일괄양도한 쟁점부동산의 주택부분 기준시가 산정방법의 적정여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2016.4.15. OOO토지(대지 448㎡, 1988.7.7. 취득) 및 건물(2006.4.4. 신축 취득한 근린생활시설 및 단독주택용 지상 4층 건물, 토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 주식회사 OOO에 일괄양도하고, 2016년 귀속 양도소득세 신고 시 토지의 기 준시가(주택과 주택 외의 부수토지)는 개별공시지가에 면적을 곱한 금액으로 하고, 주택과 주택 외 건물의 기준시가는 소득세법제99조 제1항 나목에 따라 건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고 시하는 가액(이하 “국세청장 고시가액”이라 한다)으로 하여 쟁점부동산의 양도가액으로 안분한 결과, 1세대 1주택 비과세대상에 해당하는 주택과 그 부수토지의 양도가액을 O OO으로, 그 외 양도가액을 OOO으로 계산하여 양도소득세 OOO을 신고·납부하였다.
• 나. OOO지방국세청장(감사관실, 이하 “감사관”이라 한다)은 처분청에 대한 종합 감사를 실시한 결과, 쟁점부동산의 일괄양도가액 안분계산 시 주택과 주택부수토지에 대해서는 개별주택가격을 기준시가로 적용토록 처분청에 처분지시를 하였으며, 처분청은 이에 따라 주택과 그 부수토지의 양도가액을 OOO으로, 그 외 양도가액을 OOO으로 안 분계산하여 2019.1.30. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.3.13. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산의 지상 1층 무벽 차고지(이하 “필로티”라 한다) 면적이 159.84㎡ 존재하고 있어, 일반건축물대장과 개별주택가격확인서 상의 쟁점부동산 연면적이 차이가 난다. (가) 아래 <표1>과 <표2>와 같이 일반건축물대장 상에는 연면적이 590.92㎡로 되어 있으나, 개별주택가격확인서 상에는 필로티 면적을 포함하여 연면적이 750.76㎡로 되어 있다. <표1> 쟁점부동산의 일반건축물대장 내용 중 일부 층 별 구 조 용 도 면적(㎡) 1층 철근콘크리트 제2종근린생활시설(일반음식점) 69.16 2층 철근콘크리트 제2종근린생활시설(일반음식점) 229.00 3층 철근콘크리트 단독주택 226.22 4층 철근콘크리트 제2종근린생활시설(사무소) 66.54 합 계 590.92 <표2> 쟁점부동산의 개별주택가격확인서 내용 중 일부 (나) OOO은 필로티 면적 159.84㎡를 다음 <표3>과 같이 근린생활시설과 단독주택으로 안분 계산한 내역을 청구인에게 확인해 주었다. <표3> 필로티 면적을 안분한 내역 구 분 건축물대장 구성비 필로티 안분 최종 안분 면적 근린생활시설 364.70㎡ 61.7% 98.65㎡ 463.35㎡ 단독주택 226.22㎡ 38.3% 61.19㎡ 287.41㎡ 합 계 590.92㎡ 100% 159.84㎡ 750.76㎡ (2) 쟁점부동산의 경우와 같이 필로티 구조가 개별주택가격확인서 상 면적과 가액에 반영되어 있는 경우, 기준시가 산정 면적은 일반건축물대장 상의 연면적을 적용한다는 예규(법규재산 2014-529, 2014.6. 24., 사전법령해석 2015-223, 2015.8.18., 사전법령해석 2016-448, 2016. 12.27. 참조)가 있다.

(3) 따라서, 청구인이 쟁점부동산 중 주택부분의 기준시가 산정 시 그 부수토지는 개별공시지가에 토지면적을 곱한 금액과 주택건물은 국세청장 고시 가액(주택 건물)에 일반건축물대장 상의 주택면적을 곱한 금액으로 각각 산정한 후 그 합계액을 주택부분의 기준시가로 하여 쟁점부동산의 일괄양도가액을 안분계산하고 양도소득세를 신고한 것은 잘못이 없다.

• 나. 처분청 의견

(1) 소득세법제99조 제1항 제1호에서 주택의 경우 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격이 기준시가에 해당하는 것으로 명시하고 있으므로 개별주택가격이 고시된 쟁점부동산 중 주택부분의 경우 개별주택가격을 기준시가로 적 용하여 결정함이 타당하다.

(2) 청구인은 필로티 구조가 개별주택가격확인서 상 면적과 가액에 반영되어 있는 경 우 기준시가 산정 면적은 일반건축물대장 상의 연면적을 적용한다는 기존법령해석 등 을 근거로 하여 개별주택가격을 적용할 수 없다고 주장하고 있으나, 해당 법령해석은 개별주택가격을 토지와 건물의 가액으로 안분계산함에 있어 건물의 기준시가 계산시 건물면적을 개별주택가격확인서에 명시된 면적이 아닌 일반건축물대장상의 면적으로 계산하여 토지와 건물의 가액을 안분계산하여야 한다는 법령해석 내용이므로 청구인이 기존 법령해석의 내용을 오인한 것으로 판단된다.

(3) 청구인이 오인한 기존 법령해석의 내용을 이 건 사실관계에 적용하면 다음 <제1안>과 <제2안> 중 제1안으로 계산하는 것이며, 비과세되는 주택과 그 부수토지에 안분되는 금액의 문제이므로 다툴 실익이 없다. <1안> 일반건축물대장 면적 적용 <제2안> 개별주택가격확인서 면적 적용

(4) 일괄양도한 쟁점부동산 중 주택 부분은부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격을 기준시가로 적용하여야 하나, 청구인은 주택 토지에 대하여 부수토지 면적에 개별공시지가를 곱한 금액을 기준시가로 적용하고, 주택 건물에 대해서는 국세청장 고시 가액을 기준시가로 잘못 적용하였다.

• 가. 쟁점 일괄양도한 쟁점부동산의 주택부분 기준시가 산정방법의 적정여부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제99조(기준시가의 산정) ① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물

• 가. 토지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.
• 나. 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
• 다. 오피스텔 및 상업용 건물 건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액
• 라. 주택 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별 주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (3) 소득세법 시행령 제166조(양도차익의 산정 등) ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산 하며, 이를 적용함에 있어 상속세 및 증여세법 제62조 제1항 에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 부가가치세법 시행령 제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제62조 제1항 에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다. (4) 부가가치세법 시행령 제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산) 법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

소득세법 제99조 에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률제2조 제9호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다. (5) 건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정방법) ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.

3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.

• 다. 필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조(벽면적의 2분의 1 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래면까지 공간으로 된 것만 해당한다)의 부분은 그 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 바닥면적에 산입하지 아니한다.

4. 연면적 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다.

• 나. 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당한다)으로 쓰는 면적
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청은 쟁점부동산의 일괄양도가액을 주택부분과 주택 외의 부분으로 안분계산 적용할 때 적용할 기준시가와 관련하여 주택부분의 기준시가를 개별 공시지가(토지)와 국세청장 고시가액(주택건물)의 합계액으로 할 것인지 개별주택가격으로 할 것인지(각자의 기준시가 계산내역은 아래 <표4> 참조)에 대해서 다투고 있다. <표4> 쟁점부동산 중 주택부분의 기준시가 (단위: 원)

1. 양도당시 기준시가 = 개별공시지가 × 면적 2) 주용도 기준시가 = ㎡당 금액(기준금액×구조지수×용도지수×위치지수×잔가율) × 면적

3. 2015.4.30. 공시된 개별주택가격 OOO을 청구인이 적용한 건축물대장 상의 면적 기준으로 주택과 주택부수토지에 안분함 (2) 청구인이 산정한 주택과 그 부수토지의 기준시가 계산내역은 아래 <표5>와 같다. <표5> 쟁점부동산의 주택부분 기준시가 계산근거 (단위: 원)

(3) 쟁점부동산의 개별주택가격은 다음 <표6>과 같이 확인된다. <표6> 개별주택가격 조회 (단위: 천원, ㎡)

(4) 청구인은 OOO이 필로티 면적 159.84㎡ 중 61.19㎡가 주택면적이라고 확인한 확인서를 다음과 같이 제출하였다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에서 건물 기준시가는 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액을 따르도록 하고, 토지는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 개별공시지가로 하되, 주택의 경우는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격을 우선시 하도록 규정하고 있으며, 소득세법제100조, 같은 법 시행령 제166조 및 부가가치세법 시행령제64조에서는 양도가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 양도할 때 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 양도 당시의 토지와 건물의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계산하도록 규정하고 있고, 소득세법제99조 제1항 제1호 나목의 위임에 따라 건물의 기준시가에 관한 사항에 대한 국세청 고시(제2014-4호, 2013.12.31.) 제2조 제2항에서 “이 고시에서 특별히 정하는 용어를 제외하고는건축법과 같은 법 시행령에서 정하는 바에 따른다.”고 규정하고 있고, 건축법 시행령 제119조 제1항 제3호 다목 및 제4호에서 연면적은 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하고, 필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조(벽면적의 2분의 1 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래면까지 공간으로 된 것만 해당한다)의 부분은 그 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 바닥면적에 산입하지 아니한다고 규정하고 있는바, 주택 전체는 개별주택가격을 우선적으로 적용하여야 하고 그 주택 가액을 건물 가액과 토지 가액으로 안분하는 경우에는 위 국세청 고시 규정을 적용하여야 하는 것이므로, 처분청에서 쟁점주택의 기준시가를 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격을 적용하여 산정한 후 건물(주택분) 기준시가 산정시 건축물대장상의 연면적 을 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.