상속개시일로부터 소급하여 감정평가한 가액은 상속개시일 현재의 시가로 인정하기 어렵고 지방법원의 의뢰에 따른 감정가액은 1개 감정평가법인의 감정평가액일 뿐 감정평가의 대상물이 주택 전부가 아니라 일부에 불과하여 쟁점주택의 시가를 객관적으로 반영하고 있다고 보기 어려워 소급감정가액과 강제경매를 위한 감정가액 모두를 쟁점주택의 취득가액으로 인정할 수 없음.
상속개시일로부터 소급하여 감정평가한 가액은 상속개시일 현재의 시가로 인정하기 어렵고 지방법원의 의뢰에 따른 감정가액은 1개 감정평가법인의 감정평가액일 뿐 감정평가의 대상물이 주택 전부가 아니라 일부에 불과하여 쟁점주택의 시가를 객관적으로 반영하고 있다고 보기 어려워 소급감정가액과 강제경매를 위한 감정가액 모두를 쟁점주택의 취득가액으로 인정할 수 없음.
심판청구를 기각한다.
(1) 소득세법제97조 제1항 제1호에 의하면, 양도차익을 계산하기 위한 취득가액은 자산 취득에 든 실지거래가액을 기준으로 하고 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액에 의하나, 상속받은 자산의 양도에 있어 실지거래가액을 적용하는 경우에는 취득 당시 실지거래가액이 존재하지 아니하므로, 취득 당시 실지거래가액에 관하여 별도의 규정을 둘 필요가 있고, 그에 따라 소득세법 시행령제163조 제9항 본문에서 '상속 또는 증여받은 자산의 경우 상속개시일 또는 증여일 현재 상증세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다'고 규정하고 있다.
(2) 쟁점주택의 등기부등본을 보면, OOO의 채권자(주식회사 OOO)는 상속개시일(2017.5.17.) 이전인 2012.6.14. 쟁점주택에 가압류를 설정하였고, OOO은 2017.5.10. 쟁점주택에 대한 강제경매개시결정을 하였다. 이후 OOO으로부터 감정을 의뢰받은 감정평가법인은 쟁점주택에 대한 감정가액(쟁점주택 22호실 중 10호실 OOO원, 기준일 2017.5.26., 작성일 2017.5.26.)을 산정하였는바, 이러한 감정가액은 상속일(2017.5.17.) 전후 6개월 이내의 감정가액에 해당하여, 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제63조에 따른 쟁점주택의 취득가액으로 인정되어야 한다. 또한, 쟁점주택에 대한 청구인의 근저당권을 매수인이 인수하는 과정에서 쟁점주택에 대한 감정평가를 실시한 감정평가서가 존재하고 이를 근저당권자인 OOO가 보관하고 있으므로, 이러한 자료를 조세심판원이 조회나 입수하여, 위 강제경매개시를 위한 쟁점주택의 감정가액과 채무인수를 위한 쟁점주택의 감정가액의 평균가액을 시가로 인정하여 취득가액을 경정하여야 한다.
(3) 대법원도 소급감정을 인정하고 있으므로 조세심판원도 청구인이 소급하여 감정한 쟁점주택의 감정가액을 쟁점주택의 취득가액으로 인정하여야 할 것이다. 따라서, 소급감정가액과 강제경매를 위한 감정가액 모두를 쟁점주택의 취득가액으로 인정하지 아니한 처분청의 이 건 경정청구 거부처분은 부당하다.
(1) 청구인은 상속일 전후 6월 이내의 기간 중 부동산 강제경매개시결정(2018.4.4. 강제경매 취하됨)에 따라 감정된 감정가액에 더하여 쟁점주택 매수인의 대출을 위한 금융기관의 감정가액의 평균으로 쟁점주택의 취득가액을 경정하여 달라고 주장하나, 청구인이 금융기관 감정평가서를 제시하지 아니하여 금융기관 감정가액이 얼마인지, 평가기준일이 언제인지를 알 수 없고, 청구인의 배우자이자 피상속인인 OOO의 상속개시일이 2017.5.17.이고, 쟁점주택의 양도일이 2018.1.16.인 사실을 감안하면, 감정서 작성일이 6개월을 경과하였으므로 금융기관의 쟁점주택 감정평가액은 소급감정가액에 해당하여, 쟁점주택의 취득가액으로 인정할 수 없다.
(2) 또한, 상증세법 제60조 제2항 및 상증세법 제49조 제1항 제2호는 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간 중 2이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 상속세가 부과되는 재산의 상속개시일 당시의 가액으로 본다고 규정하고 있으나, 이 건의 경우 하나의 감정가액만 확인될 뿐이어서, 쟁점주택의 상속개시일 당시의 취득가액으로 보기 어렵다. 따라서, 소급감정가액과 강제경매를 위한 감정가액 모두를 쟁점주택의 취득가액으로 인정하지 아니한 처분청의 이 건 경정청구 거부처분은 정당하다.
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제66조[저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례] 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
1. 저당권, 동산·채권 등의 담보에 관한 법률에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산 (2) 상속세 및 증여세법 시행령(2016.2.5. 대통령령 제26960호로 개정되기 전의 것) 제49조【평가의 원칙등】
① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 생략)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 제63조【저당권등이 설정된 재산의 평가】
① 법 제66조에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 말한다.
3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액
② 제1항 각호의 규정에 의하여 법 제66조 제1호의 재산을 평가함에 있어서 당해 재산에 설정된 근저당의 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권최고액으로 하고, 당해 재산에 설정된 물적담보외에 기획재정부령이 정하는 신용보증기관의 보증이 있는 경우에는 담보하는 채권액에서 당해 신용보증기관이 보증한 금액을 차감한 가액으로 하며, 동일한 재산이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 한다.
(1) 쟁점주택에 대한 등기사항전부증명서상 확인되는 사항은 다음과 같다. (가) 소유권에 관한 사항을 보면, ① 2012.1.2. 청구인의 배우자 OOO은 쟁점주택을 신축하여 소유권보존등기를 경료(소유권 취득)하고, ② 2012.6.14. OOO의 가압류 결정이 있었으며, ③ 2017.5.10. OOO의 강제경매개시결정(2017타경101944)이 있었으나, ④ 2017.5.17. 청구인은 상속을 원인으로 하여 쟁점주택을 취득한 후, ⑤ 2018.1.22. 청구인은 쟁점주택을 양도(양도가액 OOO원)하였고, ⑥ 이후 2018.4.3. 가압류 결정과 강제경매개시결정이 취하된 사실이 나타난다. (나) 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 보면, ① 2012.1.2. OOO은 쟁점주택에 대하여 근저당권을 설정(채권최고액 OOO원, 근저당권자 OOO)하고, ② 2018.4.19. 쟁점주택의 양수인이 근저당권설정계약을 인수한 사실이 확인된다.
(2) 처분청이 과세근거로 제시한 심리자료는 다음과 같다. (가) 상속세조사종결보고서(2018년 9월)를 보면, OOO은 2017.5.17. 사망하였고, 상속개시일 현재 쟁점주택의 취득가액을 OOO원(임대료 환산가액)으로 산정한 사실이 나타난다. (나) 경정청구 검토서(2018년 12월)에 의하면, 청구인은 쟁점주택의 취득가액을 상속개시일로 소급하여 감정한 감정가액(쟁점주택 22호실 전부 OOO원, 평가기준일 2017.6.1., 감정서 작성일 2018.8.23.)과 강제경매를 위하여 감정한 감정가액(쟁점주택 22호실 중 10호실 OOO원, 평가기준일 2017.5.26., 감정서 작성일 2017.5.26.)을 감정가액으로 하여 환급을 구하는 경정청구를 제기한 사실이 확인되나, 처분청은 상속개시일 전후 6개월 이내 1개의 감정기관이 평가한 감정가액은 시가로 인정할 수 없고, 소급감정가액 역시 시가로 인정할 수 없다고 보아 경정청구를 거부한 것으로 확인된다.
(3) 청구인이 청구주장에 대한 증빙으로 제시한 자료는 다음과 같다. (가) 청구인의 양도소득세 신고서(2018.4.2.)에 의하면, 청구인은 쟁점주택의 양도가액을 OOO원으로, 취득가액을 OOO원으로 신고한 사실이 나타난다. (나) OOO(2017타경101944)의 의뢰에 따라 주식회사 OOO이 작성한 감정평가서(2017.5.26.)를 보면, 평가기준일은 2017.5.26.이고, 감정평가 대상물은 쟁점주택 중 10개호의 감정평가액이 OOO원인 사실이 각 확인되나, 감정평가사의 서명날인이 누락되어 있다. (다) 청구인의 의뢰로 주식회사 OOO이 작성한 감정평가서(2018.8.23.)에 의하면, 평가기준일은 2017.6.1.이고, 감정평가 대상물은 쟁점주택 전부인 22개호이며, 감정평가액은 OOO원인 사실이 나타난다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 소급감정가액과 강제경매를 위한 감정가액 모두를 쟁점주택의 취득가액으로 인정하지 아니한 처분청의 이 건 경정청구 거부처분은 부당하다고 주장하나, 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에서는 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르고, 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 2이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 그 가액의 평균액을 시가로 보도록 규정하고 있는바, 쟁점주택의 소급감정가액은 평가기준일 전·후 6개월 이내의 기간 중에 감정을 한 것이 아니라 상속개시일(2017.5.17.)로부터 약 1년 3개월이 지난 뒤(2018.8.23.) 소급하여 감정평가한 가액이어서 이를 상속개시일 현재의 시가로 인정하기 어려운 점[조심 2017서2818(2017.10.26.) 외 다수, 같은 뜻임], OOO의 의뢰에 따른 감정평가액은 2이상의 감정평가법인이 평가한 감정평가액의 평균액이 아닌 1개 감정평가법인의 감정평가액일 뿐만 아니라, 감정평가의 대상물이 쟁점주택 전부(22개호)가 아니라 10개호에 불과하여, 쟁점주택의 시가를 객관적으로 반영하고 있다고 보기 어려운 점, 청구인은 쟁점주택을 양도(2018.1.22.)한 후에서야 비로소 쟁점주택을 소급감정(2018.8.23.)하고, 그 직후인 2018.10.10. 이 건 경정청구를 하였는바, 청구인이 쟁점주택을 소급감정한 이유를 양도차익을 감소시키기 위한 것 외에 달리 설명하기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다 하겠다. 따라서, 소급감정가액과 강제경매를 위한 감정가액 모두를 쟁점주택의 취득가액으로 인정하지 아니한 처분청의 이 건 경정청구 거부처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.