청구인은 쟁점①계약서상 추가 공사비 및 리모델링 및 비품 비용 ◎◎백만원을 지출하였다고 주장하면서도 실제 해당금액을 지출하였다는 사실을 입증할 수 있는 어떠한 자료도 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산 실지 양도가액을 과다하게 산정하였다는 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단됨
청구인은 쟁점①계약서상 추가 공사비 및 리모델링 및 비품 비용 ◎◎백만원을 지출하였다고 주장하면서도 실제 해당금액을 지출하였다는 사실을 입증할 수 있는 어떠한 자료도 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산 실지 양도가액을 과다하게 산정하였다는 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단됨
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점부동산의 실지 양도가액은 OOO이다. (가) 청구인이 쟁점매수인에게 쟁점부동산을 양도하여 매매대금을 수수한 경위는 다음과 같다.
1. 청구인은 쟁점부동산 매매 당시 쟁점부동산, OOO 토지 4,937㎡(이하 “OOO 토지”라 한다)를, 쟁점매수인은 OOO 330.5㎡(이하 “OOO 토지”라 한다)를 각각 소유하고 있었다.
2. 쟁점부동산 매매대금 등 수수에 대한 처분청과 청구인의 산정내역 차이는 다음과 같다. OOO ① (2008.8.18.) 청구인은 쟁점매수인으로부터 OOO 토지를 담보로 OOO을 차용하였고, 쟁점매수인의 동생 OOO을 채권자로 하여 근저당권을 설정(2012.12.17. 해지)하였다.
② (2009.9.2.) 청구인과 쟁점매수인은 쟁점부동산을 OOO에 매매하기 하고, 이와 별도로 OOO 상당의 추가 보완공사를 해주는 조건(OOO지방법원 판결서 참조)으로 인테리어와 비품 등의 대금 합계 OOO을 권리금으로 약정하여 쟁점부동산 매매대금과 권리금 합계 OOO으로 기재된 계약서(이하 “쟁점①계약서”라 한다)를 체결하였다.
③ (2009.9.17./2009.9.18.) 2009.9.17. 쟁점부동산 소유권이전등기시(청구인→쟁점매수인)에 매매대금이 OOO으로 기재된 계약서(이하 “쟁점②계약서”라 한다)를 체결하였고, 2009.9.18. 쟁점매수인 소유 OOO 토지는 OOO으로 평가되어 청구인 동생 OOO 명의로 소유권이전등기되었다.
④ (2009.9.24.) 쟁점매수인은 청구인의 OOO으로부터 쟁점부동산 담보대출금 OOO을 승계하였다.
⑤ (2009.9.25.) 청구인은 OOO 토지를 담보로 채무자를 OOO로 하여 OOO의 담보대출을 받아 이 중 OOO을 쟁점매수인에게 지급하였다.
⑥ (2009.10.12.) 2008년 11월경 청구인과 쟁점매수인은 OOO 토지를 OOO에 매매하기로 계약하여 계약금 OOO을 지급받은 상태에서 이후 쟁점매수인이 계약을 일방적으로 해제함으로 계약금 OOO은 해약금으로 귀속되었다.
⑦ (2010.1.25.) 쟁점매수인은 OOO 토지 평가액이 낮았다고 주장하며 반환을 요구함에 따라 OOO 토지를 반환하는 소유권이전등기OOO해 주는 대신 당일 OOO을 현금으로 지급받는 한편, 나머지 OOO 중 기 지급받은 OOO을 제외한OOO을 추가로 지급하는 지불각서를 받았다(이후 쟁점매수인의 OOO 토지 투자금 OOO 중 동 채권 원금 OOO에 이자 OOO을 합한 OOO을 차감한OOO을 쟁점매수인에게 상환). (다) 처분청은 쟁점부동산 실지 양도가액을 OOO으로 보았으나, 다음과 같은 근거로 타당하지 않다.
1. (공사비 등 OOO 관련) 쟁점매수인이 청구인 등을 상대로 손해배상소송을 제기한 데 대해 OOO지방법원이 2011.7.8. 선고한 판결서[2010가단30453(본소), 2010가단37089(반소), 이하 “쟁점판결”이라 하고 그 판결서를 “쟁점판결서”라 한다] 중 원고의 주장에 “OOO 상당의 인테리어 비용을 피고들(청구인 등)이 부담하여 공사해 주겠다고 거짓말을 하였고…”로 되어 있는바, 청구인 등과 쟁점매수인 간에 선계약서 작성시 별도의 특약이 있었음을 확인할 수 있고, 실제 추가 공사비 및 비품 및 인테리어 평가액 합계액 OOO을 청구인이 부담하여 주었으며, 위와 같은 사실은 계약 당사자 간에 인감증명서를 첨부하여 체결한 계약서로 확인된다.
2. (OOO 토지 담보대출금 관련) OOO 토지 등기사항전부증명서에 의하면 소유권 반환OOO 이전에 OOO 명의 담보대출금 OOO을 모두 상환하여 근저당권 설정등기를 말소한 것으로 되어 있는 등 청구인 등이 이를 상환하였다.
3. (OOO 토지 계약금 OOO 관련) 쟁점매수인이 청구인에게 지급한 OOO 토지 계약금 OOO은 매매계약 해지에 따라 청구인에게 귀속된 해약금으로 쟁점부동산 매매대금과 관련이 없고, 쟁점판결서에도 쟁점매수인의 주장만 있을 뿐 청구인이 이를 인정하였다거나 법원에서 이를 인정하였다는 취지의 언급이 없는데도 처분청이 이를 쟁점부동산 매매대금으로 충당된 것으로 보아 과세한 처분은 부당하다.
4. 위와 같이 쟁점부동산 매매대금은 2009.9.24. 쟁점부동산 담보대출금 승계액 OOO, 2009.9.18. 쟁점매수인 소유 OOO 토지 평가액 OOO의 합계액에서 OOO 토지 담보대출금 OOO 중 쟁점매수인에게 지급한 OOO을 차감한 OOO으로 정산되었고, 이는 쟁점①계약서상 매매대금과 다르지 않으며, 추후 청구인이 쟁점부동산에 대한 추가적인 보완공사를 이행하지 않음에 따라 정산금을 지급한 것이다. (다) 2009.9.2. 작성된 쟁점①계약서상 매매대금은 OOO으로 기재되어 있으나, 쟁점②계약서에는 OOO으로 기재되어 있고, 쟁점부동산 등기사항전부증명서에도 실거래가액이 OOO으로 되어 있는바, 차액 OOO은 OOO 상당의 추가 보완공사를 이행하는 것과 인테리어 시설 및 비품 등 가액 OOO의 합계액이므로 쟁점부동산 매매가액과는 무관함에도 쟁점①․②계약서를 허위(다운)계약서로 보아 과세한 처분은 부당하다. (라) 처분청은 쟁점판결서 중 “쟁점부동산 매매대금을 OOO으로 하는 것을 전제로”라는 문구에 집착하여 사실관계를 혼동한 나머지 쟁점부동산 양도가액을 OOO으로 예단하여 특정해 놓은 채 그 지급내역을 끼워 맞춘 금액 OOO을 쟁점부동산 실지 양도가액으로 보았다. 그러나, 쟁점판결서에 “쟁점부동산의 매매대금을 OOO으로 하는 것을 전제로 하여 협의가 진행되었고, 청구인은 쟁점매수인에게 OOO에서 쟁점부동산에 대한 근저당권피담보채무 OOO, 쟁점매수인이 기존에 지급한 OOO 합계 OOO을 공제한 OOO에서 OOO을 더한OOO을 지급해 주면 토지의 원상회복을 해 주겠다고 제의한 점, 쟁점매수인은 청구인 등으로부터 OOO 토지를 다시 이전받는 대신 OOO을 청구인 등에게 지급하기로 하되, 그 중 OOO은 현금으로 지급하고…”라고 되어 있는바, 여기서 쟁점부동산의 매매대금 OOO에는 쟁점부동산 외에 OOO 토지 소유권 반환에 따른 매매계약을 결합하여 합의한 것임을 알 수 있다.
(2) 처분청이 쟁점부동산 전부의 실소유주는 청구인으로서 지분 2분의 1을 OOO에게 명의신탁한 것으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 다음과 같은 사유로 부당하다. (가) 청구인과OOO은 각각 OOO씩 투자하여 자본금 OOO의 부동산개발업을 주업으로 하는 공동사업을 영위하기로 약정하였고, 그 첫 번째 사업이 쟁점부동산을 취득하여 건물을 신축하는 사업이었는데 사업추진 과정에서 경험이 많은 청구인이 건축과 은행 대출 등 자금조달 및 처분까지 업무를 주도적으로 함에 따라 쟁점부동산 취득 및 양도대금이 지분비율대로 집행되거나 수수되지 않은 채 청구인 명의로 처리되었다가 동업계약 청산시 이익금을 포함한 정산금을 분배한 것이므로 쟁점부동산을 청구인의 단독 재산으로 보아 과세한 처분은 부당하다. (나) 쟁점판결서상 OOO의 의견에 따라 쟁점부동산 매매가액을 OOO에서 OOO으로 증액요구하여 관철시킨 사실이 나타나는 점, 쟁점판결 이후 쟁점매수인이 지불각서상 OOO을 지급하지 않자 2010.11.24. 쟁점매수인 소유 교동리 토지에 가압류 및 강제경매신청시 OOO이 채권자로 참여한 점, 이외에도 쟁점판결 소송당사자로 참여한 점 등을 감안할 때 OOO을 쟁점부동산 지분 2분의 1의 명의수탁자로 볼 수 없다. 다만, 쟁점부동산 양도 이후 정산금 관련 금융거래내역은 많은 시간이 지나 확보하기 어려워 제출하지 못하였다.
(1) 쟁점부동산 실지 양도가액은 OOO이다. (가) (공사비 등 OOO 관련) 쟁점①계약서상 매매대금 OOO 및 청구인과 쟁점매수인 간의 자금 수수내역과 일치하지 않고 있고, 청구인은 OOO을 실제 지출한 사실을 입증할 수 있는 어떠한 자료도 제시하지 못하고 있다. (나) (OOO 토지 계약금 OOO 관련) 청구인은 OOO 토지 계약금 OOO이 해약금이라고 주장하나, 쟁점판결서에 의하면 청구인과 쟁점매수인이 이를 쟁점부동산 매매대금의 일부로서 이의 없이 받아들인 것으로 나타난다. (다) 쟁점판결서는 쟁점①계약서가 청구인과 쟁점매수인이 서로 통정하여 작성한 다운계약서임을 인정하고 있고, 2009.10.12. 작성되었다는 다운계약서에 계약금 및 중도금 지급 후 잔액 OOO이 남았고 2009.11.15. 지급을 약속한다는 내용이 기재되어 있는 등 청구인과 쟁점매수인 간에 쟁점부동산 실제 매매가액 OOO의 계약서를 작성하지는 않았더라도 동 가액대로 매매하기로 합의한 것으로 볼 수 있다. 또한 쟁점판결 이후 2012.5.14. 청구인과 쟁점매수인 간에 울산지방법원에서 조정이 성립되었는데, 동 조정조서에도 쟁점부동산 매매가액이 OOO으로 명시되어 있고, 2010년 1월경 청구인이 OOO 토지를 쟁점매수인에게 반환하면서 매매대금 지급방법 등에 대해 다시 합의하였는데, 그 결과 쟁점부동산 매매대금으로 청구인이 OOO을 지급받은 사실이 객관적으로 입증된다.
(2) 청구인은 OOO과 공동사업 약정을 체결하여 쟁점부동산을 취득하였다가 양도 이후 지분을 정산하였다는 취지로 주장하나, 쟁점부동산 양도 관련 정산금 지급 등에 대한 금융증빙을 제시하지 못하고 있고, OOO이 2018.10.15. 작성하여 제시한 확인서에 의하면 쟁점부동산 취득대금 지급 내지 양도대금 수령 사실이 전혀 없다는 취지라서 청구인이 쟁점부동산 지분 2분의 1을 OOO에게 명의신탁한 것으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.
① 쟁점부동산 실지 양도가액이 OOO인지, 아니면 OOO인지 여부
② 청구인이 쟁점부동산 지분 2분의 1을 OOO에게 명의신탁한 것인지 여부
(1) 소득세법 제94조【양도소득의 범위】
① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제96조【양도가액】
① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제114조【 양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지 】
② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자 (이하 이 항에서 “신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무 서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고부동산등기법제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 “등기부 기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다. (2) 국세기본법 제14조【실질과세】
⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자 (이하 이 항에서 “신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무 서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고부동산등기법제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 “등기부 기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
(1) OOO지방법원이 2011.7.8. 선고한 쟁점판결서, 같은 법원에서 2012.5.14. 성립된 조정조서의 주요내용은 다음과 같다. (가) 쟁점판결서 OOO (나) OOO지방법원의 조정조서의 ‘조정조항’은 다음과 같다. OOO
(2) 청구인 소유 쟁점부동산, OOO 토지, 쟁점매수인 소유 OOO 토지의 쟁점부동산 매매 관련 등기사항전부증명서의 주요내용은 다음과 같다. (가) 쟁점부동산 관련
1. 건물(갑구): 청구인과 OOO에게 각 지분 2분의 1로 하여 2008.7.24. 소유권보존등기 되었다가 2009.9.18. 매매를 원인으로 쟁점매수인에게 소유권이전등기 되었으며, 매매목록OOO에 토지 및 건물 거래가액으로 OOO이 기재된 사실이 나타난다.
2. 건물(을구): 2008.7.24. OOO에서 채권최고액 OOO으로, OOO를 채무자로 하여 근저당권을 설정하였고, 2009.9.24. 채무자가 쟁점매수인으로 변경된 사실이 나타난다.
3. 토지(갑구): 2008.3.31. 청구인과 OOO이 각 지분 2분의 1로 하여 매매로 소유권을 이전(거래가액: OOO)받은 사실이 나타나고, 2009.9.17. 쟁점매수인 명의로 소유권 이전되었다.
4. 토지(을구): 2008.7.24. OOO에서 채권최고액 OOO으로, OOO를 채무자로 하여 근저당권을 설정하였고, 2009.9.24. 채무자가 쟁점매수인으로 변경된 사실이 나타난다. (나) 교동리 토지
1. 갑구(소유권에 관한 사항): 쟁점매수인이 2006.12.29. 매매로 취득(거래가액: OOO)하였고, 2009.9.17. 분할된 OOO 토지가 2009.9.18. OOO에게 소유권이전(거래가액: OOO)되었다가 2010.1.25. 매매를 원인으로 OOO에게 소유권이전등기(거래가액: OOO)된 사실이 나타난다.
2. 을구(소유권 이외의 권리에 관한 사항): 2009.9.25. OOO에서 채권최고액 OOO, 채무자를 OOO로 하여 근저당권을 설정하였다가 2010.2.3. 해지된 사실이 나타난다. (다) OOO 토지
1. 갑구(소유권에 관한 사항): 청구인은 OOO과 각 지분 3분의 1로 하여 2006.12.26. 취득(거래가액:OOO)한 사실이 나타난다.
2. 을구(소유권 이외의 권리에 관한 사항): 2008.8.19. OOO이 채권최고액 OOO, 채무자 청구인으로 하여 근저당권을 설정하였다가 2012.12.17. 해지한 사실이 나타난다.
(3) 처분청은 쟁점부동산 전부의 실소유주는 청구인이고, 청구인이 지분 2분의 1을 OOO에게 명의신탁한 것이라며 그 근거로 2018.10.15. 자 OOO의 확인서를 제시하였는데, 주요내용은 다음과 같다. OOO
(4) 청구인은 이외에 쟁점부동산 취득 및 양도 관련하여 별도 금융증빙 등을 제시하지 아니하였다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산 실지 양도가액이 OOO이라고 주장하나, 쟁점판결서에 의하면 쟁점매수인은 쟁점①계약서는 다운계약서라는 사실을 명확히 확인하고 있고, 소송제기 취지가 쟁점부동산 매매대금으로 기지급한 OOO을 초과하는 금액에 대해 지급의무가 없다는 취지인 점, 청구인과 처분청이 제시한 쟁점부동산 매매대금 수수내역의 차이 중 가장 큰 영향은 OOO 토지 관련 대출금의 상환 주체가 누구인지 여부인데, OOO 토지가 쟁점매수인에게 반환등기 된 이후에 상환(담보설정 해지)된 것으로 나타나 쟁점매수인이 상환하였을 개연성이 높고, 청구인은 본인의 자금으로 이를 상환하였다는 금융증빙 등을 전혀 제시하지 못하고 있는 점, 쟁점판결서 사실관계에 OOO 계약금 OOO이 쟁점부동산 매매대금으로 충당되었다고 되어 있는 점, 청구인은 쟁점①계약서상 추가 공사비 및 리모델링 및 비품 비용 OOO을 지출하였다고 주장하면서도 실제 해당 금액을 지출하였다는 사실을 입증할 수 있는 어떠한 자료도 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산 실지 양도가액을 과다하게 산정하였다는 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산 투자는 OOO과 동업관계에서 이루어진 것이라서 지분 2분의 1을 OOO에게 명의신탁한 것으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하나, OOO은 쟁점부동산 취득자금을 지급하거나 양도대금을 수수한 적이 전혀 없고, 단지 명의만 빌려주었다는 취지로 확인을 하고 있는 점, 청구인은 쟁점부동산 취득자금 및 양도대금 분배 등에 관하여 청구주장을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.