사실관계를 종합하여 살펴보면, 청구인이 기준시가와 유사하게 거래한 쟁점토지의 매매가액을 시가로 인정하기는 어려우나, 처분청이 비교대상토지로 선정한 토지 중 하나의 필지는 유사매매사례가액에서 제외하는 것이 타당하다고 판단됨
사실관계를 종합하여 살펴보면, 청구인이 기준시가와 유사하게 거래한 쟁점토지의 매매가액을 시가로 인정하기는 어려우나, 처분청이 비교대상토지로 선정한 토지 중 하나의 필지는 유사매매사례가액에서 제외하는 것이 타당하다고 판단됨
OOO세무서장이 2019.3.8. 청구인에게 한 2014.5.29. 증여분 증여세 OOO부과처분은 청구인이 2014.5.29. OOO으로부터 취득한 OOO같은 동 18-139 토지 및 같은 동 18-141 토지 중 대지 부분(472.1㎡)의 시가를 2014.7.29. 매매된 같은 동 18-150 대 514㎡ 및 같은 동 18-153 전 168㎡의 매매가액(㎡당 OOO상당)을 매매사례가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.
(1) 쟁점토지의 지반은 낙동강과 인접하여 토사로 형성된 농지이고, 연약지반이라 향후 건축이 가능하게 될 경우 상당한 금액의 토목공사비가 소요될 가능성이 많은 토지로 대부분이 대지로 된 비교대상토지와 매매사례가액의 비교대상이 아니다.
(2) 토지는 개별성이 강하여 위치와 용도, 지목, 면적, 모양, 접근성, 방향, 지반(늪지, 암반 등), 주변여건, 도시계획사항(지목, 용도지역, 용도지구 등) 등 많은 요소들로 매매가액이 형성되고 있으므로 비교대상을 정함에는 비교요소들이 객관적으로 충분히 비교, 반영되어야 할 것으로 보이고, 토지는 모든 비교요소가 유사하더라도 거래면적단위에 따라 수요층이 다를 수 있어 이로 인해 가격형성에 영향이 있을 수 있으며 수요자의 만족도에 따라 가격이 달라질 수 있는 측면도 간과되어서는 안된다.
(3) 쟁점토지와 비교대상토지는 아래와 같이 차이가 있다. (가) 청구인이 취득한 토지는 OOO등 8필지 4,701㎡로 이는 일단의 토지를 양도한 것이며 처분청의 비교대상토지 매매면적은 각각 OOO4필지 868㎡와 OOO외 1필지 682㎡로 면적 등이 쟁점토지와 규모면에서 동일하거나 유사하다고 볼 수 없고, 거래면적 단위에 따라 수요층과 가격이 다를 수 있는 토지의 특수한 개별 성을 감안하면 비교대상토지는 쟁점토지의 비교대상으로 삼기에 부적절하다. (나) 지목을 비교해 보면 쟁점토지 면적 4,701㎡중 대지는 1,286.4㎡(대지 비율 27.36%)로 취득면적 대부분이 농지인 반면, 비교대상토지 중 비교대상⑤번토지는 전체면적 868㎡ 중 농지는 365㎡로 대지 비율이 58%이고 비교대상⑥번토지(682㎡)는 대지비율이 75.36%로 대부분의 지목이 대지로서 쟁점토지와 지목 등이 동일하거나 유사하다고 볼 수 없으므로 이들 토지는 비교대상 토지로 부적절하다. 또한 농지가 대부분인 쟁점토지는 차후 대지로의 지목 변경 시 부담 할 수도 있는 취득세, 농지전용부담금, 개발이익부담금 등의 추가비용도 발생할 수 있으므로 대지가 대부분인 비교대상토지와는 성격이나 품위 면에서 비교할 수 없음도 고려되어야 한다. (다) 앞에서 언급한 바와 같이 쟁점토지 4,701㎡ 중 농지 3,169㎡의 공시지가는 1㎡당 OOO(이하 단위가격에서 천원 미만은 절사한다)에서 OOO으로 비교대상토지의 공시지가 1㎡당 OOO과는 동일하거나 유사하다고 볼 수 없다. (라) 처분청이 선정한 비교대상⑤번토지 중 OOO토지(매매된 4필지 중 대표 지번)와 비교대상⑥번토지 중 OOO 토지(매매된 2필지 중 대표 지번)는 정방형의 외형으로 쟁점토지의 외형과는 다르고, 비교대상토지는 거래면적이나 금액의 규모로 볼 때 그 수요층이 두터운 토지로 쟁점토지와 같이 거래단위가 큰 일단의 토지를 취득하는 것과는 차이가 크며, 지목이 대지인 토지와 농지인 토지는 장래의 활용도(토지이용규제기본법에서 정하는 토지별 특유의 용도지역과 용도지구가 존재함에도 처분청은 현재의 사용용도에 의미를 부여하였음)면에서도 그 효용성이 고려되어야 한다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 부인하고 인근 토지를 비교대상토지로 보아 그 매매사례가액을 시가로 결정하여 과세한 처분은 부당하다.
(4) 청구인은 처분청이 비교대상으로 본 비교대상⑤번토지, 비교대상⑥번토지 및 ⑦번토지는 쟁점토지와는 거래면적의 규모, 지목, 토지의 형상 등이 상이하여 비교사례로 삼을 수 없고 특히 이들 요소들 중 가장 중요한 요소인 지목의 경우 매매사례로 삼은 토지와 비교해 보면 아래와 같이 지목이 서로 다른 여러 필지의 토지를 일괄하여 거래할 경우 대지가 차지하는 비중이 큰 거래가 그 가액이 높을 수 밖에 없음은 일반인도 쉽게 수긍할 수 있는 사실임에도 처분청은 이들 요소들을 종합적으로 고려하지 않고 인근토지라 하여 비교대상으로 보았다. 또한 쟁점토지의 경우와 같이 넓은 면적인 일단의 토지를 일괄 거래하는 경우와 비교대상토지의 매매사례와 같이 수요자의 층이 두터운 소규모 면적의 거래금액은 비교대상으로 삼을 수 없다. (단위: ㎡, %)
(1) 처분청은 아래 <표>와 같이 쟁점토지 인근 토지들(8건의 매매거래)을 비교대상토지로 선정하여 검토한 후 비교대상⑤번토지 및 비교대상⑥번토지의 매매사례가액을 시가로 보았다. <표> 쟁점토지 인근토지 및 그 거래내역
(2) 비교대상토지의 매매가격을 분석하면 아래와 같다. (가) 비교대상토지의 매매는 특수관계가 없는 자 간의 매매거래이다. (나) ①·②번토지는 양도물건을 비롯한 인근 토지에 접근할 수 있는 도로인 OOO연접한 토지로 비교대상토지 중 토지 이용 편의가 가장 좋은 토지로 판단되고, ③〜⑧번토지는 도시계획상 계획도로에 연접되어 있으나 현재까지 현황도로 외에 연접된 도로가 없는 맹지이며, 현황도로의 토지 소유자에게 토지 사용료를 지불하고 사용승락을 얻어 이용하고 있는 상태이다. (다) OO동 OOO공인중개사에 2014년 무렵 양도물건 인근 토지의 시세에 대하여 문의한바, 평당 OOO가량이었다고 답변하였으며, 위 토지매매 중 비교대상⑤번토지, ⑦번토지, ⑧번토지의 매매가액과 유사하다. (라) 비교대상⑤번토지의 매매를 중개한 공인중개사OOO거래시기가 유사하며 연접해있는 비교대상⑤번토지와 비교대상⑥번토지가 매매가격이 크게 차이나는 이유에 대하여 문의한 바, 당시 비교대상⑤번토지, ⑦번토지, ⑧번토지는 건축허가를 받은 상태로 당연히 도로와 연접하여 있을 것이라고 판단하고 있었기에 주변시세에 맞춰 거래가 성사되었으나, 도로 사용료를 주어야 하는 사실상 맹지라는 것을 알게 된 후 양도자와, 그리고 관할 구청과 다툼이 있었고, 이중 비교대상⑥번토지의 양수인은 위 내용을 파악하고 있었기에 시세보다 낮은 가격에 거래가 되었을 것으로 보인다고 답변하였다.
(3) 쟁점토지의 감정가액은 아래와 같다. (가) 전체토지를 양도한 OOO전체토지를 담보로 2013.5.7. OOO으로부터 채권최고액 OOO대출받았으며, 같은 날 OOO조카 OOO은 같은 물건을 담보로 채권최고액 OOO대출받았다. 담보로 제공된 토지는 OOO전 819㎡, 같은 동 18-41 대 486㎡, 같은 동 18-44 전 2,602㎡, 같은 동 18-48 전 2982㎡(같은 동 18-139 외 3필지를 분할하기 전 면적), 총 6,889㎡로 감정평가액의 합계가 OOO확인되고(평가기준일 2013.4.19.), 위 감정평가액은 도로로 계획되어 기부채납이 예정된 토지는 평가제외하였으며, 단순 면적으로 나누어도 ㎡당 OOO평가되었으며, 건축예정지는 ㎡당 OOO평가되었다. (나) OOO같은 동 18-142, 같은 동 18-139 토지 및 신축한 건물을 담보로 2014.5.15. OOO으로부터 채권최고액 OOO근저당을 설정하고 OOO을 대출받았다. 담보로 제공된 토지 중 OOO대지 908㎡는 1㎡당 OOO평가되었으며, 같은 동 18-142 대지 248㎡ 및 같은 동 18-139 대지 642㎡ 역시 1㎡당 OOO평가되었다(평가기준일 2014.4.10.). 쟁점토지의 매매계약일 전후 3개월 동안의 감정평가액이 위 1건으로 상증법 제60조 제5항을 충족하지 않아 부득이 시가로 평가할 수 없었지만 이 또한 청구인이 특수관계자로부터 쟁점토지를 시가보다 현저히 저가로 취득하였다는 근거이고 비교대상토지의 매매사례가액을 쟁점토지의 시가로 평가한 것이 부당하지 않다는 것을 뒷받침 할 수 있는 자료이다.
(4) 쟁점토지 및 비교대상토지의 개별공시지가와 대비한 매매가격은 아래와 같다. (가) 위와 같이 양도당시 쟁점토지 주변의 시세는 도로에 연접되어 있는 경우 공시지가의 2배 이상, 평당 OOO형성되어 있는 것으로 확인되며, 도로에 연접하지 않은 토지도 공시지가의 120% ∼ 160%로 거래된 것으로 확인된다. (나) 쟁점토지의 감정평가금액도 양도일 약 1년 전에 평가한 금액이 ㎡당 OOO양도일 약 1개월 전에 평가한 금액이 ㎡당 OOO으로, 공시지가와 거의 유사한 가격에 매매된 쟁점토지는 시가보다 현저하게 저가로 양도된 것으로 판단된다.
(5) 양도인 OOO진술내용을 살펴보면 청구인의 부친 OOO취득, 보유, 매매과정에 상당히 많이 개입되어 있는 것으로 보여 양도물건이 명의신탁 부동산일 가능성을 염두에 두고 조사를 진행하였으나, 취득시기가 오래되고 2004년 양도대금 및 대출금의 사용처에 대한 금융추적 조사가 오래되어 확인이 어려운 점, 대출이자의 자금출처 확인이 어려운 점 등으로 조사기간내 명의신탁을 확정할 충분한 증거확보가 힘들고, 쟁점토지의 양도인과 양수인은 고모와 조카사이로 소득세법 시행령제98조의 특수관계인에 해당하며, 시가보다 현저히 낮은 가격으로 자산을 양도하여 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 양도인 OOO에 대해서는소득세법제101조의 부당행위계산 규정을 적용함이 타당하다.
(6) 쟁점토지의 시가 산정 및 저가양도에 따른 이익의 증여가액 계산내용은 아래와 같다. (가) 쟁점토지 주변 매매된 토지 중 쟁점토지의 양도일 전후 각 3월 의 기간에 해당하는 것은 비교대상⑤·
⑥ 번토지 및 ⑦번토지로 쟁점토지의 양도일과 1달 가량 후에 양도된 비교대상⑤·⑥번토지의 매매가액이 쟁점토지의 유사매매사례가액으로 적당한 것으로 판단된다. (나) 비교대상⑤번토지를 취득한 OOO당초 취득시 당연히 자신이 취득한 토지가 도로에 연접한 토지라고 판단했으며, 그에 맞는 시세로 매매하였으나, 취득후 토지현황을 알게 되었다고 진술하였고, 비교대상⑥번토지를 취득한 주식회사 OOO관계자에게 토지 취득경위에 대하여 문의한바, 공인중개사의 추측과 같이 비교대상⑥번토지가 사실상 맹지임을 내세워 가격 조정을 하였다고 답변하였다. (다) 위와 같이 토지는 일반적으로 도로 연접 여부에 따라 시세차이가 있는 것이고, 쟁점 토지 중 도로에 연접한 OOO 같은 동 18-139, 같은 동 18-141의 시가는 비교대상⑤번토지의 매매가격(1㎡당 OOO)을 매매사례가액으로, 그 외 토지의 시가는 비교대상⑥번토지의 매매가격(1㎡당 OOO)을 매매사례가액으로 적용함이 타당한 것으로 판단된다(도로의 경우 쟁점토지가 개발제한구역 해제되며 계획된 계획도로에 따라 현재 분할된 토지로 그 면적은 매매사례가액을 적용하지 아니하고 당초 신고가액을 인정하였다).
(7) 청구인은 토지는 개별성이 강하고 지목·용도 등의 상이점으로 유사매매사례를 시가로 적용하는 것은 부당하다고 주장하나, 쟁점토지와 비교대상토지를 비롯한 주변의 토지는 2011.10.26. 개발제한구역 해제되어 건축 등 개발행위가 가능한 토지로 시기만 다소 차이가 있을 뿐 모두 유사한 형태의 공장건물이 신축되어 공부상 지목에 불구하고 토지의 용도가 유사한 토지이다. 또한 토지의 필지 분할을 자유롭게 할 수 있었고 실제 청구인이 취득한 후 필지를 분할하여 공장을 신축하였다는 사실은 쟁점토지의 총매매면적이 비교대상토지보다 크다는 점이 시가에 아무 영향을 미치지 못하였다고 할 것이다. 청구인은 쟁점토지의 공시지가가 비교대상토지와 동일하거나 유사하지 않아 유사매매사례가액이 적용되지 않는다고 주장하나, 통상 토지의 공시지가 시세반영율이 50%가 되지 않는 점 및 쟁점토지는 비교 대상토지와 공시지가가 유사하므로 유사매매사례가액을 적용할 수 있고, 청구인은 토지의 장래 활용도면에서도 효용성이 고려되어야 한다고 주장하나, 토지는 양도당시 현황에 따라 판단하여야 하므로 양도당시 토지의 현황에 따라 처분청이 증여세를 과세한 처분은 정당하다.
(1) 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면 아래 사실이 나타난다. (가) 쟁점토지의 양도인 OOO2002.9.26. 경락으로 취득한 전체토지를 2014.5.29. 청구인에게 양도하고, 아래와 같이 양도소득세를 신고하였다. (단위: 천원) (나) OOO위와 같이 청구인에게 전체토지를 양도하면서 아래와 같이 공시지가와 유사한 가액으로 양도하였다. (단위: ㎡, 천원) (다) 처분청이 위 8필지에 대하여 시가를 산정한 내역은 아래와 같다. (단위: ㎡, 천원)
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 토지의 경우 개별성이 강하고 비교대상토지는 용도, 면적, 공시지가, 지목 등의 측면에서 쟁점토지와의 비교가능성이 현저히 떨어지므로 이를 시가로 볼 수 없다고 주장한다. 그러나 쟁점토지의 인근에 소재한 비교대상토지의 실제 매매가액이 1㎡당 OOO반면, 쟁점토지의 매매가액(1㎡당 평균가액 OOO)은 공시지가(1㎡당 평균가액 OOO)와 다르지 않은 것으로 나타나고, 쟁점토지가 포함된 분할전 토지의 2013.4.19. 기준 감정평가액(1㎡당 OOO)에 미치지 못하는 점 등을 감안하면 쟁점토지의 매매가액을 시가로 보기는 어렵다 하겠다. 다만 쟁점토지의 인근에 소재하면서 쟁점토지의 양도일 전후 3개월내 매매되어 처분청이 비교대상토지로 선정한 비교대상⑤번토지의 가액(1㎡당 매매가격 OOO)과 비교대상⑥번토지의 가액(1㎡당 매매가격 OOO)이 다소 차이가 있는바, 비교대상⑥번토지의 경우 정방형의 토지로 도로에 연접하였고 대지비율도 비교대상⑤번토지보다 높아 활용도가 높아 보이는데도 매매가액은 비교대상⑤번토지보다 저가인 점, 토지의 경우 개별성이 강하다는 점 등을 고려할 때 쟁점토지 중 도로에 연접한 OOO같은 동 18-139 및 같은 동 18-141의 시가를 비교대상⑤번토지의 매매가격(1㎡당 OOO)으로 보는 것이 보다 타당하다고 단정하기는 어려운 점 등에 비추어 비교대상⑥번토지의 매매사례가액(1㎡당 매매가격 OOO)을 쟁점토지의 시가로 보아 증여세를 과세하는 것이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로국세기본법제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 상속세 및 증여세법 제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여) ① 특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 "기준금액"이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제26조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등) ② 법 제35조제1항에서 "대통령령으로 정하는 기준금액"이란 다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다.
1. 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조에서 "시가"라 한다)의 100분의 30에 상당하는 가액
2. 3억원
⑤ 법 제35조제1항 및 제2항에 따른 양수일 또는 양도일은 각각 해당 재산의 대금을 청산한 날(소득세법 시행령 제162조 제1항 제1호 부터 제3호까지의 규정에 해당하는 경우에는 각각 해당 호에 따른 날을 말하며, 이하 이 항에서 "대금청산일"이라 한다)을 기준으로 한다. 다만, 매매계약 후 환율의 급격한 변동 등 기획재정부령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 매매계약일을 기준으로 한다.
(3) 소득세법 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (4) 소득세법 시행령 제176조의2(추계결정 및 경정) ③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
결정 내용은 붙임과 같습니다.