쟁점부동산에 대한 취득세 신고시 매매계약서에 영업보상금이 기재되어 있지 않은점,등기증명서에 매매가액이 전체금액으로 기재된점, 매수인은 계약서상 매매가액으로 취득세를 납부한점, 쟁점부동산의 양도에 따른 영업손실이 얼마인지 입증하지 못하는점, 이러한금액을 양도대금과 별도로 영업보상금으로 수수하는 것은 관행에 맞지 않는점 등으로 보아 청구주장 기각함
쟁점부동산에 대한 취득세 신고시 매매계약서에 영업보상금이 기재되어 있지 않은점,등기증명서에 매매가액이 전체금액으로 기재된점, 매수인은 계약서상 매매가액으로 취득세를 납부한점, 쟁점부동산의 양도에 따른 영업손실이 얼마인지 입증하지 못하는점, 이러한금액을 양도대금과 별도로 영업보상금으로 수수하는 것은 관행에 맞지 않는점 등으로 보아 청구주장 기각함
심판청구를 기각한다.
(1) 처분청은 쟁점부동산과 연접한 부동산의 ㎡당(토지) 매매금액이 쟁점부동산의 매매금액보다 3.16배 높아 양도소득세를 회피하기 위해 양도가액을 영업보상금으로 임의산정하였다고 하나, 처분청에서 비교한 쟁점부동산과 연접한 OOO(1990년 신축, 이하 “연접부동산”이라 한다)을 제외한 보상금은 기준시가의 1.06배～3.28배로 나타나고, 이는 청구인의 보상금은 1.86배로 전체 평균 보상금 2.20배의 84.5%로 그리 과하게 보상받은 것은 아니다. 위 연접부동산의 보상금은 기준시가의 5.58배로 월등히 많고, 이는 연접부동산 소유자인 OOO가 수용단계부터 높은 보상을 받으려 주변 부동산 소유주들을 선동하고 알박기 등 갑질을 주도적으로 하여 매수인 입장에서는 어쩔 수 없이 합의해 줄 수밖에 없는 상황이었다.
(2) 처분청은 청구인이 2015.12.30. 매매약정시 보상금 OOO원은 부동산 양도대금의 사용계획에 불과하고 청구인의 영업손실에 해당하지도 않을 뿐만 아니라 이러한 금액을 양도대금과 별도인 영업보상금으로 수수하는 것은 상관행에 부합하지 않는다고 하나, 청구인은 쟁점부동산이 수용되지 않고 같은 장소에서 계속사업을 할 경우 공장신축에 따른 제반비용이 소요되지 않을 것임에도 부득이 옮겨야 한다면 기존공장의 장부가액과 추가 대체공장 신축에 따른 신축비용은 당연히 매수자 측에서 부담하는 것으로 사전에 구두약정을 하였고, 그에 따라 청구인의 기존공장OOO 철거시 대체공장 신축에 따른 보상금 OOO원과 지원금 명목으로 OOO원을 합한 영업보상금 약 OOO을 예상하여 산정하였다. 매수자인 주택조합설립전 사업시행자인 ㈜OOO의 입장에서 보면 전체 수용금액에서 보상금으로 OOO여 원은 큰 금액이 아니었으며, 구체적 산출근거가 없지만 보상액이 상식 밖의 높은 금액도 아니고 당시 청구인이 요구하면 빠른 수용을 위해 줄 수밖에 없었다.
(3) 처분청은 청구인이 주장하는 영업보상금 중 OOO원은 산정근거가 없이 임의로 계산되어 영업보상금으로 볼 수 없다고 하나, 당초 주택조합설립전의 사업시행자인 ㈜OOO과 계약과정에서 청구인이 이사비조로 요구한 OOO원은 요구한대로 이전불능기계장치 OOO원과 이사비로 보상하여 주기로 약정한 것이다. 이는 청구인이 예상액을 반영하여 매수인에게 요구하여 합의가 된 것으로 임의로 추정하여 상정한 것이 아니다.
(4) 처분청은 영업보상금 중 매출감소분과 이전지연에 따른 각종 비용 및 이자비용 OOO원을 산정근거도 없이 임의로 산정한 것으로 영업보상금으로 볼 수 없다고 하나, 당초 2015.12.30. 부동산매매계약서상 영업보상금이 OOO원에서 2017.9.28. 재계약서 작성시 영업보상금을 OOO원을 추가로 지급하기로 하고 총액 OOO원으로 보상금을 책정하였고, 이는 당초 계약서 제3조에 표기된 매매대금의 잔금 지급시기를 지역주택조합설립이 인가되고 2개월 이내에 매매대금 전액을 청구법인에 지급하기로 약정하였으나, 조합설립이 한참 지난 후에야 인가되어 중도금과 잔금 입금이 지연되면서 막대한 시설투자를 하였지만 결과적으로 공장신축이 늦어진 결과 OOO와 연 OOO여 원 정도의 납품예상가액이 취소되었으며, 청구인은 막대한 시설투자비 OOO여 원의 이자비용OOO이 발생하였고, ㈜OOO과의 OOO 부품 납품이 OOO여 원 정도 감소분도 감안하여 매수인 측에 요구하여 관철시킨 것이다.
(5) 따라서 청구인은 쟁점금액OOO을 소득세법제19조에서 규정한 사업소득으로 보아 각 수입시기(2015년～2017년)에 종합소득세 과세표준을 신고하면서 손익계산서에 영업외수익으로 반영하여 기신고하고 종합소득세를 납부하였으므로 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원으로 보아 과세한 처분은 부당하다.
(1) 매매계약서, 등기증명서상 구분 기재되지 않은 쟁점금액을 양도가액에서 제외할 수 있는지 여부 (가) 청구인은 매수인과 부동산매매계약서(약정서)를 2015.12.30. 및 2017.9.28. 2차례 작성하였고, 2017년 11월경 등기 신청용 부동산매매계약서를 2017.9.29.자로 소급하여 작성하였다. (나) 청구인과 매수인간에 작성된 부동산매매계약서(약정서), 거래사실확인서, 매수인 확인서 등에는 쟁점부동산 매매가액 외 쟁점금액인 별도의 영업보상금이 확인되나, 이는 사인 간에 매도대금을 협상하는 과정에서 작성된 확정력 없는 계약서 및 확인서에 해당한다. (다) 2017년 11월경 매수인의 취득세 신고시 작성한 쟁점부동산의 부동산매매계약서에는 쟁점부동산 매매가액이 OOO원으로 영업보상금이 구분 기재되어 있지 않고, 부동산등기증명서에도 쟁점부동산 매매가액이 OOO원으로 기재되어 있으며, 매수인의 취득세 납부확인서상 취득세 과세표준 OOO원에 근거하여 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세 합계 OOO원을 정상 납부한 사실이 확인되므로 양도가액 OOO원으로 판단된다(조심 2012부5280, 2013.3.7. 같은 뜻임).
(2) 구제적인 증빙자료 없는 쟁점금액을 영업보상금으로 볼 수 있는지 여부 (가) 대체공장 신축 및 지원금 OOO원 대체공장 신축에 따른 보상금 OOO원과 지원금 명목의 OOO원은 2015.12.30. 매매약정시 당초 보상금OOO의 산정 근거로, 아래 ①과 ②의 방법으로 대략적으로 예상한 금액이라고 주장하나, 이는 쟁점부동산 양도대금의 사용계획에 불과한 것으로 청구인의 영업손실과 무관하고, 대체공장 신축비용은 쟁점부동산 매입에 대한 반대급부로 지급되는 금액으로 영업보상금으로 수수하였다는 것은 일반적인 상거래 관행에 부합하지 않는다.
① 기존공장 장부가액OOO과 지원금 명목 OOO원을 합한 영업보상금
② 공장용지 1,000평의 평당 건축비 OOO원에 기타 잡비 OOO원을 합한 영업보상금 (나) 이전불능기계장치 보상금 OOO원, 이사비 OOO원
1. 청구인의 예상액을 매수인이 인정한 이전불능기계장치 보상금은 정밀기계 등 이전이 불가능한 기계장치에 대한 보상금이나, 청구인이 쟁점부동산에서 영위하는 개인사업장인 OOO(1995.8.1. 개업)는 신발부자재(직조제품)를 제조하는 기계장치를 보유하고 있는바 이는 이전불능기계장치에 해당하지 아니하고, 그 산정근거도 없으므로 이전불능기계장치 보상금이라는 명목의 보상금 산정금액은 임의계상한 것으로 판단되며, 이사비도 그 산정근거가 없어 영업보상금으로 볼 수 없어 모두 양도가액에 포함된다.
2. 청구인의 OOO 영업보상금 소명자료에는 ‘OOO 작업에 투입될 종전에 있던 기계 30대도 생산하지 못하고 대기함’이라고 소명하고 있는바, 이는 쟁점부동산에서 사용하던 기계장치를 신축공장으로 이전한 것으로 확인되므로 청구인은 이전불능기계장치를 당초 보유한 사실이 없는 것으로 판단된다. (다) 매출감소분과 이전지연에 따른 각종 비용 및 이자비용 OOO원
1. 청구인은 매매대금 지연지급으로 인한 매출감소분과 각종 비용 발생분 관련 추가 영업보상금에 대하여 공장신축 지연으로 매출처 납품예상 가액이 취소되었고, 신축공장 투자비에 대한 이자비용을 매수인에게 요구하여 추가보상금을 산정하였다고 하나, 매출감소분의 경우 청구인이 제출한 거래처와의 계약서에는 구체적인 구매 발주내역 등이 없는 일반계약서에 준하는 내용만 기재되어 있어 매출 감소분이 얼마인지 알 수 없고,
2. 양도대금 지급지연으로 인한 이자비용 추가 발생액과 관련하여 청구인은 OOO의 재무상태표에 반영된 2015년∼2017년 귀속 연도별 이자비용OOO을 근거로 매수인에게 추가보상금을 요구하였다고 하나, 2013년 귀속 이자비용 OOO원, 2014년 귀속 이자비용 OOO원, 2018년 귀속 이자비용 OOO원을 계상한 것은 2017년을 제외한 매년 유사한 금액의 이자비용이 발생하였고, 이러한 사실은 최초 계약연도인 2015년에 갑자기 고액의 이자비용이 발생한 것이 아니므로 양도대금 지연 지급으로 인한 추가 이자비용 발생액은 청구인 임의로 산정한 것으로 판단된다. (라) 연접부동산의 토지 보상액 등 비교
1. 연접부동산의 경우 ㎡당 토지 매매금액 OOO원이 쟁점부동산(2001년 신축)의 매매금액 OOO원 보다 3.16배 높고, 쟁점금액을 포함한 쟁점부동산의 ㎡당 토지 매매금액 OOO원으로 연접한 부동산의 ㎡당 토지 매매금액과 유사한 매매금액이 산출된다.
2. 공익목적으로 부동산 등이 수용될 경우 매매대금의 정확한 집행과 공정성을 기하기 위하여 수용부동산에 대한 보상금 산정을 법률에 규정된 평가에 의하여 진행하고 있는 것과는 달리 청구인의 쟁점부동산에 대한 지역주택조합에서 지급한 매매대금과 관련된 객관적 근거자료인 부동산 감정평가서, 영업권보상 감정평가서는 없고, 부동산 매매계약서(약정서), 지역주택조합에서 계약일 이후 작성한 확인서 및 거래사실확인서, 구체적인 발주 금액 등이 기재되지 않은 납품계약서만 존재하므로 쟁점금액을 영업보상금으로 구분할 수 없다.
(1) 소득세법 제19조[사업소득] ① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
제24조[총수입금액의 계산] ① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액(총급여액과 총연금액을 포함한다. 이하 같다)은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액으로 한다.
③ 총수입금액을 계산할 때 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제39조[총수입금액 및 필요경비의 귀속연도 등] ① 거주자의 각 과세기간 총수입금액 및 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 과세기간으로 한다. 제94조 [양도소득의 범위] ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제96조[양도가액] ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. (2) 소득세법 시행령 제51조[총수입금액의 계산] ③ 사업소득에 대한 총수입금액의 계산은 다음 각 호에 따라 계산한다.
5. 제1호, 제1호의2, 제1호의3, 제2호부터 제4호까지 및 제4호의2 외의 사업과 관련된 수입금액으로서 해당 사업자에게 귀속되었거나 귀속될 금액은 총수입금액에 산입한다.
(1) 청구인이 제출한 증빙자료는 다음과 같다. (가) OOO의 2015년～2017년 귀속 손익계산서 청구인의 종합소득세 신고내역을 살펴보면, 손익계산서의 영업외수익 중 보상비로 OOO원을 각 계상하여 종합소득세를 신고하였다. (나) 매수인이 작성한 OOO* 종전자산평가서 (다) 쟁점부동산 매매계약서의 변경과정 (라) 매수인이 작성한 거래사실확인서(2017.12.28.) (마) 매수인이 작성한 확인서(2018.10.31.) (바) 매수인의 ‘2018년 제2차 조합 임시총회’ 자료의 경과보고를 보면, 매수인은 2015.11.10. 조합설립인가를 신청하였고, 2016.5.2. 조합설립인가를 득하였으며, 2017.10.31.과 2017.11.3. 토지비 브릿지 대출 실행으로 토지소유권 95% 이상을 확보한 것으로 확인된다. (사) 청구인이 2018년 10월 제출한 영업보상금 소명자료에 의하면, 매수인의 매매대금 지급 연기로 인해 OOO 공장 준공이 연기되었고, 그로 인하여 2015년 9월 생산하여 2015년 12월부터 납품예정이었던 ㈜OOO 제품이 연 매출 OOO원 정도에서 OOO원 정도로 감소되었으며, 이로 인하여 현재 OOO 제품 생산 및 납품이 없다고 기재되어 있다. (아) 청구인과 OOO㈜간 2016.11.14. 작성된 공사도급 계약변경 합의서(3차)에 의하면, 3차례에 걸쳐 당초 공사도급계약금액OOO에서 OOO원 증액되었고, 공사기간도 약 3개월(2016.9.9.→2016.12.20.) 늘어난 것으로 확인된다.
(2) 처분청에서 제출한 과세자료는 다음과 같다. (가) 매수인이 매입한 쟁점부동산과 연접한 부동산의 매매내역은 아래와 같다. (나) 쟁점부동산의 취득세 신고시 작성된 부동산매매계약서에는 영업보상금의 구분기재 없이 쟁점부동산의 매매가액이 OOO원으로 기재되어 있고, 등기증명서에도 쟁점부동산의 매매가액이 OOO원으로 기재되어 있으며, 매수인의 취득세 납부확인서상 취득세 과세표준 OOO에 따라 취득세 등 OOO원을 매수인이 정상 납부한 사실이 확인된다. (다) 청구인과 매수인의 대리인인 ㈜OOO 간에 2015.12.30. 작성된 부동산매매계약서(약정서)에는 쟁점부동산 토지 감정평가금액 OOO원, 건물 감정평가금액 OOO원, 추가 보상금액(10%) OOO원, 이사비 OOO원, 영업권보상금 OOO원 총 매매대금 OOO원으로 기재되어 있다. (라) 청구인과 매수인 간에 2017.9.28. 작성된 부동산매매계약서(약정서)는 2건으로 쟁점부동산 토지 감정평가금액 OOO원, 건물 감정평가금액 OOO원, 추가 보상금액(10%) OOO원 총 매매대금 OOO원으로 기재된 계약서와 영업권보상금(기계장치 등) OOO원으로 기재된 계약서가 있다. (마) 청구인이 주장하는 영업보상금 중 이전불능기계장치 보상금 및 이사비 OOO원과 관련하여 청구인이 영위하는 사업장은 신발 부자재(직조제품)를 제조하는 기계장치를 보유하고 있어서 정밀작업용 기계장치와 같은 이전불능기계장치에 해당하지 않는다. (바) 청구인은 2018년 10월 작성한 영업보상금 소명자료를 제출하면서 첨부서류로 ㈜OOO 납품계약서를 제출하였고, 동 계약서에는 구체적인 구매 발주내역 등이 없는 일반계약서에 준하는 내용만이 보일 뿐 매출감소분에 대한 산정근거는 확인되지 않는다. (사) 매수인이 OOO에게 제출한 쟁점부동산의 취득세 신고서류에는 과세표준 OOO원의 취득세 신고서, 매매대금 OOO원의 부동산매매계약서, 거래금액 OOO원의 부동산거래계약신고필증만 있고, 영업권보상과 관련한 서류는 없는 것으로 확인된다. (아) 매수인에게 쟁점부동산에 대한 감정평가서, 영업권보상 감정평가서, 매매계약서를 제출할 것을 요청한바, 감정평가서는 존재하지 않고 매매대금 OOO원의 부동산매매계약서, 거래대금 OOO원의 부동산거래계약신고필증, 2015.1.10. 작성한 매매대금 OOO원의 부동산 매매계약서(약정서), 2018.12.20. 조합에서 회계사무소로 발송한 문서(영업보상금 쟁점금액이 기재되어 있음), OOO 영업보상금 소명자료 등을 제출하였다. (사) 매수인이 2018.12.20. 회계사무소로 발송한 문서(회계처리 정정 요청의 건)에 기재되어 있는 영업보상금 쟁점금액에 대해서 그 근거가 되는 서류가 있는지 매수인 측에 문의한바, 영업권에 대한 감정평가서는 없고 청구인이 제출한 영업보상금 소명자료를 감안하여 청구인이 제시한 쟁점금액을 지급하였다고 한다.
(3) 처분청 담당자는 심판관회의에 참석하여 쟁점부동산 인근 ‘유사물건 양도현황’ 및 OOO의 ‘월별 매출전자세금계산서 발급현황’을 제출하였고, 그 내용은 아래와 같다. (가) 쟁점부동산 인근 유사물건 양도현황 (나) OOO의 월별 매출전자세금계산서 발급현황
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점금액을 사업소득으로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점부동산의 2017년 11월 취득세 신고시 작성한 부동산매매계약서에는 쟁점부동산 매매가액이 OOO원으로 영업보상금이 구분 기재되어 있지 않고, 등기증명서에도 쟁점부동산의 매매가액이 OOO원으로 기재되어 있으며, 매수인은 취득세 납부확인서상 취득세 과세표준 OOO원에 따라 취득세를 정상 납부한 사실이 확인되는 점, 쟁점부동산 인근 유사물건의 양도대금은 기준시가 대비 약 1.82～4.38배로 나타나고 쟁점부동산은 2.77배로 확인되어 쟁점부동산은 인근 유사물건에 비해 과도하게 높지 않게 나타나는 점, 청구인은 쟁점금액 중 당초 영업보상금OOO의 산정근거로 기존공장 장부가액OOO과 지원금명목 OOO원을 합한 영업보상금 및 공장용지 1,000평의 평당 건축비 OOO원에 기타잡비 OOO원을 합한 영업보상금이라고 하나, 이는 쟁점부동산 양도대금에 대한 청구인의 사용계획에 불과하고, 쟁점부동산의 양도에 따른 영업손실이 얼마인지 구체적으로 입증하지 못하고 있으며, 이러한 금액을 양도대금과 별도인 영업보상금으로 수수하는 것은 상관행에도 부합하지 않는 점, 쟁점금액 중 이전불능기계장치보상금 및 이사비OOO의 경우 이전불능기계장치 보상금은 정밀기계 등 이전이 불가능한 기계장치에 대한 보상금이나, 청구인이 영위하는 사업장은 비교적 소형의 편직기를 보유하고 있어 이전불능기계에 해당하지 아니하고, 그 산정근거도 객관적이지 않는 것으로 보이며, 이사비에 대한 산정근거도 없는 점, 쟁점금액 중 매출감소분 및 이자비용OOO의 경우 청구인은 매출감소분에 해당하는 영업보상금, 이전지연에 따른 각종 비용 및 이자비용이 각각 얼마인지 제시하지 않고 있으며 그 산정근거도 제시하지 않고 있어서 그 금액, 산정근거를 알 수 없는 점 등에 비추어 쟁점금액을 쟁점부동산의 양도대가가 아닌 영업보상금으로 보기 어렵다고 판단되므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.