청구인이 제시한 감정평가액은 그 기간 범위를 벗어나 평가된 것이므로 쟁점토지의 취득가액을 감정평가액 비율로 안분할 수 없다 할 것인 점 등에 비추어 처분청이 전체토지의 일괄 취득가액을 기준시가로 안분하여 산정한 금액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
청구인이 제시한 감정평가액은 그 기간 범위를 벗어나 평가된 것이므로 쟁점토지의 취득가액을 감정평가액 비율로 안분할 수 없다 할 것인 점 등에 비추어 처분청이 전체토지의 일괄 취득가액을 기준시가로 안분하여 산정한 금액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액은 각 필지별 실지거래가액이고, 기준시가 비율로 안분계산한 가액은 실제 거래가액을 반영하지 못하여 각 필지별 양도차익을 왜곡하여 청구인에게 과다한 세부담을 지우는 것이므로 일괄취득한 쟁점토지의 취득가액을 기준시가 비율로 안분하여 산정한 이 건 처분은 부당하다. (가) 청구인은 OOO협동조합으로부터 전소유자에 대한 채권을 양도받아 전체토지를 총 OOO원에 일괄취득하였고, 전소유자의 채권은행 또한 감정가를 기준으로 한 가액을 수용하였으며 금융기관의 감정평가서는 유효하여 이를 매매가로 인정하여야 한다. 양도소득세 산정시 취득가액은 매매계약의 거래당사자의 의사에 따라 결정되어야 한다. (나) 청구인이 취득(2017.3.30.)하기 전인 2015.3.31. 전체토지에 대한 감정평가가 이루어졌는데, 아래 <표2>와 같이 OOO 409-2의 경우 다른 필지보다 기준시가가 OOO배 높은 것으로 나타나나 감정평가액은 다른 토지의 평가액과 별다른 차이가 나지 않는다. 처분청의 방식대로 기준시가 비율로 취득가액을 안분계산하면 OOO 409-2 토지의 경우 실질적인 가치보다 훨씬 높은 금액이 취득가액으로 계산되고, 다른 토지는 지나치게 낮은 금액이 취득가액으로 계산되어 양도차익을 왜곡시킨다. 또한, OOO 465-14의 경우 기준시가로 안분한 취득가액은 3.3㎡당 약 OOO원이나, 현재 그 토지에 근저당 대출금이 OOO원으로서 3.3㎡로 환산하면 OOO원이 넘는데, 토지의 취득가액보다 대출금이 많은 것은 현실적으로 있을 수 없다. <표2> 전체토지의 각 필지별 1㎡당 가액 (다) 청구인은 전체토지 중 OOO 409-2 답 1,286㎡를 2018.9.5. OOO원에 양도하였는데, 청구인이 지방자치단체에 신고한 취득가액OOO으로 하면 양도차익 OOO원이 발생하나, 처분청의 방식대로 기준시가 비율로 안분한 취득가액OOO에 따르면 양도차손 OOO원이 발생한다. 이처럼 기준시가에 따라 안분한 취득가액을 적용하면 각 자산별 양도차손익을 실제와 달리 왜곡하게 되고, 특히나 청구인의 경우 2018년에 발생한 양도차손이 2017년에 양도된 쟁점토지의 양도차익과 통산되지 않음에 따라 실제보다 지나치게 많은 세금을 부담하게 되어 불합리하다. (라) 쟁점토지가 위치한 곳은 어촌지역으로 전망이 좋은 산 아래쪽은 기준시가는 낮으나 실거래가OOO는 높고, 그와 달리 농어촌주택이 밀집한 마을안의 지역은 기준시가는 높으나 실거래가는 낮게 거래되고 있어 실거래가가 기준시가와 달리 형성된다. (마) 청구인의 쟁점토지 취득시기(2017.3.31.)와 비슷한 2017.3.16.에 거래된 인근 토지(OOO 325-8번지 3,348㎡)의 거래당시 1㎡당 기준시가는 OOO원, 감정가액은 OOO원, 실지거래가액은 OOO원이다. 그 토지의 기준시가OOO는 쟁점토지 중 OOO 465-14의 기준시가OOO보다 2배 이상 높음에도 불구하고 실지거래가액은 낮은 금액으로 거래된 사실을 보아도 기준시가가 실거래가를 반영하지 못함을 알 수 있다. 처분청의 과세논리대로라면 위 부동산의 기준시가가 쟁점토지보다 OOO 이상 높으므로 양도가액 또한 OOO 이상이어야 하나 실제로는 그렇지 않다. 쟁점토지가 소재한 지역은 주변 부동산이 급등할 이유가 전혀 없고 과거 조선특구로 지정되었다가 해제되어 시세보다 약 OOO 하락한 가격에 거래되고 있다. (바) 청구인은 시골 어촌마을에 거주하여 부동산에 대해 잘 알지 못하나 부동산의 거래가액은 기준시가 비율로 거래하는 것이 아니라 부동산의 조망권 등이 우선 적용되어 시가에 반영되는 게 현실임을 처분청도 잘 알 것이다. 청구인은 전체토지를 일괄취득하여 같은 해에 일괄양도하였다면 이 건과 같은 과세처분이 되지 아니하였을 것이나, 일괄양도하려다가 매수자가 없어 부득이하게 분할하여 양도하였을 뿐 세금을 적게 내고자하는 의도는 없었으므로 이 건 처분은 부당하다.
(2) 만약, 쟁점토지의 취득가액으로 청구인이 당초 신고한 가액이 인정되지 않는다면, 기준시가보다 시세에 더 가까운 감정평가액 비율로 안분한 금액을 쟁점토지의 취득가액으로 하여야 한다.
(1) 청구인이 제출한 계약서에는 전체토지의 일괄취득가액만 나타날 뿐 전체토지의 각 필지별 거래가액이 얼마인지 확인되지 아니한다. 이 건은 전체토지를 일괄취득한 경우로서 청구인이 쟁점토지에 대하여 각 필지별로 구분기장한 가액과 기준시가로 안분한 가액의 차이가 OOO 이상인 경우이므로 소득세법 제100조 제2항 에 따라 취득가액을 기준시가 비율로 안분계산하여야 한다. (2) 부가가치세법 시행령 제64조 제1호 에서 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간의 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 평가한 감정평가액이 있는 경우 그 가액에 비례하여 안분계산할 수 있다고 되어 있는바, 2017.3.30.에 취득한 쟁점토지에 적용하기 위해서는 감정평가액이 2016.7.1.～2017.6.30.의 기간 동안에 평가된 것이어야 하나, 청구인이 제시한 감정평가액은 그 기간 범위를 벗어난 2015.3.31.에 평가 된 것이어서 쟁점토지의 취득가액을 감정평가액 비율로 안분할 수 없다.
① 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액은 각 필지별 실지거래가액이므로 취득가액을 안분계산한 처분은 부당하다는 청구주장의 당부
② 쟁점토지의 취득가액을 감정평가액 비율로 안분계산하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 소득세법 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.<신설 2015.12.15.> 부칙<법률 제13558호, 2015.12.15.> 제1조(시행일) 이 법은 2016년 1월 1일부터 시행한다.(단서 생략) 제2조(일반적 적용례) ① 이 법은 이 법 시행 이후 발생하는 소득분부터 적용한다.
② 이 법 중 양도소득에 관한 개정규정은 이 법 시행 이후 양도하는 자산으로부터 발생하는 소득분부터 적용한다. (2) 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정 등】⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산하며, 이를 적용함에 있어 상속세 및 증여세법 제62조 제1항 에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 부가가치세법 시행령 제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제62조 제1항 에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다. (3) 부가가치세법 시행령 제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
소득세법 제99조 에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(괄호 생략)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조 제9호 에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.
(1) 심리자료에는 아래의 내용이 나타난다. (가) 청구인이 2017.3.29. 전소유자 OOO와 체결한 부동산매매계약서에는 전체토지 3필지의 매매대금이 총 OOO원(담보설정된 금액 포함)으로, 계약금과 중도금은 별도로 없으며 계약일에 잔금을 지급하는 것으로 기재되어 있고, 등기사항전부증명서상 매매목록에는 전체토지 3필지를 거래대상으로 하여 거래금액이 OOO원으로 적혀 있다. (나) 처분청이 청구인의 구분가액과 기준시가 안분가액의 차이비율을 산정한 내역은 아래 <표3>과 같고, 각 가액의 차액이 청구인 구분가액의 OOO이상인 것으로 나타난다. <표3> 구분기장가액과 기준시가 안분가액의 차이비율 (다) 청구인이 전체토지를 취득하면서 지방자치단체에 제출한 부동산거래계약신고필증에는 아래 <표4>와 같이 각 필지별 거래가액이 구분기재되어 있고, 청구인은 양도소득세 신고시 그 가액에 취ㆍ등록세 등을 더한 금액을 쟁점토지의 취득가액으로 계상한 것으로 나타난다. <표4> 전체토지의 부동산거래계약신고필증 기재내용 (라) OOO협동조합장의 의뢰에 따라 담보평가목적으로 ㈜OOO평가법인이 2015.3.31. 작성(기준일 2015.3.31.)한 감정평가서에 기재된 각 필지별 감정평가액은 아래 <표5>와 같다. <표5> 2015.3.31. 전체토지에 대한 감정평가 내용 (마) 전체토지의 각 필지별 1㎡당 부동산거래신고가액, 감정평가액 및 기준시가의 비교내용은 아래 <표6>과 같다. <표6> 전체토지의 1㎡당 가액 (바) 국세청 전산조회자료에 따르면, 청구인은 전체토지 중 OOO 409-2 답 1,286㎡를 2018.9.5. OOO원에 양도한 것으로 나타나고, 취득가액으로 부동산거래계약신고가액OOO을 적용하면 양도차익 OOO원이, 기준시가로 안분한 가액 OOO을 적용하면 양도차손 OOO원이 산정되는 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 (가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 등기부등본에 기재된 가액은 각 필지별 실지거래가액이므로 기준시가로 취득가액을 안분한 것은 부당하다고 주장하 나, 등기부등본에 기재된 가액은 청구인이 지방자치단체에 부동산거래계약신고시 구분하여 정한 것으로 보이고, 그 가액 자체가 전소유자와 합의하에 정한 각 필지별 실지거래가액에 해당한다고 인정할 근거가 부족한 점, 청구인과 쟁점토지의 전소유자가 2017.3.29. 체결한 부동산매매계약서에는 전체토지 3필지의 매매대금이 총 OOO원으로 기재되어 있을 뿐, 각 필지별 거래금액을 별도로 구분되어 있지 아니하여 거래당사자가 각 필지의 거래가격을 별도로 정하였다고 보기 어려운 점, 2015.12.15. 법률 제13558호로 신설된 소득세법 제100조 제3항 에서 재산을 일괄취득ㆍ양도하는 경우 구분기장한 가액이 제2항에 따라 안분계산한 가액과 OOO 이상 차이가 있는 경우 각 가액의 구분이 불분명한 경우로 간주하고 있는바, 쟁점토지의 경우 각 필지별 청구인의 구분가액과 기준시가에 따라 안분한 가액의 차이가 OOO 이상인 점 등에 비추어 볼 때, 이 건은 소득세법 제100조 제3항 에 따라 일괄취득한 자산의 가액 구분이 불분명한 때에 해당한다 할 것이다. 따라서 전체토지의 일괄 취득가액을 기준시가로 안분하여 산정한 금액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. (나) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 기준시가보다 시세에 더 가까운 감정평가액 비율로 안분한 금액을 쟁점토지의 취득가액으로 하여야 한다고 주장하나, 부가가치세법 시행령 제64조 제1호 에서 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간의 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 평가한 감정평가액이 있는 경우 그 가액에 비례하여 안분계산할 수 있다고 되어 있는바, 2017.3.30.에 취득한 쟁점토지에 위 규정을 적용하기 위해서는 감정평가액이 2016.7.1.～2017.6.30.의 기간 동안에 평가된 것이어야 하나, 청구인이 제시한 감정평가액은 그 기간 범위를 벗어난 2015.3.31.에 평가된 것이므로 쟁점토지의 취득가액을 감정평가액 비율로 안분할 수 없다 할 것인바, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.