부동산 공매배당에 있어 청구인이 「상가건물임대차보호법」상 대항요건을 갖추지 못한 것으로 보아 배분에서 제외한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 1999.11.5. OOO대지 1,571㎡ 및 위 지상의 건축물(유화공장) 211평(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 소유자 OOO임차보증금 OOO임차계약을 체결하였고, 쟁점부동산 소재지에서 OOO이라는 상호로 사업자 등록을 하였으며, 2006.12.31. 폐업신고를 하였다.
• 나. 한편 처분청은 OOO양도소득세 외 4건 합계 OOO상당의 국세를 체납함에 따라 1998.12.26. 쟁점부동산 중 토지를 압류하였고, 2018.8.9. 쟁점부동산 중 건물을 압류하였으며, OOO공매대행을 의뢰하였다. 이후 OOO2019.5.8. 공매공고 등기를 하고, 2019.7.31. 쟁점부동산의 공매로 배분할 금액 OOO대하여 청구인의 임차보증금을 배분대상에서 제외하고 배분계산서를 작성하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.8.1. 이의신청을 거쳐 2019.10.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 OOO쟁점부동산 임차계약을 체결하여 OOO에게 임차보증금 OOO지급하였으나, 이를 돌려받지 못하였고, 임차보증금을 돌려받기 위해 쟁점부동산을 점유하고 있었다. 다만 청구인은 상가건물 임대차보호법에 따라 임대차보증금 반환채권에 대한 우선변제권과 대항요건인 사업자등록을 배분요구 종기일까지 존속하여야 했음에도 경영상의 어려움으로 인해 폐업신고를 하고 사업자등록을 말소한 것이다. 따라서 청구인의 경우와 같이 임대차계약과 실제 사업운영이 확실하나 불가피하게 배분요구 종기일까지 사업자등록을 유지하지 못한 경우까지 배분에서 제외하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 상가건물 임대차보호법상 최우선변제권을 갖추려면 대항력을 갖춘 상태로 유지해야하고, 소액 임대차보증금 기준에 부합하여야 하며, 배당요구 종기일까지 배당요구를 하여야 한다. 이 중 대항력을 갖추기 위해서는 건물의 인도와 사업자등록이 배당요구 종기일까지 유지되어야 하나, 청구인은 배당요구종기일 전 사업자등록을 말소하여 대항력을 유지하지 못하였다. 따라서 처분청이 배분요구종기까지 상가건물 임대차보호법상 대항력을 유지하지 못한 청구인에 대하여 우선변제권을 인정하지 아니하고 임차보증금을 배분대상에서 제외한 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 부동산 공매배당에 있어 청구인이 상가건물임대차보호법상 대항요건을 갖추지 못한 것으로 보아 배분에서 제외한 처분의 당부
• 나. 관련 법률

(1) 국세기본법 제35조(국세의 우선) ① 국세ㆍ가산금 또는 체납처분비는 다른 공과금이나 그 밖의 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공과금이나 그 밖의 채권에 대해서는 그러하지 아니하다.

4. 주택임대차보호법 제8조 또는 상가건물 임대차보호법 제14조가 적용되는 임대차관계에 있는 주택 또는 건물을 매각할 때 그 매각금액 중에서 국세 또는 가산금을 징수하는 경우 임대차에 관한 보증금 중 일정 금액으로서 같은 조에 따라 임차인이 우선하여 변제받을 수 있는 금액에 관한 채권

(2) 국세징수법 제61조(공매) ① 세무서장은 압류한 동산, 유가증권, 부동산, 무체재산권등과 제41조 제2항에 따라 체납자를 대위하여 받은 물건[통화(通貨)는 제외한다]을 대통령령으로 정하는 바에 따라 공매한다.

⑤ 세무서장은 압류한 재산의 공매에 전문 지식이 필요하거나 그 밖에 특수한 사정이 있어 직접 공매하기에 적당하지 아니하다고 인정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 한국자산관리공사로 하여금 공매를 대행하게 할 수 있으며 이 경우의 공매는 세무서장이 한 것으로 본다. 제68조의2(배분요구 등) ① 제67조의2에 따른 공매공고의 등기 또는 등록 전까지 등기되지 아니하거나 등록되지 아니한 다음 각 호의 채권을 가진 자는 제81조 제1항에 따라 배분을 받으려면 배분요구의 종기까지 세무서장에게 배분을 요구하여야 한다.

4. 주택임대차보호법 또는 상가건물 임대차보호법에 따라 우선변제권이 있는 임차보증금 반환채권

② 매각으로 소멸되지 아니하는 전세권을 가진 자가 배분을 받으려면 배분요구의 종기까지 배분을 요구하여야 한다.

③ 제1항 및 제2항에 따른 배분요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 달라지는 경우 배분요구를 한 자는 배분요구의 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다.

④ 세무서장은 공매공고의 등기 또는 등록 전에 등기되거나 등록된 제1항 각 호의 채권을 가진 자(이하 "채권신고대상채권자"라 한다)로 하여금 채권의 유무, 그 원인 및 액수(원금, 이자, 비용, 그 밖의 부대채권을 포함한다)를 배분요구의 종기까지 세무서장에게 신고하도록 최고하여야 한다.

⑤ 세무서장은 채권신고대상채권자가 제4항에 따른 신고를 하지 아니할 때에는 등기부 등본 등 공매 집행기록에 있는 증명자료에 따라 해당 채권신고대상채권자의 채권액을 계산한다. 이 경우 해당 채권신고대상채권자는 채권액을 추가하지 못한다.

⑦ 세무서장은 제68조에 따라 공매 통지를 할 때 제4항에 따른 채권 신고의 최고 또는 제6항에 따른 배분요구의 안내에 관한 사항을 포함한 경우에는 각 해당 항에 따른 최고 또는 안내를 한 것으로 본다. 제80조(배분금전의 범위) ① 세무서장은 다음 각 호의 금전을 제81조에 따라 배분하여야 한다. 다만, 제61조 제5항 또는 제62조 제2항이 적용될 때에는 한국자산관리공사가 그 배분을 대행할 수 있으며, 이 경우 금전 배분은 세무서장이 한 것으로 본다.

1. 압류한 금전

2. 채권ㆍ유가증권ㆍ무체재산권등의 압류로 인하여 체납자 또는 제3채무자로부터 받은 금전

3. 압류재산의 매각대금 및 그 매각대금의 예치 이자

4. 교부청구에 의하여 받은 금전

② 제1항 단서에 따라 금전의 배분을 한국자산관리공사가 대행하는 경우에는 제61조 제8항을 준용한다. 제81조(배분 방법) ① 제80조 제1항 제2호 및 제3호의 금전은 다음 각 호의 체납액과 채권에 배분한다. 다만, 제68조의2 제1항 및 제2항에 따라 배분요구의 종기까지 배분요구를 하여야 하는 채권의 경우에는 배분요구를 한 채권에 대하여만 배분한다. 4.주택임대차보호법 또는 상가건물 임대차보호법에 따라 우선변제권이 있는 임차보증금 반환채권

④ 세무서장은 매각대금이 제1항 각 호의 체납액과 채권의 총액보다 적을 때에는 민법이나 그 밖의 법령에 따라 배분할 순위와 금액을 정하여 배분하여야 한다.

⑤ 세무서장은 제1항에 따른 배분이나 제2항에 따른 충당에 있어서 국세에 우선하는 채권이 있음에도 불구하고 배분 순위의 착오나 부당한 교부청구 또는 그 밖에 이에 준하는 사유로 체납액에 먼저 배분하거나 충당한 경우에는 그 배분하거나 충당한 금액을 국세에 우선하는 채권자에게 국세환급금 환급의 예에 따라 지급한다.

(3) 상가건물 임대차보호법 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 제4조(확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등) ① 제5조 제2항의 확정일자는 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다.

② 관할 세무서장은 해당 상가건물의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다. 이 경우 전산정보처리조직을 이용할 수 있다. 제5조(보증금의 회수) ① 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의하여 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.

② 제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 제6조(임차권등기명령) ① 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시ㆍ군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

② 임차권등기명령을 신청할 때에는 다음 각 호의 사항을 기재하여야 하며, 신청 이유 및 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 한다.

1. 신청 취지 및 이유

2. 임대차의 목적인 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분의 도면을 첨부한다)

3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항에 따른 대항력을 취득하였거나 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)

4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항 제14조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.

(4) 민법 제621조(임대차의 등기) ① 부동산임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.

② 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2019.1.21. OOO쟁점부동산 임차계약에 따른 임차보증금 OOO채권으로 신고하고 배분요구서를 작성하여 제출하였고, 쟁점부동산 관련 공매대금 배분계산서를 보면, OOO2019.7.31. 공매로 배분할 금액 OOO아래 ＜표＞의 배분계산서와 같이 배분하고 청구인을 배분대상에서 제외하였다. ＜표＞ 배분계산서

(2) 청구인이 제출한 쟁점부동산의 임차계약서에 따르면 청구인은 OOO임대기간이 1999.12.1.부터 2000.12.31.까지인 임차계약을 체결하면서 임차보증금을 OOO하였고, 공인중개사 없이 쌍방계약으로 작성한 것으로 확인된다.

(3) 쟁점부동산 관할 OOO세무서장이 발급한 상가건물임대차 현황서(발급일자 2019.7.23.)에 따르면 쟁점부동산과 관련하여 확정일자를 발급받은 사실이 없는 것으로 나타난다.

(4) 청구인은 1999.11.5. 쟁점부동산 소재지에서 사업자등록을 하고 2006.12.31. 폐업신고한 것으로 확인된다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 상가건물 임대차보호법제14조 제1항은 ‘임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다’고 규정하고 있고, 같은 법 제3조 제1항은 ‘임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다’고 규정하고 있으며, 같은 법 제5조 제2항은 ‘제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다’고 규정하고 있다. 청구인은 쟁점부동산에 대한 임차계약을 체결하여 실제 점유하였으므로 상가건물 임대차보호법상 대항력이 있는 임차인임에도 불구하고 쟁점부동산 공매대금 배분 처분시 청구인을 제외하는 것이 부당하다고 주장하나, 청구인은 1999.12.1. 쟁점부동산에 대하여 임대차계약을 체결하였음에도 상가건물 임대차보호법에 따라 쟁점부동산 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받지 아니한 점, 2006.12.31. 폐업신고를 하여 상가건물 임대차보호법제3조 제1항의 대항요건을 충족하지 못한 점, 쟁점부동산에 대한 공매절차에서 청구인이 상가건물 임대차보호법에 따라 우선변제권이 있는 임차보증금 반환채권을 보유하고 있었다고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구인의 주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.