청구인이 분할 후 토지의 공인된 방법에 의한 평가 근거 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하는 점, 쟁점가액이 쟁점토지의 실지취득가액인지 여부가 불분명한 점, 청구인은 그 역할과 실적 등에 따라 쟁점수당을 산정하고 지급하였음을 입증하는 객관적인 자료를 제시하지 못하는 점 등에 비추어 처분청이 종합소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
청구인이 분할 후 토지의 공인된 방법에 의한 평가 근거 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하는 점, 쟁점가액이 쟁점토지의 실지취득가액인지 여부가 불분명한 점, 청구인은 그 역할과 실적 등에 따라 쟁점수당을 산정하고 지급하였음을 입증하는 객관적인 자료를 제시하지 못하는 점 등에 비추어 처분청이 종합소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다 [이 유]
(1) 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 분할전토지의 취득가액에 분할후토지의 필지별 면적을 기준으로 안분하여 계산하였으나, 이는 현실성을 반영하지 아니한 것이므로 쟁점가액을 부인한 이 건 처분은 부당하다. (가) 1필지의 부동산을 6필지로 분할하면 상대적으로 비교적 좋은 땅과 비교적 좋지 아니한 땅이 있게 마련이며, 쟁점토지는 비교적 평지이면서 농경지로 이용되고 있고 남쪽으로 바다가 보여 별장 등 건축이 가능한 반면, 쟁점외토지 중 하나OOO는 판매할 의도가 없이 도로로 사용할 목적으로 최소한의 면적으로 분할하였고 쟁점외토지 중 다른 하나OOO는 동쪽으로 경사가 심하고 바다가 보이지 않으며 농지로 사용할 수도 없는 사실상 임야로 방치되어 집조차 지을 수 없어, 현재까지 팔리지 않고 있다. (나) 위 사정과 이유 등으로 쟁점외토지는 쟁점토지보다 낮은 가액으로 평가될 수밖에 없고 주무관청에 신고한 필지별 취득가액은 취득 당시에 결정된 것으로, 판매한 후 매출원가를 높이기 위하여 임의 조작한 것은 아니다. (다) 부동산의 필지별 매매가액은 계약자유의 원칙에 따라 양도인과 양수인이 결정하는 것으로 감정평가사의 감정이 절대적으로 필요하지 않고, 번지가 다른 토지의 면적을 기준으로 안분하는 것은 매우 불합리하다. (라) 따라서 청구인과 전소유자가 주무관청에 신고․교부받은 부동산거래계약신고필증 상 기재된 필지별 거래금액을 기준으로 쟁점토지의 취득가액을 산정하여야 한다.
(2) 부동산매매업의 경우 부동산을 취득하여 측량 분할한 후 단기간 내에 판매하여야 하므로 판매원이 반드시 필요하고(판매원의 활동이 없으면 부동산을 판매할 수 없음), 이들은 불특정 다수인에게 전화, 방문 등을 통해 토지의 입지조건, 개발 가능성, 주위 환경 및 매매조건 등을 설명하고 매수를 유도하는 등 판매업무를 수행하게 하고 그 대가로 소개비 명목으로 지급하였는바, 쟁점수당은 쟁점토지의 필요경비에 산입되어야 한다. (가) 청구인은 분할전토지 계약일(2016.1.14.) 이후 분할후토지로 분할하는 업무에 착수함과 동시에 판매원은 판매활동을 시작하였다. (나) 부동산매매업자의 경우 공인중개사를 통하지 않고 판매원이 판매업무를 수행하고 그에 상응하는 소개비를 지급하는 것이 통상적이다. (다) 쟁점수당은 청구인의 OOO 예금계좌OOO를 통해 판매원에게 이체되었고(일부는 현금인출 후 지급), 사업소득 원천징수의무까지도 이행하였다.
(1) 청구인은 주무관청에 신고․교부받은 부동산거래계약신고필증 상에 기재된 쟁점가액이 쟁점토지의 취득가액이라 주장하나, 청구인이 예정신고 시 제출한 토지매매계약서 사본을 보면, 분할전토지의 매매대금을 OOO원으로 계약한 이후 잔금지급일 전에 청구인이 직접 비용을 부담하여 분할후토지로 분할하고 전소유자와 청구인이 분할 이후의 당시 상황을 반영하여 주무관청에 부동산거래계약신고서만을 제출하였고, 신고필증 상 분할후토지로 구분하여 기재되어 있는 거래금액에 대하여는 감정평가사 등 공인된 방법으로 평가한 사실이 확인되지 아니하여 이는 청구인이 임의로 산정한 금액인 것으로 보이므로 쟁점토지의 취득가액은 분할전토지의 취득가액에 분 할된 각각의 필지별 면적으로 안분한 가액으로 산정하는 것이 타당하다.
(2) 청구인은 판매원에게 지급한 쟁점수당이 중개수수료 등으로 필요경비에 산입하여야 한다고 주장하나, 부동산매매업의 경우 부동산을 매매하는 과정에서 판매원에게 지급한 판매수당은 매매차익 계산 시 양도비에 해당하지 아니하므로 이를 쟁점토지의 필요경비로 산입할 수 없다. (가) 청구인이 쟁점수당 지출증빙으로 제시한 OOO 예금계좌 거래내역서를 보면, 쟁점수당 지급일 등이 판매원의 판매활동기간(계약일～양도일)과 일치하지 아니한다. (나) 청구인이 제시한 물건별 리베이트(R/T) 지급현황표 상 판매원에게 지급한 금액은 총 OOO원으로 나타나지만, 이는 쟁점수당(판매원의 성명, 금액 등)과 일치하지 아니한다. (다) 쟁점수당을 수령한 판매원은 청구인이 대표이사로 등록된 쟁점외사업장으로부터도 판매수당을 지급받은 사실이 국세청장에게 제출한 사업소득지급명세서 등에 의해 확인되고, 청구인과 후소유자가 분할전토지의 매매계약서를 작성한 장소가 쟁점사업장OOO이 아닌 쟁점외사업장의 사무실이었다는 것이 쟁점토지의 매수인 진술 등을 통해 확인되었다. (라) 청구인은 판매원이 쟁점사업장에서 실제 업무를 수행한 후 각각의 역할과 실적 등을 기준으로 쟁점수당을 산정하고 지급하였음을 입증하는 계산근거 등 객관적인 자료를 제시하지 아니하였다.
① 쟁점가액이 쟁점토지의 실지취득가액이라는 청구주장의 당부
② 쟁점수당을 쟁점토지의 필요경비에 추가 산입할 수 있는지 여부
(1) 소득세법 제27조(사업소득의 필요경비의 계산) ① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. 제64조(부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례) ① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 "부동산매매업"이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항제8호 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.
2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액
② 제1항에 따른 신고를 "토지등 매매차익예정신고"라 한다.
③ 부동산매매업자의 토지등의 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가액에서 제97조를 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조에서 규정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. 다만, 토지등의 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제104조 제1항 제2호 및 제3호에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다.
④ 부동산매매업자는 제3항에 따른 산출세액을 제1항에 따른 매매차익예정신고 기한까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서, 한국은행 또는 체신관서에 납부하여야 한다. 제70조(종합소득과세표준 확정신고) ① 해당 과세기간의 종합소득금액이 있는 거주자(종합소득과세표준이 없거나 결손금이 있는 거주자를 포함한다)는 그 종합소득 과세표준을 그 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 제80조(결정과 경정) ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제70조, 제70조의2, 제71조 및 제74조에 따른 과세표준확정신고를 한 자(제2호 및 제3호의 경우에는 제73조에 따라 과세표준확정신고를 하지 아니한 자를 포함한다)가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 과세기간의 과세표준과 세액을 경정한다.
1. 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우 (2) 소득세법 시행령 제55조(사업소득의 필요경비의 계산) ①사업소득의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것 외에는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다.
1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다. 1의2. 판매한 상품 또는 제품의 보관료, 포장비, 운반비, 판매장려금 및 판매수당 등 판매와 관련한 부대비용(판매장려금 및 판매수당의 경우 사전약정 없이 지급하는 경우를 포함한다) 제128조(토지등 매매차익의 계산) ①법 제69조 제3항에 따른 토지등의 매매차익은 그 매매가액에서 다음 각 호의 금액을 공제한 것으로 한다.
1. 제163조 제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비에 상당하는 금액
2. 제75조의 규정에 의하여 계산한 당해 토지등의 건설자금에 충당한 금액의 이자
3. 토지등의 매도로 인하여 법률에 의하여 지급하는 공과금
4. 법 제95조제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액
(1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인이 영위한 쟁점사업장 및 청구인이 대표이사로 등록된 쟁점외사업장에 대한 각 사업자등록현황은 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점사업장 및 쟁점외사업장의 사업자등록현황 (나) 쟁점외사업장의 사업연도별 매출액, 매출원가 및 주요 판매비 등 내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점외사업장의 매출액, 매출원가 및 주요 판매비 등 (다) 청구인이 2016.1.14. 전소유자OOO와 체결한 토지매매계약서 상 주요내용은 아래 <표3>과 같다. <표3> 토지매매계약서 상 주요내용 (라) 청구인이 2016.2.22. 주무관청인 OOO에게 신고하고 교부받은 부동산거래계약신고필증 상 거래대상 및 거래금액 등 주요내용은 아래 <표4>와 같다. <표4> 부동산거래계약신고필증 거래대상 및 거래금액
(2) 쟁점①과 관련 (가) 청구인은 부동산거래계약신고필증 상 필지별로 구분 기재된 거래금액을 기초로 하여 토지등매매차익예정신고를 하면서 쟁점토지에 대한 매매차익등을 아래 <표5>와 같이 계산하였다. <표5> 청구인의 쟁점토지에 대한 매매차익 등 계산내역 쟁점토지의 소재지는 OOO를 생략, 지번만 기재 (나) 청구인은 토지등매매차익예정신고를 한 이후, 다른 사업 및 근로소득 등과 합산하여 2016년 귀속 종합소득세 확정신고를 하면서는 쟁점사업장에 대한 총수입금액 및 매출원가 등을 아래 <표6>과 같이 재계산하였다. <표6> 쟁점사업장에 대한 종합소득세 신고내용 (다) 처분청은 청구인이 주무관청에 부동산거래계약신고서를 제출하고 교부받은 동 신고필증 상 분할후토지의 거래금액은 감정평가사 등의 공인된 방법으로 평가한 사실이 없고, 이를 입증하는 매매계약서의 제시도 없으므로 이를 임의로 산정한 것으로 보아 청구인의 종합소득세 신고내용을 부인하고 분할전토지의 취득가액OOO을 분할후토지 각각의 필지별 면적 기준으로 안분한 OOO원을 쟁점토지의 취득가액으로 산정(아래 <표7> 참조)하였다. <표7> 처분청의 쟁점토지에 대한 취득가액 계산내역 쟁점토지의 소재지는 OOO를 생략, 지번만 기재
(3) 쟁점②와 관련 (가) 청구인은 2016.3.15.～2016.4.12. 기간 동안 쟁점토지를 판매하는 과정에서 판매원 OOO 외 6명에게 쟁점수당OOO을 지급하였으므로 동 수당은 쟁점토지의 필요경비에 산입하여야 한다고 주장하면서 그 증빙으로 2016년도 사업소득지급명세서, OOO 예금계좌OOO 거래내역서, 리베이트(R/T) 지급현황표 등을 제시하였다. (나) 한편, 처분청은 쟁점수당이 중개수수료가 아닌 컨설팅비용에 해당할뿐더러OOO, 쟁점토지의 판매와 관련하여 실제 지급한 수당인지 여부가 불분명한 점, 처분청 조사담당자가 쟁점토지의 후소유자OOO와 유선통화한 결과 매매계약 체결장소가 쟁점외사업장으로 확인된 점, 쟁점외사업장의 판매수당 합계액과 청구인이 쟁점수당의 증빙으로 제시한 OOO 예금지급 합계액이 유사한 점 등을 감안할 때, 쟁점수당은 청구인이 대표이사로 등록되어 있던 쟁점외사업장 판매원의 판매수당과 중복된 것으로 보이므로 동 수당은 쟁점토지의 필요경비에 추가 산입할 수 없다는 의견을 제시하였다(아래 <표8> 참조). <표8> 2016년도 쟁점수당 지급내역 및 사업소득지급명세서 제출내역
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점가액이 쟁점토지의 실지취득가액이라 주장하나, 청구인이 주무관청에 신고․교부받은 부동산거래계약신고필증 상 기재된 분할후토지의 각 필지별 거래금액에 대한 계약서, 감정평가사 등 공인된 방법에 의한 평가 근거 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하는 점, 쟁점가액이 쟁점토지의 실지취득가액인지 여부가 불분명한 점 등에 비추어 처분청이 분할전토지의 취득가액에 분할후토지의 각 필지별 면적으로 안분하여 쟁점토지의 취득가액을 산정하여 종합소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점수당을 쟁점토지의 필요경비에 산입하여야 한다고 주장하나, 쟁점수당을 수령하였다는 판매원은 청구인이 대표이사로 등록된 쟁점외사업장으로부터도 판매수당을 지급받은 사실이 확인되는 점, 청구인은 판매원이 쟁점사업장 및 쟁점외사업장에서 각각의 업무를 수행한 후 그 역할과 실적 등에 따라 쟁점수당을 산정하고 지급하였음을 입증하는 객관적인 자료를 제시하지 못하는 점, 쟁점토지에 대한 매매계약서를 작성한 장소는 쟁점사업장OOO이 아니라 쟁점외사업장의 사무실이었다고 쟁점토지의 후소유자가 진술하는 점, 쟁점외사업장 판매원의 판매수당 합계액과 청구인이 쟁점수당의 증빙으로 제시한 OOO 예금지급내역서 상 합계액과 유사하여 이들의 판매수당이 중복된 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점수당을 필요경비 불공제하여 청구인에게 종합소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.