쟁점토지의 양도 당시 현황이 농지이므로 자경농지에 대한 양도소득세 감면을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1980.6.5. 매매로 취득한 OOO와 1996.11.7. 증여로 취득한 같은 동 135-2 답 1,408㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2018.10.31. OOO에게 매매가액 OOO원에 양도한 후, 2018.11.5. 양도소득세 예정신고시 쟁점토지가 양도 당시 8년 이상 재촌자경한 농지에 해당한다고 보아조세특례제한법(이하 “조특법”이라 한다) 제69조의 규정에 의거 양도소득세 OOO원을 감면신청 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지가 양도계약일(2018.5.10.) 현재 농지가 아니며, 쟁점토지를 다른 용도로 장기간 사용하다가 소유권이전을 위한 농지취득자격증명발급과 8년 자경감면을 받기 위한 목적으로 양도일 직전에 농지로 원상복구 하여 3～4개월 정도 경작하고 양도한 것은 일시적인 휴경에 해당하지 않는 등 감면요건을 갖추지 못했다는 이유로 감면신청을 부인하고, 2019.8.5. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.8.5. 이의신청을 거쳐 2019.10.8. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인과 매수인 간의 매매계약서 작성일은 2018.10.22.이나 선수금을 받은 2018.5.10.이 실제 매매계약일이라는 것에는 이견이 없고, 양도시기 또한 소득세법 시행령제162조 규정에 의한 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날인 2018.10.31.인바, 일반적인 부동산매매는 계약일부터 잔금청산까지 통상 1개월 이내이거나 기간이 길 경우 2개월까지 소요될 수 있는데, 만약 계약일과 잔금청산까지의 기간이 짧아 객토만 이루어진 상태에서 매도한 경우이거나 객토 후 경작증빙이 없을 경우에는 처분청의 의견처럼 계약일과 연계하여 양도 당시의 토지현황을 판단할 수도 있을 것이나, 이 건의 경우 실제 계약일자로 본 2018.5.10.일부터 잔금청산일인 2018.10.31까지 약 6개월 가까이 소요되었고, 그 기간 동안 밭작물을 식재하고 수확까지 하였으므로, 처분청이 계약일에 농지가 아니었다는 이유로 양도 당시 실제 농지로 사용하고 있던 쟁점토지를 농지가 아니라고 본 것은 부당하다. 또한, 양도 당시의 농지라 함은 양도일 현재 실제로 경작에 사용되고 있는 농지이거나 양도일 현재 실제 경작에 사용되지는 않고 있으나 농경장애원인이 제거된다면 즉시 농지로 이용할 수 있는 일시적 휴경 상태에 있는 농지를 의미한다 할 것인데, 처분청의 농지이용현황 조사내용을 보더라도 처분청이 계약일로 본 2018.5.10. 당시에는 농지가 아니었으나 2018년 5월 중 농경장애물을 제거한 후 양도일까지 농지로 전환하여 사용한 사실이 나타나고, 계약일 당시에만 농지가 아니었음에도 마치 양도소득세를 감면받을 목적으로 농지로 전환한 후 양도시까지 일시적으로 경작을 한 것으로 보아 양도당시 농지가 아니라고 보는 것은 불합리하다. 청구인이 쟁점토지를 취득하고 나서 8년 이상 재촌 자경한 후에 일정기간 동안은 농지로 직접 사용하지는 않았으나, 2018년 5월부터 양도일 전까지 쟁점토지가 직접 경작에 사용된 사실은 분명하고, 설령 직접 경작을 하지 않고 대리경작을 하였더라도 양도 당시 농지이면 이 건의 경우 감면 대상이 되는 것이며, 매매계약서의 특약사항에 매수인의 농지취득자격증명서 발급에 지장이 없도록 지장물을 제거한다는 의미는 2018년 5월 객토 전에 쟁점토지에 있던 지장물을 뜻하는 것이 아니라 농작물 수확 후 농지에 비치된 고추지지대, 폐비닐, 콩과 깨의 수확 후 잔재물을 제거한다는 것이고, 이는 농지매매시 특약사항에 매수자 입장에서 기재하는 통상적인 문구에 불과하므로 이를 이유로 양도 당시 쟁점토지가 농지가 아니라고 보기 어렵다.
• 나. 처분청 의견 청구인의 쟁점토지 소재지 거주 여부 및 통산 8년 이상 자경 여부에 대하여는 처분청도 이견이 없어 감면요건을 충족한다고 보나, 인터넷 포털 OOO 항공사진에서 쟁점토지가 2008년부터 2018.4.30.까지 10여 년간 야적장으로 사용된 것으로 확인되고, 쟁점토지 인근에 소재하는 OOO이 2018년 5월 초에 법인이 개업하였는데, 개업 당시 쟁점토지는 야적장이었고, 이후 야적장을 정리하여 농지의 형태를 갖추게 되었다고 진술하였으며, 쟁점토지에서 고물상을 운영하다 길 건너편으로 이전한 사업자도 당시 쟁점토지 소유자가 토지를 매매할 예정이므로 이전을 요구하여 2018년 5월∼6월 경 현재 사업장으로 이전하였다고 진술하였고, 매매계약서의 특약사항에서 농지취득증명원 발급에 이상이 없도록 지장물을 제거해 주기로 약정한 사실 등에서 알 수 있듯이, 청구인이 계약금 OOO원을 수령한 2018.5.10. 시점에는 야적장 상태로 10여 년간 계속적으로 사용하고 있던 상태여서 구두로 매매약정을 하고 계약금을 받았다는 것은 더 이상 청구인 소유로 하지 않겠다는 의미이므로 청구인이 굳이 경작을 하지 않아도 되는 쟁점토지를 경작한 것은 계약금 수령일부터 잔금청산일까지 실제 경작 목적이 아닌 양도시점에 농지로 인정받아 양도소득세를 감면받기 위한 것으로 보이므로, 처분청이 쟁점토지의 양도에 대한 8년 이상 자경농지 감면신청을 배제한 것은 타당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 양도 당시 현황이 농지이므로 자경농지에 대한 양도소득세 감면을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 (1) 조세특례제한법 제69조 【자경농지에 대한 양도소득세 감면】① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령으로 정하는 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 및 농지관리기금법에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령으로 정하는 법인(이하 이 조에서 "농업법인"이라 한다)에 2021년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

③ 제1항을 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. (2) 조세특례제한법 시행령 제66조 【자경농지에 대한 양도소득세 감면】① 법 제69조 제1항 본문에서 "농지소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자"란 8년[제3항의 규정에 의한 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 및 농지관리기금법에 따른 한국농어촌공사(이하 이 조에서 "한국농어촌공사"라 한다) 또는 제2항의 규정에 따른 법인에게 양도하는 경우에는 3년] 이상 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역(경작개시 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다)에 거주하면서 경작한 자로서 농지 양도일 현재소득세법제1조의2 제1항 제1호에 따른 거주자인 자(비거주자가 된 날부터 2년 이내인 자를 포함한다)를 말한다.

1. 농지가 소재하는 시․군․구안의 지역

2. 제1호의 지역과 연접한 시․군․구안의 지역

④ 법 제69조 제1항 본문에서 "대통령령으로 정하는 토지"란 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년(제3항의 규정에 따른 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 또는 제2항의 규정에 의한 법인에게 양도하는 경우에는 3년) 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용받는 농지는 소득세법 시행령제162조에 따른 양도일 현재의 농지를 기준으로 한다.

1. 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우: 매매계약일 현재의 농지 기준

⑬ 법 제69조 제1항 본문에서 "대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하는 것

2. 거주자가 그 소유농지에서 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것.

⑭ 제4항ㆍ제6항ㆍ제11항 및 제12항에 따른 경작한 기간 중 해당 피상속인(그 배우자를 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 거주자 각각의소득세법제19조 제2항에 따른 사업소득금액(농업ㆍ임업에서 발생하는 소득, 같은 법 제45조 제2항에 따른 부동산임대업에서 발생하는 소득과 같은 법 시행령 제9조에 따른 농가부업소득은 제외한다. 이하 이 항에서 "사업소득금액"이라 한다)과 같은 법 제20조 제2항에 따른 총급여액의 합계액이 3천 700만원 이상인 과세기간이 있는 경우 그 기간은 해당 피상속인 또는 거주자가 경작한 기간에서 제외한다. 이 경우 사업소득금액이 음수인 경우에는 해당 금액을 0으로 본다. (3) 조세특례제한법 시행규칙 제27조 【농지의 범위 등】① 영 제66조 제4항 및 제67조 제3항의 규정에 의한 농지는 전·답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지로 하며, 농지경영에 직접 필요한 농막·퇴비사·양수장·지소·농도·수로 등을 포함하는 것으로 한다.

② 영 제66조 제4항 및 제67조 제3항에 따른 농지에 해당하는지 여부의 확인은 다음 각 호의 기준에 따른다.

1. 양도자가 8년(한국농어촌공사 및 농지관리기금법에 따른 한국농어촌공사,농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률에 따른 영농조합법인 및 농업회사법인에게 양도하는 경우에는 3년, 영 제67조 제3항 제1호 및 제2호에 따른 종전의 농지를 양도하는 경우에는 4년)이상 소유한 사실이 다음 각 목의 어느 하나의 방법에 의하여 확인되는 토지일 것. 가.전자정부법제36조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통한 등기사항증명서 또는 토지대장 등본의 확인

• 나. 가목에 따른 방법으로 확인할 수 없는 경우에는 그 밖의 증빙자료의 확인

2. 양도자가 8년 이상(한국농어촌공사 및 농지관리기금법에 따른 한국농어촌공사,농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률에 따른 영농조합법인 및 농업회사법인에게 양도하는 경우에는 3년, 영 제67조 제3항 제1호 및 제2호에 따른 종전의 농지를 양도하는 경우에는 4년)농지소재지에 거주하면서 자기가 경작한 사실이 있고 양도일 현재 농지임이 다음 각 목 모두의 방법에 의하여 확인되는 토지일 것 가.전자정부법제36조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통한 주민등록표 초본의 확인. 다만, 신청인이 확인에 동의하지 아니한 경우에는 그 서류를 제출하게 하여야 한다.

• 나. 시·구·읍·면장이 교부 또는 발급하는 농지원부원본과 자경증명의 확인 (4) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. (5) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 등기사항전부증명서 및 양도소득세 예정신고서 등에 의하면, 청구인은 1980.6.5.과 1996.11.7. 매매 및 증여로 취득한 쟁점토지를 2018.10.31. OOO에게 매매가액 OOO원에 양도한 것으로 나타나고, 2018.11.5. 양도소득세 예정신고시 양도가액은 OOO원, 취득가액은 OOO원, 양도소득금액은 OOO원, 산출세액은 OOO원으로 계산한 후, 이 가운데 OOO원을 자경농지에 대한 감면세액으로 감면 신청한 것으로 나타난다.

(2) 처분청 조사담당자가 2019년 5월 작성한 청구인에 대한 양도소득세 조사종결보고서의 주요 내용은 다음과 같다. (가) 포털사이트 OOO 항공사진을 확인한바, 쟁점토지는 2008년부터 2018.4.30.까지 야적장으로 사용된 것으로 나타나고, 양도인은 2018년 9월부터 2018년 10월까지 촬영된 사진을 제출하며 쟁점토지가 양도 당시 농지였다고 주장하나, 쟁점토지 인근의 OOO이 법인이 2018년 5월 경 개업을 했는데, 개업 당시 쟁점토지는 야적장이었고, 2018년 5월에서 6월 경 야적장을 정리하여 농지의 형태를 갖추게 되었다고 진술하였으며, 쟁점토지에서 고물상을 운영하다 길 건너편으로 이전한 신원 불상의 남자에게 문의한바, 땅 주인이 땅을 팔거라고 옮기라고 해서 2018년 5월∼6월 경 현재 사업장으로 이전하였다고 진술하는 등 8년 자경 감면을 받기 위해 양도 직전 농지로 변경한 것이 명확하다. (나) 2018.5.10. 계약금 OOO원을 수령한 것으로 확인되는데, 현장 탐문 결과 계약금 수령시점에는 쟁점토지가 농지가 아닌 것으로 확인되고, 이후 야적장을 정리하여 농지로 변경한 것은 계약서에 명시된 특약사항 4번 ‘지장물 제거’로 볼 수 있을 뿐만 아니라 8년 자경 감면을 받기 위해 농지로 변경한 것으로 확인된다. (다) 감면요건 해당 여부와 관련하여 주거·상업·공업지역 편입후 3년 이내 양도하였고, 양도 전 8년 이상 농지소재지 또는 연접지구에 거주하였으며, 양도 전 8년 이상 직접 경작한 사실은 있으나, 양도 당시 농지가 아니므로 감면요건에 해당하지 아니한다.

(3) 청구인과 매수인인 OOO 간에 2018.10.22. 작성한 쟁점토지매매계약서에 의하면, 매매대금 OOO원 중 계약금 OOO원은 계약시에 지불하고, 잔금 OOO원은 쟁점토지 인도일인 2018.10.31.에 지불하며, 특약사항 4에서 매도인은 농지취득 증명원 발급에 이상이 없도록 쟁점토지상의 지장물을 제거해 주기로 한다고 기재되어 있다.

(4) 처분청이 제시한 청구인의 OOO 계좌OOO거래명세서에 의하면, 처분청이 쟁점토지 계약금의 수령일로 주장하는 2018.5.10.에 쟁점부동산 매매계약서의 계약금과 동일한 금액인 OOO원이 2회에 걸쳐 수표로 입금된 것으로 나타나고, 2018.10.31.에 쟁점부동산 매매계약서의 잔금인 OOO원이 2회에 걸쳐 쟁점토지의 공동매수자인 OOO 명의로 입금된 것으로 나타난다.

(5) 청구인이 쟁점토지를 8년 이상 재촌 자경하였고, 양도 당시 농지에 해당한다고 주장하며 그 근거로 제시한 증빙 등은 다음과 같다. (가) 청구인의 주민등록초본에 의하면 청구인은 1996.11.1. OOO로 전입 후, 양도일까지 농지소재지에 거주한 것으로 나타나고, 농지원부에는 쟁점토지가 등록되어 있는 것으로 확인되며, 쌀소득보전직불금수령내역서에는 2005년～2008년, 2015년～ 2017년 기간 중 쌀소득보전직불금을 수령한 것으로 나타나고, OOO가 2019.9.17. 출력한 거래자별매출상세내역과 제일농약자재가 2018.5.15. 발급한 농약자재영수증 등에는 2018.5.14.부터 2018.9.20.까지 총 OOO원의 농자재 등을 구입한 것으로 나타난다. (나) 청구인은 쟁점토지가 양도일 현재 농지에 해당한다는 증빙으로 2018년 5월에 쟁점토지에서 객토작업을 하였다고 주장하는 OOO이 2019.6.7. 작성한 농지객토확인서와 공동매수자 OOO이 쟁점토지가 계약 전부터 농지였고, 양도 당시에도 다양한 농작물이 경작되고 있었다는 내용으로 작성(2019.6.10.)한 농지확인서, 공동매수자들이 쟁점토지를 등기하기 위하여 발급받은OOO 농지취득자격증명서, 쟁점토지 계약일과 양도일 사이에 촬영된 쟁점토지 사진을 제출하였다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지가 양도 당시 농지에 해당하고, 쟁점토지 취득 후 양도시점까지 통산 8년 이상 재촌·자경하였으므로 자경농지에 대한 양도소득세를 감면하여야 한다고 주장하나, 청구인이 매매계약금을 수령한 2018.5.10.을 기준으로 10여 년 전부터 야적장으로 계속 사용해 왔던 점, 매매계약 시점에서 쟁점토지에 대하여 객토를 하고 이후 양도 시점까지 단기간 농지로 사용한 것이 경작목적에 있었다기 보다는 토지 매수자로 하여금 농지취득자격증명을 받게 하거나 8년 자경에 대한 양도소득세 감면 목적에 있었다고 보이는 점, 청구인이 제시한 증빙만으로는 토지 매수자가 매수 이후에 실제로 농지로 사용하였는지 여부가 불분명한 점, 쟁점토지 보유기간 중 2008년부터 2018.4.30.까지 약 10년간은 농지 외 다른 용도로 사용한 사실이 있어 쟁점토지 양도 당시 일시적인 휴경상태에 있었다고 보기도 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 자경농지에 대한 양도소득세 감면 적용을 배제하고 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.