁을 하는 것이 일반적인데 청구인의 경우에는 명의를 신탁할 어떠한 이유가 없고, 청구인이 제출한 동업계약서, 각서, 확인서, 공증서류를 살펴보아도 명의신탁의 이유가 나타나지 않는데 처분청은 이에 대해 별다른 의견을 제시한 사실이 없다.
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 국세기본법제14조의 실질과세원칙상 명의신탁자산의 양도시에는 명의신탁자가 납세의무자라 할 것(대법원 1997.10.10. 선고 96누6387 판결)인바,처분청은 청구인이 전소유자와 매매계약서를 작성한 후 전소유자에게 매매대금을 직접 지급하였으므로 쟁점부동산의 명의신탁자인 청구인이 양도소득세의 납세의무자라는 의견이나, 청구인은 당초 전소유자와 매매계약시 특약사항으로 매수인이 지정하는 제3자에게 쟁점부동산을 명의이전하기로 하였고, 그에 따라 쟁점부동산을 OOO 명의로 등기하기 전에 쟁점부동산의 소유권이 OOO에게 있다는 사실을 확인하기 위해 “소유권이전에 관한 사실확인서”를 작성하였다고 주장하며 공증받은 서류를 제시하였으며, 청구인은 OOO에게 쟁점부동산의 취득자금을 대여하고 쟁점부동산에 근저당권을 설정하였다고 주장하며 차용증, 사실확인서, 내용증명우편물 등의 증빙을 제시하였으나 처분청은 OOO을 상대로 쟁점부동산을 명의신탁받았는지 등을 조사하지 아니하여 쟁점부동산의 등기사항과 달리 OOO이 아닌 청구인이 쟁점부동산을 취득한 것으로 단정하기 어려워 보이는 측면이 있다. 한편, 청구인은 원리금 상환내역 등 OOO에게 쟁점부동산의 취득자금을 대여한 사실을 입증할 수 있는 구체적이고 객관적인 증빙을 제시하지 못하였고, 청구인은 OOO이 쟁점부동산을 담보로 대출받은 금액을 사용하였다고 주장하나, 본인을 주채무자로 하여 대출을 받은 후 대출금액을 OOO에게 즉시 이체하지 않고 본인의 계좌에서 관리하는 등 청구인이 쟁점부동산의 실제 취득자로서 권리를 행사한 것으로 보이는 측면도 있다할 것이다. 따라서, 처분청이 OOO을 상대로 쟁점부동산을 명의신탁받았는지 여부 등을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법률
(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 제16조(근거과세) ① 납세의무자가 세법에 따라 장부를 갖추어 기록하고 있는 경우에는 해당 국세 과세표준의 조사와 결정은 그 장부와 이와 관계되는 증거자료에 의하여야 한다.
② 제1항에 따라 국세를 조사ㆍ결정할 때 장부의 기록 내용이 사실과 다르거나 장부의 기록에 누락된 것이 있을 때에는 그 부분에 대해서만 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다.
③ 정부는 제2항에 따라 장부의 기록 내용과 다른 사실 또는 장부 기록에 누락된 것을 조사하여 결정하였을 때에는 정부가 조사한 사실과 결정의 근거를 결정서에 적어야 한다.
(2) 소득세법 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.
② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.