양도소득세 탈루목적으로 쟁점건물의 건설에 착공하였다고 보이는 점 등에 비추어 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단됨.
양도소득세 탈루목적으로 쟁점건물의 건설에 착공하였다고 보이는 점 등에 비추어 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단됨.
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점토지는 재산세 별도합산과세대상이고, 지상에 건축물이 정착되지 아니한 쟁점토지를 취득한 후 쟁점건물을 2016.3.12. 착공하여 2016.5.16. 사용승인을 받았으므로 소득세법 시행규칙제83조의5 제1항 제5호에 따라 청구인의 쟁점토지 취득일(2014.8.21.)부터 2년은 쟁점토지가 비사업용 토지에 해당하지 아니한다. (가) 쟁점건물은 청구인이 단독주택으로 사용하기 위해 2015.4.28. 설계를 완료하고, 2015.6.2. 건축허가를 신청하는 등 2016.3.21. 이미 외형상 완공하였으며, 수도, 전기, 정화조 시설, 주차장이 완비되어 있어 사업용으로도 즉시 사용 할 수 있다. (나) 청구인이 쟁점토지를 사용할 목적으로 건설에 착공한 것은 객관적인 사실이며 양도소득세를 탈루하기 위하여 신축하였다는 것은 사실과 다르다.
(2) 청구인이 주식회사 OOO(이하 OOO라 한다)로부터 쟁점토지와 쟁점건물을 최적의 가격으로 양도하기 위한 사업성검토 등 시장조사 자문용역(이하 “쟁점컨설팅용역”이라 한다)을 제공받고 지출한 컨설팅용역 비용 OOO(이하 “쟁점컨설팅비”라 한다)을 필요경비로 공제해야 한다. 2015년 10월말부터 11월초까지 주택조합이 청구인에게 쟁점토지의 매수의사를 전하여 OOO로부터 평당 매매단가와 전체 매매대금에 대한 자문을 받기 시작했고, 주택조합이 매수하는 다른 토지보다 높은 최적의 가격으로 매매가 성사되었으므로 청구인이 OOO에게 지급한 쟁점컨설팅비는 양도에 소요된 필요경비에 해당된다.
(3) 청구인은 주택조합의 잔금 지급연장 요청에 따라 수 차례에 걸쳐 협의하고 실제 현황상․공부상 거래대상 목적물을 일치시키는 과정에서 수정계약서를 작성하였고, 쟁점토지 및 쟁점건물의 소유권이 2016.5.2. 수정계약서에 따라 주택조합에 이전되었는바, 수정계약서는 허위계약서에 해당하지 아니하므로 "사기나 그 밖의 부정한 행위"로 처분청이 부정과소신고가산세를 부과한 처분은 부당하다. 2016.1.7. 당초계약서를 작성한 후부동산거래신고 등에 관한 법률제3조 제1호의 규정에 의거 60일 이내인 2016.3.7.까지 신고를 해야 하나 당시 주택조합의 잔금 지급이 불가능한 상황으로 계약을 할 수 없었고, 이후 잔금 지급이 가능한 시점에 이르러 2016.5.2. 수정계약서를 작성한 바, 양도소득세를 탈루하기 위한 "사기나 그 밖의 부정한 행위"가 아니다.
(4) 청구인은 OOO지방국세청 소속 세무공무원의 설명과 지시에 따라 2017.8.3. 당초계약서의 내용대로 주택조합에 쟁점토지만을 양도한 것으로 하여 2016년 귀속 양도소득세 OOO수정신고․납부하였음에도, 국세청장의 감사지적에 따라 처분청이 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 신의성실의 원칙을 위배한 것이다. (가) 청구인은 2017.7.12.부터 2017.8.18.까지 OOO지방국세청으로부터 양도소득세 세무조사를 받았으며, 세무조사 안내에 따라 양도소득세를 수정신고․납부하여 세무조사결과통지서를 수령하였고 이에 모든 혐의가 종결된 것으로 판단하였다. (나) 하지만 국세청의 다른 부서인 감사관의 판단에 따라 청구인에게 동일한 과세기간에 동일한 양도소득세 신고 건을 다시 과세 처분하는 것은 신의성실의 원칙에 위배되어 무효이다.
(5) 쟁점건물은 청구인이 쟁점토지에 건축허가 등 일련의 절차를 걸쳐 보존등기를 마친 건물로서 부동산등기부등본에 의하면 청구인이 2016.6.15. 주택조합에 쟁점토지 및 쟁점건물의 소유권을 이전한 것으로 나타나므로, 처분청은 청구인이 주택조합에 쟁점토지 및 쟁점건물을 양도한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 경정하여야 한다.
(1) 쟁점토지는 일정기간 종합합산토지로 과세하였고, 청구인은 쟁점건물을 이용해 양도소득세를 탈루(쟁점건물 양도가액 OOO, 쟁점건물 환산취득가액 OOO쟁점건물 양도차익 OOO결과적으로 쟁점토지의 양도차익이 줄어 양도소득세가 크게 감소함)하기 위하여 2016.3.12. 쟁점건물을 착공하였으므로 소득세법 시행규칙제83조의5 제1항 제5호가 적용되지 아니한다.
(2) 쟁점컨설팅비는 2016.6.15. 잔금지급일 이후에 2016.7.15. 이루어진 컨설팅 용역으로 구체적인 내용이 무엇인지 쟁점토지와 쟁점건물의 양도와 직접 관련된 용역에 해당하는지에 대한 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 소득세법 시행령상 자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용인 양도비에도 해당하지 않아 필요경비로 공제할 수 없다.
(3) 청구인은 주택조합에 실제 쟁점토지만을 양도하였음에도, 주택건설에 착공한 후 계약일을 변경한 수정계약서를 작성하여 청구인이 주택조합에 쟁점토지와 쟁점건물을 양도한 것으로 양도가액을 안분하는 방식으로 양도소득세를 과소신고 하였는 바, 이는 양도소득세를 탈루하기 위한 것으로 청구인의 수정계약서 작성은 "사기나 그 밖의 부정한 행위"에 해당한다.
(4) 세무공무원의 안내행위는 공적인 견해표명에 해당하지 아니하고, 수정신고의 시인을 처분청의 공적인 견해표명으로 보기 어려우므로, 수정신고에 오류가 있음을 발견하여 재경정하는 이 건 양도소득세 부과처분은 신의성실의 원칙을 위배한 것이 아니다.
(5) 쟁점건물은 실제계약서인 당초계약서 작성 당시 존재하지도 않았고, 거래상대방도 취득대상이 아니라고 하였으며, 청구인 스스로도 수정신고에 의해 양도물건이 아님을 확인한 사실이 있는 등 양도대상 물건에 해당되지 않는 바, 양도가액을 쟁점건물에 안분하는 것은 맞지 않는다. 청구인은 2017.8.3. 주택조합에 쟁점토지만을 양도한 것으로 하여 2016년 귀속 양도소득세 수정신고․납부를 하였고, 주택조합에 관련 행정용역을 공급하는 회사인 주식회사 OOO(이하 OOO이라 한다)의 임원(상무이사)인 OOO도 "주택조합은 청구인으로부터 쟁점토지만을 매입한 것이 맞다"라고 하였다.
① 쟁점토지가 비사업용 토지에 해당하지 아니한다는 청구주장의 당부
② 쟁점컨설팅비가 필요경비 공제대상인지 여부
③ 수정계약서가 허위 계약서가 아니라는 청구주장의 당부
④ 세무공무원의 안내 등을 듣고 수정신고․납부를 하였으므로 이 건 양도소득세 부과처분이 신의성실의 원칙에 위배된다는 청구주장의 당부
⑤ 쟁점건물의 취득가액을 인정해 달라는 청구주장의 당부
(1) 소득세법 제88조【양도의 정의】① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(상속세 및 증여세법제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 제104조의3【비사업용 토지의 범위】① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지 나.지방세법제106조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지
② 제1항을 적용할 때 토지 취득 후 법률에 따른 사용 금지나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 그 토지가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 토지를 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제168조의14【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】① 법 제104조의3 제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지(이하 "비사업용 토지"라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다.
4. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황·취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지: 기획재정부령으로 정하는 기간 (3) 소득세법 시행규칙 제83조의5【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】① 영 제168조의14 제1항 제4호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다.(단서 생략)
5. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지: 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)
(4) 국세기본법 제14조【실질과세】② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. 제15조【신의ㆍ성실】납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 한다. 세무공무원이 직무를 수행할 때에도 또한 같다.
(5) 조세범 처벌법 제3조【조세 포탈 등】⑥ 제1항에서 "사기나 그 밖의 부정한 행위"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 적극적 행위를 말한다.
2. 거짓 증빙 또는 거짓 문서의 작성 및 수취
4. 재산의 은닉, 소득ㆍ수익ㆍ행위ㆍ거래의 조작 또는 은폐
(1) 쟁점①․③․⑤ 관련 사실관계는 다음과 같다. (가) 청구인은 2014.8.21. 쟁점토지를 증여로 취득하였다. (나) 청구인은 2016.1.7. 아래 <그림1>과 같이 주택조합과 쟁점토지를 OOO에 매매한다는 내용으로 당초계약서를 작성하였다. <그림1> 당초계약서 사본 (다) 청구인은 당초계약서 작성 후, 쟁점토지에 2016.3.12. 쟁점건물을 착공해 2016.5.16. 사용승인을 받았고, 일반건축물대장에 따르면 경량철골구조에 용도는 단독주택, 건축면적은 96.39㎡로 나타난다. (라) 청구인은 2016.5.2. 아래 <그림2>와 같이 주택조합과 쟁점토지 및 쟁점건물을 OOO매매한다는 내용의 수정계약서를 작성하였다. <그림2> 수정계약서 사본 (마) 부동산등기부등본에 의하면 청구인은 2016.6.15. 주택조합에 쟁점토지 및 쟁점건물의 소유권을 OOO이전해 준 것으로 나타난다. (바) 청구인은 2016.8.31. 쟁점토지의 양도가액을 OOO쟁점건물의 양도가액을 OOO(쟁점건물의 취득가액을 환산가액인 OOO으로 하여 쟁점건물 양도차익은 OOO임)으로 하여 2016년 귀속 양도소득세를 예정신고․납부하였다. (사) 청구인은 2017.8.3. 주택조합에 쟁점토지만을 OOO에 양도한 것으로 하여 2016년 귀속 양도소득세 수정신고(양도소득금액 OOO증가)를 하면서 양도소득세 OOO(일반과소신고가산세를 적용함)을 추가 납부하였고, 수정신고 사유서에서 다음의 내용이 확인된다. (아) 주택조합은 쟁점토지 일대의 토지를 매입하여 아파트를 신축하려고 하는 조합이고, 주택조합에 관련 행정용역을 공급하는 회사는 OOO이다. (자) OOO임원(상무이사)인 OOO이 2017.7.24. OOO지방국세청 소속 세무공무원들과 작성한 진술서(문답형으로, 이하 “쟁점진술서”라 한다)에는 아래의 내용 등이 나타난다. (차) OOO시장이 2018.7.4. OOO지방국세청장에게 발송한 ‘재산세 과세대상별 면적 자료 요청 회신’이라는 제목의 공문(세무과-11377, 이하 “쟁점공문”이라 한다)에 의하면, 청구인이 쟁점토지를 주택조합에 양도할 때(2016.6.15.)까지는 쟁점토지가 재산세 종합합산과세대상이었던 것으로 나타난다. (카) 청구인은 쟁점건물 취득에 소요된 비용으로 금융기관 이체결과 조회 화면을 요약하여 아래 <그림3>과 같이 제출하였다. <그림3> 쟁점건물 취득에 소요된 비용
(2) 쟁점② 관련 사실관계는 다음과 같다. (가) 청구인은 아래 <그림4>와 같이 OOO와 2016...(날짜없음) OOO쟁점컨설팅용역 계약을 체결한 것으로 확인된다. <그림4> 쟁점컨설팅용역 계약 주요내용 (나) 쟁점컨설팅비에 대해 OOO에서 2016.7.15. OOO세금계산서가 발행되었고, 이에 대한 대금지급 사실은 2016.7.18. 금융기관의 거래내역 확인증에 의해 확인된다. (다) 청구인이 제출한 부동산 컨설팅 보고서는 총 3페이지로 가격분석, 주변분석 등의 내용이 기재되어 있다. (라) 청구인은 2016.1.7. 주택조합과 쟁점토지를 OOO에 매매한다는 내용으로 당초계약서를 작성하였다가 2016.5.2. 쟁점토지 및 쟁점건물을 동일 금액으로 매매한다는 내용의 수정계약서를 작성하였다.
(3) 쟁점④ 관련 사실관계는 다음과 같다. (가) 청구인은 2017.7.12.부터 2017.8.18.까지 OOO지방국세청장으로부터 2016년 귀속 양도소득세 신고 건에 대한 세무조사를 받았다. (나) 청구인은 2017.8.3. 주택조합에 쟁점토지만을 OOO에 양도한 것으로 하여 2016년 귀속 양도소득세 수정신고(양도소득금액 OOO증가)를 하면서 양도소득세 OOO(일반과소신고가산세를 적용함)을 추가 납부하였다. (다) OOO지방국세청장이 청구인에게 발송한 ‘세무조사 결과 통지’라는 제목의 공문(조사3과-2963, 2017.8.22.)에 의하면, 조사내용에 ‘양도소득세 조사결과, 귀하의 수정신고 및 납부 확인하였으므로 조사종결 통지합니다’라고 기재되어 있다. (라) OOO지방국세청장이 청구인에게 발송한 ‘감사결과 과세예고 통지’라는 제목의 공문(조사3과-6341, 2018.11.21.)에 의하면, 국세청의 종합감사결과(사업용 목적 아닌 건설착공토지에 대해 비사업용 토지 과세, 양도와 무관한 컨설팅비는 필요경비로 공제 불가, 허위계약서의 의한 부정과소신고가산세 적용대상) 경정 고지한다고 기재되어 있다. (마) 청구인은 2018.12.24. 국세청에 과세전적부심사청구를 신청하였고, 국세심사위원회 심의 결과 2019.6.19. ‘불채택’ 결정 되었다. (바) 처분청은 국세청장의 감사지적에 따라 2019.7.18. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 쟁점공문에 의하면 청구인이 쟁점토지를 주택조합에 양도할 때까지는 쟁점토지가 재산세 종합합산과세대상이었던 것으로 나타나는 점, 소득세법 시행규칙제83조의5 제1항 제5호가 적용되기 위해서는 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공하여야 하나 청구인은 당초 양도소득세 예정신고․납부(2016.8.31.), 양도소득세 수정신고․납부(2017.8.3.) 및 처분청의 이 건 양도소득세 과세처분 등을 종합하면 청구인이 쟁점건물을 사업용으로 사용하기 위해서가 아닌 양도소득세 탈루목적으로 쟁점건물의 건설에 착공하였다고 보이는 점, 청구인이 쟁점건물을 건설한 것과 관련하여 양도소득세 탈루보다 더 큰 다른 어떤 사업적인 이익이 있었다고 보이지 아니하는 점, 쟁점진술서상에 주택조합도 쟁점건물이 필요하지 아니하였다는 내용이 나타나는 점 등에 비추어 쟁점토지가 비사업용 토지에 해당하지 아니한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인이 2016.1.7. 주택조합과 1차계약 체결 후 컨설팅계약을 체결한 것으로 보이는 점, 이후 2016.5.2. 양수자 및 매매금액의 변경없이 잔금지급일만 늦추는 2차 계약을 한 점, 쟁점컨설팅비는 쟁점토지를 보다 높은 가격에 판매하기 위한 컨설팅의 성격으로 보기 어려운 점, 청구인이 제출한 용역보고서 내용 또한 용역의 결과물로 보기는 신빙성이 부족한 점 등에 비추어 쟁점컨설팅비가 쟁점토지의 양도와 관련한 필요경비로 공제대상이라는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 다음으로 쟁점③에 대하여 살피건대, 당초계약서상 쟁점토지만의 매매대금이 OOO이나 수정계약서상 쟁점토지 및 쟁점건물을 합하여 OOO으로 매매하는 것으로 서로 다른 점, 수정계약서의 작성으로 인하여 청구인의 양도소득금액이 OOO낮아지게 되는 점, OOO의 임원(상무이사)인 OOO이 쟁점진술서 작성시 당초계약서가 실제 계약서라고 한 점, 쟁점진술서 내용에 의하면 청구인과 주택조합은 쟁점토지만을 매매하였다고 하는 것이 타당하다고 보이는 점, 청구인도 주택조합에 쟁점토지만을 양도하였다고 하여 2016년 귀속 양도소득세를 수정신고․납부한 점, 이에 따르면 수정계약서는 양도소득세의 탈루를 발생시키기 위하여 사실과 다르게 적은 이중계약서에 해당한다고 보이는 점 등에 비추어 수정계약서가 허위계약서가 아니라는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 다음으로 쟁점④에 대하여 살피건대, 세무공무원의 안내는 일반적인 상담행위에 불과한 것으로 과세관청의 공적인 견해표명으로 볼 수 없는 점(조심 2018서4175, 2018.12.14. 및 대법원 2004.3.11. 선고 2003두11100 판결, 같은 뜻임), 신고납세방식을 취하고 있는 양도소득세에 있어서 수정신고의 시인은 납세자의 신고를 수리하는 형식적 절차일 뿐 납세자가 신고한 부분이 정확하다고 과세관청이 시인하는 것이 아니며 이를 이유로 공적인 견해표명이 있었다고 보기는 어려운 점(조심 2014서937, 2014.5.19., 같은 뜻임) 등에 비추어 이 건 양도소득세 부과처분이 신의성실의 원칙에 위배된다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 마지막으로 쟁점⑤에 대하여 살피건대, 쟁점진술서에 “주택조합은 아파트를 신축하기 위해 토지가 필요했을 뿐 건물은 매입 후 멸실 및 철거를 해야 할 사항으로서 의미 없습니다. 쟁점토지만을 매입한 것이 맞습니다. 주택조합 입장에서는 당초계약서가 실제 계약서이다.”라는 내용이 나타나는 점, 청구인도 2017.8.3. 주택조합에 쟁점토지만을 양도하였다고 하는 것이 타당하다고 보아 2016년 귀속 양도소득세를 수정신고․납부한 점 등에 비추어 쟁점건물의 취득가액을 인정해 달라는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.