[요지] 쟁점평가액은 청구인이 쟁점부동산을 양도한 후에 그 취득가액을 확인하기 위하여 감정평가기관에 직접 의뢰하여 산정된 가액이고, 쟁점부동산이 위치한 지역은 토지의 개별공시지가가 201x년 000원/㎡에서 201x년 000원/㎡으로 000% 상승하는 등 지가변동이 큰 지역이어서 201x.x.x. 및 201x.x.x.에 상속개시일로 소급하여 작성된 쟁점평가액이 쟁점부동산의 상속개시일 현재 시가를 객관적으로 반영하고 있다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 처분청에서 쟁점평가액을 기초로 쟁점부동산의 취득가액을 산정하여 달라는 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인은 쟁점부동산을 상속받아 취득한 후 관할세무서장에게 상속세 신고를 하지 아니하였으나, 양도소득세 신고를 위해 쟁점부동산의 상속재산평가액을 세무서에 확인한 결과 OOO인 것으로 확인되었다. 그러나 해당 금액은 상속 당시 주변 시세에 비해 상당히 저평가된 금액이고, 심지어 2009년 쟁점부동산에 대하여 OOO에서 근저당권을 설정할 당시에 평가된 감정가액인 OOO의 3분의 1에 불과하다[OOO에 당시 감정평가서를 요청하였으나, 오랜 시간이 지나 확인할 수 없다는 답변을 받았음]. 청구인은 일단 쟁점부동산의 취득가액을 OOO세무서장이 상속재산가액으로 결정한 OOO으로 하여 양도소득세를 신고하였으나, 상속재산가액의 적정성을 확인하기 위해 상속 당시 시가와 기준시가를 전문가에게 의뢰한 결과 상속개시 당시 쟁점부동산의 감정가액 평균액이 OOO으로, 기준시가가 OOO인 것으로 확인되었다.
(2) 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 본문은 “이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 의한다”고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 “제1항의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로운 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격⋅공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다”고 규정하고 있는바, 같은 법 제60조 제2항의 문언상 시가가 수용가격⋅공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것에 한정되는 것은 아니므로, 위 규정의 위임에 의한 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 각 호는 상속재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것에 불과하다(대법원 2010.1.14. 선고 2007두23200 판결, 대법원 2001.8.21. 선고 2000두5098 판결 등 참조) 할 것이다. 과세관청이 상속받은 재산으로서 그 취득 당시의 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 부과하여야 하는 경우 비록 당해 자산의 상속당시의 시가를 평가하기 어렵다는 이유로 보충적 평가방법에 의하여 평가하여 과세처분을 하였다 하더라도, 당해 자산의 상속 당시 시가가 입증된 때에는 그 시가 등에 의한 정당한 양도차익과 세액을 산출한 다음 과세처분의 세액이 정당한 세액을 초과하는지 여부에 따라 과세처분의 위법 여부를 판단하여야 하고, 여기서 ‘시가’라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만, 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통항 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격 역시 ‘시가’라 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는 것이다(대법원 2008.2.1. 선고 2004두1834 판결, 대법원 2005.9.30. 선고 2004두2536 판결 등 참조).
(3) 위의 법 규정과 대법원 판례 등에 비추어 볼 때, ① 과세관청의 중대한 하자로 인해 쟁점부동산의 상속재산가액 결정금액을 신뢰할 수 없는 점, ② 감정인들은 쟁점부동산 중 토지에 관하여 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의거하여 해당 토지와 그 지목, 용도지역, 이용상황 등이 거의 동일한 비교표준지를 선정한 후 가격 평가일인 상속개시일 당시로의 시점 수정, 지역요인, 개별요인 비교 및 기타요인 보정 등을 거친 후 가격을 평가한 점, ③ 감정인들은 감정 당시 평가기준일인 2014.4.24. 전후의 위 토지와 유사한 형태의 토지에 대한 실제 매매사례 및 담보사례(거래사례 8번은 바로 연접한 부동산으로서 거래일자가 2013.8.5.임)를 선례로 선정하였고, 이후 기타요인 보정을 거침에 있어 적정한 범위 내의 보정률을 적용한 점, ④ 상속인들은 소급감정가액에 근거하여 상속세를 기한 후 신고⋅납부를 한 점 등을 고려할 때, 쟁점평가액은 관계 법령에 따라 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액으로서 상속세 및 증여세법 제60조에 따른 ‘시가’에 해당한다 할 것이다. 따라서 쟁점평가액이 비록 상속세 및 증여세법상 시가의 평가기간을 벗어나는 것이라 하더라도, 소급감정가액이 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 금액이라면 시가로 인정하는 것이 현재까지 대법원의 일관된 입장이고, 과세관청의 평가금액이 명백히 잘못되어 쟁점부동산에 대한 평가금액을 새로이 산정할 필요가 있으므로 쟁점평가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하여야 한다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구인 및 처분청이 제출한 증빙자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 건축물대장 등에 따르면 쟁점부동산 중 토지는 OOO일반상업지구에 위치한 대지 303.7㎡, 건물은 1981.6.23. 사용승인받은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지하 1층/ 지상2층 연면적 262.82㎡ 규모의 제조업소 및 제2종 근린생활시설(사무소)로, 쟁점부동산은 상가겸용주택(1층 주택 89.67㎡, 대중음식점 52.47㎡/ 2층 주택 89.88㎡)으로 사용되다가 2012.6.14. 제2종근린생활시설[1층 제2종근린생활시설(사무소) 142.14㎡, 2층 제2종근린생활시설(사무소) 89.88㎡]로 변경하여 상속개시일 당시 건물 전체가 근린생활시설로 사용된 것으로 나타난다. (나) 쟁점부동산에 대한 개별주택가격은 다음 ＜표1＞과 같고, 상속개시일(2014.4.24.) 현재 쟁점부동산의 기준시가는 OOO인 것으로 나타난다. ＜표1＞ 쟁점부동산에 대한 개별주택가격 (단위: 원)
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점평가액이 공신력 있는 2개의 공인감정평가기관에서 평가기준시점을 상속개시일로 하여 평가한 감정가액의 평균액이므로 이를 시가로 인정하여야 한다고 주장하나, 상속세 및 증여세법제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하되 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 시가로 인정되는 것을 포함하도록 규정하고 있고, 감정가격이란 평가기준일 전후 6개월(상속재산의 경우) 이내의 기간 중 당해 재산에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 말하는 것이며, 여기서 감정평가액이라 함은 같은 법 시행령 제49조 제2항에서 평가기준일 전후 6월 이내에 해당하는지 여부를 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일을 기준으로 판단하도록 규정하고 있는바, 쟁점평가액은 상속개시일(2014.4.24.)부터 5년 이상 경과한 2019.9.2. 및 2019.9.3.을 작성일로 하여 소급하여 감정한 가액으로, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항에서 규정하는 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 평가한 감정가액이 있는 경우에 해당하지 아니하는 점, 쟁점평가액은 청구인이 쟁점부동산을 양도한 후에 그 취득가액을 확인하기 위하여 감정평가기관에 직접 의뢰하여 산정된 가액이고, 쟁점부동산이 위치한 지역은 토지의 개별공시지가가 OOO 216% 상승하는 등 지가변동이 큰 지역이어서 2019.9.2. 및 2019.9.3.에 상속개시일로 소급하여 작성된 쟁점평가액이 쟁점부동산의 상속개시일 현재 시가를 객관적으로 반영하고 있다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 처분청에서 쟁점평가액을 기초로 쟁점부동산의 취득가액을 산정하여 달라는 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 소득세법(2019.12.31. 법률 제16834호로 일부개정되기 전의 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
(2) 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 일부개정되기 전의 것) 제163조(양도자산의 필요경비) ⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액
2. 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액
(3) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 토지 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
2. 건물 건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
3. 오피스텔 및 상업용 건물 건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액
4. 주택 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
(4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2. 3억원
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
3. 해당 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.
(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
(2) 3억원
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
③ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 부가가치세법 시행령 제64조에 따라 안분계산한다.
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.