쟁점취득가액이 실지거래가액이라는 청구주장을 뒷받침할 만한 객관적이고 구체적인 금융증빙을 제시하지 못하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
쟁점취득가액이 실지거래가액이라는 청구주장을 뒷받침할 만한 객관적이고 구체적인 금융증빙을 제시하지 못하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 양도소득세 신고서를 적법하게 제출하였고 쟁점매매계약서 상 쟁점취득가액이 확인됨에도 처분청은 실지거래가액이 불분명한지에 대한 납득할 만한 객관적이고 구체적인 증빙을 제시하지 아니하였고, 12년 6개월이 경과한 시점에 와서 분할전토지의 취득관련 금융증빙이 없고 쟁점토지의 양도차익이 작다는 이유로 취득가액을 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용한 이 건 처분은 국세기본법제81조의3(납세자의 성실성 추정)의 규정을 명백히 위반하였다.
(2) 청구인이 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 있는 쟁점매매계약서 및 잔금영수증을 제출하였고 2007.1.1. 이후 양도분은 실지거래가액 과세원칙임에도 이를 무시한 채, 환산가액을 적용한 이 건 처분은소득세법제97조(양도소득의 필요경비 계산)의 규정을 위반하였다.
(3) 쟁점취득가액이 당시 체결한 매매계약서, 전소유자 OOO가 자필로 작성한 잔금영수증 및 법문서 감정원(대표 OOO)의 문서감정서 등을 통해 확인되었음에도 환산가액을 취득가액으로 산정한 이 처분은소득세법제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) 제7항의 규정을 위반하였다.
(4) 쟁점토지의 실지거래가액이 불분명하다고 볼 이유가 없다. (가) 취득 당시 인감도장을 날인한 쟁점매매계약서 원본, 잔금영수증, 법문서 감정원(대표 OOO)의 감정서를 제시하였다. (나) 분할전토지를 취득한 후 13년이 경과한 시점까지 쟁점취득가액과 관련한 금융자료를 보관하거나 이를 증빙으로 제시하는 것은 현실적으로 어려운 일이다. (다) 양도차익이 기준시가 상승률에 현저히 미치지 아니한다는 정황으로 쟁점취득가액이 불분명하다고 단정할 수는 없다. (라) 분할전토지로부터 200m 떨어져 있는 일대는 OOO스포츠 파크 조성공사가 예정되어 2006.1.1.부터 OOO로부터 토지보상금이 지급될 예상이어서 당시 땅값이 천정부지로 급상승하였다. (마) 법인세나 종합소득세의 경우 신고소득율이 낮다는 이유로 추계조사에 의한 방법으로 결정하지는 않는다. (바) 쟁점매매계약서는 전소유자 OOO와 그 일행, 청구인과 배우자인 OOO, 건축사 대표자 OOO 등이 입회하여 OOO 사무실에서 작성되었고 정형적인 서식이 없어 거래당사자의 주민등록번호를 기재누락하였을 뿐, 당시 연락가능한 핸드폰 번호OOO를 기재하여 실명 등을 확인할 수 있으므로, 동 계약서가 효력이 없거나 무효가 될 수는 없다. (사) 청구인이 분할전토지를 취득한 2005년 당시에는 기준시가 과세원칙이었던 때라 쟁점매매계약서를 허위로 작성할 필요가 전혀 없었다. (아) 분할전토지의 검인계약서 상 취득가액이OOO원으로 기재된 이유는 소유권 이전등기 시 최소한의 지방세를 납부하기 위하였을 뿐, 이는 당시 관행으로 형식상 다운계약서를 작성하였던 것이다. (자) 분할전토지의 전소유자 OOO는 쟁점토지 일대에 대규모 개발 호재가 있음을 알고 이를 취득한 후 1년 이내 단기양도한 경우에 해당하므로 구소득세법제96조 제1항 제4호에 따라 실거래가액을 조사하여 과세를 하여야 함에도 양도차익을 계산함에 있어 청구인이 제출한 검인계약서 등을 근거로 하여 기준시가를 적용하는 오류를 범하였다.
(1) 청구인이 분할전토지를 취득한 후 분할을 거쳐 쟁점토지를 양도한 날까지의 기준시가 상승률은 302.1%～357.89%인 반면, 청구인이 신고한 쟁점취득가액 대비 양도가액의 상승률은 5.27%로 현저히 낮고, 취득 당시 주변의 시세보다 고가(高價)인 쟁점취득가액에 취득하였다는 청구주장은 이를 인정할 만한 특별한 사정이 없고, 객관적인 증빙을 제시하지 아니하였다.
(2) 청구인이 제시한 쟁점매매계약서 상에 통상 필수적으로 기재하는 거래당사자의 주민등록번호가 기재누락되었을 뿐 아니라, 중개인 또는 입회인이 없이 당사자 간에 임의로 작성한 계약서로 보이고, 쟁점매매계약서 이외에 분할전토지의 취득가액을 OOO원으로 작성한 검인계약서가 존재하며, ‘분할전토지의 양도가액은 OOO원이라는 전소유자 OOO의 문답내용 등을 볼 때, 청구주장은 받아들이기 어렵다.
(3) 처분청은 청구인에게 분할전토지에 대한 실지거래가액을 인정 또는 확인을 하기 위하여 쟁점취득가액과 관련한 금융증빙의 제시를 요구하였으나, 청구인은 이를 제시하지 못하였다. (4)소득세법제114조 제7항은 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있고, 처분청은 쟁점취득가액과 관련한 수차례의 해명안내 및 객관적이고 구체적인 증빙을 제출할 수 있는 기회를 부여하였음에도 청구인은 이를 준수하지 아니하였으며, 세무조사대상자 선정은 명백한 탈루혐의 등 국세기본법에서 정하는 선정사유가 있는 경우에 과세관청이 자율적⋅합리적으로 결정하는 것으로 납세자의 요구에 따라 선정할 수는 없는 것이고, 필요경비의 입증은 청구인의 지배 영역 하에 있음에도 특정 거래수단 및 특정 자금출처에 대한 소명자료를 제시하지 아니한바, 쟁점취득가액을 부인하고 환산가액을 취득가액으로 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.
1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다. 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액･매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (3) 소득세법 시행령 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으 로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부･매매계약서･영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부･매매계약서･영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제2조 제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 “감정평가업자”라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. (양도 당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액)× (취득당시의 기준시가)/(양도당시의 기준시가)
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관 적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 기초사실이 확인된다. (가) 청구인은 2005.12.23. 분할전토지를 당시 배우자인 OOO와 공동으로 취득한 후, OOO와 협의이혼 등에 따라 2014.9.30. 동 토지에 대한 공유물 분할등기를 하였으며, 2018.1.22. 분할한 쟁점토지를 OOO에게 OOO원에 양도하고 2018년 귀속 양도소득세 예정신고를 하면서 실지취득가액은 면적으로 안분 계산한 가액으로 산정하였고, 이에 대한 증빙으로 분할전토지의 쟁점매매계약서와 잔금영수증을 제출하였다. (나) 청구인은 전소유자 OOO가 쟁점매매계약서 상에 OOO원을 계약금 명목으로, 2005.12.23. OOO 사무실에서 여러 장의 자기앞수표 OOO원을 잔금으로 각 수수하였다는 취지로 자필 작성하고 인감도장까지 날인하였다고 주장하며, 2005.12.16. 법무사 OOO 사무실에서 검인계약서(취득가액 OOO원)를 작성하여 관할 시장에게 검인신청을 하였다. (다) 전소유자 OOO는 분할전토지를 양도한 후, 검인계약서 상에 기재된 기준시가 OOO원을 양도가액으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다. (라) 처분청은 청구인이 신고한 쟁점취득가액을 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없다고 보아 이를 부인하고 환산가액 OOO원을 취득가액으로 산정하여 2018.8.13. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정⋅고지하였다. (마) 분할전토지의 합병 및 분할 등 내용은 아래 <표1>과 같다. <표1> 분할전토지의 합병 및 분할 등 내용 (바) 쟁점토지의 취득 및 양도 당시 ㎡당 공시지가는 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점토지의 취득 및 양도 당시 ㎡당 공시지가
(2) 청구인은 쟁점취득가액이 분할전토지의 실지거래가액이라고 주장하면서 다음과 같이 증빙 등을 제시하였다. (가) 법문서 감정원(대표 OOO)의 감정서(아래 <표3> 참조)를 보면, ① 쟁점매매계약서는 2005.12.20. 작성된 것으로 기재되어 있고잔금영수증 상 전소유자 OOO의 인주가 쟁점매매계약서 상 인주와 유사하고 인영도 동일하며, ② 지질의 자연스러운 황변화 등 건조현상의 진행이 관찰되는 점 등을 볼 때, 동 계약서는 작성 시점에 작성된 것으로 추정된다는 내용으로 기재되어 있다. <표3> 법문서 감정원의 감정서 주요내용 (나) 분할전토지의 취득 당시 인근 일대가 OOO 스포츠파크가 신축될 예정이어서 지가가 급등하였던바, 그 증빙으로 기공식 관련 인터넷 블로그 발췌 사진, 위치 및 조감도, 정책실명제 추진상황 사본, 동 스포츠파크 대표 지번의 등기사항전부증명서 등을 제시하였다.
(3) 처분청은 청구인이 제시한 쟁점매매계약서 상 양도인 및 양수인의 주민등록번호가, 잔금영수증 상에 영수날짜 및 영수인의 주민등록번호가 각 기재되어 있지 아니하고, 쟁점매매계약서가 작성 시점에 실제 작성되었다 하더라도 동 계약서 상에 기재된 쟁점취득가액이 실지거래가액이라는 구체적인 증빙을 제시하지 못하였므로 청구주장은 받아들이기 어렵다는 의견이다.
(4) 처분청이 이 건과 관련한 양도소득세 신고내용 분석 및 이의신청 심리과정에서 확인한 주요내용은 다음과 같다. (가) 분할전토지의 취득과 관련하여 청구인의 배우자 OOO와 전소유자 OOO에게 질의․답변한 내용
1. 청구인의 배우자 OOO는 유선 상으로 자금관계는 청구인이 모두 알아서 하였고 거액인 OOO원이 본인 통장에 존재할 이유도 없으며, 취득 당시 거래가액에 대하여는 기억이 없다는 취지의 답변을 하였다.
2. 전소유자 OOO는 OOO병원을 영위할 목적으로 분할전토지 등을 매입하였으나, 허가를 받지 못해 취득한 전체 토지 중 약 2/3에 상당한 분할전토지를 청구인 등에게 양도하였고, 매각대금은 약 OOO원 정도, 대금은 수표로 받은 것으로 기억이 나지만, 보관하고 있는 증빙은 없다는 취지의 답변을 하였다. (나) 청구인의 세무대리인 요청에 따라 쟁점취득가액에 대한 현장확인 내용
1. 마을회관 및 노인정의 마을주민은 치과의사의 땅이었다가 현재는 다른 사람에게 팔렸다는 정도만 알고 있음.
2. 분할전토지가 거래된 2005년 당시 이장인 OOO은 유선 상으로 당시 OOO에 거주하는 사람이 요양원을 건축하려고 땅을 샀다가 마을사람이 요양원이 들어서는 것을 반대하자, 치과의사인 청구인 등에게 양도하였고, 청구인 등이 얼마에 매수하였는지에 대하여는 당사자 간의 거래로 알 수가 없고 얼마에 거래되었다는 내용의 소문도 돌지 않았다는 취지의 답변을 함.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점매매계약서 및 잔금영수증에 의해 실지거래가액이 확인됨에도 이를 배척하고 쟁점토지의 실지취득가액이 불분명하다고 보아 환산가액을 취득가액으로 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다고 주장하나, 소득세법제97조 제1항 제1호 나목은 취득가액 산정시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 등에 따라 취득가액을 계산한다고 규정하고 있는 점, 청구인이 제시한 법문서 감정연구원의 감정결과는 동 계약서가 2005년경에 작성된 서류라는 것일 뿐, 실지거래가액 여부에 대하여는 확인되지 않는 점, 쟁점취득가액이 검인계약서 상의 가액OOO 및 전소유자가 답변한 거래가액OOO과 많은 차이가 있는 것으로 나타나는 점, 분할전토지의 취득일부터 양도일까지의 개별공시지가 상승률은 300% 이상인 반면, 청구인이 신고한 쟁점취득가액 대비 양도가액의 상승률은 5%에 불과한 점, 쟁점매매계약서 및 잔금영수증 이외에 쟁점취득가액이 실지거래가액이라는 청구주장을 뒷받침할 만한 객관적이고 구체적인 금융증빙을 제시하지 못하는 점 등에 비추어 쟁점취득가액을 실지거래가액으로 인정하기에는 어렵다 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.