내부출입문 등이 없고, 외부 창문이 파손되고, 외벽 균열이 심하며 거주가 불가능하고, 거주목적 대수선 필요한 점, 처분청 조사시 촬영, 양도시점 차이 나고, 양도시점에 건축 XX년 이상 경과되고 공가로 단전ㆍ단수 상태라 조사당시와 시설, 구조나 형태가 크게 다르지 않은 점, 양도당시 폐가로 보는 것이 타당하여 처분청이 양도소득세를 과세한 것은 잘못 판단됨
내부출입문 등이 없고, 외부 창문이 파손되고, 외벽 균열이 심하며 거주가 불가능하고, 거주목적 대수선 필요한 점, 처분청 조사시 촬영, 양도시점 차이 나고, 양도시점에 건축 XX년 이상 경과되고 공가로 단전ㆍ단수 상태라 조사당시와 시설, 구조나 형태가 크게 다르지 않은 점, 양도당시 폐가로 보는 것이 타당하여 처분청이 양도소득세를 과세한 것은 잘못 판단됨
[이 유]
(1) 청구인은 쟁점부동산 근처에서 19년 전부터 건물을 임차하여 OOO을 운영하던 차에 건물이 낡고 건물주와의 하자 보수 등의 책임문제가 자주 발생하여 새로운 병원용 건물을 물색하던 중 공인중개사로부터 쟁점부동산을 소개받았고, 동료의사인 OOO과 공동(각 2분의 1 지분)으로 쟁점부동산을 취득하여 철거 후 병원 건물을 신축하고자 하였다. 쟁점부동산은 취득 당시 건축한지 37년 이상 경과한 노후된 건물이었고, 여러 번 개․보수를 하여 안전상의 문제를 안고 있었으며, 2016년 9월의 OOO 여파로 벽에 여러 군데 균열이 생긴 상태였고, 1층 축산물센터를 운영하던 세입자는 건물붕괴가 우려되어 H빔을 여러 군데 설치하여 1층 건물을 사용한 것으로 나타난다.
(2) 쟁점부동산 취득시 공인중개사가 작성한 중개대상 물건 설명서를 보면, 수도가 파손되어 있고 용수량이 부족하며, 전기공급 상태는 교체가 필요하고, 난방공급 및 연료공급과 배수시설은 수선이 필요하며, 벽면은 균열이 있고 누수가 있는 것으로 설명하고 있다. 또한, 2층을 올라가는 통로는 건물외벽에 경사 50〫 이상의 낡은 철제계단이 있었으나, 추락의 위험이 있어 현재는 철거된 상태이고, 청구인은 2017년 3월 쟁점부동산의 안전진단을 의뢰한 결과 건물의 서쪽 측면이 기울어진 상태로 안전진단 D등급을 받은 사실도 있다.
(3) 청구인은 쟁점부동산을 매입한 후 즉시 멸실하고 병원건물을 신축하고자 설계도면까지 완성하였으나, 1층 상가 세입자들의 명도거부로 철거가 지체되고, 2017년 6월 전기공급 중단을 요청하여 2017.10.18. 단전되었으며, 단수도 요청하였으나 수도관 분리 등 교체와 단수 비용이 많이 들어 그대로 방치하고 있는 상황이다.
(4) 위와 같이 쟁점부동산은 2017.3.27. 취득 후 양도주택 양도시(2018.2.28.)까지 사실상 폐가 상태로 누구도 거주한 사실이 없고, 위험한 철제난간이 통행로의 전부로 출입문 등도 없으며, 단전․단수되고 벽면의 균열이 심한 상태로 사실상 주택의 기능을 상실하였으므로 주택으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
(1) 쟁점부동산은 1981년에 신축한 철근콘크리트 슬래브 2층 주택으로 전소유자 OOO의 아들 가족 5명이 2011.4.19.부터 청구인의 취득일 전까지 계속 거주하였고, 청구인이 취득 후 양도주택 양도일까지 11개월 간 전기․수도가 단절된 채 공가 상태임이 확인되나, 쟁점부동산이 주택 이외의 용도로 변경하여 사용하거나 멸실하지 않는 한 철근콘크리트 슬래브 구조의 특성상 단기간에 주택의 기능을 상실하였다고 보기 어렵다.
(2) 쟁점부동산은 조사일 현재 주택으로 올라가는 유일한 출입로인 건물 외벽 철제계단이 철거되어 출입이 불가능한 상태였으나, 1층 축산물판매장 종업원 OOO(약 5년 근무)는 2019년 6월경 세무조사 착수 직전에 철제계단이 철거되고 나서 장마철에 1층에 물이 샌 것으로 진술하였고, 처분청의 조사담당자가 2018년 4월 경 전소유자 OOO의 1세대 1주택 양도소득세 신고 적정여부를 확인하기 위한 현장확인시 외벽 철제계단이 존재하였음을 확인하였으며, 2층 내부 출입문이 닫혀 있어 내부를 확인하지는 못하였으나, 외관상 온전한 주택의 형태를 유지하고 있음을 확인하였다.
(3) 건축법상 "건축물"이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것(제2조 제1항 제2호)이라고 규정하고 있는바, 쟁점부동산은 조사일 현재도 지붕이나 기둥이 온전히 보존되어 있는 상태인 점, 전소유자의 가족이 주택으로만 사용하다가 11개월 동안 공가 상태로 보존된 것이므로 주거용으로 사용하기에 적합한 구조를 갖추었다 할 것이고, 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용에 적합한 상태였던 점, 주거기능이 현재까지 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 상태로 주택의 기능을 상실한 것으로 볼 수 없는 점, 취득일 이후 현재까지 주택으로 재산세가 부과된 점, 개별주택가격도 공시되고 있는 점 등을 고려할 때, 양도주택의 양도 당시 쟁점부동산을 주택으로 보고, 청구인이 1세대 3주택자에 해당하는 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.
③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다. (3) 주택법 제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다. (4) 건축법 제2조[정의] ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. "건축물"이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.
7. "주요구조부"란 내력벽(耐力壁), 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단(主階段)을 말한다. 다만, 사이 기둥, 최하층 바닥, 작은 보, 차양, 옥외 계단, 그 밖에 이와 유사한 것으로 건축물의 구조상 중요하지 아니한 부분은 제외한다.
② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.
(5) 지방세법 제104조[정의] 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. "건축물"이란 제6조제4호에 따른 건축물을 말한다.
3. "주택"이란 주택법제2조 제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다. 제110조[과세표준] ① 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지
2. 주택: 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지
(1) 쟁점부동산의 건물등기부등본 내역은 아래와 같다. OOO (2) 양도주택의 양도일 현재 청구인 세대원의 주택 보유현황은 아래와 같다. OOO
(3) 2015년부터 2019년까지 쟁점부동산(2층)에 대한 재산세 과세내역과 개별주택가격은 아래와 같다. OOO
(4) 쟁점부동산에 대한 전기·수도 단전내역은 아래와 같다. OOO
(5) OOO이 2018.6.9. 처분청에 회신한 쟁점부동산 내 전입․전출자 명단 회신내역은 아래와 같다. OOO
(6) 청구인이 쟁점부동산 취득시 매매계약서상 특약사항에 “현재 2층에 거주하는 매도인의 직계가족은 이주가 확정될 때까지는 소유권 이전 이후에 거주할 수도 있으며 이의 보증금조로 잔금지불일에 OOO원의 현금보관증을 새로운 소유자가 전소유자에게 발급하며 명도일에 현금과 교환하기로 한다”로 기재되어 있으나, 매도인은 잔금을 모두 받기 위해 직계가족(아들세대)의 거주를 포기하고 잔금수령일(2017.3.28.)전에 이주하였다고 진술하였다.
(7) 처분청의 조사복명서에 따르면, “양도주택 양도일(2018.2.28.)현재 쟁점부동산(2층)은 2017년 취득일 이후 현재까지 전기․수도가 단절된 채 공가상태로 방치되어 임차인 등 사람이 거주한 사실이 없는 것으로 확인되며, 조사일 현재 주택으로 올라가는 유일한 출입로인 건물외벽 철재계단이 소실되어 출입이 불가능한 상태였으나, 1층 축산물판매장 종업원 OOO는 2019년 6월경인 조사 착수 직전에 철재계단이 철거되고 나서 장마철에 1층에 물이 샌 것으로 진술하였고, 당해 조사자가 2018년 4월경 전 양도자 OOO의 1세대 1주택 신고 적정여부 확인을 위한 현장확인시 외벽에 철재계단이 존재하였으며, 2층 내부 출입문이 굳게 닫혀 내부를 확인하지는 못하였으나, 외관상 온전한 주택의 형태를 유지하고 있었고, 그 상태가 적어도 양도주택의 양도일(2018.2.28.)까지는 주택의 상태를 온전히 유지한 것으로 판단된다”고 기재되어 있으며, 전 양도자 양도소득세 조사시 “현장 촬영 사진에는 내부 출입문, 창문, 조명시설, 화장실 변기 등이 일부 파손되었고, 간이 싱크대 등 조리시설이 없는 상태였으나, 내부 벽체나 지붕, 방이나 화장실 구조, 전기시설, 보일러시설 등이 온전한 상태로 주택의 형태를 그대로 유지하고 있으며 양도일(2018.2.28.) 현재는 약간의 수리와 보수가 이루어지면 언제든지 주택으로서의 기능을 유지할 수 있을 만큼 주거기능을 그대로 유지․관리하고 있다고 판단되며, 현재에도 본인이나 제3자가 언제라도 주택으로 사용할 수 있는 잠재적 기능을 여전히 유지하고 있다고 판단된다”고 기재되어 있다.
(8) 청구인은 쟁점부동산을 취득한 후 이를 멸실하고 병원신축을 위해 2017년 3월 건축기술구조사 OOO에게 안전진단을 의뢰하여 쟁점부동산이 D등급에 해당한다는 통보를 받은 사실이 있고, 건축사 OOO에게 설계를 의뢰하여 설계용역견적 및 설계도면을 받기도 한 것으로 나타나는바, OOO의 사실확인서에는 “쟁점부동산은 다수의 벽면 균열, 바닥 처짐 등 상당한 노후화가 진행되어 있음을 확인하였습니다. 실제 1층 상가의 경우, 상부 슬래브 및 보의 처짐과 붕괴를 방지하기 위한 H형강(H-Beam) 등으로 구조물 보강조치가 되어 있는 상태임을 확인하였습니다. 이에 본인은 국토교통부 건물안전등급구분에 따라, 본 건축물은 D(미흡) 등급[주요 부재에 결함이 발생하여 긴급한 보수 보강이 필요한 상태이며 사용 제한 여부를 결정하여야 하는 상태]에 해당하는 수준으로, 가급적 빠른 시일 내에 정밀안전진단을 실시하여 구조보강 또는 철거 및 신축이 필요하다는 의견을 제시한 바 있었습니다”라고 기재되어 있다.
(9) 청구인은 쟁점부동산 1층의 명도를 위해 OOO, 2017.10.10. 축산물판매장 OOO에게 보낸 내용증명을 제시하고 있는바, 동 내용증명에 “본 건축물은 1981.2.17. 1층, 2층 상가, 주택으로 철근 콘크리트 구조물로 준공된 지 36년이 된 오랜 건축물로, 2층에는 배관 누수, 누전 및 합선의 위험성, 벽면 노후화로 인한 심각한 안전문제로 직면해 있고, 작년 가을 OOO 지진으로 벽체면 일부가 균열까지 되어 있으며, 이는 1층도 동일한 조건일 것입니다. 게다가 2층으로 갈 수 있는 방법은 건물 뒤쪽의 아주 좁고 가파른 철제난간 하나 뿐으로 출입하는 누구나 추락의 위험성을 안고 있어서 정상적인 영업활동이나 주거행위는 근본적으로 불가능한 상태입니다. 그리하여 본 건축물은 철거 작업과 재건축이 하루 빨리 시급합니다.”라고 기재되어 있다.
(10) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우 그 다른 건물이 소득세법의 주택인지 여부는 건물공부상의 용도구분이나 당국의 구조변경허가 여부에 관계없이 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고(대법원 1992.7.24. 선고 92누7023 판결 등 참조), 그 건물이 노후(老朽)되어 사실상 주거로서의 기능을 상실한 폐가(廢家)인 경우에는 주택에 해당하지 않는다 할 것이다. 이 건의 경우 처분청이 제출한 전 양도자 양도소득세 조사당시 현장사진을 보면, 쟁점부동산(2층)은 내부출입문과 주방시설 등이 없고, 외부 창문, 조명시설, 화장실 변기 등이 파손되어 있으며, 외벽의 균열도 심한 상태여서 사실상 사람의 거주가 불가능해 보이고, 따라서 사람이 거주하기 위해서는 간단한 수리와 보수정도가 아니라 대수선이 필요해 보이는 점, 처분청의 조사 당시(2019년 7월)와 양도주택의 양도시점(2018.2.28.) 간에 차이가 있으나, 양도일 현재 쟁점부동산이 건축된 지 37년 이상 경과되었고 2층은 11개월 이상 공가로 단전․단수된 상태이어서 조사당시와 비교하여 시설, 구조나 형태가 크게 다르지 않을 것으로 보이는 점, 건축기술구조사 OOO이 2017년 3월 안전진단시 쟁점부동산에 구조보강 또는 철거가 필요하다는 전문가의견을 제시하고 있는 점, 청구인이 쟁점부동산을 멸실하고 병원을 신축할 목적으로 취득하여 상당기간 공가상태였고 현장사진상 앞으로도 거주가 불가능해 보일 뿐만 아니라 쟁점부동산 1층 세입자의 명도지연으로 멸실이 늦어짐에 따라 3주택이 된 것이라 투기목적도 없어 보이는 점, 처분청은 주택의 외관, 공부상 등재내역 등만을 근거로 제시하고 내부현황 등은 확인하지 아니한 점 등에 비추어 쟁점부동산(2층)은 양도주택의 양도 당시 사실상 주거기능을 상실한 폐가로 보는 것이 타당하다 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점부동산을 주택에 해당한다고 보고 청구인을 1세대 3주택자로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.