청구인이 쟁점임대주택을 취득한 후 양도주택을 양도할 때까지 쟁점임대주택에 대한 사업자등록을 아니한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점임대주택을 소득세법 시행령 제155조 제20항의 1세대 1주택 특례규정이 적용되는 장기임대주택에 해당하지 아니한다고 보아 한 이 건 처분은 잘못이 없음
청구인이 쟁점임대주택을 취득한 후 양도주택을 양도할 때까지 쟁점임대주택에 대한 사업자등록을 아니한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점임대주택을 소득세법 시행령 제155조 제20항의 1세대 1주택 특례규정이 적용되는 장기임대주택에 해당하지 아니한다고 보아 한 이 건 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 처분청은 소득세법 시행령제155조 제20항에 따른 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유하고 있는 1세대가 1세대 1주택 비과세요건에 해당하려면 장기임대주택에 관하여 양도일 현재 소득세법제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 따른 특별법제5조에 따른 임대주택 등록을 임대하고 있어야 한다는 의견이나, 아래와 같은 이유로 처분청의 이 건 처분은 부당하다. (가) 2014.12.23. 소득세법이 개정됨에 따라 주택임대소득이 연간 OOO원 이하인 자의 2014∼2018년 기간 동안의 주택임대소득은 한시적으로 비과세소득으로 규정된바, 연간 OOO원 이하의 주택임대소득이 있는 자는 개정 소득세법시행일인 2014.12.23.∼2018.12.31. 기간 동안 소득세법제168조에 따른 사업자가 아니어서 사업자등록의무가 없다. 그럼에도 불구하고 처분청은 합리적 이유 없이 확대해석하거나 유추해석하여 사업자등록을 하여야만 특례규정을 충족한다고 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다. (나) 소득세법 시행령제155조 제20항 제2호에서 “장기임대주택은 양도일 현재 소득세법제168조에 따른 사업자등록을 하고, 동 주택을 민간임대주택에 따른 특별법제5조에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있어야 한다”고 규정되어, 소득세법제168조에 따른다는 의미는 확장해석하거나 유추해석하지 않고 법문대로 따르라는 것인바, 소득세법제168조 제1항에서 “새로 사업을 시작하는 사업자는 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다. 다만 분리과세 주택임대소득만 있는 사업자의 경우에는 그러하지 아니한다”는 규정은 사업자등록 대상자를 사업을 하는 사업자로 한정하고 있다. 따라서, 연간 OOO원 이하의 주택임대소득이 있는 자는 소득세법제168조에 의한 사업자가 아니므로 사업자등록 의무가 없다.
(2) 관련 법령을 법문대로 해석하면, 개정 소득세법에 따라, 2014.12.23. 이전에는 1세대 1주택자를 제외한 모든 주택임대소득자가 사업자에 해당하여 사업자등록을 하여야만 장기임대주택에 대하여 1세대 1주택 특례규정을 적용받을 수 있었지만, 2014.12.23. 이후부터는 주택임대소득이 연간 OOO원 이하인 소규모 주택임대소득자의 경우 비과세소득에 해당하여 사업자등록의무가 없다 할 것이다.
(3) 청구인 OOO가 양도주택 외에 소규모 오피스텔인 쟁점임대주택을 보유하고 있었고, 쟁점임대주택과 관련하여 양도주택 양도일 이전인 2017.12.26. OOO에 주택임대사업자로 등록하였으므로, 비록 세무서에 사업자등록을 하지 않았다 하더라도 연간 주택임대수입금액이 OOO원 정도의 소규모 주택임대소득자에 해당하여 주택임대수입이 비과세일 뿐만 아니라 소득세법제167조에 따른 사업자가 아니어서 사업자등록을 하여야 할 의무가 없다. 따라서, 청구인 OOO와 같은 소득세 납부의무가 없는 연간 주택임대수입금액이 OOO원 이하의 소규모 주택임대소득자는 세무서에 사업자등록을 신청하지 않더라도 지방자치단체장에게 임대주택사업자로 등록하여 임대하고 있으면 임대주택이 보유주택 수에 포함되지 아니하여 소득세법제155조의 1세대 1주택 특례규정의 요건을 충족하고, 이에 청구인들이 양도소득세 신고시 양도주택을 1세대 1주택 특례규정이 적용되는 고가주택으로 본 것은 정당하다.
(1) 청구인은 장기임대주택의 경우 연간 OOO원 이하인 임대소득이 발생하는 자의 임대소득이 비과세소득에 해당하고, 이는 소득세법제168조에 따른 사업자에 해당하지 않아 사업자등록의무가 없다고 주장하나, 소득세법 시행령제155조 제20항에 따라 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유하고 있는 1세대가 1세대 1주택 비과세요건을 충족하려면 장기임대주택과 관련하여 양도일 현재 소득세법제168조에 따른 사업자등록을 하고 동 주택을 민간임대주택에 따른 특별법제5조에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있어야 한다.
(2) 소득세법제168조 제1항 단서는 “분리과세 주택임대소득만 있는 사업자의 경우에는 그러하지 아니한다”는 부칙 <제12852호>에 따라 2019.1.1.부터 시행할 예정이었으나, 시행일 전(2018.12.31.)에 해당 단서가 삭제되어 한 번도 시행된 적이 없다. 즉, 사업자등록의무를 이행하지 않은 자가 임대주택으로 등록한 임대주택은 1세대 1주택 비과세 특례규정이 적용과 관련하여 보유주택 수에서 제외되는 장기임대주택에 해당하지 아니한다. 따라서, 청구인 OOO는 2017.10.26. 쟁점임대주택을 관할구청에 임대주택으로 등록하였을 뿐 세무서에 사업자등록을 아니하였으므로 쟁점임대주택을 보유주택 수에서 제외할 수 없어, 쟁점임대주택을 1세대 1주택 특례규정이 적용되는 장기임대주택에 해당하지 아니한다고 하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.
(1) 소득세법 (2018.12.31. 법률 제16104호로 개정되기 전의 것) 제1조의2【정의】
① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
5. "사업자"란 사업소득이 있는 거주자를 말한다. 제12조【비과세소득】 다음 각 호의 소득에 대해서는 소득세를 과세하지 아니한다.
2. 사업소득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득
③ 다음 각 호에 따른 소득의 금액은 종합소득과세표준을 계산할 때 합산하지 아니한다.
7. 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(이하 "분리과세 주택임대소득"이라 한다). 이 경우 주택임대소득의 산정 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제19조【사업소득】
① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (제2문 생략)
12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. (단서 생략) 제168조【사업자등록 및 고유번호의 부여】
① 새로 사업을 시작하는 사업자는 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다. 다만, 분리과세 주택임대소득만 있는 사업자의 경우에는 그러하지 아니하다. 부칙 <제12852호, 2014.12.23.> 제1조[시행일] 이 법은 2015년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제12조 제2호 나목, 제45조 제2항ㆍ제3항 및 제52조 제4항의 개정규정은 공포한 날부터 시행하고, 제163조 제1항 제1호의 개정규정은 2015년 7월 1일부터 시행하며, 제48조 제1항ㆍ제2항, 제55조 제2항, 제94조 제1항 제5호, 제99조 제1항 제7호, 제102조 제1항 제3호, 제103조 제1항 제3호, 제104조 제1항 제12호, 제105조 제1항, 제118조의2, 제118조의5제1항, 제118조의7 제1항, 제118조의8, 제163조 제1항 제2호 및 제174조의2의 개정규정은 2016년 1월 1일부터 시행하고, 제14조 제3항 제7호, 제64조의2, 제70조 제2항 및 제168조 제1항의 개정규정은 2019년 1월 1일부터 시행한다. <개정 2016.12.20.>
(2) 소득세법 (2018.12.31. 법률 제16104호로 개정된 것) 제168조【사업자등록 및 고유번호의 부여】
① 새로 사업을 시작하는 사업자는 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다. (3) 소득세법 시행령 (2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정되기 전의 것) 제8조의2【비과세 주택임대소득】
⑥ 법 제12조 제2호 나목 전단에서 "대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액"이란 주거용 건물 임대업에서 발생한 수입금액의 합계액을 말한다. 제155조【1세대 1주택의 특례】
⑳ 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 민간임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.
1. 거주주택: 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록 및 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따른 임대사업자의 등록을 한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것
(4) 민간임대주택에 관한 특별법 (2018.1.16. 법률 제15356호로 개정되기 전의 것) 제5조【임대사업자의 등록】
① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장·군수·구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
(1) 쟁점임대주택에 관한 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인 OOO는 2009.5.21. 쟁점임대주택을 OOO원에 임의경매로 취득한 사실이 나타난다.
(2) 양도주택에 관한 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인들은 2011.4.29. 공동(각 지분 OOO)으로 양도주택을 OOO원에 취득한 후, 2017.11.10. OOO원에 양도한 사실이 확인된다.
(3) 국세청 전산자료에 의하면, 청구인 OOO의 2017년 총 주택임대소득은 OOO원 이하로 소득세법제12조에 따른 비과세소득에 해당하는 사실이 나타난다.
(4) 처분청이 과세근거로 제시한 심리자료는 다음과 같다. (가) OOO의 주택임대사업자 등록증에 의하면, 청구인 OOO는 2017.10.26. 쟁점임대주택을 OOO에 주택임대사업자 등록(OOO, 일반형 민간매입 임대주택)을 한 사실이 나타난다. (나) 국세청 전산자료에 의하면, 청구인 OOO가 양도주택 양도시까지 쟁점임대주택과 관련하여 사업자등록을 신청하였다는 사실이 나타나지 아니한다.
(5) 처분청은 청구인들이 1세대를 구성한다는 사실에 이견을 제시하지 아니하였다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 청구인들은 소득세 납부의무가 없는 소규모 주택임대소득자에 불과한 경우 사업자등록의무가 없으므로 청구인 OOO가 쟁점임대주택과 관련하여 사업자등록을 하지 않더라도, 쟁점임대주택은 소득세법제155조 제20항의 보유주택 수에 포함되지 아니하는 장기임대주택에 해당한다고 주장한다. (나) 그러나, 소득세법제1조의2에서 “사업자”를 사업소득이 있는 거주자로 규정하고 있고, 같은 법 제19조 제1항 제12호에서 “부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득”을 사업소득의 한 종류로 열거하고 있는바, 청구인 OOO는 사업자에 해당하고, 2014.12.23. 법률 제12852호로 개정된 소득세법제168조 제1항 단서 및 관련 부칙은 2017.1.1.부터 분리과세 주택임대소득만 있는 사업자의 경우 사업자등록의무를 면제할 것을 예정하고 있었으나, 2016.12.20. 소득세법이 개정되면서 제168조 제1항 단서의 시행일이 2019.1.1.로 변경되고 이후 2018.12.31. 소득세법제168조 제1항 단서가 삭제됨에 따라, OOO원 이하의 분리과세 주택임대소득만 있는 사업자라도 사업자등록의무가 면제된다고 볼 수 없는바, 사업자인 청구인 OOO가 소득세 납부의무가 없는 소규모 주택임대소득자여서 사업자등록의무가 없다는 청구주장을 받아들이기 어렵다 하겠다. (다) 나아가 소득세법 시행령제155조 제20항 제2호에서 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유하고 있는 1세대가 1세대 1주택 비과세요건을 충족하려면 양도일 현재 소득세법제168조에 따른 사업자등록을 하고 동 주택을 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 임대주택으로 등록하여 임대할 것을 규정하고 있는바, 청구인 OOO가 2009.5.21. 쟁점임대주택을 취득한 후 2017.11.10. 양도주택을 양도할 때까지 쟁점임대주택에 대한 사업자등록을 아니한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점임대주택을 소득세법 시행령제155조 제20항의 1세대 1주택 특례규정이 적용되는 장기임대주택에 해당하지 아니한다고 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.