쟁점아파트의 취득시기는 조직위가 쟁점아파트를 사용한 20◎◎.◎.◎◎.을 취득시기로 볼 수 있고, 이에 따라 청구인은 쟁점아파트를 취득한 날로부터 1년 이상 지난 후 대체아파트를 취득한 것으로 볼 수 있으므로 1세대1주택 비과세 특례규정을 배제하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
쟁점아파트의 취득시기는 조직위가 쟁점아파트를 사용한 20◎◎.◎.◎◎.을 취득시기로 볼 수 있고, 이에 따라 청구인은 쟁점아파트를 취득한 날로부터 1년 이상 지난 후 대체아파트를 취득한 것으로 볼 수 있으므로 1세대1주택 비과세 특례규정을 배제하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
[주 문] OOO 세무서장이 2019.8.6. 청구인에게 한 2018년 귀속 양도소득세 OOO부과처분은 이를 취소한다. [이 유]
(1) 주택의 취득시기인 ‘사용승인일’은 건축물의 소유자인 재건축조합이 사용승인을 받은 날로 봄이 타당하다. 대법원은 ‘사용승인일’을 그 건축물의 소유자가 당해 건축물을 사실상 법률상 사용할 수 있게 된 날을 말하는 것으로 판시하고 있는바(대법원 2012.11.19. 선고 2012두17797 판결 참조), 소득세법상 자기가 건설한 건축물의 취득시기인 ‘사용승인일’ 또는 ‘사실상 사용일’은 타인이 아닌 그 건축물의 소유자가 사용승인을 받은 날 내지는 사실상 사용한 날로 해석함이 타당하다. 재건축아파트의 경우 조합원이 스스로 조합을 형성하고 시행사를 선정 후 소유자들의 자금으로 아파트를 신축한 것인바, 재건축조합이 사용검사필증을 교부받은 것은 조합원입주권 소유자가 사용검사필증을 교부받은 것으로 볼 수 있다. 따라서 쟁점아파트는 2015.5.14. 조직위에서 준공검사필증을 교부받고 선수들이 숙소로 사용하기는 하였으나, 조직위 및 선수들은 재건축아파트의 소유자가 아니므로 해당 준공검사필증 교부일 및 사실상 사용일을 해당 재건축 아파트의 취득시기로 볼 수는 없고, 쟁점아파트의 소유자인 재건축조합이 준공인가증을 교부받은 날(2016.4.6.)을 취득시기로 보아야 한다.
(2) 재건축주택의 취득시기는 재건축조합이 해당 건축물을 ‘주택’으로 사용승인받은 날로 봄이 타당하다. 주택에 대한 사용승인서는 해당 건물이 신고 또는 허가한 설계대로 시공이 되었고 주택으로서 사용이 가능한지 여부를 검사 후 교부하는 것으로 주택에 대해 사용승인서가 교부되었다는 것은 법적으로 해당 건물이 주택으로 사용이 가능하다는 것을 의미한다. 국제경기대회지원법에 따른 준공검사필증은 대회관련시설이 해당 대회의 용도에 맞게 건축되었는지를 확인해주는 절차로 해당 건물이 주택으로 사용승인된 것으로 볼 수 없으며, 주택으로서의 사용승인은 국제대회가 종료되고 내부인테리어가 완공된 후 도시 및 주거환경정비법에 따라 주택으로 준공인가증이 교부된 때로 봄이 타당하다.
(3) 지방세법에서도 양도물건의 취득시기를 재건축조합이 준공인가증을 교부받은 날로 보고 있는 것으로 확인된바, 국세와 지방세간 일관성 측면에서도 재건축조합이 준공인가증을 교부받은 날을 쟁점아파트의 취득시기로 보아야 한다.
(1) 소득세법 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 건축법 제22조 제2항 에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항 제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
(3) 건축법 제22조(건축물의 사용승인) ① 건축주가 제11조·제14조 또는 제20조 제1항에 따라 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료[하나의 대지에 둘 이상의 건축물을 건축하는 경우 동(棟)별 공사를 완료한 경우를 포함한다]한 후 그 건축물을 사용하려면 제25조 제6항에 따라 공사감리자가 작성한 감리완료보고서(같은 조 제1항에 따른 공사감리자를 지정한 경우만 해당된다)와 국토교통부령으로 정하는 공사완료도서를 첨부하여 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 한다.
② 허가권자는 제1항에 따른 사용승인신청을 받은 경우 국토교통부령으로 정하는 기간에 다음 각 호의 사항에 대한 검사를 실시하고, 검사에 합격된 건축물에 대하여는 사용승인서를 내주어야 한다. 다만, 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 건축물은 사용승인을 위한 검사를 실시하지 아니하고 사용승인서를 내줄 수 있다.
1. 사용승인을 신청한 건축물이 이 법에 따라 허가 또는 신고한 설계도서대로 시공되었는지의 여부
2. 감리완료보고서, 공사완료도서 등의 서류 및 도서가 적합하게 작성되었는지의 여부
③ 건축주는 제2항에 따라 사용승인을 받은 후가 아니면 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 허가권자가 제2항에 따른 기간 내에 사용승인서를 교부하지 아니한 경우
2. 사용승인서를 교부받기 전에 공사가 완료된 부분이 건폐율, 용적률, 설비, 피난·방화 등 국토교통부령으로 정하는 기준에 적합한 경우로서 기간을 정하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 임시로 사용의 승인을 한 경우
(4) 국제경기대회지원법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “국제경기대회”란 다음 각 목의 대회를 말한다.
2. “대회관련시설”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설을 말한다.
② 대회 개최지 지방자치단체의 장은 제1항에 따른 준공확인의 신청을 받은 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 준공확인을 한 후 그 공사가 승인된 내용대로 시행되었다고 인정하는 경우에는 준공확인증명서를 신청인에게 교부하여야 한다.
③ 시행자가 제2항에 따른 준공확인증명서를 교부받은 때에는 제27조 제1항에 따라 의제된 사업의 준공검사ㆍ준공인가 등을 받은 것으로 본다.
(5) 도시 및 주거환경정비법 제83조(정비사업의 준공인가) ① 시장ㆍ군수등이 아닌 사업시행자가 정비사업 공사를 완료한 때에는 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 시장ㆍ군수등의 준공인가를 받아야 한다.
③ 시장ㆍ군수등은 제2항 전단 또는 후단에 따른 준공검사를 실시한 결과 정비사업이 인가받은 사업시행계획대로 완료되었다고 인정되는 때에는 준공인가를 하고 공사의 완료를 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.
⑤ 시장ㆍ군수등은 제1항에 따른 준공인가를 하기 전이라도 완공된 건축물이 사용에 지장이 없는 등 대통령령으로 정하는 기준에 적합한 경우에는 입주예정자가 완공된 건축물을 사용할 수 있도록 사업시행자에게 허가할 수 있다. 다만, 시장ㆍ군수등이 사업시행자인 경우에는 허가를 받지 아니하고 입주예정자가 완공된 건축물을 사용하게 할 수 있다.
⑥ 제3항 및 제4항에 따른 공사완료의 고시 절차 및 방법, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제85조(공사완료에 따른 관련 인ㆍ허가등의 의제) ① 제83조 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 준공인가를 하거나 공사완료를 고시하는 경우 시장ㆍ군수등이 제57조에 따라 의제되는 인ㆍ허가등에 따른 준공검사ㆍ준공인가ㆍ사용검사ㆍ사용승인 등(이하 “준공검사ㆍ인가등”이라 한다)에 관하여 제3항에 따라 관계 행정기관의 장과 협의한 사항은 해당 준공검사ㆍ인가등을 받은 것으로 본다.
② 시장ㆍ군수등이 아닌 사업시행자는 제1항에 따른 준공검사ㆍ인가등의 의제를 받으려는 경우에는 제83조 제1항에 따른 준공인가를 신청하는 때에 해당 법률이 정하는 관계 서류를 함께 제출하여야 한다.
③ 시장ㆍ군수등은 제83조 제1항부터 제4항까지의 규정에 따른 준공인가를 하거나 공사완료를 고시하는 경우 그 내용에 제57조에 따라 의제되는 인ㆍ허가등에 따른 준공검사ㆍ인가등에 해당하는 사항이 있은 때에는 미리 관계 행정기관의 장과 협의하여야 한다.
④ 제57조 제6항은 제1항에 따른 준공검사ㆍ인가등의 의제에 준용한다.
(1) 청구인의 쟁점아파트 양도 및 대체아파트 보유현황 등은 아래 <표>와 같다. <표> 청구인의 아파트 취득·양도 내역
(2) 처분청은 취득일을 도시 및 주거환경정비법에 따른 사용승인일인 2016.4.6.로 보고, 쟁점아파트 취득 후 1년이 경과하기 전에 대체아파트를 취득하였으므로 1세대 1주택 특례규정의 요건을 미충족한 것으로 보아 양도소득세 과세하였다.
(3) 청구인이 제시증빙은 다음과 같다. (가) 재건축사업 시행자, 시공자 및 OOO사업관리자 간에 작성한 업무협약서(2011.5.30.)는 다음과 같다. (나) 토지 및 물건 사용승낙서(2014.12.10.)에는 OOO쟁점아파트 소재지 토지의 사용을 승낙한 것으로 나타난다. (4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 소득세법 시행령제162조 제1항 제4호에는 자기가 건설한 건축물의 취득시기를건축법제22조 제2항에 따른 사용승인서 교부일로 하되, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항 제2호에 따른 임시사용을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다고 규정하고 있는바, 쟁점아파트의 취득시기는 조직위가 쟁점아파트를 사용한 2015.5.14.(준공검사필증 교부일)을 사실상의 사용일로 볼 수 있고, 이에 따라 청구인은 쟁점아파트를 취득한 날로부터 1년 이상 지난 후 대체아파트를 취득한 것으로 볼 수 있으므로 처분청이 쟁점아파트를 취득한 날로부터 1년 이내에 대체아파트를 취득하였다고 보아 1세대1주택 비과세 특례규정을 배제하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.